Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Bestuursrecht
Meervoudige belastingkamer
Reg.nr.: 08/1712
Uitspraak in het geding tussen:
Stichting Trimenzo
(voorheen Stichting Woon en Zorgcentra Gemeente Voorst)
eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Voorst
verweerder.
1. Procesverloop
Met dagtekening 29 februari 2008 is aan eiseres voor het jaar 2008 een aanslag onroerende zaakbelasting gebruiker (gebruikersbelasting) ten bedrage van € 2.589,84 opgelegd voor de onroerende zaak Sint Maartenserf 85 te Twello.
Bij uitspraak op bezwaar van 29 augustus 2008 heeft verweerder het daartegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Namens eiseres heeft H.B. ten Kate, werkzaam bij Ten Kate Taxatie & Consult, bij brief van 6 oktober 2008 beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van 30 oktober 2009, waar namens eiseres is verschenen M.F.J. van Arragon, werkzaam bij Ten Kate Taxatie & Consult. Verweerder is in persoon verschenen ([naam]), bijgestaan door mr. W.G. van den Ban, werkzaam bij de VNG.
2. Overwegingen
2.1. Eiseres is gebruiker van de in geding zijnde onroerende zaak Sint Maartenshof 85 te Twello, bekend onder de naam Zorgcentrum Sint Martinushof. Dit is een verzorgingshuis op een perceel grond van circa [m²]. Het gebouw bestaat uit vier bouwlagen. In het hoofdgebouw zijn naast 64 zorgappartementen ook centrale voorzieningen zoals receptie, kantoren, recreatieruimte, bedrijfsruimten, bedrijfskeuken en opslagruimten ondergebracht. De zorgappartementen bevinden zich op de begane grond en de verdiepingen. In totaal is er plaats voor 67 zorgbehoevende personen.
2.2. Op grond van artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet kan ter zake van binnen de gemeente gelegen onroerende zaken onder de naam onroerende-zaakbelasting worden geheven: een belasting van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, gebruiken (gebruikersbelasting).
Op grond van artikel 220c van de Gemeentewet is de heffingsmaatstaf voor de onroerende- zaakbelastingen de op de voet van hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken voor de onroerende zaak vastgestelde waarde voor het kalenderjaar bedoeld in artikel 220.
Ingevolge artikel 220e van de Gemeentewet wordt in afwijking van artikel 220c bij de bepaling van de heffingsmaatstaf voor de onroerende-zaakbelasting bedoeld in artikel 220, onderdeel a (de gebruikersbelasting) buiten aanmerking gelaten de waarde van gedeelten van de onroerende zaak die in hoofdzaak tot woning dienen dan wel in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
De tekst van deze bepalingen is overgenomen in respectievelijk artikel 1, aanhef en onder a, artikel 3, eerste lid, en artikel 4, derde lid, van de Verordening onroerende-zaakbelastingen 2008 van de gemeente Voorst (hierna: de verordening).
Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (bijvoorbeeld Hoge Raad 4 december 1991, BNB 1992/47) dient de term ‘in hoofdzaak’ te worden uitgelegd als: voor ten minste 70%.
2.3. Voor het heffingsjaar 2008 is voor Zorgcentrum Sint Martinushof een WOZ-waarde van € 3.485.000 vastgesteld. Deze waarde is niet in geschil. Voorts is niet in geschil dat de onroerende zaak niet in hoofdzaak tot woning dient. Partijen verschillen van mening over de vraag of verweerder de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting met inachtneming van artikel 220e van de Gemeentewet op een juist bedrag heeft bepaald. Het geschil spitst zich toe op de vraag of bij de bepaling van de heffingsmaatstaf al dan niet buiten aanmerking moet worden gelaten:
- de waarde van de recreatieruimte;
- de waarde van de projectiegrond, en zo ja, tot welk percentage;
- de waarde van de omliggende grond (restgrond).
2.4. Verweerder heeft alleen de waarde van de zorgappartementen (€ 1.031.951) buiten aanmerking gelaten en aldus een bedrag van € 2.453.049 als heffingsmaatstaf gehanteerd.
Dit is het totaal van de waarde van de bedrijfsvoorzieningen, de recreatieruimte en de grond.
Verweerder stelt zich primair op het standpunt dat de recreatieruimte en de projectiegrond niet zijn aan te merken als ‘gedeelten’ in de zin van artikel 220e van de Gemeentewet. Op grond van de samenhang tussen de OZB-bepalingen in de Gemeentewet en de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) en de uitleg in de wetsgeschiedenis van de term ‘gedeelte’ in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ betoogt verweerder dat de term ‘gedeelte’ - anders dan de term ‘deel’ - is gereserveerd voor zelfstandige gedeelten, die voor de waardering zelf als een onroerende zaak moeten worden aangemerkt. Volgens verweerder zijn de recreatieruimte en de grond niet als zodanig aan te merken.
Subsidiair stelt verweerder zich op het standpunt dat de recreatieruimte en de grond niet in hoofdzaak tot woning dienen en evenmin in hoofdzaak dienstbaar zijn aan woondoeleinden.
Beide standpunten voeren verweerder tot de conclusie dat de waarde van de recreatieruimte en de waarde van de grond (projectiegrond en restgrond) niet buiten aanmerking moeten worden gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting.
2.5. Eiseres stelt dat de recreatieruimte alleen nut en bestaansreden heeft door de betekenis en bruikbaarheid voor de bewoners van het verzorgingshuis. De bewoners zijn derhalve de
hoofdzakelijke gebruikers van de recreatieruimte, zodat de waarde daarvan (€ 74.918) moet worden toegerekend aan het woondeel en dus buiten aanmerking moet worden gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf. Voorts heeft eiseres ten aanzien van de projectiegrond ter
zitting een gewijzigd standpunt ingenomen en – onder verwijzing naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem van 15 april 2009 (LJN: BI2194) – gesteld dat de waarde van de projectiegrond naar rato van de waardeverhouding tussen woondelen en niet-woondelen van het gebouw moet worden verdeeld. Dit betekent volgens eiseres dat in dit geval van de totale waarde van de projectiegrond (€ 964.302) een percentage van 50,93%, te weten een bedrag van € 491.119, dient te worden toegerekend aan het woondeel, zodat ook dit laatste bedrag buiten aanmerking moet worden gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf.
Tot slot stelt eiseres dat de restgrond als tuin dient voor de bewoners, die dan ook het meest gebruik maken van deze grond. De waarde daarvan (€ 347.450) moet daarom in zijn geheel worden toegerekend aan het woondeel en dus eveneens buiten aanmerking worden gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf.
2.6. Ten aanzien van verweerders primaire standpunt dat de waarden van de recreatieruimte en de grond niet buiten aanmerking kunnen worden gelaten, omdat geen sprake is van zelfstandige gedeelten, overweegt de rechtbank als volgt. Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ bepaalt dat voor de toepassing van deze wet als één onroerende zaak wordt aangemerkt een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Anders dan verweerder kennelijk meent geeft deze bepaling daarmee geen definitie van de term ‘gedeelte’ en dus ook niet de definitie dat onder ‘gedeelte’ moet worden verstaan ‘zelfstandig gedeelte’. Bepaald wordt slechts dat een ‘gedeelte’ dat voldoet aan de nadere kwalificatie ‘dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt’ – kort gezegd: de kwalificatie ‘zelfstandig’ – als één onroerende zaak wordt aangemerkt. Naar het oordeel van de rechtbank geeft verweerder dan ook een onjuiste uitleg aan de term ‘gedeelte’ in artikel 16, onderdeel c, van de Wet WOZ. Deze onjuiste uitleg kan dan ook niet als basis dienen voor de uitleg van de term ‘gedeelten’ in artikel 220e van de Gemeentewet. Daar komt bij dat uit de wetsgeschiedenis van artikel 220e van de Gemeentewet – welke bepaling geldt met ingang van het jaar 2007 – niet blijkt dat de wetgever met het opnemen van de term ‘gedeelten’ in deze bepaling iets anders voor ogen heeft gehad dan met het opnemen van de term ‘delen’ in de voor het jaar 2006 geldende overgangsregeling van artikel 220f, achtste lid, van de Gemeentewet. Naar het oordeel van de rechtbank dienen derhalve onder de term ‘gedeelten’ in artikel 220e van de Gemeentewet – gelijk als onder de term ‘delen’ in het voorheen geldende artikel 220f, achtste lid – zowel zelfstandige als onzelfstandige delen van een object te worden begrepen. De rechtbank volgt verweerder dan ook niet in zijn primaire standpunt.
2.7. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de recreatieruimte al dan niet in hoofdzaak tot woning dient dan wel in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden. Hierbij moet worden getoetst aan het onder 2.2 vermelde hoofdzaakcriterium (70%-criterium). Dit houdt in dat moet worden bezien of de recreatieruimte een overheersende woonfunctie heeft.
2.7.1. Hoewel met eiseres kan worden aangenomen dat hoofdzakelijk de bewoners van de appartementen in de recreatieruimte vertoeven, moet het gebruik hiervan naar het oordeel van de rechtbank worden bezien vanuit de door eiseres verleende bedrijfsmatige verzorging van de bewoners en de door haar georganiseerde activiteiten ten behoeve van het welzijn van de bewoners. De gezamenlijke recreatieruimte is – naar verweerder onweersproken heeft
gesteld – bestemd om de door eiseres geboden zorg aan de bewoners te effectueren en de omvang en inrichting van de recreatieruimte is daarop ook afgestemd. Met verweerder is de rechtbank dan ook van oordeel dat de recreatieruimte niet een overheersende woonfunctie heeft, zodat deze ruimte niet in hoofdzaak tot woning dient en evenmin in hoofdzaak
dienstbaar is aan woondoeleinden. Verweerder heeft derhalve terecht de waarde van de recreatieruimte niet buiten aanmerking gelaten bij de bepaling van heffingsmaatstaf.
2.8. Met betrekking tot de projectiegrond is de rechtbank – in navolging van de onder 2.5 vermelde uitspraak van het Gerechtshof Arnhem – van oordeel dat de waarde daarvan zo nauw samenhangt met de waarde van de boven die projectiegrond gerealiseerde opstal dat zij niet afzonderlijk daarvan voor de waardeverdeling van het gehele object kan worden beschouwd. De projectiegrond is derhalve als zodanig – anders dan verweerder meent – bij de waardeverdeling niet een afzonderlijk in aanmerking te nemen deel van de onroerende
zaak. Dit betekent dat de waarde van de projectiegrond moet worden toegedeeld naar de voor de opstal geldende waardeverhouding tussen woondeel en niet-woondeel.
2.8.1. Nu de verschillende waarden per onderdeel van het verzorgingshuis niet in geschil zijn en in aanmerking genomen het onder 2.7.1 gegeven oordeel met betrekking tot de recreatieruimte, dient het door eiseres gestelde percentage van 50,93% te worden verlaagd tot 47,48%. Dit betekent dat van de totale waarde van de projectiegrond van € 964.302 een percentage van 47,48% en aldus een bedrag van € 457.850 dient te worden toegerekend aan het woondeel. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder dit bedrag ten onrechte niet buiten aanmerking gelaten bij het bepalen van de heffingsmaatstaf.
2.9. Naar het oordeel van de rechtbank moet de restgrond voor de waardeverdeling als een afzonderlijk in aanmerking te nemen deel van de onroerende zaak worden beschouwd, omdat voor deze grond de zelfstandigheid niet verloren is gegaan bij de bouw van de opstal. De rechtbank acht weliswaar aannemelijk dat deze grond – grotendeels bestaande uit grasveld met wandelpad – meer door bewoners dan door anderen wordt betreden, maar dat betekent nog niet dat deze grond een overheersende woonfunctie heeft. Deze grond dient ook – zoals verweerder heeft gesteld – als aankleding van de opstal, waarin een bedrijfsmatig geleid verzorgingshuis is gevestigd. Gelet hierop en op de omstandigheid dat van de waarde van de opstal niet meer dan 47,5% kan worden toegerekend aan het woondeel, acht de rechtbank het niet aannemelijk dat deze grond in hoofdzaak dienstbaar is aan woondoeleinden. De waarde van de restgrond dient derhalve niet buiten aanmerking te worden gelaten bij de bepaling van de heffingsmaatstaf.
2.10. Het voorgaande leidt ertoe dat de heffingsmaatstaf in dit geval moet worden bepaald op een bedrag van € 1.995.199 (€ 2.453.049 minus € 457.850). Volgens artikel 5 van de verordening bedraagt het tarief voor de gebruikersbelasting € 2,64 voor elke volle € 2.500,- van de heffingsmaatstaf. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat de onderhavige aanslag gebruikersbelasting voor het heffingsjaar 2008 dient te worden verminderd tot een bedrag van € 2.106,72. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen.
2.11. Er is aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres. Met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht worden ter zake van verleende rechtsbijstand 2 punten (indiening beroepschrift en verschijnen ter zitting) toegekend. Voorts wordt een wegingsfactor 1 (gemiddeld) gehanteerd.
3. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de aanslag in de gebruikersbelasting voor het heffingsjaar 2008 tot een bedrag van € 2.106,72;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 288,- vergoedt;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 644,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. van Duyvendijk, voorzitter, mr. L.J. Bosch en
mr. D.S. de Vries, leden. De beslissing is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2010.