Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Sector Kanton – Locatie Apeldoorn
Zaaknummer: 381926 VV 09-55
Grosse aan : mr. A.D. Flesseman
Afschrift aan: mr. A.D. Flesseman en mr. T.G.H. Steenmetser
Verzonden d.d.
vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv. d.d. 7 oktober2009
inzake
de besloten vennootschap Mega Max B.V.,
statutair gevestigd te Heerhugowaard, kantoorhoudende te Alkmaar,
eisende partij,
gemachtigde: mr. A.D. Flesseman, advocaat te 1070 AM Amsterdam, Postbus 75510,
tegen
de besloten vennootschap CBB Vastgoed B.V.,
statutair gevestigd te Apeldoorn, kantoorhoudende te Twello,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. T.G.H. Steenmetser, advocaat te 1070 AZ Amsterdam, Postbus 75999.
1 Het procesverloop
Dit verloop blijkt uit de navolgende stukken:
- de dagvaarding in het kort geding d.d. 18 september 2009;
- de aantekeningen van de mondelinge behandeling ter terechtzitting van 23 september 2009.
2 Beoordeling
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Hoofdstraat 48N te Apeldoorn. Na wijziging van eis vordert Mega Max een verbod tot sloop van het gehuurde op straffe van een dwangsom van € 850.000,- alsmede een voorschot van € 144.000 op een nader bij staat op te maken schade.
Vooraf moet worden opgemerkt dat in het kader van dit kort geding de vraag of de huurovereenkomst al dan niet op 1 september 2011 zal eindigen, geen beantwoording behoeft nu tussen partijen wel vaststaat dat dit niet op een eerder gelegen datum zal zijn. Het antwoord op deze vraag in een bodemprocedure kan worden afgewacht.
Voor zover thans van belang heeft Mega Max aan de vordering het volgende ten grondslag gelegd:
Mega Max huurt sinds 1 september 1996 van (de rechtsvoorganger van) CBB de bedrijfsruimte gelegen aan de Hoofdstraat 48N te Apeldoorn. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een groter complex, het oude PGEM-gebouw, ook wel bekend als de "Van Berlo-locatie". Mega Max exploiteert in het gehuurde een winkel in consumentenelectronica en fotografische artikelen. De huurovereenkomst kent een eerste looptijd van vijf jaar (derhalve tot 1 september 2001) en is daarna conform art. 3.2 voortgezet met een opvolgende termijn van vijf jaar, tot 1 september 2006. Nadien wordt de huur telkens voortgezet met perioden van vijf jaar. De huidige termijn loopt aldus tot 1 september 2011.
Mega Max is de laatst resterende huurder in het voormalig PGEM-gebouw. De overige huurders zijn in de afgelopen jaren vertrokken. De enige overgebleven huurder naast Mega Max is sinds ca. één maand weg. Begin augustus 2009 heeft CBB hekken rondom het gebouw geplaatst met uitzondering van het gedeelte dat bij Mega Max in gebruik is. Hieruit leidde Mega Max af dat bij CBB plannen bestonden op korte termijn over te gaan tot sloop, althans tot de voorbereiding daarvan. Mega Max heeft CBB hierop verzocht informatie te verschaffen over de exacte plannen en de planning. CBB heeft geweigerd gedetailleerde informatie te verschaffen.
Inmiddels is (een aannemer namens) CBB begonnen met het "strippen" van het gebouw aan de binnen en buitenzijde. Van de werklieden ter plaatse heeft [directeur Mega Max], directeur van Mega Max (hierna: [directeur Mega Max]) op 16 september 2009 moeten vernemen dat sloop binnen zeer afzienbare tijd (een week tot hooguit twee weken na 16 september 2009 ) zou aanvangen.
Vervolgens heeft de gemachtigde van Mega Max aan CBB dit kort geding aangekondigd. Desniettemin is CBB op 21 september 2009 begonnen met de sloop, reden waarom de vordering is beperkt tot het gehuurde.
CBB is verplicht Mega Max het ongestoorde en rustige genot van het gehuurde te bieden. De (voorgenomen) sloop maakt hierop inbreuk, immers het slopen van het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, zal ernstige overlast tot gevolg hebben, waaronder geluidsoverlast, stofoverlast, verminderde bereikbaarheid en een negatieve associatie bij het publiek. Door te slopen zou CBB zich schuldig maken aan wanprestatie, hetgeen toewijzing van een verbod op sloop reeds rechtvaardigt. Ergo: Mega Max heeft een groot belang bij het tegenhouden van de sloop, terwijl CBS geen te rechtvaardigen belang heeft bij het reeds op dit moment slopen van het gebouw (m.u.v. het door Mega Max gehuurde gedeelte). Mega Max opereert in de consumentenelectronica en fotografiebranche. De branche verkeert als gevolg van de economische crisis in zwaar weer. Veel ondernemers hebben moeite het hoofd boven water te houden. Mega Max heeft op zich voldoende reserves om de economisch moeilijke tijd het hoofd te bieden, op voorwaarde dat zij het vertrouwen van klanten kan behouden en hen naar zich toe kan blijven trekken. Er zijn een aantal redenen waarom sloop een negatieve uitwerking op de bedrijfsvoering van Mega Max, waaronder het behouden van de klantenstroom, zou hebben. Allereerst gaat van sloop van het PGEM-gebouw de suggestie uit dat ook het Mega Max gedeelte op zeer korte termijn gesloopt zal worden en de winkel dus dicht zal gaan. (Dit terwijl Mega Max in ieder geval 2 jaar huurrechten kan doen gelden, nog afgezien van de vraag of tegen het einde van bedoelde termijn ook direct ontruimd hoeft te worden). Mega Max verkoopt artikelen waarop zij standaard drie jaar garantie levert. Dit is - naast deprijs- de grote kracht van de formule Mega Max. Een potentiële klant zal zich echter wel twee keer bedenken een product te kopen bij een winkel die op het oog op niet al te lange termijn gesloopt wordt. Immers, wat heeft een klant nog aan garantie indien de winkel waar hij koopt, dicht gaat? Ook bestaande klanten zullen zich zorgen maken over hun garantierechten en niet langer de winkel bezoeken. Ook alle marketingactiviteiten zullen ondermijnd worden door de sloop. Een klant gelooft niet meer in de belangrijkste commerciële argumenten van Mega Max, zoals de uitgebreide garantie. Daarnaast zaI ook het personeel onrustig worden en, uitgaande van een gedwongen sluiting op korte termijn, op zoek gaan naar een andere baan. Nieuw personeel zal onder deze omstandigheden moeilijk te krijgen zijn. Ook al tijdens de voorbereidingen van de sloop wordt de bedrijfsvoering van Mega Max gehinderd. Zo is in een week tijd meerdere malen (overdag) het inbraak alarm afgegaan, hoogstwaarschijnlijk in verband met de werkzaamheden. Verder zal de sloop de nodige invloed hebben op de presentatie in de winkel, doordat vuil/stof/gruis zich niet laat tegenhouden door muren en (openstaande) winkeldeuren. De producten zullen zeker onder het stof komen te zitten naarmate men dichterbij komt met de sloop. Kortom, van de sloop van het omliggende gedeelte gaat de suggestie uit dat ook Mega Max zal moeten sluiten. Klanten - alsmede personeel- zullen hierdoor wegblijven, inkomsten zullen opdrogen en Mega Max zal afstevenen op een faillissement. Los daarvan zal sloop ook voor een slechte presentatie zorgen (stof en vuil) en levert het overlast op (afgaan alarm, geluidsoverlast, slechte toegankelijkheid klanten). Sloop van het PGEM-gebouw is de doodsteek voor Mega Max. Mega Max kan alleen overleven indien om haar heen niet gesloopt wordt tot het moment dat haar huurcontract in rechte, onherroepelijk beëindigd is.
Tegenover het grote belang van Mega Max tot verbod op sloop zolang zij het gehuurde exploiteert, staat een niet bestaand belang aan de zijde van CBB reeds nu te slopen. Allereerst is geen belang aan de zijde van CBB aanwezig aangezien sloop en bouw niet aansluitend op elkaar kunnen plaatsvinden. De herontwikkeling maakt deel uit van een grootschalig projectplan tot opwaardering van de Apeldoornse binnenstad. In november 2009 zal dit plan in de vorm van een voorstel aan de Gemeenteraad worden gepresenteerd. Na goedkeuring zal er een aanpassing van het bestemmingsplan moeten plaatsvinden. Pas als deze procedure rond is, kunnen er bouwvergunningen worden verleend voor de nieuwbouw. Volgens de verantwoordelijk wethouder, die de Hond op 16 september 2009 persoonlijk heeft gesproken, zal de fase van(bouw)vergunningverlening in het meest gunstigste geval pas begin/medio 2011 plaatsvinden. Tot dat moment kan er dus niet gebouwd worden. Ook CBB is voor het kunnen beginnen met de bouw (het verkrijgen van een bouwvergunning) afhankelijk van een bestemmingsplanwijziging. Haar renovatieplan behelst een complex voor wonen en winkelen. Het huidige bestemmingsplan staat wonen niet toe. Sloop zal hooguit enige maanden duren. In het (voor CBB) meest gunstige geval zal tussen sloop en nieuwbouw dus (minimaal) 1,5 jaar liggen. In deze periode zal de ontwikkeling stil liggen. Nu pas over op zijn vroegst 1,5 jaar gebouwd zal kunnen worden, heeft CBB thans geen rechtens te respecteren belang bij sloop. Anders gezegd: of nu deze maand begonnen wordt met sloop of pas over ca. 1,5 jaar, maakt geen verschil voor het moment dat de ontwikkeling voltooid zal zijn.
Op het verweer van CBB wordt voor zover nodig hierna ingegaan.
In de eerste plaats moet worden opgemerkt dat het ook de voorzieningenrechter heeft verbaasd dat CBB de sloop van het complex niet heeft opgeschort totdat daaromtrent in kort geding een oordeel kon worden geveld. Het is niet zozeer dat de voorzieningenrechter zich gepasseerd voelt, maar in het rechtsverkeer plegen partijen zich in het algemeen te onthouden van niet omkeerbare acties wanneer aangekondigd is dat daaromtrent het oordeel van de rechter wordt gevraagd.
Daar komt bij dat ook ter zitting namens CBB niet of nauwelijks een steekhoudend argument naar voren is gebracht om niet drie dagen de sloop te kunnen opschorten.
Vervolgens is het de vraag of de sloop wanprestatie oplevert. Die vraag wordt bevestigend beantwoord. Ter zitting is duidelijk geworden dat CBB beoogt na de sloop van het hoofdgebouw het parkeerterrein uit te breiden. Niet ontkend kan worden dat CBB derhalve wel degelijk een belang heeft bij de sloop. Maar dat belang valt in het niet bij het belang van Mega Max bij opschorting van de sloop. De juistheid van het verweer van CBB dat gevreesd moet worden voor intrekking van de sloopvergunning is in het geheel niet onderbouwd. En dan valt de betoonde haast als vexatoir aan te merken.
CBB heeft zich beroepen op het vonnis van de Rotterdamse voorzieningenrechter van
4 september 2008, WR 2009/12. CBB miskent daarmee dat van geheel verschillende bedrijven sprake is. Een herenkapsalon is iets anders dan een electronica-zaak. In dat geval konden huurder en verhuurder het niet eens worden over de termijn waarop herhuisvesting zou kunnen plaats vinden. En dan kunnen klanten van de kapsalon tijdig op de hoogte worden gesteld van een tijdelijke verplaatsing van de kapsalon. In dit geval is geenszins zeker dat voor Mega Max een plaatsje zal zijn in het kader van het nog te ontwikkelen complex. En daartegenover staat dat het gehuurde vooralsnog solitair achterblijft in een omgeving waar het huidige parkeerterrein – naar de voorzieningenrechter ambtshalve bekend is – door degenen die daar al dan niet ongewenst verblijven als een het publiek weinig aansprekende omgeving wordt ervaren; en niet is gebleken dat het nieuwe parkeerterrein dat CBB voor ogen schijnt te hebben, de situatie aanmerkelijk zal verbeteren.
Onder deze omstandigheden is het alleszins aannemelijk dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat Mega Max schade lijdt doordat het gehuurde zich zal presenteren als op de nominatie van sloop te staan alsmede dat zulks een negatieve invloed heeft op de omzet. Naar dezerzijds voorlopig oordeel is het aannemelijk dat (potentiële) klanten Mega Max zullen mijden omdat het vertrouwen in de realiteit van de garantie komt te ontbreken.
Wat CBB ook miskent, is dat de sloop haaks staat op hetgeen een huurder van een goede verhuurder mag verwachten. Het had op de weg van CBB gelegen Mega Max tijdig, volledig en concreet op de hoogte te stellen van de voorgenomen sloopplannen en met CBB in overleg te treden op welke wijze de voor Mega Max te verwachten nadelige gevolgen het beste zouden kunnen worden beperkt. Dat heeft CBB nagelaten en dan moet zij niet raar opkijken wanneer zulks ook in kort geding op geld wordt gewaardeerd en dat dan geen aanleiding bestaat te volstaan met zekerheidstelling.
Het gevraagde verbod is toewijsbaar, nu naar dezerzijds voorlopig oordeel het tot nu toe door CBB miskennen van de eisen die goed verhuurderschap met zich brengen, doet vrezen dat zij zich niet voldoende gelegen zal laten liggen aan het voorkomen van enige inbreuk op het huurgenot van Mega Max. Met betrekking tot de duur van het verbod wordt volstaan met bepaling dat het zal gelden tot een eindbeslissing in de bodemprocedure, omdat het in de bodemprocedure aan de rechter is te bepalen of de eindbeslissing uitvoerbaar bij voorraad zal worden verklaard. Er is geen aanleiding de dwangsom op een lager bedrag te stellen dan gevorderd.
Het voorschot met betrekking tot de schade zal worden vastgesteld op na te noemen bedrag. Daarbij is rekening gehouden met het karakter van de onderwerpelijke procedure en de schade die op een termijn van enkele maanden minstens aannemelijk is te achten.
CBB zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
Hetgeen partijen overigens naar voren hebben gebracht, kan niet tot een andere beslissing leiden en behoeft derhalve geen afzonderlijke bespreking.
3 Beslissing
CBB wordt verboden het gehuurde te slopen tot het moment dat in een bodemprocedure bij eindvonnis is vastgesteld dat de huurovereenkomst eindigt of is geëindigd, zulks op straffe van een dwangsom van € 850.000,-.
CBB wordt veroordeeld tot betaling aan Mega Max van een bedrag van € 40.000,-.
CBB wordt veroordeeld in de kosten van de procedure tot aan deze uitspraak aan de zijde van Mega Max vastgesteld op:
€ 1500,- wegens salaris gemachtigde,
€ 297,- wegens griffierecht en
€ 72,25 wegens exploitkosten.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.
Het meer of anders gevorderde wordt afgewezen.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. Buijs en uitgesproken door mr. W.C. Haasnoot ter openbare terechtzitting van woensdag 7 oktober 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.