Uitspraak
Rechtbank Zutphen
Sector Kanton – Locatie Oost Gelre
Zaaknummer: 331192 / CV EXPL 523-08
Grosse aan mr. Rorink
Afschrift aan mr. van Susante
d.d.
vonnis van de kantonrechter d.d. 24 november 2008
inzake
de stichting STICHTING CULTUREEL CENTRUM WINTERSWIJK, h.o.d.n. De Storm, Schouwburg De Storm en Theater De Storm, gevestigd te Winterswijk en aldaar kantoorhoudende aan de Haitsma Mulierweg 11, eisende partij, gemachtigde
mr. R.F.A. Rorink, advocaat te Enschede (Postbus 109, 7500 AC),
tegen
1. de vennootschap onder firma [naam gedaagde VOF] PARTYCENTRUM, gevestigd te [Oost Gelre],
2. [naam gedaagde 1], wonende en zaakdoende te [Oost Gelre],
3. [naam gedaagde 2], wonende en zaakdoende te [Oost Gelre],
gedaagde partij, gemachtigde mr. S.J. van Susante, advocaat te Arnhem (Postbus 3155, 6802 DD).
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid met Theater De Storm en [gedaagden].
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
- de dagvaarding van 27 maart 2008;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie;
- het vonnis van 19 mei 2008;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de brief van 25 juni 2008 van mr. Rorink;
- de brief van mr. Van Susante van 25 juni 2008;
- de aantekeningen van de griffier met betrekking tot de comparitie van partijen gehouden op 26 juni 2008, waarbij door mr. Van Susante een notitie is overgelegd;
- de conclusie van repliek in conventie;
- de conclusie van dupliek in conventie.
2. De vaststaande feiten
2.1 Theater De Storm is verantwoordelijk voor de exploitatie van een theater, dat een regionale functie vervult met jaarlijks meer dan honderd professionele theaterproducties.
2.2 [gedaagden] drijft sinds 1997 een partycentrum te Vragender.
2.3 Naar aanleiding van een advertentie van Theater De Storm in 2003, zijn partijen met elkaar in gesprek gegaan over de horeca-activiteiten in het Theater.
Dit overleg heeft geleid tot een bij notariële akte, op 21 december 2004 verleden voor notaris mevrouw mr. J.W.M. Post te Winterswijk, vastgelegde huurovereenkomst (als bedoeld in artikel 7:290 BW Pro), tevens koopovereenkomst met betrekking tot inventaris.
De huurovereenkomst heeft betrekking op het horecagedeelte en de garderobe van het Theater tegen een huurprijs van (bij aanvang) € 30.000,00 exclusief omzetbelasting per jaar, is ingegaan op 1 augustus 2004 en zou lopen tot en met 30 juni 2009, met vervolgens verlenging met vijf jaar.
2.4 Bij brief van 17 december 2007 heeft de advocaat van Theater De Storm aan [gedaagden] medegedeeld dat zij wenste te komen tot ontbinding van de huurovereenkomst althans dat zij deze opzegt tegen 30 juni 2009. Tegen dit laatste heeft [gedaagden] uitdrukkelijk bezwaar gemaakt.
2.5 Bij dagvaarding in kort geding van 6 mei 2008 heeft Theater De Storm een aantal voorlopige voorzieningen gevraagd, waarvan de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 29 mei 2008. Ter gelegenheid van die zitting hebben partijen in onderling overleg een aantal in het proces-verbaal van die zitting vastgelegde werkafspraken gemaakt, waarna de behandeling van die voorlopige voorzieningen op verzoek van partijen (pro forma) is aangehouden.
3. De vordering en het verweer in conventie
3.1 Theater De Storm vordert, na vermindering van de eis, dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
Primair
1. de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal ontbinden per een zo spoedig mogelijk moment;
2. het vonnis uitdrukkelijk uitvoerbaar bij voorraad zal verklaren;
3. gedaagden zal veroordelen het gehuurde binnen een maand na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom aan eiseres, hoofdelijk te verbeuren, ter grootte van € 100.000,00 ineens alsmede een bedrag ter grootte van € 1.000,00 per dag – een gedeelte van een dag te zien als een dag – waarop gedaagden in gebreke zijn aan de inhoud van het in deze te wijzen vonnis te voldoen, met machtiging aan eiseres de ontruiming na verloop van twee maanden na betekening van het vonnis op kosten van gedaagden zelf uit te voeren, desnoods met de hulp van de sterke arm;
Subsidiair:
4. het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen;
5. gedaagden zal veroordelen het gehuurde binnen een maand na betekening van het ten deze te wijzen vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom aan eiseres, hoofdelijk te verbeuren, ter grootte van € 100.000,00 ineens alsmede een bedrag ter grootte van € 1.000,00 per dag – een gedeelte van een dag te zien als een dag – waarop gedaagden in gebreke zijn aan de inhoud van het in deze te wijzen vonnis te voldoen, met machtiging aan eiseres de ontruiming na verloop van twee maanden na betekening van het vonnis op kosten van gedaagden zelf uit te voeren, desnoods met de hulp van de sterke arm;
Primair en subsidiair:
6. voor recht zal verklaren dat gedaagden toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen voortvloeiende uit de onderliggende huurovereenkomst;
7. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen en de hiermede verband houdende schade aan eiseres te vergoeden, welke schade dient te worden opgemaakt bij staat en vereffend volgens de wet;
8. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag aan eiseres ter grootte van € 4.948,95, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen bedrag vanwege onbetaald gebleven rekeningen, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
9. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 7.490,00 vanwege de beschadigde vloer, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
10. gedaagden hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 1.000,00 vanwege buitengerechtelijke kosten;
11. gedaagden hoofdelijk zal veroordelen in de proceskosten.
3.2 Theater De Storm legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
[gedaagden] is op meerdere onderdelen toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de op grond van de huurovereenkomst rustende verplichtingen. De huurovereenkomst dient daarom te worden ontbonden en [gedaagden] dient de door zijn verzuim ontstane schade aan Theater De Storm te vergoeden. Mocht die vordering niet worden gehonoreerd, dan dient de huurovereenkomst te eindigen als gevolg van opzegging op de grond dat de bedrijfsvoering van [gedaagden] niet is geweest zoals een goed huurder betaamt. Meer subsidiair dient de huurovereenkomst te eindigen op de grond dat zij het verhuurde persoonlijk duurzaam in gebruik wil nemen, mede omdat een renovatie van het verhuurde zal plaatsvinden die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Verder is [gedaagden] ondanks herhaalde aanmaningen haar betalingsverplichting ter zake van diverse rekeningen en de schadevergoeding voor een beschadigde vloer niet nagekomen. Theater De Storm heeft aldus tevens schade geleden in de vorm van wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten, welke door [gedaagden] dient te worden vergoed.
3.3 [gedaagden] heeft geconcludeerd dat Theater De Storm in haar vorderingen niet ontvankelijk dient te worden verklaard, althans dat deze moeten worden afgewezen, met veroordeling van Theater De Storm in de proceskosten.
Het verweer van [gedaagden] zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
4. De vordering en het verweer in reconventie
4.1 [gedaagden] vordert dat de kantonrechter bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
1. zal verklaren voor recht dat Theater De Storm toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen voortvloeiende uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst van 22 december 2004 waar het het verschaffen van het rustige huurgenot betreft, en Theater De Storm zal veroordelen de daaruit voortvloeiende schade aan [gedaagden] te vergoeden, welke schade nader zal dienen te worden opgemaakt bij staat en vereffend zal worden volgens de wet;
2. Theater De Storm zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.260,55 de voldoening van de onbetaald gebleven facturen zoals vermeld in productie 24 bij de conclusie van eis in reconventie, te vermeerderen met de wettelijke rente, te rekenen vanaf de vervaldata van de respectievelijke facturen, althans het moment van een stellen van de eis in reconventie;
3. Theater De Storm zal veroordelen in de proceskosten.
4.2 [gedaagden] legt, tegen de achtergrond van de vaststaande feiten, aan haar vordering onder meer de volgende stellingen ten grondslag.
Zij is door toedoen van Theater De Storm ontoelaatbaar gehinderd in de exploitatie van het gehuurde. Zo is zij onnodig belemmerd in het organiseren van partijen in het theatergebouw en heeft Theater De Storm haar onvoldoende en niet tijdig van informatie voorzien omtrent verbouwingen aan het gebouw. Zij vordert dat de daardoor ontstane schade wordt vergoed.
4.3 Theater De Storm heeft geconcludeerd dat [gedaagden] in haar vorderingen niet ontvankelijk dient te worden verklaard, althans dat deze moeten worden afgewezen, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.
Het verweer van Theater De Storm zal, voor zover van belang, in het navolgende worden weergegeven.
5. De beoordeling
In conventie
5.1 De primaire vordering van Theater De Storm betreft ontbinding wegens toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagden] heeft gemotiveerd betwist dat daarvan sprake is geweest.
De kantonrechter overweegt daarover het volgende. Vooropgesteld wordt dat bij de uitvoering van de huurovereenkomst in dit geval de beide partijen gedwongen zijn tot nauwe samenwerking en regelmatig overleg, met inachtneming van ieders taken en bevoegdheden. Theater De Storm exploiteert een theater met een regionale functie en een gevarieerd aanbod, terwijl van [gedaagden] wordt verlangd dat zij de daarbij aansluitende horeca- activiteiten in het gehuurde verzorgt. Uit hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht is duidelijk geworden dat de samenwerking – in elk geval sinds het najaar 2007 – niet soepel verloopt. Partijen dienen dagelijks te opereren vanuit hun zowel parallelle als tegenstrijdige belangen ter zake van een theater waar het gehuurde een geïntegreerd onderdeel van uitmaakt. Daarbij konden (en zijn) dergelijke tegenstellingen voor het overgrote deel in goed overleg opgelost.
Naast strubbelingen van meer of minder gewicht, heeft Theater De Storm geen feitelijke tekortkomingen aannemelijk gemaakt die, in samenhang bezien, een, of een reeks, toerekenbare tekortkoming(en) aan de zijde van [gedaagden] opleveren welke zou(den) moeten leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij is meegewogen het vanzelfsprekend grote belang dat [gedaagden] heeft bij voortzetting van de huur tot in elk geval medio 2009, waartegen de (eventuele) tekortkoming en het daarmee verband houdende belang van Theater De Storm bij ontbinding in redelijkheid niet kan opwegen.
Theater De Storm wijst met name naar de brief van 12 december 2007 van [gedaagden] aan Theater De Storm, maar niet is gesteld of gebleken dat uit de inhoud van die brief is af te leiden dat [gedaagden] te kennen geeft dat zij voornemens is aan haar opgedragen diensten te weigeren of anderszins haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na te komen.
5.2 Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de primaire vorderingen onder 1., 2. en 3. zal afwijzen. In de lijn van hetgeen hiervoor is overwogen, zullen de vorderingen (primair en subsidiair) onder 6. en 7. eveneens worden afgewezen. Daarbij is nog van belang dat Theater De Storm niet, althans niet voldoende concreet heeft aangegeven welke de aard en omvang van de geleden schade is geweest.
5.3 Theater De Storm heeft vervolgens subsidiair gevorderd een tijdstip voor het einde van de huur en ontruiming van het gehuurde te bepalen met als eerste de opzeggingsgrond dat "de bedrijfsvoering van de huurder niet is geweest als een goed huurder betaamt."
De kantonrechter overweegt het volgende. In de eerste plaats is geenszins gesteld of gebleken dat de bedrijfsvoering van [gedaagden], op zichzelf bezien, onder de maat zou zijn geweest. Theater De Storm heeft aan deze vordering op deze grond dezelfde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd als de primair gevorderde ontbinding. Gelet op hetgeen hiervoor over die laatste vordering is overwogen kan deze grond voor de opzegging niet slagen, ook al zouden hiervoor minder strenge maatstaven gelden dan bij de (meer ingrijpende) ontbinding van de huurovereenkomst. Een slechte bedrijfsvoering kan dan ook niet de grondslag vormen voor beëindiging van de huurovereenkomst. De vordering zal dan ook op basis van dezelfde overwegingen moeten worden afgewezen.
5.4 Voorts is – eveneens subsidiair – door Theater De Storm gevorderd de huurovereenkomst na opzegging te beëindigen wegens dringend nodig hebben voor eigen gebruik, welke vordering, en de gronden daarvoor, door [gedaagden] gemotiveerd zijn weersproken.
5.5 Daarover wordt het volgende overwogen. Ten eerste heeft Theater De Storm, tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden], niet aannemelijk gemaakt dat alleen al de door haar voorgenomen renovatie van het theatergebouw meebrengt dat de huur moet eindigen.
5.6 Met betrekking tot het zelf door Theater De Storm in gebruik nemen van het gehuurde geldt het volgende. Vooropgesteld wordt dat naar vaste rechtspraak het dringend nodig hebben voor eigen gebruik dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval, waarbij de verhuurder het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk hoeft te maken, waarbij algemene bedrijfseconomische motieven voldoende kunnen zijn. Theater De Storm heeft in dat verband voldoende aannemelijk gemaakt dat zij financieel moeilijke tijden doormaakt, een bijzonder kostbare verbouwing aan het theatergebouw moet laten verrichten, dat het zelf ter hand nemen van de exploitatie van de horecavoorziening haar extra inkomsten zal opleveren, die zij (mede) noodzakelijk acht voor een gezonde bedrijfsvoering van het theater als geheel in de toekomst. De omstandigheid dat Theater De Storm in 2003/2004 juist heeft besloten de horecavoorziening welbewust uit handen te geven aan [gedaagden], staat thans aan een gewijzigd inzicht, van een inmiddels gewijzigd bestuur, directie en overig medewerkersbestand, niet in de weg. De stelling van [gedaagden] dat Theater De Storm een derde wil aantrekken voor de horeca in het gehuurde is tegenover de uitdrukkelijke en onderbouwde stellingen van Theater De Storm niet voldoende aannemelijk geworden. Daarbij komt dat eiseres bij het niet daadwerkelijk zelf in gebruik nemen bovendien zal stuiten op het bepaalde in artikel 7:299 BW Pro. Bij toepassing van dringend eigen gebruik is een belangenafweging niet aan de orde.
5.7 Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter het tijdstip dat de huurovereenkomst zal eindigen zal vaststellen, en wel op 1 juli 2009. Dit is tevens het tijdstip waarop het gehuurde ontruimd dient te zijn, zodat de ontruimingsvordering eveneens zal worden toegewezen. Voor het toekennen van dwangsommen is naar het oordeel van de kantonrechter, naast de toegewezen sterke arm geen noodzaak gesteld of gebleken, zodat hij deze als zijnde ongegrond zal afwijzen.
5.8 De gevorderde uitvoerbaar verklaring bij voorraad zal de kantonrechter afwijzen gelet op het bepaalde in artikel 7: 295 lid 1 BW, nu niet is gesteld of gebleken dat het door gedaagden gevoerde verweer kennelijk ongegrond is. Van belang daarbij is dat een eventueel hoger beroep bij uitvoerbaar bij voorraad verklaring zeer wel illusoir kan blijken te zijn, terwijl ondanks toewijzing van de vordering, daarmee niet gezegd is dat het voeren van verweer elke redelijke grond ontbeert, zodanig dat het instellen hoger beroep tegen dit vonnis misbruik van (proces)recht door [gedaagden] zou opleveren.
5.9 De resterende vordering van de niet betaalde rekeningen ad € 4.948,95 is tegenover de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagden] in de conclusie van antwoord, hoewel dat op haar weg lag, door Theater De Storm niet, althans niet voldoende nader toegelicht, zodat dit gedeelte van het gevorderde bij gebrek aan voldoende onderbouwing zal worden afgewezen.
5.10 De vordering van Theater De Storm voor een beschadigde vloer is door [gedaagden] niet voldoende gemotiveerd weersproken. [gedaagden] heeft immers op dit punt gesteld dat haar verzekeraar de kwestie zou afwikkelen en de schade, welke onbetwist € 7.490,00 bedraagt, aan Theater De Storm zou vergoeden. Dit strookt namelijk niet met het inhoudelijke verweer dat [gedaagden] niet schadeplichtig zou zijn.
Deze vordering zal daarom worden toegewezen met de, niet afzonderlijk betwiste, wettelijke rente daarover vanaf de datum van de dagvaarding.
5.11 De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten zullen worden afgewezen nu, nadat deze gemotiveerd zijn betwist, niet nader is onderbouwd dan wel toegelicht dat hiervoor meer of andere werkzaamheden van enige omvang zijn verricht dan het sturen van een brief en instrueren van de zaak ter voorbereiding van deze procedure, waarvoor de proceskostenveroordeling een vergoeding inhoudt. (artikel 241 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering)
5.12 De door partijen aangevoerde argumenten die in het voorgaande niet aan de orde zijn gekomen, behoeven geen bespreking, nu deze, in het licht van hetgeen is vastgesteld en overwogen, niet tot andere beslissingen kunnen leiden.
5.13 Op grond van het voorgaande zullen de subsidiaire vorderingen onder 4 en 5, met inachtneming van het voorgaande, alsmede het gevorderde onder 9 worden toegewezen en de overige vorderingen afgewezen.
In reconventie
5.14 Deze vordering is na de comparitie van partijen, ook blijkens de opschriften van de conclusies van partijen in het geheel niet meer aan de orde geweest. Blijkens de inhoud van de conclusie van antwoord heeft Theater De Storm hiertegen wel verweer gevoerd. De kantonrechter zal [gedaagden] in deze vordering wegens het ontbreken van (voldoende) nadere onderbouwing niet ontvankelijk verklaren. Dit brengt mee dat zij desgewenst hier nog op kan terugkomen.
In conventie en in reconventie voorts
5.15 Nu partijen over en weer op onderdelen in het ongelijk zijn gesteld, zal worden bepaald dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
6. De beslissing
De kantonrechter, rechtdoende:
in conventie:
6.1 stelt als het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vast 1 juli 2009;
6.2 veroordeelt gedaagden het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis, doch niet vóór 1 juli 2009, te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging aan eiseres de ontruiming na verloop van twee maanden na betekening van het vonnis op kosten van gedaagden zelf uit te voeren, desnoods met de hulp van de sterke arm;
6.3 veroordeelt gedaagden hoofdelijk, aldus dat indien de één betaalt de anderen zullen zijn gekweten, tot betaling van een bedrag van € 7.490,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf 27 maart 2008 tot de dag der algehele voldoening;
6.4 verklaart de veroordeling onder 6.3 uitvoerbaar bij voorraad;
6.5 wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie:
6.6 verklaart [gedaagden] niet ontvankelijk in haar vordering;
in conventie en in reconventie:
6.7 bepaalt dat iedere partij de eigen proceskosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.C.J. Heessels, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van maandag 24 november 2008, in tegenwoordigheid van de griffier.