Uitspraak
RECHTBANK ZUTPHEN
Rolnummer: 40141 HAZA 01-562
Uitspraak: 25 april 2002
Vonnis van de meervoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
procureur: mr. S.W. Knoop,
advocaat: mr. H.J. de Ruijter te Assen,
en
[gedaagde],
h.o.d.n. [BEDRIJF A],
wonende te [woonplaats1],
gedaagde partij,
procureur: mr. H. Oosterhuis.
Partijen worden in dit vonnis mede aangeduid als [eiser] en [gedaagde].
1. Het verdere verloop van de procedure
het vonnis van 13 september 2001;
de conclusie van antwoord;
de op 14 maart 2002 gehouden pleidooien, waarvan over en weer pleitnotities in het geding zijn gebracht en waaraan de voorafgaand aan het pleidooi aan de wederpartij en de rechtbank toegezonden stukken van de zijde van [eiser] zijn gehecht.
2. De vaststaande feiten
2.1 [gedaagde] heeft in 1995 voor [eiser] bemiddeld bij de aankoop van appartementsrechten in het recreatiecomplex [complex A] te [adres], [eiland].
2.2 [eiser] heeft een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf] N.V., kantoorhoudende te [eiland], waarbij aan [eiser] is verkocht een appartementsrecht gelegen in het eerder genoemde recreatiecomplex onder nummer 226 BC. De koopsom bedroeg US $ 249.900,--. [gedaagde] heeft de overeenkomst namens verkoopster ondertekend.
2.3 Transport van voornoemde onroerende zaak heeft nimmer plaatsgevonden.
2.4 [eiser] heeft een huurovereenkomst gesloten met eerder genoemde [bedrijf] N.V. als huurster en [eiser] als verhuurder betreffende het appartement onder nummer 226 BC. In de huurovereenkomst staat dat het totale huurbedrag van US $ 137.900,-- in mindering kan worden gebracht op de koopsom. De koopsom beloopt hierdoor een bedrag van US $ 249.900,-- minus
US $ 137.900,-- is US $ 112.000,--. De huurovereenkomst eindigt op 31 december 2001.
2.5 In een overeenkomst d.d. 20 december 1995 staat:
" (…) Ondergetekende [gedaagde], handelende onder de naam [BEDRIJF A] te [woonplaats1], [adres] 140, verklaart dat hij met de eigenaar van het volgende appartement nr. 226 BC in [complex A] te [eiland] de volgende overeenkomst maakt.
Bovengenoemde komt overeen met de eigenaar van appartement nummer 226 BC dat hij de keus heeft na vijf jaren vanaf de datum dat de huurovereenkomst ingaat (1 januari 1996):
A. Het appartement verder te verhuren via de management organisatie met een minimale opbrengst zoals vermeld in de huurovereenkomst.
B. Het appartement terugverkoopt aan bovengenoemde voor een prijs die koper een waardestijging garandeerd van 7,5 % op jaarbasis cumulatief.
Dit betekend op een aanschafprijs van $ 149.900,-- een verkoopprijs van
$ 215.200,--
C. Het de eigenaar vrij staat op elk moment binnen deze vijf jaren te verkopen doch een eerste aanbiedingsplicht heeft aan bovengenoemde partij die op dat moment dan kan kopen op de conditie zoals vermeld onder B van deze overeenkomst. Bovengenoemde is vrij in zijn beslissing het appartement op dat moment te kopen of niet. (…)".
Deze overeenkomst is ondertekend door [eiser] en [gedaagde].
2.6 [eiser] enerzijds heeft voorts op 4 september 1996 een overeenkomst gesloten met zowel de zoon van [gedaagde] (verkoper) alsmede [Bedrijf B] B.V. (huurster) anderzijds met betrekking tot het appartementsrecht van een drietal eenheden die deel uitmaken van het appartementencomplex [B] te [eiland]. De koopprijs bedroeg US $ 697.500,--. De transportakte is verleden op 25 november 1996. In de overeenkomst staat:
"(…) Artikel 2 (…)
d. (…) Voor de verhuur staan de appartementen 12 maanden per jaar volledig ter beschikking aan de huurder. De huurvergoeding die eigenaar ontvangt van huurder is als volgt overeengekomen:
Per ABC unit over het eerste jaar vanaf de datum van overdracht een bedrag van $ 23.500,= = 10% van $ 235.000;-
het tweede jaar $ 23.500,= = 10% - -
het derde jaar $ 25.850,= = 11% - -
het vierde jaar $ 25.850,= = 11% - -
het vijfde jaar $ 25.850,= = 11% - -
Deze verhuurvergoeding zal achteraf per kwartaal worden voldaan door huurder.
(…)".
2.7 [gedaagde] heeft namens verkoper en namens huurder voornoemde koopovereenkomst ondertekend.
2.8 De als huurder genoemde partij in de overeenkomst d.d. 4 september 1996, [Bedrijf B] B.V. heeft nimmer bestaan.
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
a. om tegen bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van ¦ 102.409,12, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 januari 1996 tot de dag der algehele voldoening;
b. om ter zake van vergoeding van schade te betalen een bedrag van
¦ 23.900,-- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2000 tot de dag der algehele voldoening;
c. om aan [eiser] te betalen een bedrag van US $ 478.014,12, althans de tegenwaarde daarvan in Nederlands courant, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurpenningen tot de dag der algehele voldoening;
d. om ter zake van buitengerechtelijke kosten alsmede kosten terzake van financiële advisering te betalen een bedrag van ¦ 15.000,-- te vermeerderen met BTW, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2000 tot de dag der algehele voldoening;
e. in de kosten van het geding.
3.2 [eiser] legt aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
[gedaagde] heeft in 1995 voor [eiser] bemiddeld bij de aankoop van appartementsrechten in het recreatiecomplex [complex A] te [adres], [eiland]. [eiser] heeft een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf] N.V. waarbij aan [eiser] is verkocht een appartementsrecht gelegen in voornoemd ressort onder nummer 226 BC voor een bedrag van
US $ 249.900,--. [gedaagde] heeft de overeenkomst namens de verkoopster ondertekend.
[eiser] heeft tevens een huurovereenkomst gesloten met [bedrijf] N.V. als huurder en [eiser] als verhuurder. In de huurovereenkomst staat dat het totale huurbedrag van US $ 137.900,-- in mindering kan worden gebracht op de koopsom van het appartement. De koopsom beloopt hierdoor een bedrag van US $ 249.900,-- minus US $ 137.900,-- is
US $ 112.000,--. De huurovereenkomst eindigt op 31 december 2001.
Op 20 december 1995 is een terugkoopovereenkomst gesloten tussen [eiser] en [gedaagde]. [gedaagde] heeft kenbaar gemaakt het appartementsrecht van [eiser] (terug) te willen kopen. [eiser] heeft vervolgens [gedaagde] gesommeerd te betalen het op grond van de terugkoopovereenkomst verschuldigde bedrag van US $ 215.200,-- vermeerderd met de wettelijke rente daarover en een bedrag van ƒ 10.000,-- exclusief BTW voor gemaakte kosten van financiële advisering en rechtsbijstand, waarvan [gedaagde] de verschuldigdheid heeft erkend. [gedaagde] heeft inmiddels aan [eiser] voldaan een bedrag van
ƒ 416.330,-- . Hierdoor resteert, uitgaande van een koers van US $ 1 voor ƒ 2,39 per 29 december 2000, een bedrag van ƒ 97.998,-- te vermeerderen met de wettelijke rente hierover, en voornoemd bedrag voor financiële advisering en rechtsbijstand.
[eiser] vordert tevens de ten gevolge van het handelen van [gedaagde] geleden schade. [eiser] heeft veel meer betaald dan de koopprijs van
US $ 249.900,-- waar blijkens de verkoopbrochure een bedrag van
US $ 100.000,-- dient te worden afgetrokken. [eiser] maakt ter zake van de door [eiser] geleden schade aanspraak op een bedrag van US $ 10.000,--, omgerekend ƒ 23.900,--. Inclusief wettelijke rente vanaf 1 januari 2001 tot 1 mei 2001 is [gedaagde] ƒ 24.514,44 aan [eiser] verschuldigd.
[eiser] heeft op 4 september 1996 een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het appartementsrecht van een drietal eenheden die deel uitmaken van het appartementencomplex [B] te [eiland]. In de koopovereenkomst wordt de huurder verplicht een huurvergoeding achteraf per kwartaal te voldoen per ABC-unit. [eiser] heeft tot op heden slechts een eenmalige betaling van US $ 15.000,-- ontvangen.
De in de koopovereenkomst genoemde huurder [Bedrijf B] B.V. bestaat niet. Nu [gedaagde] namens de verkoper en de huurder de overeenkomst heeft ondertekend zal [gedaagde] in moeten staan voor zijn vertegenwoordigings-bevoegdheid. Hij is daartoe gehouden op grond van artikel 3:70 van het Burgerlijk Wetboek (BW). [eiser] heeft recht op vergoeding van alle schade die hij lijdt doordat de huurder niet tot uitkering van de huurvergoedingen kan overgaan. [eiser] vordert betaling van de niet door [eiser] ontvangen huurvergoedingen tot en met mei 2000 US $ 493.014,12 minus het ontvangen bedrag van
US $ 15.000,-- is US $ 478.014,12 te vermeerderen met de wettelijk rente.
[eiser] maakt tevens aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
4. Het verweer
4.1 [gedaagde] concludeert dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans deze aan hem zal ontzeggen met veroordeling van [eiser] in de kosten van het geding.
4.2 [gedaagde] voert de navolgende verweren aan.
Er is nog geen sprake van daadwerkelijke terugkoop, zodat betaling ook niet hoeft te volgen. [gedaagde] heeft een betaling verricht, ter hoogte van dat bedrag waarvan [gedaagde] van mening is dat hij dat bij terugkoop verschuldigd zou zijn. De terugkoop is echter uitgebleven.
Voorts heeft [eiser] ruim 70% van de koopprijs eerst voldaan op 28 december 1996, bijna een jaar nadat deze voldaan had moeten zijn. Nu sprake is van een rendementstermijn van vijf jaar dient te worden uitgegaan van een termijn van vijf jaar nadat volledige betaling is gevolgd, hierdoor zal de terugkoopverplichting eerst op 1 januari 2002 ontstaan, althans niet voor 28 december 2001. Ook op grond van artikel 6:2 jo. 6:248 BW is het onaanvaardbaar de termijn voor de terugkoopverplichting te stellen op vijf jaar na levering indien volledige betaling eerst is gevolgd na een jaar na levering.
[eiser] gaat uit van de prijzen zoals in de overeenkomst vermeld terwijl in de overeenkomst een waardestijging van de onroerende zaak van 7,5% op jaarbasis cumulatief is opgenomen. Volstrekt helder was tussen partijen dat de formulering was bedoeld om het risico van koersschommelingen uit te sluiten en zorg te dragen voor een rendement van 7,5% op jaarbasis vijf jaar na de investering van [eiser].
Niet duidelijk is wat de schade is die [eiser] stelt geleden te hebben. Blijkens de folder diende een bedrag van US $ 100.000,-- afgetrokken te worden van de koopprijs. In de koopovereenkomst van [eiser] is een hoger bedrag opgenomen. [gedaagde] betwist derhalve dat [eiser] schade heeft geleden. [gedaagde] betwist tevens zijn aansprakelijkheid te hebben erkend.
[gedaagde] heeft, door zijn zoon daartoe gemachtigd, drie appartementen van zijn zoon verkocht aan [eiser]. Abusievelijk is in de overeenkomst waarbij [eiser] die appartementen in het appartementencomplex heeft gekocht als huurder genoemd: [Bedrijf B] B.V. in plaats van [Bedrijf C] N.V.
Primair betwist [gedaagde] bij gebrek aan wetenschap dat [eiser] de huurpenningen niet inmiddels heeft ontvangen. Subsidiair voert [gedaagde] aan dat hij ten tijde van het sluiten van de overeenkomst met [eiser] als vertegenwoordiger van [Bedrijf C] N.V. kon optreden. Ook van de zijde van [gedaagde] heeft nimmer onduidelijkheid bestaan over de door [Bedrijf C] N.V. op haar genomen verplichtingen. [gedaagde] heeft al in juni 1997 met [de heer A] gecorrespondeerd over de volgens [eiser] door [Bedrijf C] N.V. op haar genomen verplichtingen. [gedaagde] is slechts als bemiddelaar bij de verkoop van het appartementencomplex betrokken geweest, zoals ook blijkt uit een brief van de heer [de heer A] aan de heer [de heer B] van 12 mei 1998. [gedaagde] was ook bevoegd [Bedrijf C] N.V. te binden. Ook [gedaagde] is hiervan uit gegaan. Ook de revenuen uit de verhuur van de betreffende appartementen zijn niet aan [gedaagde] maar aan [Bedrijf C] N.V. ten goede gekomen.
Voor zover getwijfeld zou worden aan de vertegenwoordigingsbevoegdheid van [gedaagde] geldt dat de feitelijke gang van zaken moet leiden tot de conclusie dat voorzover noodzakelijk bekrachtiging heeft plaatsgevonden.
5. De verdere beoordeling van het geschil
5.1 Overgenomen en volhard wordt bij hetgeen in voornoemd vonnis is overwogen.
5.2 [eiser] vraagt nakoming van de op 20 december 1995 tussen [eiser] en [gedaagde] gesloten terugkoopovereenkomst. [eiser] en [gedaagde] zijn echter in de terugkoopovereenkomst overeengekomen dat de eigenaar van appartement nummer 226 BC terugverkoopt aan [gedaagde]. Om het appartement met nummer 226 BC terug te kunnen verkopen dient [eiser] derhalve eigenaar te zijn van het appartement. [eiser] heeft ter verkrijging van de eigendom een koopovereenkomst gesloten met [bedrijf] N.V. waarbij aan [eiser] is verkocht het appartement 226 BC. Echter voor het verkrijgen van de eigendom van het appartement met nummer 226 BC is naast een geldige titel tot overdracht en beschikkingsbevoegdheid van de verkoper, levering van het goed vereist. Nu [eiser] tijdens het gehouden pleidooi - onbetwist - heeft aangevoerd dat het transport van het appartement met nummer 226 BC gelegen in het recreatiecomplex [complex A] te [adres], [eiland] nimmer heeft plaatsgevonden, heeft geen levering van het onroerend goed plaatsgevonden. Er heeft derhalve geen geldige overdracht van het onroerend goed plaatsgevonden waardoor [eiser] geen eigenaar van het appartement is geworden. De gevorderde nakoming van de terugkoopovereenkomst dient gelet op het vorenstaande te worden afgewezen. Dit geldt tevens voor de gevorderde schadevergoeding voor een bedrag groot US $ 10.000,-- en de gevorderde wettelijke rente.
5.3 [eiser] vraagt tevens nakoming van de op 4 september 1996 gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het appartementsrecht van een drietal eenheden die deel uitmaken van het appartementencomplex [B] te [eiland]. [gedaagde] heeft niet betwist dat hij voornoemde overeenkomst namens [Bedrijf B] B.V., heeft getekend. In de koopovereenkomst wordt de huurder, [Bedrijf B] B.V., verplicht een huurvergoeding achteraf per kwartaal te voldoen per ABC-unit. [eiser] heeft tot op heden slechts een eenmalige betaling van US $ 15.000,-- ontvangen.
5.4 In reactie op de betwisting van [gedaagde] dat [eiser] de hem toekomende huurpenningen niet heeft ontvangen heeft [eiser] aangevoerd dat het op de weg van [gedaagde] had gelegen om aannemelijk te maken dat betaling heeft plaatsgevonden. Nu [gedaagde] heeft nagelaten zijn betwisting van de niet-betalingen nader te onderbouwen - door bijvoorbeeld te stellen dat wel degelijk betalingen hebben plaatsgevonden - komt de rechtbank niet toe aan het geven van een bewijsopdracht dienaangaande en gaat het verweer van [gedaagde] op dit punt niet op.
5.5 [gedaagde] heeft voorts als verweer aangevoerd dat abusievelijk als huurder is genoemd [Bedrijf B] B.V. in plaats van [Bedrijf C] N.V. [eiser] heeft dit betwist. [gedaagde] heeft echter op geen enkele manier aannemelijk gemaakt op grond waarvan [Bedrijf C] N.V. als partij bij de overeenkomst d.d. 4 september 1996 en in het bijzonder als huurder aangemerkt dient te worden. Hij heeft slechts aangevoerd dat de schrijffout vaker is gemaakt en dat zij van minimaal één andere overeenkomst kan bewijzen dat deze ook gedeeltelijk is nagekomen. Echter dit feit, indien bewezen, zou niet tot de conclusie hebben geleid, zoals reeds door [eiser] is betoogd, dat [Bedrijf C] N.V. zich jegens [eiser] heeft verplicht de overeenkomst d.d. 4 september 1996 na te komen.
5.6 [gedaagde] heeft tevens - onweersproken - aangevoerd dat [eiser] en de adviseur van [eiser] contact hebben gehad met [de heer A]. [gedaagde] gaat daarbij echter voorbij aan het feit dat ook dit feit niet betekent dat het [Bedrijf C] N.V. is die in plaats van [Bedrijf B] B.V. met [eiser] gecontracteerd heeft.
5.7 In reactie op het verweer van [eiser] dat [gedaagde] dient in te staan voor zijn vertegenwoordigingsbevoegdheid, heeft [gedaagde] aangevoerd dat naar aanleiding van de feitelijke gang van zaken gezegd kan worden dat bekrachtiging, voor zover nodig, heeft plaatsgevonden. Nu [gedaagde] echter heeft opgetreden als gevolmachtigde van een niet bestaande B.V. gaat dit verweer niet op. [gedaagde] dient als gevolmachtigde in te staan voor zijn vertegenwoordigings-bevoegdheid. [gedaagde] zal het positieve contractsbelang dienen te vergoeden. [eiser] dient te worden gebracht in de toestand waarin hij verkeerd zou hebben wanneer [gedaagde] wel degelijk een volmacht tot dit optreden had gehad. Dat betekent dat [gedaagde] de - bij uitvoering van de overeenkomst d.d. 4 september 1996 - door [eiser] te ontvangen huurpenningen, dient te vergoeden. Daarbij dient rekening te worden gehouden met het reeds door [eiser] ontvangen bedrag van US $ 15.000,--.
5.8 [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist dat de door [eiser] geleden schade, ter hoogte van de door [eiser] niet ontvangen huurpenningen, US $ 478.014,12 bedraagt. Dit bedrag dient derhalve te worden toegewezen.
5.9 [eiser] heeft ter zake buitengerechtelijke kosten een bedrag van ƒ 15.000,-- gevorderd. [gedaagde] heeft niet betwist dat [eiser] buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt. Het gevorderde bedrag overstijgt echter de aanbevelingen van het Rapport van de Werkgroep van de Nederlandse Vereniging voor Rechtspraak inzake de buitengerechtelijke kosten van november 2000 (Rapport Voor-Werk II) terwijl uit de in geding gebrachte stukken niet blijkt dat door [eiser] daadwerkelijk buitengerechtelijke kosten - niet zijnde de kosten ter voorbereiding en instructie van de zaak - zijn gemaakt tot het thans gevorderde bedrag. Derhalve zal overeenkomstig Rapport Voor-Werk II ter zake van buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van H 4.447,05 worden toegewezen.
5.10 [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen een bedrag van US $ 478.014,12, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de huurpenningen tot de dag der algehele voldoening, alsmede een bedrag van H 4447,05, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2000 tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, welke kosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] worden begroot op H 1.547,41 aan totale verschotten en op H 6.672,-- aan salaris procureur.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mrs. R.M.A.G. van Valderen, R. Prakke-Nieuwenhuizen en C. Hoogland en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 april 2002.
BE/VA/RP/CH