Uitspraak
ARRONDISSEMENTSRECHTBANK TE ZUTPHEN
Rolnummer: 33791 HA ZA 00-739
Uitspraak: 21 juni 2001
Vonnis van de enkelvoudige kamer voor burgerlijke zaken in de zaak tussen:
1. [eiser],
2. [eiser],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partijen,
procureur: mr. E.G.M. Wiggers,
advocaat: mr. C.A. Hage te Ede,
en
1. [gedaagde 1],
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partijen sub 1 en 2,
procureur: mr. A.J.H. Ozinga,
advocaat: mr. H.J. Schaatsbergen te Zwolle.
3. [de makelaar]
gevestigd te [vestigingsplaats],
gedaagde partij sub 3,
procureur: mr. C.B. Gaaf,
advocaat: mr. H. van Ravenshorst te Arnhem.
Eisers worden in dit vonnis mede aangeduid als eiser, in enkelvoud.
Gedaagden sub 1 en 2 worden in dit vonnis mede aangeduid als [gedaagden 1 en 2], in enkelvoud, en gedaagde sub 3 als de makelaar.
1. Het verloop van de procedure
Dit verloop blijkt uit:
de dagvaardingen d.d. 14 juli 2000
het exploot van oproeping van 16 augustus 2000
de conclusie van eis, tevens akte houdende in het geding brengen van vier produkties
de conclusie van antwoord van [gedaagden 1 en 2]
de conclusie van antwoord van [de makelaar]
het vonnis van 30 november 2000
het proces-verbaal van de op 12 januari 2001 gehouden comparitie van partijen
de conclusie van repliek
de conclusie van dupliek van [de makelaar]
de conclusie van dupliek van [gedaagden 1 en 2].
2. De vaststaande feiten
2.1 [eiser] heeft op 6 augustus 1998 van [gedaagden 1 en 2] bij schriftelijke overeenkomst gekocht het vrijstaande woonhuis met veeschuur, berging, ondergrond, erf en tuin, staande en gelegen te […] voor de koopprijs van f 385.000,--. De eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden op 30 oktober 1998.
2.2 In de onder 2.1. genoemde koopovereenkomst is, voor zover van belang, opgenomen:
“(…)
Artikel 5: feitelijke Pro levering, staat van het verkochte
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)
2. De onroerende zaak zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.
3. De feitelijke levering van het verkochte zal in beginsel geschieden bij de ondertekening van de notariële akte van levering. (…)
6. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonhuis. (…)
Artikel 11: informatieplicht Pro verkoper, onderzoeksplicht koper
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn). (…)
Artikel 21.
Het is koper bekend dat het goed enig achterstallig onderhoud heeft. (…)”
2.3 De koopovereenkomst bevat een “Informatielijst betreffende het perceel”.
Daarop heeft [gedaagden 1 en 2] onder meer vermeld:
“(…)
Ad 1a: (…) Eventueel houtworm in kapconstructie. Tevens enkele scheuren in gevel. Bouwkundige zal de woning inspecteren (…)
Ad lb: (…) Bedrading 5 jaar geleden vervangen. (…)
Ad 2: (…) Nieuwe kapconstructie/dakpannen, nieuwe kozijnen/dubbel glas, nieuwe goten. Ad 3: (…) Oude bakkerij moet gerenoveerd worden
(…)”
2.4 De koopovereenkomst is totstandgekomen door bemiddeling van makelaar [de makelaar], in opdracht van verkoper [gedaagden 1 en 2].
Voor rekening van [de makelaar] heeft aannemer […], in aanwezigheid van [eiser], voor de koop het pand bezocht en mondeling zijn bevindingen aan [eiser] meegedeeld.
2.5 Voorafgaand aan de onder 2.1 genoemde koopovereenkomst is de woning in opdracht van de aspirant koper […] op 30 juni 1998 bouwkundig gekeurd door Woningen Keurkoop Houten B.V..
In het keuringsrapport d.d. 2 juli 2000, hierna mede aan te duiden als: “Keurkooprapport”, wordt onder meer het volgende vermeld:
“(…)
2. Samenvatting (…)
C.Kostenbegroting herstel geconstateerde gebreken
Kostenindicatie: f 72.400,-- (…)
3. Technische staat (…)
Bij de beoordeling zijn de volgende criteria aangehouden:
Code Waardering Omschrijving (…)
B “Goed” Het element vertoont geen gebreken en nauwelijks
verouderingsverschijnselen. (…)
D “Matig” Het verouderingsproces heeft het element duidelijk in zijn greep.(…)
Het element vraagt om een onderhoudsbeurt. (…)
Indien een oordeel niet inspecteerbaar is (code i.n.m.) en er gerede twijfel bestaat omtrent de technische staat zal een nader onderzoek worden aan bevolen. Binnen het kader van een bouwkundige keuring is deze specialistische benadering niet mogelijk. (…)
Technische staat woning (…)
waardering opmerkingen, gebreken maatregelen (…)
Fundering i.n.m. Zie opmerkingen inspecteur (…)
Hellend Dak
constructie i.n.m. Slechte staat van dakbeschot (…)
en muurplaat. Houtworm en
boktoraantasting aangetroffen. Herstel bij
dakvervanging. (…)
kelder/ kruip- D Vochtige vloer/muren in kelder. Nader onderzoek in
ruimte Scheurvorming in keldervloer. relatie tot
scheurvorming/uitbolling.
Zwamaantasting keldermuren. Herstel bij vervanging
kelder. (…)
elektra B Recente bedrading (…)
Aardlekschakelaar (…)
Opmerking van de inspecteur: (…)
De buitengevels van woning zijn op meerdere plaatsen gescheurd, binnenmuren zijn grotendeels beplaat. Er zijn geen gegevens over staat van fundering bekend. Vermoedelijk wordt kelder opgedrukt door grondwater. Nader onderzoek naar staat van fundering, begane grondvloer, leidingwerk en herstelwerkzaamheden wordt aanbevolen.
De staat van de dakkonstruktie van het hoofdgebouw en bakhuis is slecht. Er zijn diverse sporen van houtvernielers aangetroffen (houtrot, houtworm, boktor). Geadviseerd wordt het aangetaste dakbeschot te vernieuwen, de muurplaat en spantdelen te controleren op aantasting en lokale behandeling en/of herstel. Herstelkosten kunnen eerst na nader onderzoek (…) worden vastgesteld (globale kosten tussen hfl 25.000,- en hfl 60.000,-).
De vloer van de kelder vertoont ernstige scheurvorming en opbolling. De vloer drukt vermoedelijk a.g.v. grondwaterdruk de kelder op. Hierdoor kunnen vermoedelijk ook de scheuren in het woonhuis zijn veroorzaakt. Nader onderzoek naar de exacte oorzaak en noodzakelijk herstel wordt geadviseerd (…).”
2.6 Gerritse heeft vanwege de uitslag van het onder 2.5 weergegeven keuringsrapport afgezien van de koop. Diens makelaar heeft makelaar [de makelaar] laten weten dat het object zo slecht was bevonden dat het in feite geheel afgebroken en herbouwd moest worden. [de makelaar] heeft [eiser] hiervan in kennis gesteld.
Bij schrijven van 9 juli 1998 aan makelaar [de makelaar] heeft de makelaar van [de aspirant koper] de ontbinding van de koopovereenkomst [aspirant koper]/[eiser] ingeroepen. Het Keurkooprapport is door deze gelijktijdig aan makelaar [de makelaar] ter hand gesteld.
2.7 In het in opdracht van [eiser] door de vereniging Eigen Huis opgemaakte (ongedateerde) “rapport aankoopkeuring” wordt ter zake van de inspectie van het pand te […] op 28 juni 1999 vermeld, voor zover van belang:
“(…)
1. Bouwkundige onderdelen binnen: zolder/vliering (...)
1.20 Houtrot/insecten veel houtworm + huisboktor (…)
5. Bouwkundige onderdelen buiten: dak/gevels/garage/enz. (…)
5.20 Fundering ongelijk belast - scheurvorming (…)
6. Electrische installatie (…)
6.1 Bedrading/buizen/dozen Deels vernieuwd (…)
8. Diversen (afwijkende objecten of situaties)
Huisboktor (…)
….alle gevels scheuren Waarschijnlijk oorzaak ongelijke belasting van fundering (…) De woning “hangt” over de kelder. Om alle scheuren afdoende en blijvend te verhelpen, is het herzien van de fundering noodzakelijk (….)”
2.8 Bij schrijven d.d. 15 juni 1999 heeft [eiser] [gedaagden 1 en 2] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen 10 dagen zich bereid te verklaren tot herstel van de gebreken. Door [gedaagden 1 en 2] is op deze sommatie afwijzend gereageerd.
3. De vordering
3.1 [eiser] vordert dat de rechtbank [gedaagden 1 en 2] en [de makelaar] hoofdelijk, althans [gedaagden 1 en 2] en/of [de makelaar], bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal veroordelen:
1. tot vergoeding van de schade terzake de in de dagvaarding sub 8 t/m 10 genoemde gebreken in het woonhuis, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 oktober 1998, althans vanaf 25 juni 1999 tot aan de dag der algehele voldoening;
2. tot betaling van f 25.000,-- als voorschot op de veroordeling tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade;
3. tot betaling van f 5000,--, te vermeerderen met BTW terzake de buitengerechtelijke kosten;
4. in de kosten van dit geding.
3.2 [eiser] legt aan zijn vorderingen tegen de achtergrond van de vaststaande feiten de navolgende stellingen ten grondslag.
In opdracht van [de makelaar] en/of [gedaagden 1 en 2] heeft een bezichtiging van de woning plaatsgevonden waarbij aanwezig is geweest aannemer […], in het kader van het aanbod van [gedaagden 1 en 2] om de woning door een bouwkundige te doen inspecteren. Aannemer […] heeft geen andere gebreken aangewezen of vermeld dan waarvan reeds in de koopovereenkomst melding is gemaakt. Nadat [eiser] het woonhuis heeft betrokken zijn diverse ernstige gebreken gebleken, die hetzij niet op de informatielijst zijn vermeld danwel waarvan op grond van de informatielijst juist verwacht mocht worden dat deze niet aanwezig zouden zijn. Het gaat om de volgende gebreken.
(sub 8) In het woonhuis blijkt nagenoeg alle bedrading nog zeer oud te zijn. Dit stemt niet overeen met de vermelding in de informatielijst (zie 2.3).
(sub 9) De kapconstructie blijkt slechts zeer gedeeltelijk vernieuwd te zijn en bovendien ernstig te zijn aangetast door boktor.
(sub 10) De fundering van de woning is gebrekkig en het herzien hiervan is noodzakelijk.
[eiser] heeft erop vertrouwd en ook op mogen vertrouwen dat de mededelingen in de koopovereenkomst omtrent de staat van het woonhuis juist zijn en dat er derhalve geen andere gebreken of gebreken van andere aard zich zouden voordoen dan in de koopovereenkomst vermeld. De mededelingen in de koopovereenkomst blijken echter onjuist te zijn. Het woonhuis voldoet niet aan hetgeen [eiser] op grond van de koopovereenkomst hiervan mocht verwachten. [gedaagden 1 en 2] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van zijn uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Daarnaast heeft [gedaagden 1 en 2] [eiser] bewust onjuist en onvolledig geïnformeerd. Makelaar [de makelaar], optredend voor [gedaagden 1 en 2], kende het Keurkooprapport welke wetenschap ook aan hem dient te worden toegerekend. Bovendien was [gedaagden 1 en 2] omtrent de aanwezigheid van boktor en de slechte staat van de dakconstructie al eerder op de hoogte. Omstreeks 1994 heeft [gedaagden 1 en 2] het dak van het woonhuis gedeeltelijk laten vernieuwen door [dakdekker…]. Om budgettaire redenen is toen tegen het advies van [dakdekker] in niet het hele dak vernieuwd. Daarbij is [gedaagden 1 en 2] er op gewezen dat er sprake was van vergevorderde aantasting door boktor.
[gedaagden 1 en 2] is tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst omdat de woning niet de eigenschappen bezit die [eiser] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten en door [gedaagden 1 en 2] opzettelijk onjuiste informatie is verstrekt en opzettelijk relevante informatie is verzwegen.
[de makelaar] heeft jegens [eiser] onrechtmatig gehandeld door hem niet op de hoogte te stellen van de inhoud van het Keurkooprapport.
Het herstel van de gebreken zal aanzienlijke kosten met zich brengen. Voor de vaststelling van de omvang hiervan is een verdergaande inspectie noodzakelijk. Gezien de omvang van de schade zal [eiser], naast vergoeding van de door hem geleden en te lijden schade op te maken bij staat, een voorschot hierop vorderen van f 25.000,--. [eiser] heeft bij schrijven van 29 september 1999 aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding. Bij schrijven d.d. 15 juni 1999 (zie 2.8) heeft [eiser] tevens aanspraak gemaakt op vergoeding van zijn buitengerechtelijke kosten begroot op f 5.000,--, met BTW.
4. Het verweer
4.1 [gedaagden 1 en 2] concludeert dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van het geding.
4.2 Op de verweren van [gedaagden 1 en 2] zal zonodig bij de beoordeling worden ingegaan.
5. Het verweer
5.1 [de makelaar] concludeert dat de rechtbank [eiser] niet-ontvankelijk zal verklaren in zijn vorderingen, althans hem deze zal ontzeggen met zijn veroordeling in de kosten van het geding.
5.2 Op de verweren van [de makelaar] zal zonodig bij de beoordeling worden ingegaan.
6.0 De beoordeling van het geschil
De vordering tegen de verkoper
6.1 Voorop gesteld moet worden dat blijkens de koopovereenkomst het pand bestemd is om als woonhuis te gebruiken. [eiser] mocht dus verwachten dat het pand de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een gebruik als woonhuis.
Indien het huis ten tijde van de overdracht niet die eigenschappen bezat, beantwoordde het niet aan de overeenkomst. In dat geval is er in beginsel sprake van een tekortkoming door [gedaagden 1 en 2] in de nakoming van de koopovereenkomst, indien de gebreken het woongenot wezenlijk aantastten. Daarbij dienen specifieke omstandigheden, zoals de ouderdom van het huis, in aanmerking te worden genomen. Het niet zo is dat elke onvolkomenheid maakt dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt. De koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van (achterstallig) onderhoud en aanpassing aan de eisen des tijds, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de overeenkomst niet direct zichtbaar.
Het betreft hier een relatief oude woning met achterstallig onderhoud zoals dit ook in koopovereenkomst tot uitdrukking is gebracht. Als onweersproken staat vast de stelling van [gedaagden 1 en 2] dat hierop de koopprijs is afgestemd. Gesteld noch gebleken is echter dat dit is geschied in verband met de door [eiser] gestelde gebreken.
6.2 Uit de onder 2.5 en 2.7 weergegeven rapporten, die door [gedaagden 1 en 2] in zoverre ook niet gemotiveerd zijn betwist, blijkt dat sprake is van gebreken aan de fundering en aan de kapconstructie door boktoraantasting, zijnde gebreken die niet als achterstallig onderhoud te beschouwen zijn en gelet op de inhoud van genoemde rapporten en bij gebreke van genoegzame betwisting geacht moeten worden aan een normaal gebruik van de woning in de weg te staan.
Een nader onderzoek naar de oorzaken van deze gebreken is voor de beoordeling dat sprake is van gebreken niet noodzakelijk en komt veeleer aan de orde bij de vaststelling van de schade.
6.3 [gedaagden 1 en 2] heeft echter aangevoerd dat sprake is van kenbare gebreken waarvoor de contractuele regeling als onder 2.2 weergegeven het risico bij de koper legt.
Daartoe wordt het navolgende overwogen.
6.4 Uit de inhoud van de contractsbepaling, mede gezien de volgorde en de samenhang van het eerste en tweede lid, volgt dat art. 5 lid 1 is Pro op te vatten als een algemene exoneratieclausule voor alle ten tijde van de totstandkoming van de overeenkomst bestaande zichtbare en onzichtbare gebreken en dat het -op artikel 7:17 BW Pro toegesneden- bepaalde in art. 5 lid 2 daarop Pro een inperking toepast als het gaat om daarin genoemde feitelijke eigenschappen die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Aldus is de verkoper uit hoofde van wanprestatie aansprakelijk te houden voor alle ten tijde van de overdracht bestaande gebreken die het normale gebruik als woonhuis belemmeren, met uitzondering van de gebreken die voor de koper ten tijde van het sluiten van de overeenkomst kenbaar waren.
6.5 In zoverre is niet sprake van een belangrijke afwijking van de wettelijke regeling van art. 7:17 BW Pro nu, anders dan [gedaagden 1 en 2] kennelijk veronderstelt, de kenbaarheid voor de koper niet uitsluitend wordt bepaald door de zichtbaarheid van de gebreken, maar door alle omstandigheden van het geval en derhalve ook door het antwoord op de vraag of verkoper voldaan heeft aan zijn mededelingsplicht.
6.6 Voorop gesteld moet worden dat volgens vaste jurisprudentie in het geval de verkoper bepaalde inlichtingen had behoren te geven, de eisen van de redelijkheid en billijkheid zich er in het algemeen tegen verzetten dat de verkoper ten verwere aanvoert dat de koper onvoldoende onderzoek heeft gedaan. Deze zogenoemde prioriteitsregel houdt dan ook in dat de mededelingsplicht van de verkoper gaat boven de onderzoeksplicht van de koper. De strekking van de regel is immers ook de onvoorzichtige koper bescherming te bieden in een situatie waarin de verkoper relevante gegevens verzwegen heeft die hij had behoren mede te delen.
6.7 Nu, zoals hierna zal worden overwogen, de deskundig te achten makelaar [de makelaar] deze gebreken behoorde te kennen op grond van het in zijn bezit zijnde Keurkooprapport en deze wetenschap aan [gedaagden 1 en 2] als diens opdrachtgever wordt toegerekend, aangezien de gedragingen van de makelaar ten opzichte van de koper in het maatschappelijk verkeer hebben te gelden als gedragingen van de verkoper, mede op grond van de verkeersopvattingen, moet de verkoper geacht worden een mededelingsplicht te hebben ter zake van het bedoelde rapport. Het had op de weg van verkoper althans diens makelaar gelegen om [eiser] op de hoogte te stellen van het bestaan en de inhoud van het rapport, hetgeen ook strookt met de in art. 11 van Pro de koopovereenkomst (zie 2.2) opgenomen informatieplicht van de verkoper. Dat [gedaagden 1 en 2] door [de makelaar] van de ontvangst en de inhoud van het rapport niet op de hoogte is gebracht, zoals hij heeft gesteld, doet daaraan gelet op het vorenstaande niet af.
Daarbij komt nog dat het [gedaagden 1 en 2] in elk geval bekend was dat het bouwkundig onderzoek voor een eerdere gegadigde reden had gevormd om van de koop af te zien en deze via zijn makelaar had laten weten dat het object zo slecht was bevonden dat het in feite geheel afgebroken en herbouwd moest worden, terwijl gesteld noch gebleken is dat deze informatie aan [eiser] is meegedeeld.
6.8 De reikwijdte van de onderzoeksplicht van de koper in deze precontractuele fase gaat, gelet op de omstandigheden van het geval als onder 6.7 overwogen, in dit geval niet zover dat deze in de weg staat aan de mededelingsplicht van de verkoper.
6.9 Dat verkoper, althans diens makelaar, een deskundige heeft ingeschakeld ten behoeve van advisering van de koper staat daaraan onder deze omstandigheden evenmin in de weg.
Daarbij komt dat gesteld noch gebleken is dat uit het onderzoek van de aannemer de onder 6.2 vastgestelde gebreken naar voren zijn gekomen. Integendeel, blijkens de bij antwoord door [de makelaar] in het geding gebrachte buitengerechtelijke verklaring van [VW] d.d. 29 augustus 2000 was de aannemer na zijn inspectie van mening dat de conclusies van het Keurkooprapport absoluut niet correct waren. De kapconstructie was aldus aannemer […] goed, op eventuele aantasting van houtborende insecten na, en van verdergaande verzakkingen was geen sprake. [eiser] heeft dan ook onvoldoende weersproken gesteld dat hij door de inspectie van [aannemer] gesterkt werd in zijn gedachte dat de woning op de in het geding zijnde punten geen gebreken bezat.
6.10 Dat, zoals [gedaagden 1 en 2] heeft gesteld, door zowel de aannemer als door hem bij [eiser] is aangedrongen op nader onderzoek door een deskundige naar houtborende insecten baat [gedaagden 1 en 2] niet, gelet op hetgeen onder 6.6 en 6.7 is overwogen, terwijl onvoldoende feiten en omstandigheden zijn gesteld of gebleken om van de betreffende regel af te wijken.
6.11 Het verweer van [gedaagden 1 en 2] dat sprake was van zichtbaarheid en kenbaarheid van de gebreken en dat de kopers zelf een onderzoek naar de boktor/houtwormschade hadden dienen in te stellen dient, ook voor zover het als een beroep op eigen schuld van [eiser] moet worden begrepen, in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen te worden verworpen.
6.12 Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is sprake van een tekortkoming die toerekenbaar is aan de verkoper. Aan het vereiste dat verkoper een verwijt kan worden gemaakt is voldaan nu de gebreken aan verkoper bekend behoorden te zijn. Tevens is sprake van toerekenbaarheid op grond van de garantie en de verkeersopvattingen.
Daarbij komt nog dat ook ingeval op de verkoper geen mededelingsplicht zou berusten een beroep van [gedaagden 1 en 2] op de exoneratie faalt, gelet op de ingevolge het tweede lid van art. 5 van Pro de koopovereenkomst opgenomen conformiteitsgarantie.
Voor zover het voorgaande niet zou opgaan is het beroep van verkoper op de exoneratieclausule onder voormelde omstandigheden in elk geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten.
6.13 [eiser] heeft gesteld dat in het woonhuis nagenoeg alle bedrading zeer oud bleek te zijn, terwijl in het informatieformulier door [gedaagden 1 en 2] vermeld was dat de bedrading 5 jaar geleden was vervangen.
[gedaagden 1 en 2] heeft dit betwist, daartoe aanvoerende dat de bedrading van het woonhuis op de begane grond 20 jaar geleden en op de bovenverdieping in 1993 is vernieuwd, terwijl alleen de bedrading in de aanbouw nog niet gemoderniseerd is. Dit zou aan [eiser] zijn getoond dan wel was voor hem zichtbaar, terwijl de aangehaalde vermelding in het informatieformulier niet op de aanbouw sloeg omdat tevens vermeld werd dat de oude bakkerij gerenoveerd moest worden.
6.14 De stelling van [eiser] dat de bedrading in de woning zeer oud was vindt geen steun in het Keurkooprapport. In dit rapport wordt immers het elektra in de woning gewaardeerd als goed. Weliswaar wordt onder het hoofd “maatregelen” opgemerkt; “(…) Nader onderzoek naar staat geadviseerd (zie opmerkingen inspecteur). (…)”, maar bij gebreke van enige toelichting en onderbouwing, hetgeen van [eiser] mocht worden verwacht nu hij dit rapport feitelijk ten grondslag heeft gelegd aan zijn vorderingen en gelet op het verweer van [gedaagden 1 en 2], dient hieraan voorbij te worden gegaan. Daarbij komt dat uit het in opdracht van [eiser] opgestelde rapport van de vereniging Eigen Huis evenmin blijkt van gebreken aan de bedrading. Weliswaar kan aan [eiser] worden toegegeven dat de vermelding van [gedaagden 1 en 2] op het informatieformulier niet geheel correct was, maar dit betekent niet dat sprake is van ondeugdelijkheid. Evenmin betekent dit dat de woning ter zake van de bedrading niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en die [eiser] als koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Uit het informatie-formulier blijkt dat de aanbouw gerenoveerd diende te worden. [eiser] mocht op grond van deze mededeling dan ook niet verwachten dat de bedrading in de aanbouw reeds vervangen was.
6.15 Nu, zoals hier is overwogen, uit het Keurkooprapport niet blijkt dat ter zake van de bedrading sprake was van een gebrek speelt het door [gedaagden 1 en 2] niet meedelen van de inhoud van dit rapport aan [eiser], anders dan met betrekking tot de boktoraantasting van de kap en de fundering, in dit verband geen rol.
Gelet op het vorenstaande bestaat ter zake van de bedrading voor [eiser] geen aanspraak op schadevergoeding.
6.16 Wat betreft het beroep van [gedaagden 1 en 2] op art. 7:23 BW Pro wordt het navolgende overwogen. Artikel 7:23 beoogt Pro de verkoper te beschermen tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Gesteld noch gebleken dat daarvan in dit geval sprake is, zodat daaraan onder de gegeven omstandigheden niet het vergaande gevolg van verlies van alle aanspraken jegens [gedaagden 1 en 2] moet worden verbonden.
De vordering tegen de makelaar
6.17 Voorop moet worden gesteld dat de in dit geding op het handelen van de makelaar toe te passen normen niet gelijk te stellen zijn aan de normen die verkoper en koper van de woning jegens elkaar in acht dienen te nemen, welke normen in de eerste plaats zijn basis vinden in de contractuele verhouding tussen koper en verkoper.
In de verhouding tussen [eiser] enerzijds en [de makelaar] in zijn hoedanigheid van makelaar van de verkoper anderzijds gaat het om de buitencontractuele norm of [de makelaar] zich jegens [eiser] onrechtmatig heeft gedragen. Meer in het bijzonder betreft het de vraag of [de makelaar] zich daarbij gedragen heeft in strijd met hetgeen volgens het ongeschreven recht in het maatschappelijk verkeer betaamt, waardoor schade voor [eiser] is of kon ontstaan. Dit ziet in casu in het bijzonder op de vraag of sprake is van het verschaffen van onjuiste dan wel misleidende informatie, het verzwijgen van relevante informatie en op het onredelijk wijze opofferen van de belangen van [eiser] als aspirant-koper aan het belang van de verkoper, voor wie [de makelaar] optrad, kortom op de door [de makelaar] in acht te nemen zorgvuldigheidverplichtingen jegens [eiser].
6.18 Het staat vast (zie onder 2.6), na aanvankelijke ontkenning door [de makelaar], dat makelaar [de makelaar] enkele weken voor het sluiten van de koopovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagden 1 en 2] de beschikking heeft gekregen over het Keurkooprapport. Weliswaar staat als onweersproken vast de stelling dat [de makelaar] van de inhoud daarvan geen kennis heeft genomen en het rapport ongelezen heeft gearchiveerd, maar van een makelaar mag worden verwacht dat hij kennis neemt van een bouwkundig rapport ter zake van een bij hem in de verkoop zijnde woning en zeker als dit rapport, naar hem bekend is, reden is voor een koper alsnog van koop af te zien. Daarbij komt dat de makelaar van laatstgenoemde na de keuring aan [de makelaar] heeft meegedeeld, zoals [de makelaar] heeft erkend, dat de woning eigenlijk afgebroken zou moeten worden
6.19 Het had dan ook op de weg van [de makelaar] gelegen om [eiser] van het bestaan en inhoud van dit rapport in kennis te stellen. Nu hij dit heeft nagelaten en daarmee voor [eiser] relevante informatie heeft verzwegen, heeft hij voor zover het betreft de hier in het geding zijnde gebreken aan de kapconstructie door boktoraantasting en de gebreken aan de fundering, waarvan het bestaan als onder 6.2 is overwogen vast staat, gehandeld in strijd met de zorgvuldigheid die hij als makelaar tegenover [eiser] als aspirantkoper in acht dient te nemen, nog daargelaten dat deze niet door een makelaar werd bijgestaan.
Voor zover [de makelaar] bij antwoord heeft gesteld dat een van zijn medewerkers [eiser] heeft meegedeeld dat een eerdere koop niet is doorgegaan vanwege een negatieve bouwkundige beoordeling is hij hierop na betwisting door [eiser] niet meer teruggekomen hetgeen op zijn weg had gelegen, zodat hij geacht moet worden dit verweer niet te handhaven.
6.20 [de makelaar] is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen jegens [eiser] schadeplichtig. Voor zover [de makelaar] gelijksoortige verweren als [gedaagden 1 en 2] heeft aangevoerd dienen deze op gelijke gronden te worden verworpen, waarbij wordt verwezen naar hetgeen eerder ten aanzien van [gedaagden 1 en 2] is overwogen.
6.21 Op gelijke gronden als onder 6.14 is overwogen is [de makelaar] niet aansprakelijk voor de gestelde gebreken aan de bedrading.
Ter zake van beide vorderingen
6.22 De gevorderde vergoeding van schade op te maken bij staat is, nu de aansprakelijkheid van [gedaagden 1 en 2] en [de makelaar] is vastgesteld en schade voor [eiser] ter zake aannemelijk is, toewijsbaar als na te melden. Voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad daarvan is uit de aard der veroordeling geen reden.
6.23 Het gevorderde voorschot op de schadevergoeding is niet toewijsbaar. Na betwisting daarvan heeft [eiser] nagelaten deze vordering op enigerlei wijze te onderbouwen. Onvoldoende inzicht bestaat in de omvang van de schade die eerst in de schadestaat-procedure aan de orde zal komen en voor de toewijzing van een voorschot op de schade-vergoeding bestaat onvoldoende zekerheid ten belope van welk bedrag aan [eiser] toewijsbaar zal zijn.
6.24 De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn evenmin toewijsbaar nu na betwisting [eiser] heeft nagelaten deze nader te specificeren en onderbouwen. Voorts is gesteld noch gebleken dat andere werkzaamheden zijn verricht dan waarvoor art. 56 en Pro 57 Rv. een vergoeding pleegt in te sluiten.
6.25 Gedaagden zullen als de in het ongelijk gestelde partijen worden veroordeeld in de proceskosten. Bepaald zal worden dat, indien en voor zover de ene gedaagde deze betaalt, ook de ander zal zijn bevrijd.
6.26 De overige stellingen en weren behoeven geen bespreking meer nu deze, indien besproken, niet tot een andere beslissing zullen leiden.
De beslissing
De rechtbank, rechtdoende,
veroordeelt [gedaagden 1 en 2] en [de makelaar] hoofdelijk tot vergoeding van de schade terzake de door boktoraantasting ontstane gebreken aan de kapconstructie en terzake de gebreken aan de fundering van het woonhuis, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 30 oktober 1998 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagden 1 en 2] en [de makelaar] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op f 884,29 aan verschotten en op f 2.580,-- aan salaris voor de procureur;
bepaalt dat in geval één van de gedaagden voornoemde bedragen van f 884,29 en van f 2.580,--geheel of gedeeltelijk betaalt, de ander voor dat onderdeel van de proceskosten jegens de wederpartij zal zijn bevrijd tot het beloop van het betaalde bedrag;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.F.J.N. van Osch en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juni 2001.
os/vg