Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE - LELYSTAD
sector kanton - locatie Zwolle
zaaknummer : 482171 CV EXPL 09-7756
datum : 8 juni 2010
Vonnis in de zaak van:
[EISENDE PARTIJ 1],
en
[EISENDE PARTIJ 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisende partij,
verder gezamenlijk te noemen [eisende partij],
gemachtigde mr. P.H.M. van Hasselt-Keser,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ 1],
en
[GEDAAGDE PARTIJ 2],
beiden wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
verder gezamenlijk te noemen [gedaagde partij],
gemachtigde was mr. J.T. Fuller, thans procederend in persoon.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- de dagvaarding
- het antwoord van de gedaagde partij
- de nadere toelichting van partijen.
Het geschil
[eisende partij] vordert, kort samengevat, de verklaring voor recht dat partijen een all-inprijs zijn overeengekomen, de huurprijs te bepalen op 55% van de maximale huurprijs, de splitsing van de prijs in een kale huurprijs (€ 561,18) en een voorschot servicekosten (25% van de huurprijs) en de veroordeling van [gedaagde partij] tot terugbetaling althans verrekening van het te veel betaalde, gerekend vanaf 1 maart 2009, en tot slot de veroordeling van [gedaagde partij] in de proceskosten.
[gedaagde partij] heeft de vordering tegengesproken en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisende partij], althans afwijzing van zijn vordering met veroorde-ling van [eisende partij] in de kosten waaronder begrepen de nakosten.
1. Vaststaande feiten
1.1
Tussen partijen staat het volgende vast.
[gedaagde partij] huurt met ingang van 1 maart 2009 de woonruimte aan de [perceel] te [ge-meente], een vrijstaande woning bestemd om te worden gebruikt als woonruimte voor vijf per-sonen.
Het toepasselijke huurcontract vermeldt onder meer het volgende:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode van 36 kalendermaanden waarvan 12 maanden vast en 24 maanden variabel, ingaande op 1 maart 2009 en lopende tot en met 28 februari 2012. Tijdens de vaste periode kunnen partijen deze overeenkomst niet tussentijds door opzegging beëindigen.
(…)
Beëindiging van de overeenkomst door opzegging dient te geschieden overeenkomstig artikel 19 van Pro de algemene bepalingen. Hierin geldt een opzegtermijn van twee maanden vanuit huurder en drie maanden van de verhuurder. Tevens heeft huurder tijdens de genoemde periode het eerste recht van koop van de woning. Indien huurder geen gebruik maakt van genoemd eerste koop recht staat het de eigenaar vrij om de woning aan andere partijen voor verkoop aan te bieden.
4.1 Met ingang van de ingangsdatum van deze huurovereenkomst bestaat de betalingsverplichting van de huurder uit:
- de huurprijs
- voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten
- de vergoeding voor stoffering en meubilering.
(…)
4.3 De huurprijs en het voorschot op de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten zijn bij voor-uitbetaling verschuldigd, steeds te voldoen vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betaling betrekking heeft op de door verhuurder aangegeven wijze.
4.4 Per betaalperiode van één maand bedraagt
-de huurprijs € 1100,-
(…)
7. Bijkomende leveringen en diensten zijn de volgende:
- gas, water, licht, kabelabonnement, provinciale heffingen en gemeentelijke belastingen.
- exclusief -
1.2
Op 22 maart 2009 heeft [eisende partij] op de voet van artikel 7:258 BW Pro een verzoek bij de huurcommissie ingediend tot het vaststellen van de huurprijs en het voorschotbedrag voor de servicekosten. De huurcommissie heeft op dit verzoek beslist nadat een rapport van voorberei-dend onderzoek was uitgebracht. De huurcommissie is van oordeel dat van een all-inprijs geen sprake is en dat de overeengekomen huurprijs van € 1.100,- per maand is geliberaliseerd.
De commissie heeft onder meer het volgende overwogen:
Uit de overgelegde stukken en het verhandelde ter zitting is gebleken dat de huurovereenkomst is gesloten met ingang van 01-03-2009 tegen een huurprijs van € 1.100,00 per maand voor het enkele gebruik van de woonruimte, maar ook voor enkele roerende zaken.
Deze roerende zaken betreffen:
- Luxaflex in de woonkamer, keuken en slaapkamers;
- Gordijnen in de woonkamer en slaapkamers;
- Vloerbedekking woonkamer, keuken en hal (parketvloer);
- Vaste vloerbedekking in gang op 1e verdieping en slaapkamers;
- Enkele lampen;
- Twee toiletkastjes in de doucheruimte;
- Een losse magnetron;
- Een kast in het schuurtje.
De commissie is van oordeel dat er geen sprake is van een zogenoemde all-inprijs. De aanwezige roeren-de zaken vertegenwoordigen een dermate geringe waarde, dat deze worden geacht zonder enige vergoe-ding ter beschikking te zijn gesteld, of enig substantieel onderdeel te zijn van de overeengekomen huur-prijs.
1.3
De maximale huurprijsgrens bedraagt volgens het rapport van voorbereidend onderzoek € 1.020,34 per maand.
2. Standpunten van partijen
2.1
[eisende partij] kan zich met de uitspraak van de huurcommissie niet verenigen en heeft op de voet van artikel 7:262 BW Pro een beslissing van de kantonrechter gevorderd.
2.2
[gedaagde partij] stelt zich op het standpunt, kort samengevat, dat [eisende partij] geen vergoe-ding is verschuldigd wegens de door hem in de woning achtergelaten stoffering en meubilering. In afwachting van de verkoop van de woning heeft [gedaagde partij] de woning tijdelijk aan [eisende partij] verhuurd. [gedaagde partij] heeft de in de uitspraak van de huurcommissie ge-noemde goederen op verzoek van [eisende partij] in de woning achtergelaten en die goederen zijn opgesomd in het ‘Formulier oplevering’ dat tussen partijen is opgemaakt. In dat formulier staat telkens ‘blijft achter’. Ook voert [gedaagde partij] aan dat de goederen allang zijn afge-schreven en geen waarde meer hebben. [gedaagde partij] stelt dat de huur van de woning naar zijn aard slechts van korte duur is, zodat [eisende partij] geen recht heeft op huurbescherming (artikel 7:232 lid 2 BW Pro). Volgens [gedaagde partij] is het niet mogelijk de huurprijs met terug-werkende kracht te herzien.
3. Beoordeling
3.1
De vordering is, gelet op de termijn van acht weken bedoeld in artikel 7:262 lid 1 BW Pro, tijdig ingesteld.
3.2
Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde partij] is dat afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing is omdat de huur van de woonruimte naar zijn aard slechts van korte duur is.
De kantonrechter verwerpt dit verweer. De uitzondering van artikel 7:232 lid 2 BW Pro moet terug-houdend wordt toegepast, aldus HR 8 januari 1999, NJ 1999-495. Blijkens de huurovereen-komst is de overeenkomst aangegaan voor een periode van 36 maanden en is opzegging gedu-rende de eerste 12 maanden niet mogelijk. Van een kortstondige verhuur is dus geen sprake. Het enkele feit dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan betekent niet dat het ge-bruik van de woning naar zijn aard van korte duur is. Gesteld noch gebleken is dat de woning anders dan als hoofdverblijf aan [eisende partij] is verhuurd. Het gaat, zo blijkt uit de overge-legde stukken, om een vrijstaande woning die volledig geschikt is om als permanent hoofdver-blijf, als normale woning, te worden benut. Niet valt in te zien waarom [eisende partij] de huur-prijsbescherming van afdeling 5 van titel 4 moet ontberen indien partijen zouden hebben beoogd dat de bewoning door [eisende partij] tijdelijk is. Het ligt in dat geval meer voor de hand aan [eisende partij] --met toepassing van artikel 6:248 BW Pro-- eventueel de bescherming van de regel ‘koop breekt geen huur’ te ontzeggen dan de huurprijsbescherming.
3.3
De vraag is vervolgens of sprake is van een all-inprijs. Artikel 7:258 BW Pro is van toepassing in-dien de huurovereenkomst meer omvat dan het enkele gebruik van de woonruimte en slechts de hoogte van de prijs en niet die van de huurprijs is vastgesteld.
[eisende partij] wijst in dit verband vooral op artikel 4.1 van het huurcontract waarin staat dat de betalingsverplichting bestaat uit de huurprijs, het voorschot op vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, en de vergoeding voor stoffering en meubilering.
Partijen zijn het erover eens dat van bijkomende leveringen en diensten geen sprake is omdat [eisende partij] de voorschotten wegens water- en energieverbruik rechtstreeks aan de leveran-ciers voldoet. In zoverre klopt de tekst van het contract niet met de werkelijkheid, tenzij met het woord ‘exclusief’ in artikel 7 is Pro bedoeld dat de aldaar genoemde leveringen en diensten juist niet door [eisende partij] worden verricht respectievelijk verleend, zoals [gedaagde partij] bij dupliek heeft betoogd. Helder is de tekst van het contract op dit punt niet.
3.4
[gedaagde partij] stelt dat in de prijs van € 1.100,- per maand geen vergoeding voor stoffering en meubilering is begrepen en hij voert daartoe meerdere, hiervoor samengevatte feiten en om-standigheden aan.
De vraag rijst uiteraard om welke reden de vergoeding voor stoffering en meubilering bij de betalingsverplichting van [gedaagde partij] is vermeld (artikel 4.1) indien partijen die vergoe-ding niet zijn overeengekomen. Opvallend is dat artikel 4.1 de betalingsverplichting van [ge-daagde partij] opdeelt in drie onderdelen, waaronder de huurprijs, maar artikel 4.4 vervolgens uitsluitend de huurprijs van € 1.100,- per maand vermeldt. Artikel 4.3 vermeldt alleen dat de huurprijs én het voorschot voor bijkomende leveringen en diensten bij vooruitbetaling zijn ver-schuldigd en rept niet over de vergoeding voor stoffering en meubilering, terwijl vaststaat dat [eisende partij] zelf de rekeningen voor water en energie betaalt. Aan de tekst van artikel 4 kan Pro om al deze redenen geen doorslaggevende betekenis worden toegekend. De tekst van artikel 4 is Pro niet eenduidig. De vraag is dan ook wat partijen hebben bedoeld. Voor de beantwoording van die vraag komt het, aldus de zogeheten Haviltex-formule, aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de contractsbepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht.
3.5
Vaststaat dat aan [eisende partij] naast het gebruik van de woonruimte ook het gebruik van de aanwezige stoffering en meubilering is toegestaan. Die zaken zijn door [gedaagde partij] in de woning achtergelaten nadat hij een andere woning had gekocht. Partijen verschillen van mening over de economische waarde van dit gebruik. Volgens [gedaagde partij] zijn de zaken al lang afgeschreven, hebben ze weinig tot geen waarde meer en heeft hij ze op verzoek van [eisende partij] in de woning achtergelaten, in verband waarmee [gedaagde partij] heeft gewezen op het opleveringsformulier dat bij de aanvang van de huurovereenkomst is opgemaakt en waarin bij elke zaak staat -- voor zover leesbaar-- ‘blijft achter’.
3.6
Volgens [eisende partij] heeft [gedaagde partij] de woning inclusief stoffering en meubilering te huur aangeboden en moet ook voor dat laatste worden betaald gelet op de hoogte van de huur-prijs. Alleen een lamp in de woonkamer behoorde volgens [gedaagde partij] niet tot de meubile-ring. Het stofferen van de woning is volgens [eisende partij] een kostbare aangelegenheid en daarom had hij er vooral belang bij de woning gestoffeerd te huren. De makelaar van [gedaagde partij] zou het ‘Formulier oplevering’ verder uitwerken, maar dat is niet gebeurd.
3.7
De kantonrechter is van oordeel dat naast de overgelegde stukken van belang is of de stoffering en meubilering zaken betreffen van geen of weinig waarde die [gedaagde partij] om niet, mede om [eisende partij] te gerieven en mede in diens belang, in de woning heeft achtergelaten. Van belang is ook of partijen zijn overeengekomen of [gedaagde partij] gehouden is de stoffering en meubilering te onderhouden --partijen hebben daarover niets gesteld-- en, meer in het algemeen, hetgeen tussen [eisende partij] enerzijds en [gedaagde partij] en diens makelaar anderzijds, ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst is besproken.
3.8
De bewijslast rust op [gedaagde partij] en wel om de volgende redenen. In artikel 4.1 van het huurcontract staat dat de betalingsverplichting van [eisende partij] ook de vergoeding voor stof-fering en meubilering betreft en het huurcontract is door de makelaar van [gedaagde partij] op-gesteld. Onduidelijkheden in het huurcontract komen daarom voor risico van [gedaagde partij]. Verder: de strekking van artikel 7:258 BW Pro is all-in huurprijzen terug te dringen en het artikel behoort tot het pakket aan rechtbeschermende maatregelen die de wetgever ten aanzien van de huur van woonruimte heeft genomen: een huurder moet de redelijkheid van de huurprijs en de servicekosten eenvoudig kunnen (zonodig: laten) toetsen.
3.9
De kantonrechter zal [gedaagde partij], conform zijn aanbod, toelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de huurprijs uitsluitend strekt tot vergoeding van het woongenot.
Verder zal niet worden beslist.
De beslissing
De kantonrechter:
1.
laat [gedaagde partij] toe tot het leveren van getuigenbewijs van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de huurprijs uitsluitend strekt tot vergoeding van het woongenot;
2.
verwijst de zaak naar de rolzitting van dinsdag 22 juni 2010 te 09.30 uur voor het opgeven van verhinderdata van partijen en getuigen in de periode tot en met september 2010, waarna plaats, datum en tijdstip van het getuigenverhoor zullen worden vastgesteld. Partijen ontvangen over die vaststelling een brief van de griffier. Indien zij die brief op 15 juli 2010 nog niet hebben ontvangen dienen zij contact met de griffier op te nemen;
3.
houdt elke andere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. C.H. de Haan, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 8 juni 2010, in tegenwoordigheid van de griffier.