Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Registratienummer: AWB 09/290 en AWB 1401
Eiser te woonplaats,
gemachtigde mr. H. Veldhuizen, advocaat te Utrecht;
en
De ambtenaar belast met de heffing en invordering van de gemeente Almere, verweerder,
gemachtigde mr. D.G. Beverloo.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaken aan de (adres..) en de (adres..) vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2008, met nummer 2745708, per waardepeildatum 1 januari 2007 voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008. Het gaat daarbij om de volgende onroerende zaken en waarden:
- (adres..) : € 727.000,--;
- (adres..) : € 727.000,--;
- (adres..) : € 727.000,--;
- (adres..) : € 655.000,--;
- (adres..) : € 1.882.000,--.
Eiseres heeft bij brief van 3 maart 2008 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 28 juli 2008 heeft verweerder het bezwaarschrift gedeeltelijk gegrond verklaard en de waarde van (adres..) vastgesteld op € 1.394.000,--. De waarden van de onroerende zaken aan de (adres..) zijn gehandhaafd. Tegen de uitspraak op bezwaar is bij brief van 24 februari 2009 beroep ingesteld. Het beroep gericht tegen de waardevaststelling van de onroerende zaken aan de (adres..) is geregistreerd onder Awb-nummer 09/290, het beroep inzake de (adres..) is geregistreerd onder Awb-nummer 09/1401. Verweerder heeft bij brief van 14 augustus 2009 een verweerschrift ingediend.
De beroepen zijn op 22 december 2009 ter zitting behandeld. Eiseres heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. H. Veldhuizen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. D.G. Beverloo, bijgestaan door de heer (naam..), taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiseres is eigenares van onroerende zaken aan de (adres..nr, nr, nr en nr), en de (adres..). Voor een beschrijving van deze onroerende zaken verwijst de rechtbank naar de door verweerder bij het verweerschrift gevoegde taxatierapporten.
Van de onroerende zaken van eiseres zijn geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen bekend.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarden van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres heeft aangevoerd dat de waarden van de onroerende zaken niet juist zijn vastgesteld en dat verweerder is uitgegaan van onjuiste, dan wel onvoldoende onderbouwde, waarden voor de oppervlaktes, de huurwaardes en de kapitalisatiefactor.
Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarden van de onroerende zaken in de uitspraak op bezwaar correct zijn vastgesteld. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift overgelegd twee taxatierapporten, te weten een rapport dat ziet op (adres..) en dat is gedagtekend op 19 mei 2009, en een rapport dat ziet op de onroerende zaken aan de (adres..), gedagtekend 20 mei 2009.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.
Ingevolge artikel 4, eerste lid aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarden ligt bij verweerder.
Ten aanzien van het beroep met Awb-nummer 09/1401
Eiseres heeft ter zitting aangegeven zich voor wat betreft de onroerende zaak aan de (adres..) te refereren aan het oordeel van de rechtbank.
De rechtbank overweegt vooreerst dat het verweerder vrij staat om in iedere fase van de procedure de waarde van de onroerende zaak nader te onderbouwen. Gelet hierop en gelet op hetgeen in de uitspraak op bezwaar en in het verweerschrift ter onderbouwing van de waarde is opgenomen, is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak (adres..) per waardepeildatum 1 januari 2007 in de uitspraak op bezwaar niet te hoog is vastgesteld.
Ten aanzien van het beroep met Awb-nummer 09/290
Eiseres heeft aangevoerd dat bij de berekening van de WOZ-waarde dient te worden uitgegaan van de verhuurbare oppervlakte en niet, zoals verweerder doet, van de bruto oppervlakte. Die verhuurbare oppervlakte bedraagt in dit geval 1627 m².
De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Niet is wettelijk voorgeschreven dat verweerder bij berekening van de WOZ-waarde uit dient te gaan van de bruto-vloeroppervlakte dan wel van de verhuurbare oppervlakte, het staat verweerder vrij daarin een keuze te maken. Van belang daarbij is wel dat ten aanzien van alle onroerende zaken binnen een gemeente een uniforme benadering wordt gekozen. Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat in Almere is gekozen voor de bruto-vloeroppervlakte en dat de Waarderingskamer ook een voorkeur heeft uitgesproken voor deze benadering. Nu verweerder heeft aangegeven dat dit de standaardrekenmethode in de gemeente Almere is en niet is gebleken dat verweerder deze rekenmethode niet onverkort volgt, heeft verweerder ook in dit geval uit kunnen gaan van de bruto vloeroppervlakte.
Eiseres heeft aangevoerd dat de drie referentieobjecten die verweerder heeft opgenomen in het taxatierapport van mei 2009 geen deugdelijk vergelijkingsmateriaal opleveren. Eiseres onderbouwt dit met de verklaring van de heer (naam..) van 14 december 2009 waarin dergelijk deugdelijk referentiemateriaal wel is opgenomen. Eiseres verzet zich niet tegen de gehanteerde huurwaarde van € 130,-- per m² maar dan dient wel een correctie op deze prijs te worden uitgevoerd omdat verweerder uitgaat van bruto vloeroppervlak.
De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde panden als referentieobjecten kunnen dienen. Weliswaar is de huurwaarde per vierkante meter van het referentieobject aan de (adres..) hoger dan die van de onroerende zaken, maar dit kan, zo heeft verweerder ter zitting aangegeven, worden verklaard uit de lokatie van het referentieobject, dichtbij het station. Verweerder heeft verder aangegeven dat de huurwaarde van € 130,-- per vierkante meter is geschat omdat geen gerealiseerde huurprijzen bekend waren. Bij die schatting is gekeken naar huurprijzen in de omgeving. Gezien het verschil in huurwaarde tussen (adres..) en de onroerende zaak, maar ook gelet op de lokatie en huurwaarden per vierkante meter van de andere referentieobjecten aan de (adres..) en de (adres..), is de rechtbank van oordeel dat verweerder met een (geschatte) huurwaarde van € 130,-- per vierkante meter voldoende met de verschillen rekening heeft gehouden en dus van deze waarde heeft kunnen uitgaan. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat een correctie moet worden doorgevoerd naar verhuurbaar vloeroppervlak, verwijst de rechtbank naar hetgeen hiervoor is overwogen.
Eiseres heeft tenslotte aangevoerd dat de heer (naam..) in zijn verslag onderbouwd komt tot een huurwaardekapitalisatiefactor van 9,85. Daarbij is betrokken het pand aan de (adres..), dat nu juist zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaken. Verweerder baseert zijn waarde op ondeugdelijke vergelijkingspanden en gaat bovendien bij de berekening van de factor uit van een te lage risico-opslag van 1,5%.
Verweerder heeft ter zitting verklaard dat (adres..) niet als referentiepand kan dienen omdat dat adres uit meerdere WOZ-objecten bestaat. Verweerder heeft voor wat betreft de berekening van de huurwaardekapitalisatiefactor verwezen naar pagina 6 van het taxatierapport.
Ten aanzien van de kapitalisatiefactor en de risico-opslag overweegt de rechtbank het volgende:
In het taxatierapport leidt de op pagina 6 opgenomen berekening tot een waarde van de huurwaardekapitalisatiefactor van 12. De kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten aan de (adres..), de (adres..) en de (adres..) zijn respectievelijk 11,7, 12,9 en 11,8. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat een waarde van 12 hoog is, maar dat de lokatie van de onroerende zaken daar debet aan is. Die lokatie staat, volgens verweerder, momenteel weliswaar onder druk, maar dat was ten tijde van de waardepeildatum nog niet het geval. De rechtbank overweegt dat verweerder met de toelichting ter zitting en de berekening in het taxatierapport, bezien in het licht van de kapitalisatiefactoren van de drie referentieobjecten, de kapitalisatiefactor voor de onroerende zaken voldoende heeft onderbouwd.
Gelet op de toelichting van verweerder is de rechtbank verder van oordeel dat verweerder het object aan de (adres..) buiten beschouwing mocht laten. De berekening door de heer (naam..) van de kapitalisatiefactor op basis van het object aan de (adres..) komt daarom geen doorslaggevende betekenis toe. De rechtbank acht voorts evenmin door de heer (naam..) onderbouwd waarom een risico-opslag van 1,5% te laag zou zijn.
De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2007 niet te hoog is vastgesteld.
5. Proceskosten
De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. E.W. Akkerman, voorzitter, en mr. L.E.C. van Rijckevorsel – Besier en mr. W.J.B. Cornelissen, en door mr. E.W. Akkerman en drs. M.P. de Zwart als griffier ondertekend. Uitgesproken in het openbaar op
Afschrift verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Arnhem (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem;
dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt. N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.