Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE-LELYSTAD
Sector Bestuursrecht, Meervoudige Belastingkamer
Registratienummer: Awb 08/131
Eiseres te woonplaats,
vertegenwoordigd door C. de Witt en K.A.M. de Witt.
en
de ambtenaar belast met de heffing en invordering van de gemeente Almere, verweerder,
gemachtigde mr. D.G. Beverloo.
1. Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de wet WOZ) heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken Paal (..), unit (..) te (..) per waardepeildatum 1 januari 2005 vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, naar de toestand per 1 januari 2007.
Middels het combinatie-aanslagbiljet gemeentelijke belastingen, aanslagbiljetnummer (..) gedateerd 28 februari 2007, zijn deze waarden bekend gemaakt. Daarbij is de waarde per unit vastgesteld. Eiseres heeft bij brief van 2 april 2007 tegen deze beschikking bezwaar gemaakt.
Bij uitspraak op bezwaar van 7 december 2007 heeft verweerder op het bezwaarschrift beslist. De waarden van units (….) zijn verlaagd.
Tegen deze uitspraak heeft eiseres bij brief van 14 januari 2008 beroep ingesteld. Op 11 april 2008 heeft de rechtbank aanvullende gronden ontvangen. Verweerder heeft op 11 juli 2008 een verweerschrift ingediend. Op 12 januari 2009 is van eiser een nader stuk ontvangen.
Het beroep is op 22 januari 2009 ter zitting behandeld. Eiseres is vertegenwoordigd door C. de Witt en K.A.M. de Witt. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door mr. D.G. Beverloo, bijgestaan door S. Vogelpoel, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek ter zitting gesloten.
2. De feiten
Eiseres is eigenaar van het bedrijfsverzamelgebouw de Paal (..), unit (..) (hierna: de onroerende zaken). Deze onroerende zaken betreffen kantoor- dan wel bedrijfsgebouwen met ondergrond, erf en parkeervoorzieningen. Van dit gebouw is geen op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3. Het geschil
In geschil is of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaken per waardepeildatum 1 januari 2005 niet te hoog heeft vastgesteld.
Eiseres heeft zich op het volgende standpunt gesteld. Verweerder heeft geen gegevens verstrekt. Daardoor is het niet mogelijk te bepalen hoe de taxatie tot stand is gekomen.
Verweerder hanteert kapitalisatiefactoren van 9 tot en met 9,5. Daaruit blijkt dat met leegstand geen rekening is gehouden. Voor het huidige tijdvak dient de factor aangepast te worden naar 8,9.
Voorts is er geen reden voor het hanteren van verschillende kapitalisatiefactoren en voor verschillende huurwaarden per ruimte met dezelfde bestemming. Ook zijn een aantal huurwaarden te hoog ingeschat, is de vandalismegevoeligheid van het gebouw niet meegenomen en is geen rekening gehouden met bouwkundige gebreken.
Daarnaast begrijpt eiseres niet waarom in de uitspraak op bezwaar de waarde van de units (..), (..) en (..) is verlaagd en waarom die van de overige units niet. In de aanvullende gronden van beroep heeft eiseres met onder meer een verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 18 maart 2008, gewezen tussen dezelfde partijen, aangegeven wat de waarde per unit zou moeten zijn.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde correct is vastgesteld en heeft ter onderbouwing daarvan in beroep een taxatierapport, opgesteld door WOZ-taxateur S. Vogelpoel, overgelegd.
Voor een meer uitvoerige motivering van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.
4. Beoordeling van het geschil
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2005.
De waarde in het economische verkeer voor onroerende zaken die niet tot woning dienen wordt ingevolge artikel 4, eerste lid onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van vergelijking met referentiepanden dan wel door middel van de discounted-cash-flow methode.
De rechtbank stelt voorop dat de bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaken toegekende waarde ligt bij verweerder. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarden in beroep verwezen naar het taxatierapport.
Verweerder heeft de waarden bepaald door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode.
Het waardeniveau van de onroerende zaken heeft verweerder, zoals toegelicht in het verweerschrift, afgeleid uit op of omstreeks de waardepeildatum verkochte vergelijkbare objecten en de hiervan getaxeerde huurwaarden. Dit betreft (..), (..) en (..) alle te (..). Door de verkoopprijs te delen door de huurwaarde wordt de kapitalisatiefactor verkregen.
De rechtbank overweegt als volgt.
Bij de waardebepaling middels de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde per vierkante meter van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor per vierkante meter. Deze factor geeft de verhouding weer tussen de huurprijs per vierkante meter en de verkoopprijs per vierkante meter voor hetzelfde object en wordt bepaald door ligging, kwaliteit en de voorzieningen van het te taxeren object vergeleken met de plaatselijke factoren, de vraag naar en het aanbod van gelijksoortige objecten en de rentestanden.
De huurwaarde wordt afgeleid van op of rond de waardepeildatum bekende verkoop- of verhuurtransacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor wordt berekend door een bekende verkoopprijs van een vergelijkingsobject te delen door de gerealiseerde of getaxeerde huurwaarde van dit object. Dit levert een kapitalisatiefactor op die als referentie gebruikt kan worden voor de kapitalisatie bij andere objecten.
De oppervlakten
Voor de oppervlakten van de units gaat de rechtbank uit van de oppervlakten, waarvan is uitgegaan in de uitspraak van de rechtbank van 18 maart 2008. Dat betekent dat verweerder bij de waardebepaling voor unit (..), unit (..) en voor unit (..) uitgegaan is van een verkeerde oppervlakte. Voor unit (..) is dit 144m2 in plaats van 150m2, voor unit (..) en unit (..) is dit 51m2 in plaats van 64m2. Dit leidt echter niet tot te hoog vastgestelde waarden omdat bij de onderbouwing van het standpunt van verweerder in beroep van de correcte oppervlakten is uitgegaan.
De kapitalisatiefactor;
Blijkens het verweerschrift en het taxatierapport is verweerder voor de waardebepaling van de onroerende zaken uitgegaan van verkoopprijzen rond de waardepeildatum, van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor heeft de taxateur blijkens het taxatierapport op bladzijde 5 bepaald door uit te gaan van verkoopcijfers en getaxeerde huren. Ter zitting heeft de taxateur naar voren gebracht dat de factor deels is gebaseerd op gerealiseerde huren en deels is geschat. Dit acht de rechtbank niet onaanvaardbaar. Eiser heeft de door hem voorgestane kapitalisatiefactor niet nader onderbouwd.
Uit de door de taxateur opgenomen taxatieberekening op grond van de bruto aanvangsrendement-methode blijkt voldoende dat met leegstand van het verzamelgebouw rekening is gehouden. Deze komt neer op een leegstand gedurende een periode van negen maanden in een periode van vijf jaar.
De huurprijzen van de units;
Voor bijna alle units is als uitgangspunt een huurprijs van € 70,- gehanteerd. Deze is lager dan de gerealiseerde huur voor units (..) en (..) per 1 oktober 2005/1 januari 2004 op basis waarvan de huurprijzen door de taxateur zijn vastgesteld. Voorts heeft verweerder de huurprijs welke geldt voor een bedrijfsruimte ook toegepast op de kantoorruimten hoewel de vierkante meterprijs daarvan gewoonlijk hoger ligt. Ook dit acht de rechtbank niet onaanvaardbaar. Eiser heeft weliswaar huurwaarden van de (overige) units opgegeven welke zijn ontvangen op 1 januari 2005 doch deze niet met objectieve gegevens onderbouwd of toegelicht. Voor zover eiser voor de huurwaarden verwijst naar de uitspraak van de rechtbank van 18 maart 2008 laat de rechtbank deze buiten beschouwing omdat deze huurwaarden betrekking hebben op de waardepeildatum 1 januari 2003.
De gevelbeplating en het bouwjaar;
De waarde van de onroerende zaken dient te worden bepaald naar de toestand van de onroerende zaak per 1 januari 2007. Op deze datum was de gevelbeplating reeds vervangen. Er is dus geen sprake van de situatie dat in vergelijking met andere objecten met dit benodigde onderhoud nog rekening moet worden gehouden. Voor zover eiser heeft gewezen op het door verweerder gehanteerde onjuiste bouwjaar merkt de rechtbank op dat de taxateur met het juiste bouwjaar 1976 rekening heeft gehouden.
Mede gelet op het feit dat het verweerder tot en met de fase van het beroep vrij staat de waarde nader te onderbouwen komt de rechtbank op grond van bovenstaande tot de conclusie dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaken, per waardepeildatum 1 januari 2005 niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen eiser overigens nog naar voren heeft gebracht kan niet tot een ander oordeel leiden. Hieruit volgt dat het beroep ongegrond is.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. F.G. van Arem, voorzitter, mr. J.F.M.J. Bouwman en
mr E.W. Akkerman, rechters en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. G.A. Genee als griffier, op
Afschrift verzonden op: