Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Zwolle
zaaknr.: 321026 VV 06-35
datum : 12 juli 2006
Vonnis in het kort geding van:
[EISENDE PARTIJ].,
gevestigd te [vestigingsplaats],
eiseres, verder te noemen: “[eisende partij]”,
gemachtigde mr. P. van den Berg, advocaat te Spijkenisse,
tegen
[GEDAAGDE PARTIJ],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, verder te noemen: “[gedaagde partij]”,
gemachtigde mr. L.R.G. Uneken, advocaat te Zwolle.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot d.d. 12 juni 2006 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad;
- de bij faxbericht van 29 juni 2006 door [eisende partij] ingezonden producties en
- de bij brief van 29 juni 2006 door [gedaagde partij] ingezonden producties.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 4 juli 2006. Verschenen zijn:
- namens [eisende partij] de heer G.J. van den Bergh, hoofd onroerend goed, bijgestaan door mr. Van den Berg en
- [gedaagde partij], bijgestaan door mr. Uneken.
Het geschil
De vordering van [eisende partij] strekt ertoe dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. [gedaagde partij] zal verbieden het vonnis van de kantonrechter te Zwolle d.d. 28 maart 2006, zoals gewezen tussen partijen, op welke wijze dan ook te executeren, zulks op verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 500.000,00;
2. [gedaagde partij] zal gelasten de tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst alsnog na te komen en [gedaagde partij] zal veroordelen tot koop c.a. afname van de opstallen binnen twee weken nadat door drie beëdigde makelaar-taxateurs de koopprijs zal zijn vastgesteld, op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag dat [gedaagde partij] in gebreke zal zijn om uitvoering te geven aan deze veroordeling;
met veroordeling van [gedaagde partij] in de kosten van de procedure.
[gedaagde partij] heeft de vorderingen bestreden en de afwijzing daarvan bepleit onder veroordeling van [eisende partij] in de kosten van de procedure.
De vaststaande feiten
Tussen partijen staat als gesteld en erkend dan wel niet (voldoende) betwist, mede op grond van de overgelegde en in zoverre niet bestreden bescheiden, het volgende vast.
a. [gedaagde partij] heeft met ingang van 1 juli 1990 aan [eisende partij] verhuurd een perceel grond aan de [perceel] te [gemeente], groot ruim 84 are, kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie Q nummer 451. [eisende partij] heeft ingevolge de huurovereenkomst op dat perceel grond een tankstation gebouwd en in exploitatie genomen.
b. In de huurovereenkomst d.d. 22 juni 1990 is voorts bepaald: “Bij het einde van de huur en verhuur heeft verhuurder het recht de opstallen en dergelijke over te nemen tegen een door drie beëdigde makelaar-taxateurs bindend vast te stellen prijs, waarbij met goodwill geen rekening zal worden gehouden” en “Indien verhuurder geen gebruik maakt van haar recht de opstallen bij het einde van de huur over te nemen, is de huurder verplicht het perceel grond kaal op te leveren.”
c. Bij arrest van het gerechtshof te Arnhem d.d. 14 februari 2006 is vernietigd het door de kantonrechter te Zwolle gewezen vonnis in kort geding d.d. 13 juni 2005 en is [eisende partij] in kort geding alsnog veroordeeld - samengevat - tot ontruiming van voormeld perceel grond binnen acht weken, op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 met een maximum van € 500.000,00, en tot medewerking aan de nakoming van de bepaling in de huurovereenkomst dat de verhuurder bij het einde van de huur en de verhuur het recht heeft om de opstallen over te nemen tegen een door drie beëdigde makelaar-taxateurs bindend vast te stellen prijs. Dit arrest is op 22 februari 2006 aan [eisende partij] betekend.
d. Bij verzoekschrift d.d. 10 maart 2006 heeft [gedaagde partij] de kantonrechter te Zwolle verzocht de drie beëdigde makelaar-taxateurs te benoemen als bedoeld in de huurovereenkomst van 22 juni 1990. [gedaagde partij] heeft daartoe aangevoerd dat [eisende partij] in gebreke blijft om haar medewerking te verlenen aan een minnelijke benoeming en dat hij voornemens is “een rechtsvordering in te stellen tegen [eisende partij] terzake van voornoemde bepaling in de huurovereenkomst tot overname door [gedaagde partij] van [eisende partij] van de opstallen op het verhuurde perceel.”
e. Bij eindvonnis van de kantonrechter te Zwolle d.d. 28 maart 2006 is voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [gedaagde partij] en [eisende partij] van 22 juni 1990 per 1 juli 2005 is geëindigd en is [eisende partij] ertoe veroordeeld “om genoemd perceel grond te ontruimen en ontruimd te houden en het perceel grond kaal op te leveren, voor 12 april 2006 of later doch steeds binnen acht weken na de dag waarop [eisende partij] heeft ontvangen de schriftelijke mededeling van [gedaagde partij] dat hij van zijn recht om de opstallen en dergelijke over te nemen, geen gebruik maakt, zulks op verbeurte van een door [eisende partij] aan [gedaagde partij] verschuldigde dwangsom van € 5.000,00 voor iedere dag na de datum dat [eisende partij] daarmee in gebreke is of blijft, met een maximum van in totaal € 500.000,00”.
f. In dat eindvonnis is daartoe - voor zover relevant - in r.o. 7. overwogen: “Met de door [gedaagde partij] in conventie gevorderde ontruiming c.a. wordt beoogd dat [eisende partij] het onderhavige perceel, op straffe van een dwangsom, ‘kaal’ dient op te leveren. Deze vordering is in beginsel toewijsbaar. Blijkens het arrest d.d. 14 februari 2006 in hoger beroep gewezen door het Gerechtshof te Arnhem in het kort geding tussen partijen (..) streeft [gedaagde partij] evenwel (ook) na medewerking door [eisende partij] aan de nakoming van de bepaling in de huurovereenkomst dat bij het einde van de huur en verhuur, de verhuurder het recht heeft de opstallen en dergelijke over te nemen tegen een door drie beëdigde makelaar-taxateurs vast te stellen prijs, waarbij met goodwill geen rekening zal worden gehouden. In kort geding is [eisende partij] verplicht om – op straffe van een (forse) dwangsom – te ontruimen binnen acht weken na 14 februari 2006, d.i. voor 12 april 2006, èn om mede te werken aan de nakoming van genoemde bepaling in de huurovereenkomst. De kantonrechter zal zich hierbij aansluiten doch tegemoetkomen aan de dreiging dat [eisende partij] tegelijkertijd zowel het een als het ander zou dienen na te komen (wat niet steeds mogelijk is): [eisende partij] dient genoemd perceel te ontruimen en ontruimd te houden en het kaal op te leveren voor 12 april 2006 of later doch steeds binnen acht weken na de dag waarop [eisende partij] heeft ontvangen de schriftelijke mededeling van [gedaagde partij] dat hij van zijn recht om de opstallen en dergelijke over te nemen, geen gebruik maakt. (..).”
g. [eisende partij] heeft per 12 april 2006 de exploitatie van het tankstation op het perceel grond gestaakt en de opstallen ontruimd. De opstallen, de vloeistofdichte vloer en de tanks daaronder begrepen, zijn daarbij intact gelaten.
h. Bij brief van 19 april 2006 aan de griffier van de kantonrechter te Zwolle heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] bezwaar gemaakt tegen het verzoek van [eisende partij] om de bepaling van een nieuwe datum voor de mondelinge behandeling van het door [gedaagde partij] ingediende verzoek d.d. 10 maart 2006 en daartoe o.m. gesteld “Mijn cliënt heeft spoedeisend belang bij het in gebruik nemen van het bewuste tankstation, dat ondertussen sedert 12 april 2006 door [eisende partij] is ontruimd, maar kan daartoe niet overgaan zolang de opstallen niet zijn overgenomen, waartoe nu juist de deskundigen moeten worden benoemd teneinde de waarde daarvan te bepalen.”
i. Bij brief van 2 mei 2006 heeft de gemachtigde van [gedaagde partij] aan [eisende partij] meegedeeld dat [gedaagde partij] geen belangstelling (meer) heeft voor de overname van het tankstation, waarna [gedaagde partij] het in sub d. bedoelde verzoek bij brief van 9 mei 2006 heeft ingetrokken.
j. [gedaagde partij] noch [eisende partij] heeft tegen het vonnis van 28 maart 2006 appèl ingesteld zodat dat vonnis met ingang van 30 juni 2006 onherroepelijk is geworden.
Standpunten van partijen
[eisende partij] heeft aan haar vordering tot het treffen van de voorlopige voorziening ten grondslag gelegd dat [gedaagde partij] toerekenbaar tekortschiet door terug te komen op de tussen partijen bereikte wilsovereenstemming omtrent de overname door [gedaagde partij] van het door [eisende partij] op het perceel van [gedaagde partij] opgerichte tankstation. [eisende partij] heeft het aanbod van [gedaagde partij] om het tankstation over te nemen aanvaard tegen een koopprijs die door drie deskundigen zou worden bepaald. Aangezien [gedaagde partij] op geen enkel moment een voorbehoud heeft gemaakt of tussen partijen een ontbindende voorwaarde is gemaakt, dient [gedaagde partij] te worden veroordeeld tot afname van het tankstation tegen de nader vast te stellen koopsom. [gedaagde partij] heeft derhalve geen recht om van [eisende partij] te verlangen dat zij het perceel kaal oplevert, aldus [eisende partij].
[gedaagde partij] heeft ten verwere aangevoerd dat [eisende partij] ingevolge het vonnis van de kantonrechter d.d. 28 maart 2006 het perceel kaal moet opleveren, dat dat vonnis onherroepelijk is geworden en dat [gedaagde partij] ingevolge dat vonnis de mogelijkheid heeft om te kiezen voor de mogelijkheid om de opstallen over te nemen. [gedaagde partij] had het recht om die opstallen over te nemen doch niet de plicht. Onjuist is de stelling dat tussen partijen een overeenkomst tot overname was ontstaan nu [eisende partij] juist het eindigen van de huurovereenkomst bestreed en niet wilde meewerken aan een ontruiming van het perceel en/of een overname van de opstallen. Op geen moment heeft [gedaagde partij] de indruk gewekt dat hij definitief gekozen heeft voor overname van het tankstation; hij heeft slechts telkens de medewerking van [eisende partij] gevorderd. Daarnaast heeft [gedaagde partij] van aanvang af gestreefd naar een kale oplevering van de grond, hetgeen heeft geleid tot het vonnis van 28 maart 2006. Zelfs indien bij [eisende partij] een gerechtvaardigde verwachting is gewekt dat [gedaagde partij] de opstallen zou overnemen, geldt dat zij door het afzien van die overname niet in een ongunstiger situatie is gebracht, aldus [gedaagde partij].
De beoordeling
1.
De spoedeisendheid van de zaak is in voldoende mate komen vast te staan.
2.
De kern van het geschil tussen partijen betreft de vraag of [gedaagde partij] [eisende partij] kan houden aan haar verplichting om het perceel grond kaal op te leveren, zoals [gedaagde partij] betoogt, dan wel [gedaagde partij] het door [eisende partij] op dat perceel grond gebouwde tankstation moet overnemen tegen een door drie deskundigen nader te bepalen prijs, zoals [eisende partij] aanvoert.
3.
De kantonrechter stelt voorop dat [eisende partij] bij vonnis van 28 maart 2006 is verplicht om op verlangen van [gedaagde partij] het perceel grond te ontruimen èn kaal op te leveren indien en voor zover [gedaagde partij] kennis geeft dat hij de op dit perceel aanwezige opstallen (tankstation met toebehoren) niet wenst over te nemen. Tegen dit vonnis is [eisende partij] niet in hoger beroep zodat het vonnis inmiddels onherroepelijk is.
4.
De onherroepelijkheid van het vonnis van 28 maart 2006 brengt mee dat daartegen in dit geschil geen inhoudelijke bezwaren kunnen worden aangevoerd behalve in het geval dat zou komen vast te staan dat [gedaagde partij] misbruik maakt van zijn bevoegdheid door gebruik te (willen) maken van de aan hem verleende titel. Dit zou op de voet van het arrest van de Hoge Raad van 22 april 1983, NJ 1984, 145 het geval kunnen zijn indien het vonnis van 28 maart 2006 kennelijk op een feitelijke of juridische misslag berust of indien na dit vonnis opgekomen feiten klaarblijkelijk een noodtoestand doen ontstaan voor [eisende partij], zodat een onverwijlde tenuitvoerlegging onaanvaardbaar zou zijn.
5.
Vast staat dat [eisende partij] nog niet volledig aan het vonnis van 28 maart 2006 heeft voldaan doordat zij de opstallen van het tankstation nog niet van het perceel grond heeft verwijderd. Evenmin is gesteld of gebleken dat [eisende partij] buiten staat is om daartoe over te gaan.
6.
Dat het vonnis van 28 maart 2006 op een kennelijke feitelijke of juridische misslag berust, is niet door [eisende partij] aangevoerd noch anderszins gebleken. Van andere bijzondere omstandigheden die aan de tenuitvoerlegging van het onherroepelijk geworden vonnis in de weg kunnen staan, is naar het voorshands oordeel van de kantonrechter evenmin in relevante mate gebleken.
7.
Vast staat immers dat in de bodemprocedure, leidend tot voormeld vonnis, de door [gedaagde partij] nagestreefde kale oplevering van het perceel door [eisende partij] onweersproken is gelaten en dat [eisende partij] tegen de verplichting daartoe, uitgesproken bij bedoeld vonnis, evenmin in hoger beroep is gekomen. Hetzelfde geldt voor de in het dictum van het vonnis van 28 maart 2006 verwoorde keuzemogelijkheid voor [gedaagde partij]. Zolang [gedaagde partij] [eisende partij] niet had bericht dat hij van zijn recht om de opstallen over te nemen geen gebruik maakte, behoefde [eisende partij] immers niet kaal op te leveren.
Uit het een en ander volgt dat in deze procedure niet aan de orde kan komen de door [eisende partij] opgeworpen stelling dat al voor het vonnis van 28 maart 2006 tussen partijen een overeenkomst is ontstaan waarbij [gedaagde partij] zich heeft gebonden tot een overname van het tankstation. Dat bezwaar, dat immers betrekking heeft op de verplichting tot kale oplevering en strijdt met voormelde aan [gedaagde partij] voorbehouden keuzemogelijkheid, had [eisende partij] in een hoger beroep van het vonnis van 28 maart 2006 moeten voordragen.
8.
Anders dan [eisende partij] betoogt, kan voorshands evenmin tot de conclusie worden gekomen dat er na 28 maart 2006 tussen partijen (alsnog) een overeenkomst tot een overname van het tankstation is bekrachtigd althans tot stand gekomen dan wel dat [eisende partij] ter zake een gerechtvaardigd vertrouwen mocht koesteren.
Na 28 maart 2006 heeft [gedaagde partij] immers niet meer gedaan dan in eerste instantie volharden in zijn al eerder gedane verzoek aan de kantonrechter om drie beëdigde makelaar-taxateurs te benoemen. Uit het kennelijk ook aan [eisende partij] kenbaar gemaakte protest van [gedaagde partij]’ gemachtigde, zoals verwoord bij brief van 19 april 2006 - zie hierboven sub h., kan het door [eisende partij] bepleite gevolg evenmin volgen. In die brief wordt weliswaar, onder verwijzing naar [gedaagde partij]’ belang bij en wens tot het een en ander, in stevige bewoordingen bezwaar gemaakt tegen een uitstel van de mondelinge behandeling van [gedaagde partij]’ verzoek, maar daaruit volgt nog niet dat [gedaagde partij] zich al had of daarmee heeft verplicht tot een overname van het tankstation en dat nog slechts de prijs daarvoor door de te benoemen deskundigen zou worden bepaald.
Tegen de door [eisende partij] voorgestane uitleg van die brief pleit ook dat vooralsnog niet valt in te zien dat [gedaagde partij] met de enkele prijsbepaling door die deskundigen jegens [eisende partij] gebonden was aan een overname en dat hij niet die bepaalde prijs zou mogen meewegen in zijn beslissing omtrent die overname, zoals [gedaagde partij] met zijn beroep op het ontbreken van een plicht tot overname kennelijk betoogt. Voor die aanname heeft [eisende partij] te weinig gesteld.
Nu voorlopig moet worden aangenomen dat [gedaagde partij] van zijn recht op overname van de opstallen mocht afzien nadat hij van de daarvoor door de deskundigen bepaalde prijs had vernomen, kan hem niet worden tegengeworpen dat hij al voor zo’n prijsbepaling om andere redenen van zijn recht ter zake afziet.
9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat er geen voldoende grond is gebleken voor het schorsen of verbieden van de tenuitvoerlegging van het vonnis van 28 maart 2006 dan wel voor een verplichting van [gedaagde partij] tot af- c.q. overname van het tankstation. De daartoe strekkende voorzieningen moeten dan ook worden geweigerd.
10.
[eisende partij] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden verwezen.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
- weigert de door [eisende partij] gevraagde voorlopige voorzieningen;
- veroordeelt [eisende partij] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [gedaagde partij] begroot op € 400,00 voor salaris gemachtigde.
Aldus gewezen door mr. W.F. Boele, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 12 juli 2006, in tegenwoordigheid van de griffier.