Uitspraak
RECHTBANK ZWOLLE – LELYSTAD
sector kanton – locatie Lelystad
zaaknr.: 293718 VV 05-184
Toevoeging: gedaagde, aangevraagd
datum : 14 december 2005
Vonnis in het kort geding van:
de stichting
WONINGSTICHTING GOEDE STEDE,
gevestigd te Almere,
eiseres, hierna als Goede Stede aangeduid,
gemachtigde: mr. T. Mulder, advocaat te Almere,
tegen
[GEDAAGDE],
wonende te [woonplaats],
gedaagde, hierna als [gedaagde] aangeduid,
gemachtigde: mr. R.F. Vogel, advocaat te Almere.
De procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot met de daarbij behorende producties d.d. 27 oktober 2005 houdende een vordering tot het treffen van een voorziening bij voorraad;
- producties van de zijde van gedaagde.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 november 2005.
Verschenen zijn Goede Stede, bijgestaan door mr. Mulder, en [gedaagde], bijgestaan door
mr. Vogel.
Het geschil
De vordering van Goede Stede strekt er toe dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld:
1. om binnen drie dagen na de betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan [adres] 13 te [vestigingsplaats] met het zijne en de zijnen te ontruimen, onder afgifte van de sleutels ten kantore van Goede Stede, zulks met machtiging van Goede Stede om bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
2. in de kosten van deze procedure, met bepaling dat [gedaagde] de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd is vanaf drie dagen na dagtekening van dit vonnis tot aan de dag der betaling.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering.
De beoordeling
1.
Tussen partijen kan van de navolgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
1.1
Goede Stede verhuurt krachtens een huurovereenkomst aan [gedaagde] de bedrijfsruimte
aan [adres] te [vestigingsplaats]. De overeengekomen bestemming luidt ingevolge artikel 1.3 van de huurovereenkomst: “Sociaal-culturele Marokkaanse ontmoetingsplaats”. In artikel 1.3 zijn voorts een aantal aanvullende voorwaarden opgenomen inhoudende dat de openingstijden van 12.00 uur tot 22.00 uur zijn, er geen alcoholische dranken mogen worden geschonken, er geen terras in de buitenlucht komt, er geen muziek wordt gedraaid, er geen drugs worden verhandeld en/of gebruikt en er geen overlast wordt veroorzaakt.
1.2.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 25 maanden, ingaande 8 mei 2000 en derhalve eindigende op 9 juni 2002. Na deze periode is volgens artikel 2.1, de huur-overeenkomst ieder jaar stilzwijgend verlengd voor 1 jaar. Opzegging van de huurovereenkomst dient tegen het einde van de huurperiode bij aangetekend schrijven te geschieden met inachtneming van een periode van één jaar.
1.3
Het gehuurde is gelegen in een wooncomplex dat bestaat uit een aantal appartementen en het bevindt zich op de begane vloer.
1.4
Bij brief van 28 november 2003 heeft Goede Stede de huurovereenkomst, mede als gevolg van aanhoudende overlast, opgezegd tegen primair 9 juni 2005 subsidiair 8 mei 2005.
1.5
Bij brief van 4 mei 2005 heeft Goede Stede aan [gedaagde] medegedeeld dat zij volhardt in de bij brief van 28 november 2003 gedane huuropzegging. Vervolgens is [gedaagde] bij brief van 15 september 2005 gesommeerd om het gehuurde per omgaande te verlaten.
1.6
[gedaagde] heeft het gehuurde tot op heden niet ontruimd.
2.
Goede Stede heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat er in dit geval sprake is van overige bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW en niet van detailhandelsbedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW. Dit betekent, nu de huurovereenkomst bij brief van 28 november 2003 tegen 9 juni 2005 is opgezegd, dat [gedaagde] ingevolge het gestelde in artikel 7:230a lid 1 BW binnen twee maanden daarna de rechter had moeten verzoeken om een verlenging van de ontruimingsbescherming uit te spreken. Nu [gedaagde] dit heeft verzuimd althans heeft nagelaten verblijft hij zonder recht of titel in het gehuurde. Goede Stede heeft daarom recht en belang om in kort geding de ontruiming van het gehuurde te vorderen.
3
[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat er sprake is van bedrijfsruimte waarop de artikelen 7:290 e.v. BW van toepassing zijn. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst wordt weliswaar gesteld dat het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als sociaal-culturele Marokkaanse ontmoetingsplaats maar daarop ligt volgens [gedaagde] niet expliciet het accent van de door hem gerealiseerde activiteiten. De betreffende ruimte is een locatie alwaar personen van een bepaalde cultuur (voornamelijk de Marokkaanse) kunnen samenkomen, met elkaar kunnen praten, soms een spelletje (domino) doen en televisie kunnen kijken. Een dergelijke doelstelling is niet goed denkbaar zonder dat er ook iets te eten en/of te drinken wordt verstrekt. Op die laatste activiteit ligt volgens [gedaagde] ook het accent. Hij heeft voorts verlof van de gemeente voor het verstrekken van alcoholvrije dranken, hij staat in het handelsregister ingeschreven als “Koffiehuis [X]” en van het pensioenfonds Horeca & Catering ontvangt hij jaarlijks een nota in verband met een heffing voor het bedrijfschap Horeca & Catering. Voorgaande brengt volgens [gedaagde] met zich mee dat Goede Stede op grond van het bepaalde in het tweede lid van artikel 7:295 BW een vordering tegen hem had moeten instellen, inhoudende dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Aangezien dit laatste niet is geschied, blijft de huurovereenkomst vooralsnog van kracht.
4
Naar het oordeel van de kantonrechter is in voldoende mate gebleken van het spoedeisend belang van Goede Stede bij de vordering.
5
Partijen zijn verdeeld over de vraag van welk type bedrijfsruimte in het onderhavige geval sprake is en dientengevolge welk huurregime van toepassing is. Met Goede Stede is de kantonrechter van oordeel dat in onderhavige zaak sprake is van bedrijfsruimte waarop artikel 7:230a BW van toepassing is. In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is uitdrukkelijk opgenomen dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als sociaal-culturele Marokkaanse ontmoetingsplaats. Ingevolge artikel 7:214 BW is [gedaagde] gehouden het gehuurde overeenkomstig deze bestemming te gebruiken. Van een expliciete bestemming als klein handelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst danwel ambachtsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW is in de huurovereenkomst geen sprake. Voorts kan de culturele ontmoetingsplaats van [gedaagde], mede gelet op de in de huurovereenkomst in artikel 1.3 opgenomen aanvullende voorwaarden, ook niet als zodanig worden aangemerkt zelfs niet wanneer [gedaagde] aldaar eten en/of drinken verkoopt. Ter zitting is immers voldoende aannemelijk geworden dat deze laatste activiteit slechts van ondergeschikte betekenis is. Dat [gedaagde] bij het televisie kijken of het doen van spelletjes in zijn ontmoetingsplaats iets te drinken danwel te eten aanbiedt maakt niet dat dit als een kernactiviteit van zijn ontmoetingsplaats kan worden beschouwd. [gedaagde] heeft ter zitting immers zelf ook aangegeven dat het doel van de ontmoetingsplaats is geweest het creëren van een eigen ruimte voor in beginsel mensen van Marokkaanse afkomst zodanig dat zij niet op het station hoeven rond te hangen. Uit dit laatste moet worden opgemaakt dat [gedaagde] zelf geenszins voor ogen heeft gehad om een horecabedrijf in het gehuurde te gaan uitoefenen. De door [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling genoemde omzetcijfers maken evenmin aannemelijk dat op de horeca-activiteiten in de ontmoetingsplaats het accent ligt. Dat [gedaagde] verlof is verleend door de gemeente Almere om alcoholvrije dranken te verstrekken, geeft geen reden om te oordelen dat sprake is van een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW nu moet worden aangenomen dat dit verlof is verstrekt ten behoeve van de goede uitoefening van de ontmoetingsplaats. Om welke reden [gedaagde], zoals hij heeft aangevoerd, een heffing van het pensioenfonds opgelegd krijgt, is ter zitting niet duidelijk geworden zodat deze omstandigheid in onderhavige beoordeling geen rol kan spelen. Aan de inschrijving in het handelsregister als “koffiehuis” kan geen betekenis worden toegekend nu deze inschrijving op eenzijdig verzoek van [gedaagde] heeft plaatsgevonden en Goede Stede daarop geen enkele invloed heeft.
6
Hetgeen onder 5 is overwogen brengt met zich mee dat [gedaagde] niet kan worden gevolgd in zijn verweer dat van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW sprake is. Dit betekent dat het huurregime zoals opgenomen in artikel 7:230a BW van toepassing is en dat derhalve aan de huurovereenkomst na daartoe gedane opzegging door Goede Stede, op 9 juni 2005 een einde is gekomen. Nu [gedaagde] niet binnen de in artikel 7:230a BW gestelde termijn van twee maanden aan de kantonrechter om verlenging van de termijn van ontruimingsbescherming heeft verzocht, is de slotsom dat de vordering van Goede Stede tot ontruiming van het gehuurde dient te worden toegewezen met dien verstande dat de uiterlijke datum waarop het pand ontruimd dient te zijn, zal worden gesteld op 14 dagen na heden.
7
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
De beslissing in kort geding
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde]:
- om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte aan [adres] te [vestigingsplaats] met al de zijnen te ontruimen, zulks met machtiging van Goede Stede om bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze ontruiming zelf te bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
- veroordeelt [gedaagde] in de kosten van dit geding, tot hiertoe aan de zijde van Goede Stede begroot op:
? € 85,60 voor explootkosten,
? € 400,00 voor salaris gemachtigde,
? € 276,00 voor vast recht;
- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. J.M. van Wegen, kantonrechter, en uitgesproken in de openbare terechtzitting van 14 december 2005, in tegenwoordigheid van de griffier.