Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
sector handel en kanton
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 811605 UC EXPL 12-7202 RH(4087)
vonnis van 24 oktober 2012
inzake
de rechtspersoonlijkheid bezittende stichting
Stichting Mitros,
gevestigd te Utrecht,
verder ook te noemen Mitros,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.L. Knols,
tegen:
[gedaagde],
zonder bekende woon- of verblijfplaats,
verder ook te noemen [gedaagde],
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. R.J.C. Bindels.
1. Het verloop van de procedure
De kantonrechter verwijst naar het tussenvonnis van 18 juli 2012.
Partijen hebben voorafgaand aan de comparitie nog stukken in het geding gebracht.
De comparitie is gehouden op 14 september 2012. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Na de comparitie heeft [gedaagde] nog stukken in het geding gebracht. Mitros heeft bij akte op deze stukken gereageerd waarna [gedaagde] nog een akte genomen heeft.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. De vaststaande feiten
2.1. [gedaagde] is geboren op [1930] en thans 82 jaar oud.
2.2. Sinds 1 maart 1998 huurt [gedaagde] van (de rechtsvoorganger van) Mitros de woning gelegen aan de [adres] in Utrecht.
2.3. Mitros heeft toestemming verleend voor de inwoning van mevrouw [dochter gedaagde], de dochter van [gedaagde], verder ook te noemen [dochter gedaagde].
2.4. [gedaagde] is op of omstreeks 20 april 2011 afgereisd naar Spanje. Na 16 augustus 2011 is [gedaagde] teruggekeerd naar Nederland.
2.5. Op 5 juli 2011 heeft de politie Utrecht 24,78 kilogram henneptoppen in de woning aan de [adres] in Utrecht aangetroffen.
2.6. Bij besluit van 28 november 2011 heeft de burgemeester van de gemeente Utrecht, verder ook te noemen de burgemeester, op grond van artikel 13b Opiumwet de woning met ingang van 1 december 2011 voor de duur van 12 maanden gesloten.
2.7. Bij exploot, brief en e-mailbericht van 28 december 2011 heeft de gemachtigde van Mitros de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.
2.8. Bij vonnis van de meervoudige strafkamer van de rechtbank Utrecht van 26 januari 2012, met parketnummer 16/710568-11, is de kleinzoon van [gedaagde] tevens de zoon van [dochter gedaagde], de heer [kleinzoon gedaagde], verder ook te noemen [kleinzoon gedaagde], onder meer veroordeeld voor het samen met een ander voor handen hebben gehad van 24,78 kilogram hennep in de woning aan de [adres] in Utrecht.
3. Het geschil
3.1. Mitros vordert, voor zo ver mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd door de buitengerechtelijke ontbinding van 28 december 2011 en veroordeling van [gedaagde] het gehuurde te ontruimen.
3.2. Op hetgeen Mitros heeft aangevoerd ter onderbouwing van deze vordering wordt hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling, nog teruggekomen.
3.3. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Op dit verweer wordt hierna, voor zo ver van belang voor de beoordeling, nog teruggekomen.
4. De beoordeling
4.1. In artikel 7:231 lid 1 BW Pro is bepaald dat de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte slechts kan geschieden door de rechter. Op deze regel geldt één uitzondering. In het tweede lid van voornoemde wetsbepaling is geregeld dat een verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden indien de burgemeester de gehuurde woning gesloten heeft op grond van zijn bevoegdheden uit de Gemeentewet, Opiumwet of Woningwet. In vaste jurisprudentie is uitgemaakt dat de verhuurder dit recht ook toekomt indien nog niet onherroepelijk beslist is over de toepassing van de bestuursrechtelijke bevoegdheden en het besluit van de burgemeester nog geen formele rechtskracht heeft. Verder is voor de beoordeling van de buitengerechtelijke ontbinding niet relevant of de huurder een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst kan worden verweten. Ook indien de huurder niet (toerekenbaar) tekortgeschoten is, heeft de verhuurder het recht de ontbinding te vorderen. Het enige dat een huurder in beginsel kan inbrengen tegen de buitengerechtelijke ontbinding is dat het gebruik van deze bevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
4.2. Dit laatste is door [gedaagde] aangevoerd. De kantonrechter acht voor de beoordeling van dit verweer het volgende van belang.
4.2.1. [gedaagde] heeft een hoge leeftijd (82 jaar). Verder blijkt uit een verklaring van haar behandelaar bij Indigo dat bij [gedaagde] een stemmingsstoornis gediagnosticeerd is, dat zij lijdt aan diabetes en dat haar gezondheidssituatie sterk negatief beïnvloed wordt door de (dreigende) beëindiging van de huurovereenkomst. Dit alles is onvoldoende gemotiveerd weersproken door Mitros.
4.2.2. Voorts huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] in Utrecht inmiddels meer dan 14 jaar en is er nooit eerder sprake geweest van enige klacht omtrent de wijze van gebruik van het gehuurde.
4.2.3. Hoewel [gedaagde] in beginsel aangesproken kan worden op het onbehoorlijk gebruik van de woning, acht de kantonrechter van belang dat niet [gedaagde] maar [kleinzoon gedaagde], de meerderjarige kleinzoon van [gedaagde], de verboden activiteiten in de woning gepleegd heeft. Op het moment dat de drugs in de woning zijn aangetroffen was [gedaagde] al een langere tijd bij één van haar kinderen in Spanje in verband met de geboorte van een (ziek) kleinkind. Verder kan uit de enkele omstandigheid dat de politie Utrecht in februari 2012 een onderzoek naar [kleinzoon gedaagde] is gestart en [kleinzoon gedaagde] in diezelfde periode dagelijks althans regelmatig in de woning van zijn grootmoeder verblijft, niet worden afgeleid dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad of moest hebben van de criminele activiteiten van haar kleinzoon. Deze wetenschap of betrokkenheid blijkt ook niet uit het strafvonnis. In dit verband acht de kantonrechter ook van belang dat, zoals blijkt uit het strafvonnis van 26 januari 2012, [kleinzoon gedaagde] niet eerder veroordeeld is voor een vergelijkbaar delict. Mitros heeft hier tegenover gesteld dat uit het “bestuursrechtelijke dossier” blijkt dat [kleinzoon gedaagde] recentelijk de Opiumwet heeft overtreden en dat in de voormalige woning een hennepkwekerij is gevonden. Wat hier verder ook van zij, de kantonrechter laat voor de beoordeling van deze civiele zaak de inhoud van het strafvonnis prevaleren boven de inhoud van de “bestuursrechtelijke dossier”. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] geen verwijt kan worden gemaakt dat zij, door haar kleinzoon in haar woning toe te laten en zelf voor een langere tijd naar het buitenland te gaan, bewust het risico genomen heeft dat vanuit haar woning handel in drugs gedreven zou gaan worden.
4.2.4. Uit het proces-verbaal van bevindingen en het strafvonnis kan verder worden afgeleid dat [dochter gedaagde] – in ieder geval – wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van de henneptoppen in de woning. Op basis van de beschikbare stukken is echter onvoldoende gebleken dat de betrokkenheid van [dochter gedaagde] groter geweest is dat het enkele kennis dragen van de aanwezigheid van de henneptoppen in de woning. In ieder geval kan uit het voorgaande niet volgen dat de wetenschap van [dochter gedaagde] kan worden toegerekend aan [gedaagde], zodat geconcludeerd moet worden dat [gedaagde] wetenschap heeft gehad van de aanwezigheid van deze drugs in haar woning of dat zij daartoe een vermoeden had moeten hebben.
4.2.5. Verder is van belang dat de hoeveelheid drugs die in de woning aangetroffen aanzienlijk is (24,78 kilogram). Het bezit van voornoemde hoeveelheid hennep is een ernstig feit. Hier staat tegenover dat in de woning geen hennepkwekerij is aangetroffen en dat uit het proces-verbaal van bevindingen volgt dat de drugs op 4 juli 2011 omstreeks om 17.30 uur in de woning zijn afgeleverd en dat op 5 juli 2011 om 8.15 uur de woning aan de [adres] in Utrecht betreden is door de politie. De henneptoppen zijn derhalve nog geen 15 uur in de woning aanwezig geweest. Dit betekent dat in het geval [gedaagde] in Spanje kennis had genomen van de aanwezigheid van deze henneptoppen in haar woning, zij redelijkerwijs geen mogelijkheden heeft gehad om zelf maatregelen te kunnen treffen tot het (laten) verwijderen van deze drugs. Er is bovendien geen enkele aanwijzing dat eerder hennep of hennepdelen in de woning aanwezig geweest zijn.
4.2.6. Daarnaast heeft [gedaagde] na de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst Mitros maandelijks een bedrag betaald gelijk aan de verschuldigde huurpenningen. Dit betekent dat de door de wetgever voorziene impasse dat de huurder tijdens de sluiting zijn huur niet zal betalen omdat hij geen genot kan hebben van het gehuurde en de verhuurder om die reden de huur moet kunnen beëindigen, zich in deze zaak niet voordoet.
4.2.7. Ter zitting heeft [gedaagde] voorts verklaard dat haar kleinzoon niet meer welkom is in haar woning. Hij heeft haar vertrouwen en gastvrijheid ernstig geschonden. Tegen de achtergrond dat [kleinzoon gedaagde] met zijn criminele activiteiten zijn eigen grootmoeder buitengewoon veel ellende heeft bezorgd (huiszoeking in de woning, bestuursrechtelijke sluiting van de woning en buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst) kan het haast niet anders dan dat [gedaagde] deze sanctie jegens haar kleinzoon in de toekomst zal handhaven, zodat de kans op herhaling nihil geacht moet worden.
4.2.8. Ten slotte heeft [gedaagde] een steunbetuiging van haar buren/buurtbewoners in het geding gebracht. Uit deze verklaringen moet worden afgeleid dat binnen (een deel van) de directe woonomgeving van [gedaagde] geen bezwaren bestaan tegen de terugkeer van [gedaagde] en [dochter gedaagde]. De ter zitting ingenomen stelling van Mitros dat er even zo veel buurtbewoners zijn die de terugkeer van [gedaagde] en [dochter gedaagde] onwenselijk vinden, is niet nader onderbouwd, en zal verder terzijde gelaten worden.
4.3. De kantonrechter overweegt dat de verkoop en het gebruik van drugs een zeer negatieve uitstraling op de woonomgeving hebben. De autoriteiten (politie, justitie en de burgemeester) en de verhuurder dienen dan ook actief op te treden tegen deze praktijken. In dit licht, en zeker nu een forse hoeveelheid drugs in de woning van [gedaagde] is aangetroffen, is het goed te begrijpen dat Mitros in onderhavig geval opgetreden heeft. Hier staat tegenover dat het optreden van de verhuurder en het gebruik van de wettelijke bevoegdheden, waaronder de buitengerechtelijke ontbinding, begrensd wordt door de redelijkheid en billijkheid. Gezien alle onder 4.2. genoemde omstandigheden acht de kantonrechter het in onderhavig geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Mitros de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden heeft, zodat het verweer van [gedaagde] slaagt. De verklaring voor recht wordt derhalve geweigerd en de gevorderde ontruiming wordt afgewezen.
4.4. Hetgeen partijen verder hebben aangevoerd behoeft geen bespreking.
4.5. Mitros zal als in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de kosten. De proceskosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op een bedrag van € 400,00 (gebaseerd op twee punten van € 200,00) aan salaris gemachtigde.
5. De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vordering af;
veroordeelt Mitros tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde], tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 24 oktober 2012.