Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
Vonnis in gevoegde zaken van 28 maart 2012
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 277043 / HA ZA 09-2565 van
de commanditaire vennootschap
ECOBUILDINGS CV,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. R.F. van den Heuvel,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.G. Princen,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 291425 / HA ZA 10-1777 van
de commanditaire vennootschap
ECOBUILDINGS CV,
gevestigd te Barendrecht,
eiseres,
advocaat mr. R.F. van den Heuvel,
tegen
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. J.M.K.P. Cornegoor.
Partijen zullen hierna Ecobuildings, [gedaagde] en [gedaagde 2] genoemd worden. De procedure in de zaak 09-2565 tegen Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. is geschorst in verband met het faillissement van deze partij.
1. De procedure in de zaak 09-2565
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met akte overlegging producties
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde akte houdende wijziging van eis en akte houdende overlegging producties.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 10-1777
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het vonnis in het incident van de rechtbank Haarlem van 14 juli 2010, waarbij de zaak is verwezen naar de rechtbank Utrecht en is vastgesteld dat de zaak van rechtswege is gevoegd met de bij de rechtbank Utrecht aanhangige zaak met rolnummer 277043/HA ZA 09-2565
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek tevens houdende akte wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de pleidooien en de ter gelegenheid daarvan overgelegde akte houdende overlegging producties
2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
3.1. Econcern N.V. (hierna: Econcern) is een vennootschap die op 3 januari 2000 is opgericht en zich met name bezighield met projecten en innovatieve diensten en producten voor duurzame energievoorziening. [gedaagde] en [gedaagde 2] waren beiden bestuurder van Econcern.
3.2. Op enig moment is het idee ontstaan om een nieuw energiezuinig hoofdkantoor voor Econcern te doen realiseren in Nieuwegein. Dit hoofdkantoor zou bestaan uit twee torens, de “Palmtorens I en II”.
De bedoeling was dat het gebouw aanvankelijk voor een deel maar uiteindelijk – als gevolg van de groei van Econcern – grotendeels door Econcern gehuurd zou worden. Het gebouw zou ontwikkeld en gebouwd worden in een samenwerkingsverband met Aanneming Maatschappij [X] B.V. (hierna: [X]) en projectontwikkelaar [Y] B.V. (hierna: [Y]). Daartoe is op 28 december 2000 Ecobuildings opgericht met, na enkele wijzigingen, als beherend vennoot Ecobuildings Nieuwegein B.V. en als commanditaire vennoten [X], [Y] en Ecostream Beheer B.V. (een indirecte dochtervennootschap van Econcern). De bedoeling was dat het gebouw verkocht zou worden aan (een) derde(n) en dat de winst daarna onder de commanditaire vennoten zou worden verdeeld.
3.3. De vennoten van Ecobuildings zijn direct na oprichting van Ecobuildings op zoek gegaan naar een of meerdere koper(s) van het gebouw. Uiteindelijk hebben onderhandelingen met LSI Properties B.V. (hierna: LSI) geresulteerd in de ondertekening van een intentieovereenkomst op 6 juni 2007 (hierna: de Intentieovereenkomst), waarbij werd voorzien in de verkoop van de Palmtorens I (hierna: het gebouw), die als eerste zou worden opgeleverd, voor een verkoopsom van € 36,8 miljoen op basis van een geprognosticeerde oplevering per 1 december 2009. In de Intentieovereenkomst is, voorzover van belang, het volgende opgenomen:
“(…)
In dit kader zijn reeds aan koper ter beschikking gesteld de navolgende bescheiden:
- (…)
- Concept huurovereenkomst
- (…)
(…)
Verwerving: Koop, geheel verhuurd. Het project is thans verhuurd aan:
Huurder oppervlakte huurdatum huurstroom 1/1/2007
Econcern 10.265 m2 kantoorruimte 01-12-2009 1.868.230,= euro
352 m2 nevenruimten 01-12-2009 36.608,= euro
Leegstand 2.525 m2 kantoorruime 01-12-2009 459.550,= euro
87 m2 nevenruimten 01-12-2009 9.048,= euro
Totaal 13.229 m2 vvo 2.373.436,= euro
Bedragen excl. BTW
Koopsom: De koopsom bedraagt 36.800.000,= euro v.o.n. excl. BTW op basis van de geprognosticeerde oplevering per 1-12-2009.
Incentive: Indien verkoper binnen 6 maanden na ondertekening van de Koopovereenkomst de resterende m2 heeft verhuurd tegen bovengenoemde huurprijzen zal koper een incentive uitkeren aan verkoper van 300.000 euro excl. BTW. Uitkering zal eveneens plaats vinden op transportdatum van het gekochte.
Huurgarantie: Koper gaat er vanuit dat het gebouw bij oplevering geheel verhuurd is, indien dit niet het geval is, zal verkoper een maximale huurgarantie afgeven van 300.000 euro naar rato van de niet verhuurde m2 voor de dan geldende geïndexeerde huurprijs uit bovenstaand overzicht.
(…)
Oplevering: Het project wordt opgeleverd nadat Econcern het gehuurde heeft geaccepteerd.
Betaling: Betaling door koper zal geschieden op transportdatum van het verkochte. De transportdatum zal zijn uiterlijk 10 werkdagen nadat het gebouw is opgeleverd aan de huurder(s).”
3.4. De in de Intentieovereenkomst genoemde concept huurovereenkomst betreft de huurovereenkomst tussen Econcern en Ecobuildings, welke overeenkomst een voorwaarde bevatte. Deze voorwaarde hield in dat uiterlijk per 1 december 2007 een definitieve bouwvergunning werd verkregen, bij gebreke waarvan de huurovereenkomst niet gold. Die voorwaarde is niet vervuld, als gevolg waarvan Econcern niet meer gebonden was aan de huurovereenkomst. Econcern is vervolgens als “groen” bedrijf meer kostbare “groene” eisen aan het te huren gebouw gaan stellen. Ecobuildings heeft daarop getracht LSI te bewegen tot instemming met een koopprijs van € 39,5 miljoen in plaats van de eerder overeengekomen
€ 36,8 miljoen, waarbij die prijsverhoging met een langere huurperiode van Econcern en een hogere huurprijs zou worden gecompenseerd. LSI was echter niet bereid (en mogelijk ook niet in staat) om de hogere vraagprijs van € 39,5 miljoen te betalen.
3.5. Econcern heeft toen bij monde van [gedaagde 2] aan Ecobuildings voorgesteld dat Econcern, althans een daartoe op te richten dochtervennootschap van Econcern (partijen verschillen hierover van mening) voor LSI als koper in de plaats zou treden, zodat het project alsnog gerealiseerd zou kunnen worden. Dit voorstel heeft instemming gevonden bij Ecobuildings. De Intentieovereenkomst is daarop met goedvinden van alle partijen op 17 of 18 november 2008 beëindigd, hetgeen schriftelijk is bevestigd door het ondertekenen van de brief van LSI van 21 november 2008.
3.6. Op 18 december 2008 is een huurovereenkomst tot stand gekomen tussen Ecobuildings als verhuurder en Econcern als huurder van een deel van het gebouw.
3.7. Op 18 en 19 december 2008 is tussen Ecobuildings als verkoper en het op 12 december 2008 opgerichte Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. (een dochtervennootschap van Econcern) als koper een turnkey-koopovereenkomst ondertekend met betrekking tot het gebouw (hierna: de koopovereenkomst). In de koopovereenkomst is de verkoopsom bepaald op € 39,75 miljoen. Voorts luidt artikel 24.1 aanhef en onder a van de koopovereenkomst:
“De Overeenkomst komt tot stand onder de navolgende ontbindende voorwaarden. De Overeenkomst kan worden ontbonden indien:
a) niet binnen drie dagen na Sluitingsdatum door de Raad van Commissarissen van de aandeelhouder van Koper, Econcern NV [volgens alle partijen in dit geding is bedoeld hieraan toe te voegen: goedkeuring aan de Overeenkomst is verleend] Alleen Koper kan een beroep doen op deze voorwaarde.”
3.8. De Raad van Commissarissen van de koper heeft tijdens de vergadering op 19 december 2008 besloten de totstandkoming van de koopovereenkomst goed te keuren, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat het bankensyndicaat de directie van Econcern toestemming geeft om de koopovereenkomst te sluiten.
3.9. Het bankensyndicaat van Econcern heeft geweigerd haar goedkeuring aan de totstandkoming van de koopovereenkomst te geven.
3.10. Bij brief van 31 maart 2009 heeft Econcern laten weten voornemens te zijn zich terug te trekken als huurder van het gebouw.
3.11. Bij brief van 13 mei 2009 heeft Ecobuildings aan Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. en Econcern tot en met woensdag 20 mei 2009 de gelegenheid gegeven te bevestigen dat zij zouden voldoen aan hun verplichtingen uit de koopovereenkomst respectievelijk de huurovereenkomst. Toen een reactie uitbleef, heeft Ecobuildings bij brief van 26 mei 2009 de overeenkomsten ontbonden en vervangende schadevergoeding gevorderd.
3.12. Econcern is op 11 juni 2009 failliet verklaard. Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. is na ontvangst van de dagvaarding op 23 november 2009 failliet verklaard.
4. Het geschil
in de zaak 09-2565
4.1. Ecobuildings vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] hoofdelijk (met [gedaagde 2], toevoeging rechtbank) veroordeelt tot betaling van € 6.936.635,83, vermeerderd met rente en, voor zover het bedrag van € 6.936.635,83 (nog) niet toewijsbaar is, tot betaling van dat (nog) niet toewijsbare deel of een in goede justitie te bepalen deel daarvan, als voorschot, en overigens tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, de kosten van beslagleggingen daaronder begrepen.
4.2. [gedaagde] voert verweer.
4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in de zaak 10-1777
4.4. Ecobuildings vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde 2] hoofdelijk (met [gedaagde], toevoeging rechtbank) veroordeelt tot betaling van € 6.936.635,83, vermeerderd met rente en, voor zover het bedrag van € 6.936.635,83 (nog) niet toewijsbaar is, tot betaling van dat (nog) niet toewijsbare deel of een in goede justitie te bepalen deel daarvan, als voorschot, en overigens tot betaling van een schadevergoeding op te maken bij staat, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding, de kosten van beslagleggingen daaronder begrepen.
4.5. [gedaagde 2] voert verweer.
4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5. De beoordeling
in de zaak 09-2565
5.1. [gedaagde] voert primair als verweer dat Ecobuildings niet ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. Hij voert daartoe aan dat niet Ecobuildings maar de beherend vennoot Ecobuildings Nieuwegein BV partij is bij de koopovereenkomst zodat Ecobuildings hoe dan ook geen schade kan vorderen. Dit verweer wordt verworpen. De rechtbank overweegt daartoe dat de op het voorblad van de koopovereenkomst genoemde partij Ecobuildings Nieuwegein CV niet bestaat, terwijl voorts het feit dat verderop in de koopovereenkomst de beherend vennoot Ecobuildings Nieuwegein B.V. is genoemd als verkoper in plaats van Ecobuildings er niet aan af doet dat, zoals Ecobuildings gemotiveerd en onweersproken heeft aangevoerd, voor alle partijen duidelijk was dat Ecobuildings de verkopende partij was. Hetgeen [gedaagde] overigens nog heeft gesteld in het kader van zijn niet-ontvankelijkheidsverweer is onvoldoende om dit te doen slagen.
in de zaak 09-2565 en in de zaak 10-1777
5.2. Het verwijt van Ecobuildings aan [gedaagde] en [gedaagde 2] luidt samengevat dat laatstgenoemden in de periode september tot en met december 2008 als bestuurders van Econcern de verwachting hebben gewekt bij Ecobuildings dat Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. gesteund door haar moeder Econcern een koopovereenkomst van € 39,75 miljoen gestand zou kunnen doen, op basis waarvan Ecobuildings met medeweten van [gedaagde] en [gedaagde 2] LSI als koper heeft losgelaten, terwijl [gedaagde] en [gedaagde 2] hadden moeten weten dat deze verwachtingen niet waargemaakt zouden kunnen worden gelet op de slechte financiële positie van Econcern.
5.3. [gedaagde] en [gedaagde 2] voeren hiertegen onder meer als verweer dat, als Econcern niet had bewilligd in het oprichten van Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. om in de plaats te treden van LSI als koper, LSI nog steeds was afgehaakt als koper omdat zij niet kon instemmen met de als gevolg van de extra “groene” eisen van Econcern gestegen koopprijs. De door Ecobuildings gevorderde schade zou derhalve ook zijn geleden indien Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. niet als koper in de plaats van LSI was getreden.
5.4. Hiertegen heeft Ecobuildings aangevoerd dat LSI het risico droeg dat Econcern als huurder zou wegvallen en afname van het gebouw had gegarandeerd, zodat Ecobuildings bij niet-nakoming door LSI vergoeding van schade (de rechtbank begrijpt: dezelfde schade als die in casu wordt gevorderd) van LSI had kunnen vorderen.
5.5. De rechtbank overweegt hierover als volgt. Kennelijk beoogt Ecobuildings met haar onder 5.4. weergegeven stelling te betogen dat, als jegens haar niet de indruk was gewekt dat Econcern Nieuwegein Beleggingen B.V. gesteund door haar moeder Econcern een koopovereenkomst van € 39,75 miljoen gestand zou kunnen doen, zij LSI aan de in de Intentieovereenkomst overeengekomen koopprijs had kunnen houden (en dat ook zou hebben gedaan), ook al zou Econcern vanwege het niet vervuld worden van de onder 3.4. genoemde voorwaarde en vanwege het feit dat haar “groene” eisen niet werden ingewilligd blijvend als huurder zijn weggevallen. Deze stelling van Ecobuildings is echter onvoldoende onderbouwd. Uitgangspunt bij het sluiten van de Intentieovereenkomst was immers dat Econcern het gebouw zou gaan huren. Ecobuildings heeft (in de procedure tegen [gedaagde 2]) nog aangevoerd dat LSI genoegen had genomen met een huurgarantie van maximaal € 300.000,--, maar de juistheid van deze stelling blijkt niet uit de tekst van de Intentieovereenkomst (zie onder 3.3.). Integendeel, de tekst laat zich veeleer lezen aldus - conform de stellingen van [gedaagde 2] in zijn conclusie van dupliek - dat de huurgarantie gold voor de “resterende” meters die volgens de uitgangspunten in 2007 niet door Econcern zouden worden gehuurd. Daarbij is van belang dat de hoogte van die huurgarantie min of meer strookt met de “huurstroom bedragen” die in de Intentieovereenkomst zijn genoemd ten aanzien van die “resterende” meters, en in het geheel niet strookt met de “huurstroom bedragen” die daar zijn vermeld ten aanzien van het totaal aantal meters, derhalve inclusief de meters waarvan voorzien was dat Econcern die ging huren. Ook is hier van belang dat de Intentieovereenkomst als zelfstandige voorwaarde voor oplevering van het gebouw aan LSI verbindt dat het gehuurde door Econcern is geaccepteerd. De (voortgang van de) Intentieovereenkomst was daarom kennelijk afhankelijk van de daadwerkelijke positie van Econcern als huurder. Ecobuildings heeft deze uitleg van de Intentieovereenkomst bij pleidooi niet anders betwist dan met de stelling dat [gedaagde] en [gedaagde 2] zelf hebben aangevoerd dat LSI als koper was gebonden aan de Intentieovereenkomst. Uit het in deze procedure over en weer gestelde blijkt echter dat [gedaagde] en [gedaagde 2], voorzover zij dit inderdaad hebben aangevoerd, hiermee geenszins hebben bedoeld te zeggen dat LSI gebonden was aan de Intentieovereenkomst, ook zonder dat het gebouw verhuurd zou worden aan Econcern.
5.6. De conclusie van het voorgaande is dat, nu Econcern met ingang van 1 december 2007 vanwege het ontbreken van een definitieve bouwvergunning niet langer contractueel verplicht was het gebouw te huren en LSI niet gehouden was het gebouw zonder dat dit aan Econcern werd verhuurd af te nemen maar ook niet akkoord ging met een hogere koopprijs als gevolg van de extra “groene” eisen van Econcern, LSI hoe dan ook losgelaten had moeten worden. Met andere woorden: het causale verband tussen het loslaten van LSI en de aan [gedaagde] en [gedaagde 2] verweten gedragingen (het doen voorkomen dat Econcern(s) (dochter) in staat was om de verplichtingen uit de koopovereenkomst na te komen) ontbreekt.
5.7. Voorzover in de stellingen van Ecobuildings ligt besloten dat ook los van het loslaten van LSI de handelwijze van [gedaagde] en [gedaagde 2] als onrechtmatig jegens Ecobuildings moet worden gekwalificeerd, overweegt de rechtbank als volgt. Als het onder de gegeven - financiële - omstandigheden bewegen van Ecobuildings tot het aangaan van de overeenkomst in december 2008 al als onrechtmatig handelen van [gedaagde] en/of [gedaagde 2] jegens Ecobuildings kan worden gekwalificeerd, dan heeft deze onrechtmatige handelwijze niet tot de gevorderde schade geleid. De gevorderde schade ziet volgens Ecobuildings immers op de door haar met het oog op de met LSI gesloten Intentieovereenkomst gemaakte kosten en de winst die zij had kunnen realiseren als die Intentieovereenkomst was uitgevoerd. Slechts indien zou komen vast te staan dat, als [gedaagde] en [gedaagde 2] Econcern (Nieuwegein Beleggingen B.V.) níet naar voren zouden hebben geschoven als koper, Ecobuildings het gebouw aan een andere partij dan LSI zou hebben kunnen verkopen, zou sprake kunnen zijn van schade. Dit is niet, althans onvoldoende gemotiveerd, gesteld.
5.8. Ecobuildings heeft nog verzocht dat de rechtbank [gedaagde] en [gedaagde 2] zal bevelen een aantal in de dagvaarding omschreven stukken over te leggen, waarbij zij zich beroept op artikel 843a Rv. Nu daartoe geen incidentele vordering is ingesteld, behoeft dit verzoek geen bespreking. Het is dan ook ten overvloede dat de rechtbank overweegt dat ook een bij wege van incident ingestelde vordering zou zijn afgewezen, en wel vanwege een gebrek aan belang. De stukken waarvan overlegging wordt verzocht, zien immers niet op de causaliteitsvraag maar op het onrechtmatigheidsaspect. Aan de beoordeling van de vraag of er onrechtmatig is gehandeld, is de rechtbank niet toegekomen, aangezien de vorderingen van Ecobuildings reeds stranden vanwege het ontbreken van causaal verband tussen de gevorderde schade en het vermeend onrechtmatig handelen van [gedaagde] en [gedaagde 2].
5.9. Ecobuildings zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 1.185,00
- salaris advocaat 12.844,00 (4,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 14.029,00
De kosten aan de zijde van [gedaagde 2] worden begroot op:
- griffierecht € 1.185,00
- salaris advocaat 12.844,00 (4,0 punten × tarief € 3.211,00)
Totaal € 14.029,00
6. De beslissing
De rechtbank
in de zaak 09-2565
6.1. wijst de vorderingen af,
6.2. veroordeelt Ecobuildings in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 14.029,00,
6.3. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in de zaak 10-1777
6.4. wijst de vorderingen af,
6.5. veroordeelt Ecobuildings in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde 2] tot op heden begroot op € 14.029,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
6.6. verklaart dit vonnis in deze zaak wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.A. Steenbergen, mr. G.A. Bos en mr. L.A.C. de Vaan en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2012.?