Uitspraak
beschikking
RECHTBANK UTRECHT
Sector handel en kanton
Handelskamer
zaaknummer / rekestnummer: 318324 / HA RK 12-27
Beschikking van de voorzieningenrechter van 16 januari 2012
in de zaak van
[verzoeker],
wonende te Hilversum,
verzoeker,
advocaat prof. mr. H. Loonstein,
tegen
naamloze vennootschap
SNS BANK N.V.,
gevestigd te Utrecht,
verweerster,
gemachtigde mr. [naam].
1. Verloop van de procedure
1.1. Op 12 januari 2012 is ter griffie van deze rechtbank door [verzoeker] een verzoekschrift ex artikel 518 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) ingediend. Het verzoek strekt tot het bepalen dat de geplande veiling op 17 januari 2012 geen doorgang zal vinden en tot het bepalen van een (nadere) dag en tijdstip waarop de executieverkoop kan plaatsvinden. Daarnaast strekt het verzoek tot wijziging van de veilconditiën met betrekking tot de bepaling over het huurbeding en de geldigheid van de gesloten huurovereenkomsten.
1.2. De griffier heeft partijen opgeroepen van de terechtzitting van 16 januari 2012.
1.3. Op 13 en 15 januari 2012 zijn er faxberichten met bijlagen ter griffie van deze rechtbank ontvangen van de advocaat van [verzoeker].
1.4. Ter zitting zijn verschenen:
- de heer [verzoeker], in persoon;
- prof. mr. H. Loonstein, advocaat voornoemd;
- mr. [naam], namens SNS.
1.5. Ten slotte is de uitspraak bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. Bij exploot van 16 december 2011 is aangekondigd dat ten overstaan van mr. [naam], notaris te Amstelveen, of een andere notaris, de onroerende zaak:
staande en gelegen te [adres], kadastraal bekend gemeente Veenendaal, Sectie B, nummer 3484, groot drie are,
op 17 februari 2012 openbaar zal worden verkocht vanaf 14.00 uur in het Hotel Congrescentrum Papendal te Arnhem.
2.2. Op 5 januari 2012 zijn de veilconditiën vastgesteld. De akte houdende veilingvoorwaarden bevat onder meer de volgende bepalingen:
‘Omschrijving registergoed
HET WINKEL-WOONHUIS met schuur, erf, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend te [woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente Veenendaal, sectie B, nummer 3484, groot drie are, hierna te noemen: “het registergoed”.
Huren/gebruik
Het registergoed is zonder toestemming van de bank verhuurd casu quo in gebruik gegeven aan een derde. De hypotheekakte op grond waarvan de veiling zal plaatsvinden, bevat het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek. Verkoper heeft aan de Voorzieningenrechter van de rechtbank te Utrecht verlof gevraagd het huurbeding te mogen inroepen. De rechtbank Utrecht heeft nog geen beschikking afgegeven. Indien de Rechtbank Utrecht het verlof verleend wordt de uitoefening van de in artikel 3:264 van het Burgerlijk Wetboek bedoelde bevoegdheid aan de koper overgelaten en vindt plaats voor rekening en risico van de koper.
- Indien de koper het registergoed geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur- of huurkoopovereenkomsten staat de verkoper er niet voor in dat niet is of zal worden beschikt over de feitelijke levering nog niet verschenen betalingstermijnen.
- Indien de koper het registergoed geheel of gedeeltelijk aanvaardt onder gestanddoening van lopende huur- of huurkoopovereenkomsten staat de verkoper er niet voor in dat vanaf het tot stand komen van de koop bestaande huur- of huurkoopovereenkomsten niet worden gewijzigd, het registergoed niet geheel of gedeeltelijk wordt verhuurd, in huurkoop wordt gegeven of op enigerlei andere wijze wordt afgestaan.
- De uitoefening van de in artikel 264 Boek 3 van Burgerlijk Wetboek vermelde bevoegdheid wordt aan de koper overgelaten.’
2.3. Mr. [naam] heeft op 27 december 2011 een verzoek (bekend onder nummer 317465 / HA RK 11-553) namens SNS ingediend tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) alsmede tot ontruiming van voornoemd pand. Dit verzoek richtte zich uitsluitend tegen de heer [verzoeker] (als eigenaar), mevrouw [X] met haar minderjarige kinderen [A] en [B], [K] en [L] (als huurders). Op 10 januari 2012 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden van het verzoek (bekend onder nummer 317465 / HA RK 11-553) dat mr. [naam] namens SNS had ingediend tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede tot ontruiming van het onder 2.1. genoemde pand. Bij faxbericht van 11 januari 2012 heeft mr. [naam] de rechtbank bericht dat zij voornoemd verzoek na overleg met partijen intrekt. Daardoor is voornoemde procedure zonder beschikking geëindigd.
2.4. Bij faxbericht van 15 januari 2012 heeft de advocaat van [verzoeker] een huurovereenkomst overgelegd van 15 juni 2011 waar uit volgt dat de heer [verzoeker] de winkel en de twee bovenhui[adres] [adres] heeft verhuurd met ingang van 15 juni 2011 aan de heer [M], handelend onder de naam Multi Aqua Itally, woonachtig te [woonplaats].
2.5. Tussen de heer [verzoeker] en de heer [M] (als huurder van het winkelpand) bestaat met ingang van 15 juni 2011 een huurovereenkomst. De heer [M] heeft op zijn beurt de twee bovenwoningen afzonderlijk verhuurd aan mevrouw [X] met haar minderjarige kinderen [A] en [B], [K] en [L] (als onderhuurders).
3. Het verzoek en het verweer
3.1. [verzoeker] stelt dat hij niet tijdig de veilconditiën als bedoeld in artikel 517 lid 1 Rv toegezonden heeft gekregen. Volgens [verzoeker] had de veiling later dan 17 januari 2012 moeten plaatsvinden gelet op de in artikel 517 Rv genoemde termijn van acht vrije dagen. De veilconditiën bevatten geen tijdstip waarop de veiling zou plaatsvinden, het exploot van
16 december 2011 vermeldt 14.00 uur en andere aankondigingen een ander tijdstip, te weten 13.30 uur. [verzoeker] stelt dat meerdere wettelijke voorschriften, in het bijzonder het bepaalde in 516 Rv en/of 517 Rv, niet zijn nagekomen. Er heeft geen aanplakking aan de te veilen objecten plaatsgevonden. De veilconditiën zijn niet, althans niet volledig, althans in ieder geval niet tijdig neergelegd ten kantore van de notaris en/of (tijdig) verzonden aan alle betrokkenen bedoeld in artikel 517 lid 1 Rv. Met de veilingvoorwaarden is niet gehandeld conform 517 Rv. De veilconditiën vermelden dat er zonder toestemming en in strijd met het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 BW huurovereenkomsten zijn gesloten. De veilconditiën zijn met betrekking tot het gedeelte over de inroeping van het huurbeding onvolledig dan wel onjuist daar de daarop betrekking hebbende procedure (genoemd onder 2.3.) is ingetrokken.
3.2. Ter zitting heeft mr. van [naam] namens SNS verweer gevoerd. De SNS stelt zich op het standpunt dat aan alle voorwaarden is voldaan en de wettelijke voorschriften in acht zijn genomen, zodat de SNS geen aanleiding ziet om de veiling geen doorgang te laten vinden. Nu de huurbedingprocedure is ingetrokken zal onderhavig woon-/winkelpand in verhuurde staat worden geveild. Het taxatierapport dat is overgelegd in de huurbedingprocedure ziet alleen op de waardebepaling van het woon-/winkelpand in verhuurde staat. Verder stelt mr. Van [naam] dat het verzoek tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) zich ook richtte tegen de huurder van het winkelpand, de heer [M], omdat voornoemd verzoek zich naast de vijf bekende namen zich ook richtte tegen de onbekende huurders. Een toelichting voorafgaand aan de veiling in aanvulling op veilingvoorwaarden met betrekking tot de stand van zaken omtrent de huurovereenkomsten, het huurbeding en de afloop van de procedure genoemd onder 2.3. volstaat volgens
mr. Van [naam] om potentiële kopers voldoende in te lichten. Voor zover van belang zal hierna worden ingegaan op het overige door mr. Van [naam] gevoerde verweer.
4. De beoordeling
4.1. Het vaststellen en ter inzage leggen van veilingvoorwaarden heeft als doel dat belanghebbenden bij de opbrengst alsook gegadigden voor het te verkopen goed zich op eenvoudige wijze van de veilingvoorwaarden op de hoogte kunnen stellen.
Dit alles met het doel een zo hoog mogelijke opbrengst van het te veilen object te realiseren.
Dit leidt ertoe dat de uitleg van veilingvoorwaarden op objectieve wijze dient te geschieden en niet naar de bedoeling die de opstellende notaris of de executant mochten hebben gehad.
Vast is komen te staan dat er een huurovereenkomst tussen de heer [verzoeker] en de heer [M] (als huurder van het winkelpand) van 15 juni 2011 bestaat en dat de heer [M] op zijn beurt de twee bovenwoningen heeft verhuurd aan mevrouw [X] met haar minderjarige kinderen [A] en [B], [K] en [L] (als onderhuurders).
Ook is vast komen te staan dat op 10 januari 2012 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden van het verzoek (bekend onder nummer 317465 / HA RK 11-553) dat
mr. [naam] namens SNS had ingediend tot het verkrijgen van verlof om een beroep te doen op het huurbeding als bedoeld in artikel 3:264 lid 4 en 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede tot ontruiming van het onder 2.1. genoemde pand. Dit verzoek was alleen gericht tegen de onderhuurders van [M]. Nadien heeft mr. [naam] bij faxbericht van 11 januari 2012 de voorzieningenrechter bericht dat in overleg met partijen is besloten om voornoemd verzoek in te trekken. Dit verzoek moet daarom worden geacht nooit te zijn gedaan.
Het gevolg hiervan is dat de veilingvoorwaarden voor een deel onjuist of onvolledig zijn immers:
- het woon-/winkelpand is niet aan maar een derde verhuurd, maar aan meerdere huurders verhuurd;
- door het intrekken van het verzoek is uiteindelijk aan de voorzieningenrechter te Utrecht geen verlof gevraagd het huurbeding in te mogen roepen en de voorzieningenrechter zal daarom nimmer op dat verzoek beslissen.
Het is de voorzieningenrechter overigens ambtshalve bekend uit de procedure genoemd onder 2.3. dat het verzoekschrift in die procedure zich niet tegen de onbekende huurders richtte, zodat vaststaat dat deze procedure zich ook niet langs die weg tegen de heer [M], huurder van het winkelpand kan hebben gericht.
Vorenstaande gang van zaken levert een situatie op die het voor een willekeurige gegadigde niet duidelijk maakt wat de stand van zaken is met betrekking tot de wel bestaande huurovereenkomsten. Een nadere toelichting van de executienotaris voorafgaand aan de veiling doet daar niets aan af. Een potentiële koper oriënteert zich ruim voor de veiling en baseert zijn beslissing om al dan niet een bod uit te brengen op de inhoud van de hem vooraf ter beschikking gestelde veilingvoorwaarden. Een gemiddelde gegadigde zal er bij lezing van de veilingcondities van uitgaan dat hij het pand in elk geval na aankoop in onverhuurde staat geleverd zal kunnen krijgen maar dat is in werkelijkheid niet het geval.
Een dergelijke gang van zaken kan veroorzaken dat het object minder opbrengt dan wanneer in de veilingcondities wel de juiste en volledige gang van zaken was vermeld. Een zo hoog mogelijke executieopbrengst is zo dus niet gewaarborgd. Daarom zal de voorzieningenrechter het verzoek als na te melden toewijzen.
4.2. Ten overvloede wijst de voorzieningenrechter erop dat er verder nog sprake is van de volgende omstandigheden die op zijn minst genomen als onvolkomenheden kunnen worden gekwalificeerd.
Omschrijving van het pand
Mr. Van [naam] heeft ter zitting aangegeven dat zij ingevolge de Kadasterwet gehouden is om de kadastrale aanduiding aan te houden in de veilingvoorwaarden. Dat de deurwaarder in het exploot van 16 december 2011 naast huisnummer [nummer] ook huisnummer [nummer] A heeft vermeld is ten behoeve van de artikel 3:264 BW procedure ingegeven om te voorkomen dat men zich in die procedure op het standpunt zou kunnen stellen dat men geen post zou hebben ontvangen.
Weliswaar volgt uit de kadastrale aanduiding dat het woon-/winkelpand slechts één huisnummer heeft, maar naar het oordeel van de voorzieningenrechter staat daar niet aan in de weg om in de veilingvoorwaarden te vermelden dat de plaatselijke aanduiding van het woon-/winkelpand twee huisnummers kent, zodat duidelijk is dat het hele pand wordt geveild en het pand niet is gesplitst in bijvoorbeeld woon- en winkelruimte.
Tijdstip veiling
Artikel 515 lid 1 Rv bepaalt dat de notaris binnen veertien dagen na zijn aanwijzing, of zo er hypothecaire inschrijvingen zijn, binnen veertien dagen na het ongebruikt verstrijken van de in artikel 509, eerste lid, bedoelde termijn, dag, uur en plaats van de verkoop vaststelt.
Mr. Van [naam] heeft ter zitting aangegeven dat het niet vereist is om het tijdstip van veiling in de veilingvoorwaarden te vermelden. Voorts is het juist dat het exploot van
16 december 2011 het tijdstip van 14.00 uur vermeld. Het veilinghuis heeft echter onlangs zelfstandig de aanvangstijdstippen van de veilingen gewijzigd en vastgesteld op 13.30 uur. Ingevolge artikel 515 lid 1 Rv is het bepalen van dag, uur en plaats van de executoriale verkoop exclusief voorbehouden aan de executienotaris. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is het gewijzigde tijdstip van de geplande veiling daar het een vervroeging betreft, een ongelukkige omstandigheid die het mogelijk maakt dat eventuele gegadigden niet in de gelegenheid zullen zijn om tijdig ter veiling te kunnen verschijnen, zodat het realiseren van een zo hoog mogelijke executieopbrengst niet gewaarborgd is. Immers niet is uitgesloten dat het pand vóór 14.00 uur zal zijn geveild.
Verzending veilingvoorwaarden per gewone post
Artikel 515 lid 2 Rv bepaalt dat de notaris schriftelijk dag, uur en plaats van de verkoop mede aan de geëxecuteerde en aan alle in artikel 551 Rv bedoelde beperkt gerechtigden en schuldeisers, die daartoe van belang zijn blijkens een uittreksel uit het kadaster als bedoeld in artikel 110 van de Kadasterwet. Voorts bepaalt artikel 517 lid 1 Rv dat de notaris de veilconditiën vaststelt, zulks in overleg met de executant en met inachtneming van het bepaalde in artikel 519 Rv. Tenminste acht dagen voor de verkoop doet hij de in artikel 515 Rv, tweede lid, bedoelde ingeschrevenen en latere beslagleggers hiervan mededeling met toezending van een exemplaar van deze condities en legt hij tevens een exemplaar daarvan te zijnen kantore neer ter inzage voor het publiek.
Mr. Van [naam] heeft ter zitting verklaard dat zij de veilingvoorwaarden op 5 januari 2012 per gewone post aan de heer [verzoeker] heeft toegezonden. Zij heeft daartoe een afschrift van de per gewone post verzonden brief ter zitting overgelegd. Verder heeft zij aangegeven dat veilingvoorwaarden op haar kantoor ter inzage hebben gelegen.
De heer [verzoeker] heeft weersproken dat hij voornoemde brief heeft ontvangen. Nu een bewijs van ontvangst of enige andere postregistratie ontbreekt, heeft de executienotaris de voorschriften ingevolge artikel 515 lid 2 jo. 517 lid Rv niet voldoende in acht heeft genomen. Immers gelet op de bepaling van artikel 3:37 BW moet de mededeling van de veilingcondities om haar werking te hebben [verzoeker] ook hebben bereikt en dat kan nu niet worden vastgesteld.
Gelet op de grote belangen bij het realiseren van een zo hoog mogelijke opbrengst bij een executoriale verkoop mag van een notaris worden gevergd om een dergelijk schriftelijk bericht aangetekend te versturen, al dan niet met bericht van ontvangst of door een deurwaarder te laten betekenen. Nu dit niet is gebeurd is niet komen vast te staan dat [verzoeker] de brief heeft ontvangen en dat dient in dit geval voor rekening van SNS te blijven.
Bekendmaking verkoop
Artikel 516 lid 1 Rv bepaalt dat geen verkoop zal kunnen plaatsvinden dan na verloop van dertig dagen, nadat zij door aanplakking volgens plaatselijk gebruik en door aankondiging in een plaatselijk verspreid dagblad zal zijn bekend gemaakt. Mr. Van [naam] heeft ter zitting aangegeven dat niet zij als executienotaris maar het veilinghuis de veilingadvertentie heeft geplaatst op 16 december 2011 in het regionale dagblad. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan in het midden blijven of De Gelderlander kan worden aangemerkt als een plaatselijk verspreid dagblad als bedoeld in artikel 516 lid 1 Rv. Men dient geabonneerd te zijn op De Gelderlander om daar een exemplaar van te kunnen ontvangen en wordt in elk geval niet gratis huis-aan-huis bezorgd in Veenendaal. Het verdient aanbeveling om in een huis-aan-huis blad te publiceren.
Verder heeft mr. Van [naam] ter zitting aangegeven dat zij navraag heeft gedaan of er in Veenendaal naar plaatselijk gebruik aanplakking plaatsvindt en dat daar uit is gebleken dat dat niet het geval zou zijn. Zij heeft dat niet verder onderbouwd. Voorts verwijst
mr. Van [naam] naar een uitspraak van de voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem van 21 juni 2011 (LJN BR6041) waaruit volgt dat aanplakking in de plaats Arnhem geen plaatselijk gebruik is. Volgens mr. Van [naam] is aanplakking achterhaald en is publicatie via internet voldoende. De voorzieningenrechter is van oordeel dat vorenstaand niet doorslaggevend is omtrent het vaststellen van het plaatselijk gebruik door de notaris met betrekking tot aanplakking in Veenendaal, zodat ten behoeve van de nader te bepalen veilingdatum ingevolge 516 lid 1 Rv aanplakking overeenkomstig nog nader door de notaris vast te stellen plaatselijk gebruik dient te geschieden. Daarbij neemt de voorzieningenrechter verder nog in aanmerking dat daarnaast in de huidige tijd in Nederland ook publicatie op elektronische wijze via het internet tijdig kan plaatsvinden met betrekking tot de informatie over de onderhavige nader te bepalen veilingdatum.
4.3. SNS zal als de in het ongelijke gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, aan de zijde van [verzoeker] tot aan deze beschikking begroot op € 904,00 aan salaris advocaat en € 267,00 aan verschotten.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. wijst het verzoek toe;
5.2. bepaalt dat de veiling van:
HET WINKEL-WOONHUIS met schuur, erf, tuin, ondergrond en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend te [woonplaats], [adres], kadastraal bekend gemeente Veenendaal, sectie B, nummer 3484, groot drie are,
zal plaatsvinden op 21 februari 2012 vanaf 13.30 uur;
5.3. veroordeelt SNS in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [verzoeker] begroot op € 904,00 aan salaris advocaat en € 267,00 aan verschotten;
5.4. wijst af het meer of anders verzochte.
Deze beschikking is gegeven door mr. L.C. Heuveling van Beek en in het openbaar uitgesproken op 16 januari 2012.?