Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 282586 / HA ZA 10-442
Vonnis van 13 oktober 2010
in de zaak van
de rechtspersoon naar kerkelijk recht
HERVORMDE GEMEENTE EEMNES,
gevestigd te Eemnes,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. B. Nijman te Arnhem,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
advocaat mr. A.W. Brantjes te Amsterdam.
Partijen zullen hierna Hervormde Gemeente Eemnes en [gedaagden] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 mei 2010
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie
- het proces-verbaal van comparitie van 1 september 2010
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Hervormde Gemeente Eemnes is de rechtsopvolgster van hervormde gemeente Eemnes Buitendijks.
2.2. Hervormde gemeente Eemnes Buitendijks heeft een aantal aan haar in eigendom toebehorende percelen grond in erfpacht uitgegeven. Op deze percelen heeft zij bij akte van 23 september 1875 een eeuwigdurend erfpacht gevestigd. De canon is vastgesteld op een vaste jaarlijkse vergoeding voor alle percelen gezamenlijk van f 7,50.
2.3. Eén van de in erfpacht uitgegeven percelen is het perceel aan de [adres] te [woonplaats], kadastraal bekend gemeente Eemnes, sectie G, [nummer] (hierna: het perceel). [gedaagden] heeft op 1 september 2008 krachtens koopovereenkomst het eeuwigdurend recht van erfpacht verkregen van dit perceel. De vaste jaarlijks verschuldigde canon bedraagt EUR 1,92.
2.4. Hervormde Gemeente Eemnes heeft aan de rechtsvoorgangers van [gedaagden] voorgesteld de canon te verhogen. Met dit voorstel hebben deze rechtsvoorgangers niet ingestemd.
2.5. Ten behoeve van Fortis Bank (Nederland) N.V. is op het erfpachtrecht een hypotheekrecht gevestigd. Fortis Bank (Nederland) N.V. is bij afzonderlijk exploot in kennis gesteld van de dagvaarding in onderhavige procedure, door betekening van een exemplaar van de dagvaarding, waarbij Fortis Bank (Nederland) N.V. ook tegen de dienende dag in het geding is geroepen. Fortis Bank (Nederland) N.V. is in onderhavige procedure niet verschenen.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Hervormde Gemeente Eemnes vordert voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, samengevat, dat de rechtbank
A. 1. - primair: met ingang van 1 januari 2010, dan wel van een door de rechtbank vast te stellen de datum, de canon die verschuldigd is voor het perceel wijzigt en vaststelt op een bedrag van EUR 2.400,- per jaar, derhalve EUR 200,- per maand en bepaalt dat de canon steeds na een periode van vijf jaar, te rekenen vanaf de dag van wijziging, kan worden verhoogd met het percentage waarmee de waarde van de woningen in [woonplaats] is gestegen;
- subsidiair: voor recht verklaart dat sprake is van onvoorziene omstandigheden, zodanig dat de canon die geldt in het kader van het recht van erfpacht voor het perceel op grond van artikel 5:97 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) kan worden gewijzigd en verhoogd, alsmede dat de rechtbank de omvang van deze verhoging en de daarbij te hanteren voorwaarden vaststelt;
2. bepaalt dat Fortis Nederland N.V., als beperkt gerechtigde deze wijziging zal hebben te gehengen en gedogen;
3. voor zover nodig bepaalt dat het vonnis in de plaats treedt van een tussen partijen opgemaakte akte tot wijziging van het erfpachtrecht en Hervormde Gemeente Eemnes zal machtigen om deze uitspraak in de openbare registers te doen inschrijven, met inachtneming van de bepalingen van artikel 3:301 van het BW.
B. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.2. [gedaagden] voert verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijk reconventie
3.4. [gedaagden] vordert dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad, -samengevat- :
1. verklaart voor recht dat Hervormde Gemeente Eemnes aansprakelijk is voor de schade die [gedaagden] zal lijden indien de rechtbank de vordering van Hervormde Gemeente Eemnes in conventie toewijst en Hervormde Gemeente Eemnes veroordeelt de schade van [gedaagden] te vergoeden;
2. Hervormde Gemeente Eemnes veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten van [gedaagden] en deze kosten begroot op EUR 768,-;
3. Hervormde Gemeente Eemnes veroordeelt in de kosten van de procedure.
3.5. Hervormde Gemeente Eemnes voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Tussen partijen is in geschil of de jaarlijks door [gedaagden] verschuldigde canon vanwege onvoorziene omstandigheden kan worden gewijzigd.
4.2. Hervormde Gemeente Eemnes stelt dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde in stand houding van de verschuldigde canon zoals is neergelegd in de akte van vestiging van de erfpacht niet van haar kan worden gevergd. In dit verband betoogt zij dat in 1875 in het kader van de armenzorg het perceel tegen een lage canon in erfpacht is uitgegeven. Uitgangspunt was dat met een lage erfpachtcanon voor minder draagkrachtigen een goedkope woning kon worden gerealiseerd. Het verband met de armenzorg is inmiddels geheel verdwenen. De woningprijzen zijn vanaf 1992 explosief gestegen. De waardeontwikkeling komt alleen ten goede aan de erfpachter. De canon staat bovendien niet meer in verhouding tot de waarde van het erfpachtrecht.
4.3. Bij de vraag of tot wijziging van de hoogte van de verschuldigde canon moet worden overgegaan, geldt als toetsingskader hetgeen is bepaald in artikel 5:97 lid 1 van het BW. Dit artikel heeft tot doel de belangen van zowel de eigenaar als de erfpachter te beschermen. De rechtbank kan op grond van dit artikel de erfpacht wijzigen na verloop van vijf en twintig jaar na de vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter gevergd kan worden. Niet snel moet worden aangenomen dat aan de eisen die gelden voor het wijzigen van het erfpacht is voldaan. Uit artikel 169 van de Overgangwet nieuw Burgerlijk Wetboek volgt dat het hierbij slechts kan gaan om onvoorziene omstandigheden die zich hebben voorgedaan na 1 januari 1992.
4.4. Allereerst dient de rechtbank de vraag te beoordelen of in de onderhavige zaak sprake is van een onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan na 1 januari 1992. De rechtbank beoordeelt deze vraag als volgt.
4.5. Naar het oordeel van de rechtbank is de door Hervormde Gemeente Eemnes opgeworpen omstandigheid dat de relatie met de armenzorg is verlaten, geen onvoorziene omstandigheid die zich heeft voorgedaan na 1 januari 1992. Tijdens de tussen partijen gehouden zitting ter comparitie is immers namens Hervormde Gemeente Eemnes verklaard dat al voor de Tweede Wereldoorlog of rond 1960 het minderbedeelden beleid met betrekking tot de erfpacht is verlaten.
4.6. De rechtbank volgt Hervormde Gemeente Eemnes voorts niet in haar standpunt dat het niet kunnen profiteren van de waardeontwikkeling van woningen en het erfpachtrecht vanwege de prijsontwikkeling na 1992 of (hyper)inflatie een onvoorziene omstandigheid is. De rechtbank neemt in dit verband aan dat bij de vestiging van het onderhavige eeuwigdurend erfpachtrecht rekening is gehouden met de omstandigheid dat na de vestiging ooit sprake zou kunnen zijn van inflatie die zou kunnen leiden tot het stijgen van de waarde van het erfpachtrecht en de woningen. Het niet kunnen profiteren van toekomstige waardeontwikkelingen moet derhalve geacht worden te zijn verdisconteerd in de vestigingsakte. In dit verband maakt het geen verschil of de waardestijging het gevolg is van gewone inflatie of hyperinflatie en of de waardestijging (ongekend) groot of klein is.
Voor zover Hervormde Gemeente Eemnes stelt dat het begrip “inflatie” in 1875 nog niet bestond, kan de rechtbank haar niet volgen. Haar stellingen in dit verband zijn onvoldoende uitgewerkt, noch onderbouwd, terwijl door [gedaagden] gemotiveerd is weersproken dat in 1875 nog geen sprake was van het fenomeen inflatie. Overigens blijkt uit de wetsgeschiedenis van artikel 5:97 van het BW dat inflatie niet is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid zoals in dit artikel is bedoeld.
4.7. Naast het feit dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die zich sinds 1992 hebben voorgedaan, kunnen de vorderingen ook niet worden toegewezen omdat uit de stellingen niet volgt dat Hervormde Gemeente Eemnes een te beschermen belang heeft bij het wijzigen van de erfpachtcanon. De rechtbank begrijpt dat Hervormde Gemeente Eemnes de canon wenst te wijziging omdat de erfpachter profiteert van de waardeontwikkelingen en zij ook wenst te profiteren van deze waardeontwikkeling. De omstandigheid dat Hervormde Gemeente Eemnes vanwege de eeuwigdurende erfpachtcanon niet kan profiteren van de huidige en toekomstige waardeontwikkelingen, terwijl de erfpachter wel van de waardeontwikkelingen profiteert, acht de rechtbank evenwel onvoldoende om te kunnen concluderen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van Hervormde Gemeente Eemnes niet kan worden gevergd dat de erfpachtcanon ongewijzigd blijft. Voorts leiden haar stellingen dat niet behoeftigen van de lage canon profiteren en dat de waarde van het erfpachtrecht alleen nog voor vermogenden bereikbaar is, niet tot de conclusie dat zij een te beschermen belang heeft bij wijziging en verhogen van de canon. In dit verband is van belang dat zij tevens stelt dat zij de relatie tussen erfpacht en het minderbedeelden beleid in 1960 heeft verlaten. Overigens kan de rechtbank Hervormde Gemeente Eemnes ook niet volgen voor zover zij betoogt dat de prijsontwikkelingen en iedere investering in de woning ten goede komt aan de erfpachter. De erfpachter moet immers ter verkrijging van het erfpachtrecht en de woning een tegenprestatie in de vorm van een koopsom voldoen. De koopprijs vertegenwoordigt de waardeontwikkeling ten gevolge van (hyper)inflatie. De erfpachter betaalt dus voor deze waardeontwikkeling. Dit geldt in ieder geval voor [gedaagden], nu Hervormde Gemeente Eemnes zelf stelt dat [gedaagden] op 1 september 2008 krachtens koopovereenkomst het erfpachtrecht en de woning heeft verkregen en als tegenprestatie een bedrag van EUR 435.000,- heeft voldaan, terwijl de woning en het erfpachtrecht medio 1989 nog f 155.000,- waard was.
4.8. Voor het overige zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die kunnen leiden tot het oordeel dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van Hervormde Gemeente Eemnes kan worden gevergd.
4.9. Gelet op het voormelde zal de rechtbank alle vorderingen van Hervormde Gemeente Eemnes afwijzen.
Proceskosten
4.10. Hervormde Gemeente Eemnes zal in conventie als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden begroot op:
- vast recht 263,00
- salaris advocaat 904,00 (2 punten × tarief EUR 452,00)
Totaal EUR 1.167,00
in voorwaardelijke reconventie
4.11. [gedaagden] heeft zijn vordering in reconventie ingesteld onder de voorwaarde dat de rechtbank de vordering in conventie toewijst. Gelet op het feit dat de rechtbank de vordering in conventie zal afwijzen, treedt de door [gedaagden] gestelde voorwaarde bij het instellen van zijn vordering niet in. Hieruit volgt dat de behandeling van die vordering achterwege kan blijven. Omdat de behandeling van de vordering in voorwaardelijke reconventie achterwege blijft, wordt aan de in voorwaardelijke reconventie gevorderde proceskostenveroordeling niet toegekomen.
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Hervormde Gemeente Eemnes in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot op heden begroot op EUR 1.167,00,
5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
in voorwaardelijke reconventie
5.4. verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft,
5.5. wijst af hetgeen anders of meer is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. L.A.C. de Vaan en in het openbaar uitgesproken op 13 oktober 2010.?