Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 660670 UE VERZ 09-2159 SdL
beschikking d.d. 12 februari 2010
inzake
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Beheer- en Handelmaatschappij Blokker B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
verder ook te noemen Blokker,
verzoekende partij
gemachtigde: mr. S. van der Kamp,
2. [verzoeker 2],
wonende te [woonplaats],
verzoekende partij,
procederende in persoon,
3. de besloten vennootschap M-Shoes Beheer B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
verzoekende partij,
4. de besloten vennootschap [verzoeker 4] B.V.,
gevestigd te Nieuwegein,
verzoekende partij,
5. de stichting Stichting Pensioenfonds Rabobank Organ,
gevestigd te Utrecht,
verzoekende partij,
gezamenlijk ook: Blokker c.s.,
tegen:
1. de vereniging Vereniging van Eigenaars Winkels Waardijnburg,
gevestigd te Nieuwegein,
verder ook te noemen Winkels Waardijnburg of Waardijnburg,
verwerende partij
gemachtigde: mr. M.J.R. Elbers,
2. de vereniging Vereniging van Eigenaars Winkels Muntplein De Batau,
wonende te Zandvoort,
verder ook te noemen VvE De Batau of De Batau,
verwerende partij,
gemachtigde: mr. M.J.R. Elbers,
gezamenlijk ook: de VvE’s.
Verloop van de procedure
Blokker heeft op 16 oktober 2009 een verzoekschrift ingediend en op 13 januari 2010 een aanvullend verzoekschrift.
De VvE’s hebben een verweerschrift ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 19 januari 2010 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Hierna is uitspraak bepaald.
Motivering
1.1
Tussen partijen staat vast dat Blokker met ingang van 19 januari 1995 eigenares is geworden van de appartementsrechten die kadastraal bekend zijn als gemeente Jutphaas sectie B, 7113, A 28 en A 29, in de akte van levering omschreven als gemeente Jutphaas sectie B, complex-aanduiding 7113-A, appartementsindices 28 en 29.
Blokker c.s. maakt deel uit van de VvE Winkels De Batau. Ter zake van het winkelcentrum waarin de appartementsrechten van Blokker zijn gelegen, zijn twee verenigingen van eigenaars actief, te weten VvE (winkels) De Batau en VvE (winkels) Waardijnburg.
1.2.
Op 17 september 2009 is aan de algemene ledenvergadering van de beide VvE’s een samen-werkingsovereenkomst met AM Real Estate B.V. voorgelegd ter goedkeuring. Blokker c.s. heeft zich met enkele andere appartementseigenaars verzet tegen de samenwerkingsovereen-komst. Ondanks het protest van Blokker c.s. en enkele andere appartementseigenaars is de goedkeuring van de samenwerkingsovereenkomst in stemming gebracht tijdens de vermelde algemene ledenvergadering van 17 september 2009. De uitkomst was: 68 procent van de aanwezige stemmen van De Batau heeft voor gestemd (32% tegen) en van Waardijnburg 72 procent voor (en 27 procent tegen).
2.
Blokker c.s. verzoekt de kantonrechter om het besluit van de VvE’s, waarin is neergelegd de samenwerkingsovereenkomst met AM Real Estate B.V. te ondertekenen, te vernietigen op grond van strijd met de wet en de statuten en de gevraagde beschikking uitvoerbaar bij voorbaat te verklaren, alsmede de VvE’s te veroordelen in de kosten van de procedure.
Aan het verzoek wordt ten grondslag gelegd dat in de eerste plaats de vereiste hoeveelheid stemmen niet is gehaald, omdat een nieuwe goederenrechtelijke situatie ontstaat die niet tijdelijk van aard is en niet eenvoudig hersteld kan worden, zodat het besluit genomen is in strijd met het bepaalde in artikel 5:139 BW Pro. Op de tweede plaats wordt aangevoerd dat het besluit genomen is in strijd met artikel 37 lid 5 van Pro de statuten van de VvE’s, omdat er uitga-ven worden gedaan. Op de derde plaats wordt aangevoerd dat het besluit in strijd is met arti-kel 37 lid 8 van de statuten, omdat de samenwerkingsovereenkomst ziet op de ontwikkeling van een nieuw winkelcomplex dat wordt samengevoegd met het winkelcentrum, dat dan ook gerenoveerd zal worden, waarbij er sprake is van verbouwing.
Daarenboven heeft Blokker c.s. het verzoek aangevuld en verzocht te verklaren voor recht dat het besluit van verweerders tot goedkeuring van de samenwerkingsovereenkomst nietig is. Als argument daarvoor wordt aangevoerd dat het besluit in strijd is met de splitsingsakte omdat deze gewijzigd zal moeten worden vanwege een te verwachten wijziging van de goederenrechtelijke situatie.
3.
De VvE’s voeren verweer en bepleiten allereerst niet-ontvankelijkheid van Blokker c.s. in het (aanvullende) verzoek, omdat de kwestie van de verklaring voor recht dat het besluit nietig is niet bij de sector kanton, maar bij de sector handel en familie aanhangig had moeten worden gemaakt. Immers, op grond van de competentieregel van artikel 5:130 BW Pro is de kan-tonrechter bevoegd kennis te nemen van en te beslissen in zaken aangaande een verzoek tot vernietiging van besluiten genomen door de vereniging van eigenaars, maar niet in geval de nietigheid van een dergelijk besluit wordt ingeroepen.
Op de tweede plaats zijn de VvE’s van oordeel dat Blokker c.s. geen enkel appartements-recht bezit dat onderdeel uitmaakt van VvE Winkels Waardijnburg. Een verzoek tot vernieti-ging van het besluit dat is genomen door de (algemene) vergadering van eigenaars van deze VvE kan enkel bij de kantonrechter worden ingediend door één van de eigenaren van VvE Winkels Waardijnburg.
Op de derde plaats acht verweerder het beroep van Blokker c.s. op art. 5:139 BW Pro prematuur. In fase 2 van het ontwikkelingsproces wordt namelijk enkel een plan voor de herontwikke-ling uitgesponnen. Op de vierde plaats stellen de VvE’s zich op het standpunt dat er geen uit-gaven zijn gedaan. Op de vijfde plaats voeren de VvE’s aan dat het genomen besluit enkel ziet op het aangaan van een samenwerkingsovereenkomst en niet meer dan dat. Bovendien is er op 28 oktober 2009 een nieuw besluit genomen waarin een allonge op de samenwerkings-overeenkomst is opgesteld, overigens na een gesprek tussen de ontwikkelaar en Blokker.
4.
De kantonrechter komt tot het volgende oordeel.
4.1.
Ter zake van het verschil tussen nietigheid en vernietiging (en de daaraan gekoppelde vraag van onbevoegdheid van de kantonrechter, omdat de - sector handel en familie van de - rechtbank volgens de VvE’s bevoegd is) zijn twee visies mogelijk.
De eerste is dat, omdat artikel 5:130 BW Pro een afwijking is van artikel 15 lid 3 van Pro boek 2 BW en niet van artikel 14 van Pro boek 2 BW, het onderscheid tussen wat de kantonrechter beoor-deelt en wat de rechtbank beoordeelt duidelijk aanwezig moet blijven. Gevolg van die visie is dat de kantonrechter zich voor dat deel van het verzoek dat vraagt om voor recht te verkla-ren dat het besluit van de VvE’s tot goedkeuring van de samenwerkingsovereenkomst nietig is, onbevoegd dient te verklaren en dat deel van de zaak ingevolge het bepaalde in artikel 71 lid 1 Wetboek Pro van burgerlijke rechtsvordering (Rv), dat tezamen met de artikelen 72 tot en met 76 Rv van toepassing is op dagvaardingsprocedures en op verzoekschriftenprocedures, moet verwijzen naar de rechtbank.
Een andere visie is kenbaar uit de beschikking van de kantonrechter in Alkmaar d.d. 1 okto-ber 2008, waarin deze zich wel bevoegd verklaart, en wel op grond van artikel 93 aanhef Pro en onder d (Rv). Dientengevolge kan op grond van artikel 94 lid 2 Rv Pro zowel het verzoek ter zake van de nietigheid als ter zake van de vernietiging door de kantonrechter worden be-handeld en daarover worden beslist, voor zover de samenhang tussen de verzoeken zich tegen aparte behandeling verzet.
Deze laatste visie is naar het oordeel van de kantonrechter in dit geval toepasselijk. Artikel 93, aanhef en onder d, Rv spreekt immers van andere zaken (dan de aardzaken onder c en de zaken onder a en b van artikel 93 Rv Pro) ten aanzien waarvan de wet bepaalt dat zij door de kantonrechter moeten worden behandeld en beslist. Dat laatste is het geval bij vrijwel alle verzoeken die voortspruiten uit boek 5 titel 9 (appartementsrechten). De kantonrechter wijst op de procedures voortspruitend uit het bepaalde in artikel 5:106 lid Pro 7, 5:121 leden 1 en 3, 5:128 lid 2, 5:130 lid 1, 5:138, 5:140 lid 1, 5:144 lid 1 en 5:145 BW, terwijl soms van “rechter” wordt gesproken waar de kantonrechter bedoeld is. Bijgevolg is dan van toepassing het bepaalde in artikel 94 lid 3 Rv Pro, dat de zaken ter zake van nietigheid en vernietiging alle door de kantonrechter behandeld worden en beslist voor zover de samenhang tussen de zaken zich tegen afzonderlijke behandeling verzet. De kantonrechter is van oordeel dat zulks het geval is, omdat het kennelijk de bedoeling is dat samenhangende kwesties vanuit een oog-punt van doelmatigheid zoveel mogelijk door één en dezelfde rechter moeten worden behan-deld en beslist, waarbij rekening wordt gehouden met het specialisme van de sector kanton op diverse soorten zaken, zoals het huurrecht en het appartementsrecht. In dit geval wordt door Blokker c.s. van nietigheid gerept, onder punt 4 van het aanvullend verzoekschrift, maar vervolgens gesproken van de nietigheid “inroepen”, waarmee kennelijk een beroep op ver-nietiging wordt bedoeld. Maar voor zover Blokker c.s. daadwerkelijk het bestaan van een nietigheid (en dus niet het inroepen ervan) bedoelde, is de argumentatie voor zo’n verzoek dezelfde als bij de ingediende verzoeken tot vernietiging, te weten dat de herontwikkeling waartoe de samenwerkingsovereenkomst strekt de goederenrechtelijke situatie van het complex en winkelcentrum zal doen wijzigen, waardoor een wijziging van de splitsingsakte noodzakelijk is (zie punt 4 van het aanvullend verzoek en punt 17 van het inleidend ver-zoek). De samenhang tussen de verzoeken ter zake van nietigheid en van vernietiging is derhalve in deze zaak evident.
4.2.
Met betrekking tot het belang dat Blokker c.s. heeft bij de vernietiging van de besluiten van de Vereniging van Eigenaars Winkels Waardijnburg is de kantonrechter van oordeel dat Blokker c.s. kon worden geschaard onder diegenen die een redelijk belang hebben bij de na-leving van de verplichtingen die niet zijn nagekomen. De kantonrechter is van oordeel dat Blokker c.s. een belang heeft bij het verzoek tot vernietiging als bedoeld in artikel 5:130 lid 1 BW Pro.
4.3.
Ten aanzien van de meest verstrekkende stelling van Blokker c.s., te weten de gemelde strijd met artikel 5:139 BW Pro, is de kantonrechter van oordeel dat zij daarin niet kan worden ge-volgd. Ingevolge voormeld artikel kan de akte van splitsing worden gewijzigd met medewer-king van alle appartementseigenaars en kan de wijziging ook met medewerking van het be-stuur geschieden, indien het tot de wijziging strekt van een besluit genomen in een vergade-ring van eigenaars met een meerderheid van ten minste viervijfde van het aantal stemmen. Naar het oordeel van de kantonrechter is een wijziging van de akte van splitsing nog niet aan de orde. Voldoende is ter gelegenheid van de mondelinge behandeling duidelijk geworden dat er nog een fase twee van het ontwikkelingsproces aankomt, die dan wellicht zal leiden tot wijziging van de akte van splitsing. Daarvoor wordt in artikel 2 van Pro de samenwerkingsover-eenkomst ook de realisatieovereenkomst genoemd. Ter zitting is uitdrukkelijk verklaard dat wanneer deze realisatieovereenkomst zal worden gesloten, deze eerst aan de VvE’s wordt voorgelegd ter besluitvorming.
4.4.
Met betrekking tot het verweer dat het besluit in strijd is met het bepaalde in artikel 37 lid 5 van Pro de akte van splitsing, heeft de VvE voldoende aannemelijk gemaakt dat op grond van het bepaalde in de samenwerkingsovereenkomst nog geen uitgaven gedaan moeten worden. In-gevolge het bepaalde in artikel 7 lid 5 van Pro de samenwerkingsovereenkomst zal bij tussen-tijdse beëindiging van de samenwerkingsovereenkomst de door en in opdracht van AM Real Estate B.V. uitgewerkte projectstukken overgedragen worden aan de VvE tegen betaling van de dan gemaakte kosten en reeds aangegane (financiële) verplichtingen, waarbij de VvE des-gewenst van deze overdracht kan afzien, zonder dat zij behoeft te betalen. De kantonrechter gaat ervan uit dat indien de stukken wel tegen betaling zullen worden overgedragen, dat voorgenomen besluit aan de VvE ter goedkeuring wordt voorgelegd en dat met gekwalifi-ceerde meerderheid zal worden beslist.
4.5.
Ten aanzien van het verweer dat de VvE’s een besluit tot verbouwing ingevolge het achtste lid van art 37 van Pro de akte van splitsing hebben genomen, is de kantonrechter van oordeel dat die stellingname nog te vroegtijdig is, omdat er nog geen verbouwing in zicht is, maar enkel een samenwerkingsovereenkomst is gesloten. Voldoende is door de VvE’s aannemelijk ge-maakt dat pas in de herontwikkeling in fase twee duidelijk zal worden of ook daadwerkelijk gebouwd gaat worden.
4.6.
Het bovenstaande betekent dat de verzoeken van Blokker zullen moeten worden afgewezen. Het beduidt ook dat het door de VvE’s gebezigde argument dat een later besluit van de AV het aangevallen besluit heeft ingehaald niet inhoudelijk behoeft te worden onderzocht.
Blokker c.s. dient in de kosten van de procedure te worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de initiële en aanvullende verzoeken alle af;
veroordeelt Blokker c.s. in de proceskosten aan de zijde van de beide Verenigingen van Eigenaars winkels Muntplein ‘De Batau’ en winkels Waardijnburg, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 800,- aan salaris gemachtigde.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.J.M. de Laat, kantonrechter, bij diens afwezigheid ondertekend door mr. M.H.F. van Vugt, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2010.