Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 260556 / HA ZA 09-102
Vonnis van 30 september 2009
in de zaak van
de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE,
statutair gevestigd Hilversum
kantoorhoudende te Amersfoort,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.R. de Boer,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. S.I. Janssen.
Partijen zullen hierna Stichting de Alliantie en [gedaagde] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 11 maart 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 9 juni 2009.
1.2. De zaak is verwezen naar de meervoudige kamer.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Stichting de Alliantie heette voorheen Stichting Woningcorporatie (SCW).
2.2. IBC Vastgoed B.V. heeft op 24 november 2000 het appartementsrecht gelegen aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) verkocht aan [gedaagde]. In de notariële akte van levering zijn de bepalingen uit een notariële akte van 23 mei 2000 tussen de rechtsvoorganger van IBC Vastgoed B.V., Heijmans Vastgoed Realisatie B.V., en de Gemeente Amersfoort van overeenkomstige toepassing verklaard. In die akte is onder meer opgenomen:
“B. TERUGKOOPREGELING
Artikel 1.
1. Koper verbindt zich jegens de te Amersfoort gevestigde stichting: Stichting Woningcorporatie voor wie de comparant sub 1, thans vrijwillig waarnemende haar belangen, aanvaardt, om indien koper het verkochte en de daarop te realiseren bebouwing op grond van de koop-/aannemingsovereenkomst, hierna te noemen: de grond en de woning, binnen de periode van tien jaar te rekenen vanaf de juridische overdracht van het verkochte, wenst te verkopen, de grond en de woning aan SCW te koop aan te bieden op de wijze als hierna is vermeld. Er gelden geen ontheffingsmogelijkheden voor de terugkoopverplichting.
2. Ten aanzien van SCW geldt geen koopplicht.
Artikel 2.
1. Bij de bepaling van de prijs waarvoor de grond en de woning door de koper aan SCW dient te worden aangeboden gelden de navolgende begrippen:
a. de oorspronkelijke waarde: de tussen de opstalexploitant en de koper overeengekomen tegenprestatie (V.O.N.) bij de koop-/aannemingsovereenkomst vermeerderd met het meerwerk -aan te tonen door middel van overlegging van een factuur- tot een maximum van TIENDUIZEND GULDEN (NLG 10.000,00) derhalve tezamen ten bedrage van een nader te bepalen waarde, alsmede met de door de koper na de levering aangebrachte verbeteringen. Na de levering aangebrachte verbeteringen worden gewaardeerd op de wijze als hierna in artikel 2.1.e bepaald. Tot de tegenprestatie wordt tevens gerekend: voor de 1e koper: alle volgens de afrekening van de notaris voor zijn rekening komende financieringskosten, inclusief bouwrente en omzetbelasting te vermeerderen met de door de bank bevestigde opgave van renteverlies tijdens de bouw;
(..)
b. de economische waarde ten tijde van de levering:
de waarde van de grond en de woning in het economische verkeer op de datum van juridische levering aan de eerste verkrijger/koper wordt vastgesteld op DRIEHONDERDVIJFENTWINTIG DUIZEND GULDEN (NLG 325.000,00);
welk bedrag wordt vermeerderd met het bedrag aan meerwerk, hiervoor gemeld, alsmede met de door de koper na de levering aangebrachte verbeteringen, vastgesteld op de wijze als onder e. bedoeld, en het onder a. omschreven renteverlies;
c. de economische waarde ten tijde van de aanbieding:
de waarde van de grond en de woning in het economische verkeer op de datum van aanbieding door koper aan SCW, welke de koper en SCW bindend wordt vastgesteld door een makelaar of beëdigd taxateur;
d. de makelaar of beëdigd taxateur:
de door SCW aan te wijzen deskundige voor de waardevaststellingen als onder a., b. en c. omschreven;
e. aangebrachte verbeteringen na de levering:
tot verbeteringen als bedoeld onder a. en b. behoren slechts bouwkundig meerwerk voor een ligbad, extra toilet en extra slaapkamer op de bovenetage, mits de kosten van aanleg door deugdelijke rekeningen (met omschrijving van de werkzaamheden en deugdelijke tenaamstelling) van derden aan de makelaar of beëdigd taxateur zijn aangetoond, echter tot een totaal maximum van TIENDUIZEND GULDEN (NLG 10.000,00).
Uitdrukkelijk worden ondermeer niet meegenomen bij de vaststelling van de aangebrachte verbeteringen na de levering: de kosten van een keuken, tuinaanleg, parket en stoffering.
2. Indien koper de grond en de woning te koop aanbiedt, wordt de aanbiedingsprijs bepaald op: de oorspronkelijke waarde (sub 1.a.) vermeerderd met de helft van het verschil tussen de economische waarde ten tijde van de aanbieding (1.c.) en de economische waarde ten tijde van de levering (1.b.).
Een negatieve waardeontwikkeling komt geheel voor rekening van de koper.
(…)
Artikel 7.
Indien koper het voornemen heeft de grond en de woning te verkopen, dient hij dit aan SCW schriftelijk mede te delen.
SCW dient binnen vier weken na ontvangst van voornoemd schrijven mee te delen of zij van haar recht tot koop gebruik wenst te maken nadat de koopsomberekening op grond van het bepaalde in artikel 2 is Pro gemaakt.
SCW zal de koopsom berekenen en deze berekende koopsom schriftelijk aan de koper mededelen.
Koper dient vervolgens binnen twee weken na ontvangst van de mededeling van SCW aan SCW kennis te geven of hij de grond en de woning wenst te verkopen voor de berekende koopsom. In geval de koper mededeelt de grond en de woning te verkopen, zal SCW binnen vier weken na de ontvangst van het schrijven van koper schriftelijk of bij deurwaardersexploot aan de koper bevestigen dat zij de grond en de woning koopt tegen de berekende koopsom, danwel dat zij van haar recht tot koop afziet.
Na ontvangst door koper van deze bevestiging zal de koopovereenkomst tussen SCW en de koper tot stand zijn gekomen.
Indien SCW afziet van haar recht van koop, danwel niet tijdig reageert, is koper vrij de grond en de woning te verkopen aan anderen, echter niet tegen een hogere koopsom dan door SCW is berekend en/of tegen betere voorwaarden. (…)
Artikel 9.
Indien koper in strijd handelt met enige bepaling in de onderhavige terugkoopregeling of weigert of nalatig is tot de uitvoering of toepassing daarvan mede te werken, zal koper aan SCW verbeuren een direct opvorderbare boete van eenhonderdduizend Euro (EUR 100.000,00) onverminderd het recht van SCW om nakoming en/of de eventuele meer geleden schade te vorderen. SCW kan tegelijk nakoming van de boete en van de hoofdverbintenis vorderen.”
Deze bepalingen zullen hierna tezamen de Terugkoopregeling worden genoemd.
2.3. Na levering heeft [gedaagde] de woning voorzien van een (luxe) keuken, vloerafwerking, wandafwerking en de tuin aangelegd.
2.4. Overeenkomstig de Terugkoopregeling heeft [gedaagde] de woning op 10 september 2004 te koop aangeboden aan SCW. SCW heeft bij brief van 14 september 2004 te kennen gegeven de woning niet van [gedaagde] terug te kopen, zodat [gedaagde] vrij is de woning zelf te verkopen. Hierbij dient zij zich wel aan de door SCW berekende terugkoopprijs te houden, waarover [gedaagde] nog nader bericht krijgt en waarvoor opdracht zal worden gegeven aan Woonvast. SCW heeft vervolgens bij brief van 14 oktober 2004 aan [gedaagde] het volgende bericht:
“Conform artikel 16 van Pro het uittreksel akte van levering van 23 mei 2000 laten wij u bij deze weten, dat wij op basis van onze berekening geen gebruik maken van het terugkooprecht. U bent derhalve vrij om uw woning zelfstandig op de markt aan te bieden. U dient bij de verkoop de berekening van het bedrag voor terugverkoop te respecteren zoals vermeld in de koopovereenkomst.
De berekening van de koopsom ontvangt u hierbij.
(…)”
In de daarbij gevoegde bijlage “Berekening i.v.m. terugkoopregeling sociale koop Stadstuin” (hierna: de Berekening) is de volgende berekening gemaakt:
“Berekening terugkoopregeling: formule waarde A + 50% van waarde C minus waarde B
Waarde A : oorspronkelijke waarde en bijkomende kosten volgens onderstaand
Waarde B : economische waarde bij oplevering reeds bepaald op f 325.000,-
Waarde C : taxatiewaarde op dit moment
Waarde A
Waarde woning : f 265.000,-
Meer/minderwerk : f 2.365,- (f.10.000,- is maximum) voor oplevering
Bouwrente grond / termijnen : f 3.203,12
Renteverlies tijdens bouw : f 17.103,44
Notariskosten (hypotheek) : f 1.365,58
-----------------
Totale waarde A : f 289.037,14 (€ 131.159,34)
Waarde B : f 325.000,- (€ 147.478,-)
Waarde C : f 398.871,51 (€ 181.000,-)
Koopsom definitief : f 289.037,14 + f 36.935,75 = f 325.972,89 (€ 147.920,05)
De getaxeerde waarde onder C vermeldt is niet een expliciet voor dit object getaxeerde waarde maar is bepaald op basis van vergelijkbare objecten in Stadstuin. “
2.5. In oktober 2004 heeft [gedaagde] de woning verkocht. De koopprijs bedroeg EUR 175.000,00. In de akte is opgenomen dat de koopprijs bestaat uit een bedrag van EUR 147.920,05 voor de woning en een bedrag van EUR 27.079,95 voor keuken, vloer, aankleding en stoffering.
2.6. Bij brief van 8 augustus 2005 heeft SCW [gedaagde] onder meer geschreven:
“Bij controle is gebleken dat u zich niet aan de regeling heeft gehouden. (…) Navraag bij het Kadaster leerde ons dat u de woning heeft verkocht voor een bedrag van € 175.000,-. Het is volgens de bepaling in de koopovereenkomst niet toegestaan van de door SCW berekende prijs af te wijken. U bent hierdoor verplicht aan SCW een boete te betalen. Volgens artikel 16 (A, artikel 9) van de akte van levering bedraagt deze boete € 100.000,- (eenhonderdduizend euro). Wij verzoeken u dit bedrag binnen 30 dagen over te maken op bankrekening 23.85.24.620 o.v.v. boete [adres].”
2.7. Na overleg met de Gemeente Amersfoort heeft Stichting de Alliantie uit coulance besloten de gevorderde boete te matigen tot een bedrag van EUR 27.079,95, zijnde het bedrag dat [gedaagde] bij de verkoop van de woning heeft ontvangen boven het bedrag van EUR 147.920,05.
3. Het geschil
in conventie
3.1. Stichting de Alliantie vordert – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van EUR 27.079,95, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in reconventie
3.3. [gedaagde] vordert samengevat - veroordeling van Stichting de Alliantie tot betaling van EUR 12.999,28, vermeerderd met rente en kosten.
3.4. Stichting de Alliantie voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
in conventie
4.1. Stichting de Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de voorwaarden van de Terugkoopregeling en daarom op grond van deze bepalingen gehouden is de gevorderde – gematigde – boete te betalen.
4.2. [gedaagde] heeft uitgebreid en gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering van Stichting de Alliantie. Zij heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de berekening van de waarde van de woning incorrect is en dat daarmee ook een onjuiste boete is berekend. De rechtbank kan [gedaagde] volgen in dit verweer en overweegt daartoe als volgt.
4.3. Volgens artikel 2 lid 2 van Pro de Terugkoopregeling wordt, indien de koper de grond en de woning binnen 10 jaar na levering te koop aanbiedt, de aanbiedingsprijs bepaald op de oorspronkelijke waarde (A) vermeerderd met de helft van het verschil tussen de economische waarde ten tijde van de aanbieding (C) en de economische waarde ten tijde van de levering (B). Hierbij staat waarde A (oorspronkelijk waarde plus bijkomende kosten) en B (economische waarde bij oplevering) vast en houdt de waarde C een taxatiewaarde op het moment van aanbieding in.
Artikel 2 lid 1 sub c van Pro de Terugkoopregeling definieert de economische waarde ten tijde van de aanbieding als de waarde van de grond en de woning in het economisch verkeer op de datum van aanbieding door koper aan SCW, welke voor de koper en SCW bindend wordt vastgesteld door een makelaar of beëdigd taxateur. Dit betekent dat er voor de vaststelling van de taxatiewaarde op het moment van aanbieding een taxatie moet plaatsvinden.
Artikel 2 lid 1 sub e van Pro de Terugkoopregeling bepaalt op welke wijze verbeteringen aangebracht na de levering, in aanmerking worden genomen bij de berekening van de aanbiedingsprijs. Deze bepaling ziet echter alleen op verbeteringen als bedoeld onder a. en b. van die bepaling en derhalve op verbeteringen die worden meegenomen bij de bepaling van de oorspronkelijke waarde (A) en de economische waarde ten tijde van de levering (B). Hieruit volgt dat andere ná de levering aangebrachte verbeteringen, zoals de kosten van een keuken, tuinaanleg, parket en stoffering niet werden meegenomen bij de berekening van de oorspronkelijke waarde (A) en de economische waarde ten tijde van levering (B). Stichting de Alliantie stelt in haar dagvaarding dat de economische waarde van die door de verkoper aangebrachte verbeteringen - bij de vaststelling van waarde C - zonder beperkingen bij de aanbiedingsprijs worden betrokken en dat zodoende de waarde van die verbeteringen is verdisconteerd in de aanbiedingsprijs.
4.4. Voor zover dit al juist is, staat tussen partijen vast dat er slechts een geveltaxatie van de woning heeft plaatsgevonden, waarmee tevens vaststaat dat de taxateur het interieur van de woning - en daarmee de door [gedaagde] aangebrachte verbeteringen - niet in zijn beoordeling heeft betrokken. Dit wordt overigens ook bevestigd door de vetgedrukte tekst onderaan de Berekening, waar wordt vermeld dat de getaxeerde waarde onder C niet een expliciet voor dit object getaxeerde waarde is, maar is bepaald op basis van vergelijkbare objecten in Stadstuin.
4.5. Gelet op het feit dat er slechts een geveltaxatie heeft plaatsgevonden, kan niet worden geoordeeld dat de door Stichting de Alliantie ingeschakelde taxateur de door [gedaagde] aangebrachte verbeteringen zonder beperkingen in zijn beoordeling (van waarde C) heeft betrokken. Dit betekent dat - anders dan Stichting de Alliantie stelt - bij het bepalen van de economische waarde ten tijde van de aanbieding de aangebrachte verbeteringen niet zijn betrokken zodat deze niet zijn verdisconteerd in de aanbiedingsprijs. Hiermee heeft Stichting de Alliantie de waarde C niet conform de door haar gehanteerde Terugkoopregeling en daarbij genomen uitgangspunt vastgesteld.
4.6. Gelet op het voorgaande kan niet als vaststaand worden aangenomen dat waarde C door Stichting de Alliantie juist is vastgesteld. Blijkens het bepaalde in artikel 2 lid 2 van Pro de Terugkoopregeling is waarde C een essentieel element in de berekening van de aanbiedingsprijs. Nu de juistheid van dit element niet vaststaat, kan evenmin worden aangenomen dat de aanbiedingprijs juist is vastgesteld. Dit betekent dat niet kan worden beoordeeld of [gedaagde] met de verkoop van de woning voor een bedrag van
EUR 175.000,-- de Terugkoopregeling heeft overtreden. Niet uit te sluiten valt immers dat deze prijs bij een juiste uitvoering van de Terugkoopregeling door Stichting de Alliantie, de door Stichting de Alliantie gehanteerde aanbiedingsprijs zou zijn geweest.
4.7. Stichting de Alliantie heeft overtreding van de Terugkoopregeling ten grondslag gelegd aan haar vordering. Zoals volgt uit het vorenstaande is niet komen vast te staan dat [gedaagde] de voorwaarden van deze regeling heeft overtreden, zodat de vordering van Stichting de Alliantie zal worden afgewezen. Dit betekent dat de overige verweren van [gedaagde] geen behandeling meer behoeven.
4.8. Stichting de Alliantie zal als de in conventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- vast recht 715,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 1.158,00 (2,0 punten × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.873,00
in reconventie
4.9. [gedaagde] heeft vergoeding van de door haar gemaakte makelaars- en notariskosten gevorderd. Zij stelt daartoe dat zij deze kosten heeft moeten maken doordat Stichting de Alliantie de woning van [gedaagde] niet wenste terug te kopen, hetgeen terug te voeren is op het falen van de Terugkoopregeling. Hiermee wil zij kennelijk stellen dat Stichting de Alliantie is tekortgeschoten in de nakoming van deze Terugkoopregeling. [gedaagde] miskent met haar stellingen dat de Terugkoopregeling geen verplichting kent op grond waarvan Stichting de Alliantie gehouden was de woning van [gedaagde] te kopen (zie artikel 1 lid 2 van Pro de Terugkoopregeling), noch enige andere verplichting tot vergoeding van deze kosten, zodat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Stichting de Alliantie. Gelet op dit laatste zal de vordering van [gedaagde] ter zake van deze kosten worden afgewezen.
4.10. [gedaagde] vordert verder immateriële schadevergoeding vanwege aantasting van haar eer en goede naam en door haar ondergane geestelijk leed tot een bedrag van
EUR 10.000,--. [gedaagde] heeft haar vordering op geen enkele wijze geconcretiseerd (anders dan door te stellen dat er sprake is van leed en stress) zodat zij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij voor vergoeding in aanmerking komende immateriële schade heeft geleden. Dit betekent dat ook deze vordering zal worden afgewezen.
4.11. Gelet op het vorenstaande zal ook de vordering van [gedaagde] tot vergoeding van de buitengerechtelijke kosten worden afgewezen.
4.12. [gedaagde] zal als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Stichting de Alliantie worden begroot op:
- explootkosten EUR 0,00
- getuigenkosten 0,00
- deskundigen 0,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 579,00 (2,0 punten × factor 0,5 × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 579,00
5. De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt Stichting de Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op EUR 1.873,00,
in reconventie
5.3. wijst de vorderingen af,
5.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Stichting de Alliantie tot op heden begroot op EUR 579,00.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.J. van Maanen, mr. Y. Sneevliet en mr. G.V.M. Veldhoen en in het openbaar uitgesproken op 30 september 2009.?