Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 266977 / KG ZA 09-461
Vonnis in kort geding van 3 juni 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE BUNNIK,
zetelend te Odijk,
eiseres,
advocaat mr. E.H. de Jonge- Wiemans,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
verblijvende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. B.G.M.C. Peters,
2. [gedaagde sub 2],
verblijvende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. B.G.M.C. Peters,
3. DE OVERIGE PERSONEN DIE VERBLIJVEN IN DE ONROERENDE ZAAK OF EEN GEDEELTE DAARVAN STAANDE EN GELEGEN AAN [adres]
verblijvende te [woonplaats],
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2],
niet verschenen.
Partijen zullen hierna de gemeente en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling op 18 mei 2009
- de pleitnota van de gemeente tevens akte tot wijziging van eis
- de voortzetting van de mondelinge behandeling op 27 mei 2009
- de aanvullende pleitnota van de gemeente
- de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. De gemeente is eigenaresse van het perceel kadastraal bekend gemeente Odijk sectie A nr. 2974, hierna te noemen: de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit zes kavels, hierna aan te duiden als kavels 1 tot en met 6. De onroerende zaak is hieronder weergegeven.
2.2. Bij overeenkomsten van 2 juli 2008 heeft de gemeente kavels 1 en 6 verkocht aan de heer [naam sub 1], hierna te noemen: [naam sub 1]. In de overeenkomsten is onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Artikel 3. Eigendomsoverdracht
De voor overdracht vereiste levering van het registergoed vindt plaats bij akte te verlijden ten overstaan van (…) de notaris binnen één maand na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan van het bedrijven terrein respectievelijk de betreffende kavel, tenzij partijen een andere leveringsdatum nader overeen komen.
(…)
Artikel 8. Aflevering, staat van het registergoed
(…)
8.2
De aflevering van het registergoed geschiedt bij de ondertekening van de akte van levering, tenzij partijen anders overeen komen.
(…)
8.4 feitelijke levering middels gebruiksovereenkomst
In afwachting van de levering van het registergoed wordt koper in de gelegenheid gesteld het gekochte te gebruiken, onder de volgende voorwaarden.
- het bestemmingsplan dient te zijn vastgesteld door de raad;
- er dient een tijdelijke ontheffing van het geldende bestemmingsplan verleend te zijn en deze tijdelijke ontheffing moet onherroepelijk zijn.
Na de vaststelling van het bestemmingsplan en het onherroepelijk worden van de tijdelijke ontheffing wordt voor dit gebruik tussen partijen een gebruiksovereenkomst gesloten (…).
(…)”
2.3. Op 15 januari 2009 heeft [naam sub 1] met de gemeente sleutelovereenkomsten gesloten met betrekking tot kavels 1 en 6.
2.4. Op 17 april 2009 hebben gedaagden de onroerende zaak gekraakt.
3. Het geschil
3.1. De gemeente vordert samengevat - na eiswijziging ontruiming door gedaagden van (alle kavels van) de onroerende zaak.
3.2. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De voorzieningenrechter constateert dat gedaagden sub 3 zich ter zitting niet bekend hebben gemaakt, zodat geoordeeld moet worden dat zij niet verschenen zijn. Nu voorts ten aanzien van het exploot van dagvaarding de overige bij de wet voorgeschreven formaliteiten en een redelijke termijn in acht genomen zijn, zal ten aanzien van gedaagden sub 3 verstek worden verleend.
4.2. De eiswijziging is op de door de wet voorgeschreven wijze betekend aan de niet verschenen gedaagden, zodat de rechtbank ten aanzien van hen op de gewijzigde eis zal beslissen. Hetzelfde geldt ten aanzien van de wel verschenen gedaagden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], nu zij geen bezwaar hebben gemaakt tegen de eiswijziging, en de eiswijziging ook naar zijn aard en inhoud niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde.
4.3. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter de producties die [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan de rechtbank hebben gezonden bij fax van 26 mei 2009 om 19:09 uur geweigerd, aangezien deze producties zijn ingediend binnen de in artikel 6.2 van het Procesreglement kort geding genoemde termijn van 24 uur vóór de terechtzitting, de gemeente tegen overlegging van de producties bezwaar heeft gemaakt (inhoudende dat de advocaat van de gemeente die producties niet met zijn cliënt heeft kunnen bespreken) en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben aangegeven waarom zij niet tot eerdere toezending zijn overgegaan.
4.4. Als meest verstrekkend verweer hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aangevoerd dat de gemeente niet ontvankelijk is in haar vordering, aangezien de vordering tevens kavel 4 omvat, en de gebruiker van die kavel (Machine Service Midden Nederland; hierna te noemen MSMN) niet in rechte is opgeroepen. Voorts is de vordering volgens hen te ruim althans onduidelijk geformuleerd.
4.5. Afgezien van het antwoord op de vraag of dit verweer van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zou dienen te leiden tot niet-ontvankelijk verklaring van de gemeente, volgt de voorzieningenrechter [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet in hun betoog. Uit het lichaam van de dagvaarding en de onderbouwing van de eiswijziging blijkt duidelijk dat de vordering alleen ziet op de personen die zonder recht of titel op de onroerende zaak verblijven. MSMN kan hier niet mee gelijk gesteld worden, omdat zij een gebruiksrecht heeft gehad en het bestaan van een geschil tussen de gemeente en MSMN over het voortbestaan van dat gebruiksrecht niet maakt dat zij zonder enig recht of titel van (een deel van) de onroerende zaak gebruik maakt. Uit het feit dat de gemeente ten aanzien van MSMN een apart kort geding aanhangig heeft gemaakt om haar tot ontruiming te dwingen (welk kort geding binnenkort dient), blijkt dat de gemeente ook niet heeft beoogd deze gebruiker middels de onderhavige dagvaarding te ontruimen van de onroerende zaak. Voor MSMN, en tevens voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], moet het onder deze omstandigheden dan ook volledig duidelijk zijn geweest dat de onderhavige vordering tot ontruiming alleen ziet op de personen die de onroerende zaak hebben gekraakt.
Verder acht de voorzieningenrechter de vorderingen in het petitum van de akte wijziging van eis ook voldoende duidelijk omschreven om voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] inzichtelijk te maken wat wordt gevorderd.
4.6. Vaststaat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de overige, anonieme, gedaagden zonder recht of titel op de onroerende zaak verblijven. De vordering tot ontruiming kan derhalve in beginsel worden toegewezen. Dit is slechts anders, indien de gemeente onvoldoende (spoedeisend) belang heeft bij haar vordering of onder de omstandigheden van het geval misbruik zou maken van een haar toekomende bevoegdheid tot ontruiming.
4.7. De gemeente heeft terzake van het bestaan van een voldoende spoedeisend belang het volgende aangevoerd:
a. de onroerende zaak is tot januari 2009 met toestemming van de gemeente in gebruik geweest bij personen die verbonden waren aan de Stichting Camelot, welke stichting zorg draagt voor bewoning van onroerende zaken als ‘anti-kraak’.
b. kavels 1 en 6 van de onroerende zaak zijn bij overeenkomsten van 2 juli 2008 aan [naam sub 1] verkocht. Deze kavels zouden volgens de gemaakte planning op 29 mei 2009 aan hem worden geleverd. Voorafgaande aan deze levering heeft de gemeente [naam sub 1] in januari 2009 de sleutels voor de betreffende kavels ter beschikking gesteld ten behoeve van het uitvoeren van onderhoudswerkzaam-heden aan de kavels. [naam sub 1] heeft deze onderhoudswerkzaamheden in de periode nadien verricht, alsmede tijdelijk werknemers op de kavels gehuisvest.
c. loods 5 van kavel 3 is sinds 8 april 2009 in gebruik bij de plaatselijke brandweer als opslagloods voor oefenmateriaal.
d. kavel 4 is sinds 1998 in gebruik bij MSMN op basis van een gebruiksovereen-komst met de gemeente. De gemeente heeft deze overeenkomst opgezegd en per 1 april 2009 is een gedeelte daarvan (één loods) ontruimd. De overige loodsen zijn nog in gebruik van MSMN. Een door de gemeente gestart ontruimings-kort geding dient in juni 2009.
e. de gemeente is al enige tijd doende om de kavels 2 tot en met 5 te verkopen. Met betrekking tot kavels 4 en 5 is de gemeente al in verregaande staat van onderhandeling met een geïnteresseerde partij. Op 24 april 2009 heeft de door de gemeente ingeschakelde makelaar een definitieve koopovereenkomst met betrekking tot kavel 5 en een aanbieding in de vorm van een concept-koopovereenkomst met betrekking tot kavel 4 gezonden aan een geïnteresseerde koper, [naam sub 2], waarmee zij al enige tijd in onderhandeling was. Ook voor kavels 2 en 3 zijn meer gegadigden en er is een concreet bedrijf waaraan de gemeente één van die kavels zou willen verkopen. In verband met problemen met betrekking tot de huidige gebruiker van kavel 4 worden de onderhandelingen over die kavels pas voortgezet op het moment dat de verkoop van kavels 4 en 5 is afgewikkeld.
4.8. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat de stellingen van de gemeente een spoedeisend belang opleveren. Hetgeen zij hebben aangevoerd zal in het navolgende worden behandeld.
Ad a
4.9. Volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben de personen die met toestemming van de gemeente als ‘anti-kraak’ op de onroerende zaak hebben verbleven, de onroerende zaak op 1 september 2008 al verlaten en niet pas in januari 2009. Voorts is ‘anti-kraak’ niet aan te merken als wettelijk gebruik van een onroerende zaak.
4.10. De voorzieningenrechter overweegt als volgt. In de wet is niet omschreven welk gebruik moet worden gemaakt van een onroerende zaak om deze in aanmerking te kunnen nemen bij het beoordelen van het bestaan van een spoedeisend belang bij ontruiming. Niet valt in te zien waarom gebruik door ‘anti-krakers’ niet als gebruik van een onroerende zaak kan worden aangemerkt. Nu [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet hebben betwist dat de ‘anti- krakers’ tot september 2008 op de onroerende zaak hebben verbleven, staat in zoverre vast dat tot die datum de onroerende zaak in gebruik is geweest.
Ad b
4.11. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] stellen zich op het standpunt dat de gestelde leveringsdatum van 29 mei 2009 voor kavels 1 en 6 een fictieve datum is die is gecreëerd met het doel om een spoedeisend belang te verkrijgen voor de onderhavige kort geding procedure.
Bovendien is, aldus [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], levering en ingebruikname van kavels 1 en 6 volgens de koopovereenkomsten niet eerder mogelijk dan dat het bestemmingsplan is vastgesteld en een tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden.
Voorts staat juridische levering niet in de weg aan voortzetting van het gebruik van de kavels door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2].
Tenslotte betwisten [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat [naam sub 1] de kavels feitelijk in gebruik heeft genomen.
4.12. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de gemeente een concept van een notariële leveringsakte getoond die gedateerd is op 29 mei 2009. Voorts heeft [naam sub 1] ter zitting verklaard dat hij een oproep voor het passeren van de leveringsakten voor die datum heeft ontvangen. Hiermee is voldoende aannemelijk dat de datum van 29 mei 2009 geen fictieve leveringsdatum is.
Weliswaar zijn partijen in de koopovereenkomst overeengekomen dat levering en ingebruikname van kavels 1 en 6 pas zou plaatsvinden na de vaststelling van het bestemmingsplan en het onherroepelijk worden van de tijdelijke ontheffing van het geldende bestemmingsplan, maar (in civielrechtelijke zin) staat partijen niets in de weg om nadien alsnog in nader overleg een eerdere levering en ingebruikname van de kavels overeen te komen.
Ter zitting heeft [naam sub 1] verder de juistheid van de stelling van de gemeente bevestigd dat hij vanaf januari 2009 tot op heden diverse onderhoudswerkzaamheden aan de kavels heeft verricht, alsmede dat hij daar werknemers tijdelijk heeft ondergebracht. De juistheid van deze stelling wordt verder bevestigd door het eigen standpunt van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat recentelijk op de kavels (in hun ogen onrechtmatige) kapwerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Tenslotte blijkt uit de door de gemeente overgelegde ondertekende sleutelovereenkomsten dat in januari 2009 aan [naam sub 1] de sleutels met betrekking tot de kavels 1 en 6 ter beschikking zijn gesteld. Daarmee is naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat kavels 1 en 6 vanaf januari 2009 tot het moment van de kraak met toestemming van de gemeente in gebruik zijn geweest bij [naam sub 1].
Ad c.
4.13. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben betwist dat er sprake is van gebruik door de brandweer van een loods op kavel 3, maar zij hebben deze betwisting naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende gemotiveerd. In het licht van de concrete stelling van de gemeente dat de betreffende loods werd gebruikt voor de opslag van oefenmateriaal en houten pallets, mocht van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], als de huidige gebruikers van de kavel, worden verlangd dat zij zouden aangeven of deze pallets al dan niet in de loods aanwezig waren dan wel of er andere tekenen aanwezig waren dat deze loods niet door de brandweer werd gebruikt. Dat hebben zij evenwel nagelaten.
Ad d en e
4.14. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben niet betwist dat één van de loodsen op kavel 4, die in gebruik was bij MSMN, op 1 april 2009 is ontruimd, en dat MSMN de overige loodsen zelf nog gebruikt. Daarmee staat vast dat deze kavel thans nog in gebruik is, en dat - voor zover dat niet het geval is - dit gebruik op zeer korte termijn vóór de kraak is geëindigd.
Op basis van de door de gemeente overgelegde verklaring van de door haar ingeschakelde makelaar is verder voldoende aannemelijk dat de onderhandelingen met betrekking tot de verkoop van kavels 4 en 5 in een vergevorderd stadium zijn. Voorts staat vast dat op korte termijn een kort geding dient waarin de ontruiming door MSMN van kavel 4 is gevorderd zodat, bij toewijzing van die vordering, die kavel op korte termijn aan de potentiële koper verkocht en geleverd zou kunnen worden.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter levert dit niet alleen een spoedeisend belang op met betrekking tot de ontruiming door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en de overige gedaagden van deze kavels, maar tevens met betrekking tot kavels 2 en 3. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben erkend dat zij aan hun medewerking aan bezichtiging van kavel 4 de voorwaarde hebben verbonden dat aan hen de producties van het onderhavige kort geding werden verstrekt alsmede de kapvergunning voor de bomen van het gekraakte terrein. Deze voorwaarden staan echter in geen enkel verband met de bezichtiging. Daarmee hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hun medewerking op onjuiste gronden aan de bezichtiging onthouden en de verkoop van de kavels zonder noodzaak bemoeilijkt. Van de gemeente kan niet worden gevergd dat zij bij elke toekomstige bezichtiging van kavels af moet wachten welke voorwaarden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aan hun medewerking verbinden. De enkele stelling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dat zij bereid zijn om eventuele gegadigden voor de kavels de toegang te verlenen, is in het licht van het hiervoor overwogene onvoldoende om het risico op herhaling van deze gang van zaken weg te nemen.
Daarbij komt dat de kavels behoren tot hetzelfde perceel en aldus één geheel vormen: het zogenaamde MOB-terrein. Van de gemeente kan niet worden gevergd dat zij ten aanzien van kavels 2 en 3 opnieuw een kort geding start tot ontruiming van gedaagden op het moment dat de levering van die kavels aan een koper zich aandient.
Conclusie
4.15. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gemeente naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende spoedeisend belang heeft bij ontruiming van de gehele onroerende zaak, en dat zij geen misbruik van recht maakt door de ontruiming te vorderen. De vorderingen zullen dan ook ten aanzien van alle gedaagden worden toegewezen met dien verstande dat - teneinde elk mogelijk misverstand daarover bij de executie van het vonnis uit te sluiten - zal worden bepaald dat de veroordeling tot ontruiming niet zal gelden voor personen en zaken die behoren tot de onderneming van MSMN.
Aan gedaagden zal verder een ruimere termijn dan gevorderd worden gegund om de onroerende zaak te ontruimen.
4.16. De door de gemeente gevorderde machtiging om de ontruiming met behulp van de sterke arm te bewerkstelligen zal op de in de beslissing te vermelden wijze worden toegewezen.
4.17. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van gemeente worden begroot op:
- dagvaarding EUR 85,98
- vast recht 262,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal EUR 1.163,98
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. verleent verstek tegen de niet verschenen gedaagden,
5.2. veroordeelt gedaagden om binnen 7 dagen na de betekening van dit vonnis het perceel met opstallen staande en gelegen te Odijk, kadastraal bekend gemeente Odijk sectie A, nr. 2974, bestaande uit kavels 1 tot en met 6 met omliggend terrein, met alle aanwezige personen en met al hun zaken te ontruimen en ontruimd te houden en ter beschikking van de gemeente te stellen, behoudens voor zover deze personen en zaken behoren tot de onderneming van MSMN,
5.3. bepaalt dat de door de gemeente in te schakelen deurwaarder gemachtigd is om de ontruiming zo nodig met behulp van justitie en politie ten uitvoer te leggen, indien gedaagden in gebreke blijven aan het onder 5.2. bepaalde van dit vonnis te voldoen,
5.4. bepaalt dat deze veroordeling binnen de in art. 557a lid 3 Rv genoemde termijn van een jaar ook ten uitvoer zal kunnen worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging daar bevindt of daar binnentreedt en telkens wanneer dat zich voordoet,
5.5. veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien de één betaalt de anderen daarvan zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op EUR 1.163,98,
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.7. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.W.M. de Wolf en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2009.?
w.g. griffier w.g. rechter