Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 07/904
uitspraak van de meervoudige kamer van 29 september 2008
inzake
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
en
het hoofd belastingen van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) zijn bij beschikking van 28 februari 2005 voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 met als waardepeildatum 1 januari 2003, voor zover in dit geding van belang, de waarden van de onderstaande onroerende zaken, allen gelegen te [P], aldaar bekend als locatie [locatie], als volgt vastgesteld:
[a-straat 1] € 35.894.000,-
[a-straat 2] € 367.000,-
[a-straat 3] € 356.000,-
[a-straat 4] € 317.000,-
[a-straat 5] € 305.000,-
[a-straat 6] € 305.000,-
[a-straat 7] € 418.000,-
[a-straat 8] € 291.000,-
[a-straat 9] € 288.000,-
[a-straat 10] € 614.000,-.
Aan eiseres zijn bij deze beschikking als eigenaresse en gebruikster van voornoemde onroerende zaken op basis van het tarief voor niet-woningen voor het belastingjaar 2005 aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij de voornoemde waarden als heffingsgrondslag zijn gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze beschikking.
1.2 Bij de uitspraak op bezwaar van 26 februari 2007 heeft verweerder het door eiseres tegen deze beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard in die zin dat de waarde voor [a-straat 7] is verlaagd naar € 385.000,- en de waarde van [a-straat 10] is verlaagd naar € 555.000,- en zijn voor deze onroerende zaken de aanslagen onroerendezaakbelastingen verminderd. De overige waarden zijn gehandhaafd.
Eiseres heeft beroep tegen deze uitspraak ingesteld.
1.3 Het beroep is behandeld ter zitting van 5 december 2007, waar eiseres is verschenen bij gemachtigden mrs. B.S. Kats en R.E.J. Dolfin alsmede E.H.M. Nijzink, taxateur, allen werkzaam bij Ernst & Young Belasingadviseurs te Den Haag. Namens verweerder zijn verschenen R. Janmaat en M.S. Brink, taxateur, beiden werkzaam bij de gemeente [P].
1.3 De behandeling van de zaak is ter zitting geschorst. Partijen zijn nader in overleg getreden, hebben nadere reacties aan de rechtbank doen toekomen maar geen overeenstemming bereikt.
1.4 Nadat partijen daarvoor toestemming hebben verleend heeft de rechtbank bepaald dat een nadere zitting achterwege blijft en het onderzoek gesloten.
Overwegingen
2.1 Partijen hebben na de mondelinge behandeling van de zaak op 5 december 2007 nader overleg gevoerd hetgeen heeft geresulteerd in compromisvoorstellen, doch niet tot overeenstemming. De rechtbank zal bij haar beoordeling mitsdien uitgaan van de uitspraak op het bezwaar van 26 februari 2007.
2.2 In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
Artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ luidde tot 1 januari 2007 als volgt.
Indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld:
a. opgaat in een andere onroerende zaak dan wel in meer onroerende zaken, of
b. wijzigt als gevolg van hetzij bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, hetzij verandering van bestemming, of
c. een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt, in afwijking in zoverre van artikel 18, eerste lid, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
2.3 Bij het vaststellen van de waarde van een onroerende zaak is de toestand daarvan op de waardepeildatum uitgangspunt tenzij de waarde door de in artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ genoemde oorzaken, wijziging heeft ondergaan. Dan dient de toestand van de onroerende zaak zoals die was bij het begin van het tijdvak (in dit geval 1 januari 2005) in aanmerking te worden genomen.
2.4 Op grond van de gedingstukken, waaronder het taxatierapport van 8 oktober 2007 van de WOZ-taxateurs M.S. Brink en I. Bodewes, is de rechtbank van oordeel dat de plannen voor de herinrichting van de locatie [locatie] op 1 januari 2005 in een zodanig vergevorderd stadium waren, dat deze voorgenomen herinrichting dient te worden aangemerkt als een bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 19, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ, waardoor de locatie een verandering in de waarde heeft ondergaan. Daartoe is in aanmerking genomen dat in begin 2003 de intentieovereenkomst 'Hart van de Heuvelrug' onder meer door verweerder en eiseres is getekend, medio 2003 gevolgd door de 'Pilot Zorginstellingen Heuvelrug'. In juni 2004 is de raamovereenkomst 'Hart van de Heuvelrug' getekend, waarin de intentie tot realisering van de plannen is vastgelegd. In het nieuwe streekplan '2005-2015' staat de locatie [locatie] als uitbreidingslocatie aangemerkt met de mogelijkheid om 480 woningen te bouwen. Op 1 januari 2005 heeft de gemeente [P] het nieuwe bestemmingsplan in voorbereiding. Verder is in 2003 en 2004 bodem- en akoestisch onderzoek uitgevoerd en heeft onderzoek naar de luchtkwaliteit plaats gevonden.
Mitsdien was verweerder op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ gehouden om de waarde van het object te bepalen naar de toestandsdatum daarvan op 1 januari 2005.
2.5 Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn uitspraak op het bezwaar de rechtbank het voornoemde taxatierapport van 8 oktober 2007 doen toekomen. In dit rapport hebben de taxateurs, rekening houdend met de plannen voor de herinrichting van de locatie [locatie], op grond van de waarde in het economische verkeer de waarde voor de tien afzonderlijk op de locatie [locatie] afgebakende onderdelen, getaxeerd op totaal € 47.897.000,-.
Verweerder heeft de bij de uitspraak op het bezwaar van 26 februari 2007 beschikte lagere waarden op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde van totaal € 39.063.000,- gehandhaafd.
2.6 Eiseres betwist in beroep de door verweerder gehanteerde objectafbakening en de vastgestelde WOZ-waarden. Eiseres is - kort samengevat - van mening dat de locatie [locatie] op grond van artikel 16 van Pro de Wet WOZ als één object moet worden afgebakend en dat één waardebeschikking moet worden afgegeven. Voorts moet de locatie [locatie] voor de waardebepaling als één incourante onroerende zaak worden gewaardeerd door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. De huidige gebruikswaarde die de locatie [locatie] voor eiseres heeft op 1 januari 2003, moet bepalend moet zijn voor de hoogte van de waarde. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het voornemen tot sloop en de disfunctionaliteit van de gebouwen waardoor de te lage correcties voor functionele en technische veroudering in aanmerking zijn genomen. Verder is de grond te hoog gewaardeerd. Eiseres is, onder verwijzing naar het waarderingsverslag van E.H.M. Nijzink RT, van mening dat de waarde van het complex moet worden vastgesteld op € 20.409.000,-.
Met betrekking tot de door de taxateurs op 8 oktober 2007 getaxeerde waarden heeft eiseres zich op het standpunt gesteld dat er op de waardepeildatum 1 januari 2003 nog veel onduidelijkheid bestond over de wijze waarop uitvoering zou worden gegeven aan de herontwikkelingsplannen. Er waren nog geen uitgewerkte plannen over de ruimtelijke invulling van het terrein. Verweerder heeft met deze onzekerheden onvoldoende rekening gehouden.
2.7 Nu eiseres de waardevaststelling door verweerder gemotiveerd betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de diverse waarden van de locatie [locatie]
- met inachtneming van de Wet WOZ - niet hoger zijn vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer.
Met betrekking tot de objectafbakening.
2.8 De rechtbank overweegt dat, naast de algemene voorwaarde van eigendom waaraan in het onderhavige geval is voldaan, er aan twee voorwaarden moet zijn voldaan om een samenstel als bedoeld in artikel 16, aanhef en onder d, van de Wet WOZ aan te nemen.
De eerste voorwaarde is dat de eigendommen of zelfstandige gedeelten daarvan dezelfde gebruiker hebben. De tweede voorwaarde houdt in dat de eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren.
2.9 Daargelaten of eiseres naast eigenaresse moet worden aangemerkt als gebruikster, is de rechtbank ten aanzien van de tweede voorwaarde van oordeel dat de tien eigendommen naar de omstandigheden beoordeeld niet bij elkaar behoren. Onder verwijzing naar de uitspraak van het Hof Amsterdam van 3 maart 2006, LJN: AV3459, dient voor het bestaan van een samenstel een zekere uit de omstandigheden voortvloeiende en voor derden waarneembare samenhang tussen beide eigendommen aanwezig te zijn. De rechtbank acht een dergelijke samenhang niet aanwezig. De woningen betreffen - ook ten opzichte van de overige opstallen van nr. [a-straat 1] - behoorlijk ver uit elkaar gelegen woningen met aparte toegangen, kookgelegenheden, douches en toiletruimten en zijn naar hun aard bestemd om afzonderlijk te worden gebruikt (bewoond). Bouwkundig is er geen enkele verbondenheid en voor nutsvoorzieningen zijn zij niet op elkaar aangewezen. De woningen zijn volledig zelfstandig bruikbaar. Op de enkele grond dat zij evenals de overige opstallen zijn gelegen op het terrein van de [locatie], kan niet worden gesproken van een samenstel van twee of meer eigendommen.
Met betrekking tot de waardevaststelling
2.10 Onder verwijzing naar rechtsoverweging 2.3 en zoals onder meer blijkt uit het (ontwerp)bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. en niet in geschil is tussen partijen, zal op de locatie [locatie] een herontwikkeling plaatsvinden. De huidige bebouwing zal worden gesloopt en op het terrein van de locatie [locatie] zal een wijk met circa 400 woningen en 80 woonvoorzieningen voor mensen met een verstandelijke beperking worden gebouwd. De bebouwing zal in fasen worden gerealiseerd waarbij de afronding van de laatste fase is voorzien in 2014. Op 28 juni 2007 is het contract met de projectontwikkelaar getekend en is feitelijk gestart met de herontwikkeling.
2.11 Nu - als overwogen - op 1 januari 2005 een wijziging van de bestemming met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid in de lijn der verwachting lag, kon verweerder daarmee bij de waardebepaling voor het onderhavige tijdvak op grond van artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ rekening houden. Verweerder dient immers voor de waardebepaling uit te gaan van de waarde in het economisch verkeer - de marktwaarde - en die waarde kan op de datum 1 januari 2005 in redelijkheid niet langer worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde zonder rekening te houden met de voorgenomen ontwikkelingen.
De omstandigheid dat de bestemmingsplanwijziging echter nog niet definitief is gerealiseerd, brengt wel met zich mee dat rekening gehouden moet worden met een waardedrukkend effect dat uitgaat van de kans dat de voorgenomen wijziging geen doorgang kan vinden.
Naar het oordeel van de rechtbank is met dit waardedrukkende effect in voldoende mate rekening gehouden. Enerzijds is in het taxatierapport hiervoor een vermindering van 10,41% van de vastgestelde waarde in aanmerking genomen en anderzijds heeft verweerder de bij de uitspraak op het bezwaar beschikte waarden op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde, gehandhaafd. Deze beschikte waarden liggen aanmerkelijk lager dan de in het taxatierapport getaxeerde waarden op basis van de waarde in het economisch verkeer. Niet kan worden gezegd dat aldus in onvoldoende mate tegemoet is gekomen aan de onzekerheden die gepaard gingen met de op 1 januari 2005 nog niet verwezenlijkte bestemmingswijziging.
2.12 Met de voornoemde taxatie van 8 oktober 2007 heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voorts voldoende inzichtelijk gemaakt hoe de waardebepaling van de locatie [locatie] tot stand is gekomen. De rechtbank is daarbij, gelet op de in het taxatierapport opgenomen marktinformatie, niet gebleken dat verweerder van onjuiste grondwaarden is uitgegaan.
2.13 Dit voert de rechtbank tot de conclusie dat verweerder, mede gelet op het bepaalde in artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, bezien naar de toestandsdatum 1 januari 2005, voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde niet hoger is dan de economische waarde op die datum.
2.14 Eiseres heeft met het door haar overgelegde waarderingsverslag van juli 2007 nu dat is gebaseerd op een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde, onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het door verweerder overgelegde taxatierapport onjuist is. Ook overigens kunnen de door eiseres aangevoerde gronden niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak, zodat het beroep ongegrond wordt verklaard. Onder deze omstandigheden ziet de rechtbank geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen, voorzitter van de meervoudige kamer en
mr. R.F.B. van Zutphen en mr. M.P. van der Burg als leden en in het openbaar uitgesproken op 29 september 2008.
De griffier: De voorzitter:
mr. J.J.A.G. van der Bruggen mr. H.J.H. van Meegen
Afschrift verzonden op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.