Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector kanton
Locatie Utrecht
zaaknummer: 591617 UE VERZ 08-1147 MG
beschikking d.d. 10 oktober 2008
inzake
Heineken Nederland BV, mede h.o.d.n. Heineken Brouwerijen,
gevestigd te Amsterdam,
gemachtigde: mr. L. Tejero del Rio,
hierna te noemen: Heineken,
en
vennootschap onder firma STRAKS,
woonplaats kiezende te Utrecht
vertegenwoordigd door haar vennoten
[V.],
en
[N.],
gemachtigde: mr. L. Tejero del Rio,
hierna te noemen: STRAKS,
verzoekers.
Verloop van de procedure
Verzoekers hebben op 1 september 2008 aangehecht verzoekschrift als bedoeld in artikel 7:291 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) ingediend.
Het verzoek is ter zitting van 1 oktober 2008 behandeld. Daarvan is aantekening gehouden.
Heineken is verschenen bij mr. Tejero del Rio.
Hierna is uitspraak bepaald.
De feiten
Bij schriftelijke overeenkomst, gedateerd 22 augustus 2008, heeft Heineken aan STRAKS de bedrijfsruimte Drieharingenstraat 1-3 te 3511BH Utrecht verhuurd, met de bestemming om deze ruimte te gebruiken als cafébedrijf.
De overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar en drie maanden, ingaande 1 juli 2008, met de bepaling dat de overeenkomst na het verstrijken van genoemde periode wordt voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 30 september 2015.
Onderdeel van de overeenkomst vormt een verplichting tot drankenafname.
Heineken huurt op haar beurt de bedrijfsruimte van [C.]. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op 1 oktober 2000 en lopende tot en met 30 september 2010, waarna de overeenkomst wordt voortgezet voor een periode van 5 jaar.
In de door partijen ondertekende huurovereenkomst tussen partijen zijn de volgende bedingen opgenomen:
3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar en drie maanden, ingaande 1 juli 2008 (tweeduizend acht) en lopende tot en met 30 September 2010 (tweeduizend tien). Partijen zijn overeengekomen dat de huurder over de maanden juli en augustus 2008 (tweeduizend acht) geen huurpenningen aan de brouwerij is verschuldigd.
...
3.7 In afwijking van het bepaalde in artikel 7:303 lid 1b BW komen partijen overeen dat de huurprijs nader kan worden vastgesteld op elk moment dat dit in de hoofdhuurovereenkomst ook mogelijk is.
...
4.4 Onverminderd een huurprijsaanpassing op grond van het in artikel 4.3 bepaalde is elk der partijen bevoegd om met inachtneming van het in de wet of het in 4.2 van de algemene bepalingen gestelde -voor het eerst op 1 oktober 2010 (tweeduizend tien) en vervolgens steeds na een periode van tenminste vijf jaar nadat de laatste huurprijsaanpassing aan de markthuurwaarde heeft plaatsgevonden- aanpassing van de huurprijs te verlangen. Het onder 4.4 van de algemene bepalingen bepaalde heeft uitsluitend betrekking op een huurprijsaanpassing die op grond van het in artikel 4.3 bepaalde plaatsvindt. (4.3. behelst indexering van de huurprijs, opmerking kantonrechter)
In de overeenkomst is voorts bepaald dat bij uitblijven van goedkeuring de overeenkomst wordt geacht te zijn aangegaan voor de tijd van één jaar.
Het verzoek
Partijen verzoeken goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW van de afwijkende huurtermijn in artikel 3.1 en de mogelijkheid (in artikel 3.7 en 4.4) om eerder dan na vijf jaar de huurprijs te wijzigen.
In de bedingen zijn de volgende elementen te onderscheiden:
a. een afwijking van de in artikel 7:292 BW gegeven termijnbescherming;
b. een afwijking van artikel 7:303.1 onder b BW.
De beoordeling
Artikel 7:291 BW bepaalt dat van de bepalingen in Afdeling 6 van de Vierde Titel van het BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Dergelijke bepalingen zijn vernietigbaar. Anders dan onder het oude recht zijn de bepalingen dus geldig totdat de huurder de vernietiging van die bepalingen inroept. Indien evenwel door de kantonrechter desgevraagd goedkeuring aan dergelijke bepalingen is verleend kan de huurder de vernietiging niet inroepen en zijn ze dus, behoudens bijzondere omstandigheden, onaantastbaar.
De kantonrechter verleent die goedkeuring alleen indien het beding de rechten die de huurder aan de wettelijke bepalingen betreffende huur ontleent, niet wezenlijk aantast of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat hij de bescherming die deze wettelijke bepalingen hem bieden niet behoeft.
Het is de bedoeling van de wetgever dat in geval van een gezamenlijk verzoek van verhuurder en huurder het verzoek niet zonder meer wordt gehonoreerd; de wetgever heeft de rechter met genoemd artikel nadrukkelijk opgedragen om, zo nodig ambtshalve, te onderzoeken en beoordelen of aan de vereisten voor goedkeuring is voldaan.
Dat er sprake is van een situatie waarin de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is, dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft is niet gesteld en is ook niet aannemelijk.
Bij de vraag of STRAKS de bescherming van de wettelijke bepalingen (niet) behoeft is van belang dat Heineken een landelijk of internationaal opererend bedrijf heeft en dat zij is aan te merken als professioneel verhuurder, nu blijkens mededeling van de gemachtigde sprake is van 1300 vergelijkbare huursituaties;
dat STRAKS slechts twee vestigingen heeft, beide in Utrecht, en dat STRAKS niet deskundig geacht kan worden op het gebied van de huur en verhuur van bedrijfsruimten.
Het is daarom niet aannemelijk is dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat de huurder de bescherming van afdeling 6 van titel 7.4 van het BW in redelijkheid niet nodig heeft.
De kantonrechter moet dus beoordelen of door de afwijkende bedingen de rechten van de huurder wezenlijk worden aangetast.
Daarbij zijn de aard en inhoud van het beding en de feiten en omstandigheden van het geval, zoals die blijken uit toelichting op het verzoek en de mondelinge behandeling, van belang.
Wat betreft de bedingen inzake de huurprijswijziging geldt dat die niet een aantasting opleveren van de rechten van de huurder:
Immers: indien het beding 3.1 wordt goedgekeurd, is op grond van art 7:303 lid 1 sub a huurprijswijziging na de eerste periode mogelijk en indien beding 3.1 niet wordt goedgekeurd geldt de overeenkomst alsdan slechts voor 1 jaar en mag na afloop van die bepaalde tijd de huurprijs gewijzigd worden op grond van het zojuist genoemde artikel.
Nu dit beding geen goedkeuring behoeft wordt het verzoek in zoverre afgewezen.
Wat betreft de duurverkorting: van artikel 3.1:
Voor zover sprake zal zijn van de situatie dat ter zake de hoofdhuurovereenkomst op vordering van de hoofdverhuurder conform artikel 7:296 BW door de rechter ontruiming wordt vastgesteld, heeft Heineken geen belang bij goedkeuring, nu art. 7:306 BW reeds in het verzochte voorziet.
Voor zover Heineken zodanige beëindiging beoogt met uitsluiting van elke schadeplichtigheid, vormt dat doel reeds een aantasting van de rechten die de huurder aan art 7:306 lid 2 BW ontleent.
Voor overige situaties dan die van art 7:306 BW geldt, dat het beding 3.1 een aanzienlijke verkorting inhoudt van de duur waarop de huurder krachtens artikel 7:292 BW aanspraak kan maken, zodat in beginsel sprake is van een wezenlijke aantasting van diens aan afdeling 6 ontleende rechten.
De kantonrechter merkt daarbij op dat de wetgever in artikel 7:301 uitdrukkelijk heeft voorzien in een proefperiode, welke echter niet meer dan 2 jaar mag duren.
De kantonrechter is van oordeel dat deze afwijking in beginsel een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder betekent.
Aan STRAKS is een korting op de huur aangeboden te weten; zij behoeft de eerste twee huurmaanden niet te betalen. Dat is echter onvoldoende als compensatie van de aantasting van haar rechten.
Heineken voert nog aan dat zij niet meer rechten kan verstrekken dan zij zelf heeft, dat zij wil dat de hoofdhuur eindigt zonder schadeplichtigheid en dat zij belang heeft bij synchronisatie van de opzeggingsgronden. In de plaatsstelling is in het algemeen een optie, maar was in deze zaak niet mogelijk, omdat de eerdere onderhuurder de onderhuur al enige tijd beëindigd had.
De kantonrechter merkt op dat Heineken, wanneer zij de onderhuurders op de hoogte stelt van de duur van de hoofdhuurovereenkomst en hun belangen naar behoren behartigt geen schadevergoeding ex art 7:306 BW riskeert en dat in die situatie ook geen sprake is van niet nakoming omdat de onderhuurovereenkomst dan eindigt.
Voor overige situaties dan het geval van artikel 7:306 BW geldt:
Het staat Heineken vrij om een kortere termijn overeen te komen met STRAKS, maar de kantonrechter kan deze niet goedkeuren, zodat het risico op vernietiging door de huurder bestaat, waarbij dan alsnog de termijnen van artikel 7:292 BW gelden.
Als Heineken die goedkeuring niettemin wenst, zal zij de onderhuurder STRAKS compensatie moeten bieden voor de beperking van de door artikel 7:292 BW beschermde belangen.
Het uitblijven van goedkeuring kan inderdaad betekenen dat Heineken niet de als dan geldende huurtermijn kan nakomen en dat alleen een beëindigingovereenkomst met STRAKS uitkomst biedt.
Ten slotte kan Heineken ook trachten bij de hoofdverhuurder een aangepaste termijn te bedingen.
Overeengekomen is, dat de huurovereenkomst slechts voor 1 jaar geldt indien de bedingen niet goedgekeurd worden.
Gegeven de omstandigheden van het onderhavige geval acht de kantonrechter dit onvoldoende om de afwijkende bedingen niettemin goed te keuren Daarbij wordt in aanmerking genomen dat de wetgever zich blijkens de wetsgeschiedenis bewust is geweest van de mogelijkheid dat zonder goedkeuring zelfs afgezien wordt van het sluiten van een overeenkomst als de onderhavige, maar dat zij daaraan geen (doorslaggevende) betekenis heeft gehecht.
Het voorgaande betekent dat het verzoek moet worden afgewezen.
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst het verzoek af;
compenseert de proceskosten als boven aangegeven.
Deze beschikking is gegeven door mr. M.J. Grapperhaus, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 10 oktober 2008.