Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: SBR 08/1902
uitspraak van de voorzieningenrechter van 21 augustus 2008
in de zaak
[X] B.V.,
gevestigd te Amerongen,
verzoekster,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrechtse Heuvelrug,
verweerder.
Inleiding
1.1 Het verzoek heeft betrekking op het besluit van 23 juni 2008, waarbij verweerder verzoekster onder aanzegging van een dwangsom heeft gelast alle bouwwerkzaamheden op het adres [adres] (hierna: het perceel) volledig te staken en gestaakt te houden.
1.2 Het verzoek is op 7 augustus 2008 ter zitting behandeld, waar namens verzoekster is verschenen [Y], directeur, bijgestaan door mr. T.A. Timmermans, advocaat te Rhenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R.C. Alblas, werkzaam bij de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
Overwegingen
2.1 Ingevolge artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) kan, indien tegen een besluit bij de rechtbank beroep is ingesteld dan wel, voorafgaand aan een mogelijk beroep bij de rechtbank, bezwaar is gemaakt of administratief beroep is ingesteld, de voorzieningenrechter van de rechtbank die bevoegd is of kan worden in de hoofdzaak, op verzoek een voorlopige voorziening treffen indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.
2.2 Voor zover deze toetsing meebrengt dat een oordeel wordt gegeven over het geschil in de bodemprocedure, heeft dit oordeel een voorlopig karakter en bindt dit de rechtbank niet bij haar beslissing in die procedure.
2.3 De voorzieningenrechter stelt vast dat verweerder bij besluit van 1 februari 2008 heeft geweigerd verzoekster een bouwvergunning te verlenen voor het oprichten van woningen op het perceel. Het daartegen door verzoekster gemaakte bezwaar heeft verweerder bij besluit van 20 juni 2008 ongegrond verklaard. Op 24 juli 2008 heeft verzoekster daartegen beroep ingesteld. Op dit beroep, dat bij de rechtbank is geregistreerd onder nummer SBR 08/2159, is nog niet beslist.
2.4 Bij brief van 11 juni 2008 heeft verweerder verzoekster meegedeeld dat een toezichthouder van de gemeente Utrechtse Heuvelrug op 10 juni 2008 heeft geconstateerd dat er voorbereidingshandelingen werden uitgevoerd voor de bouw van de woningen op het perceel. Daarbij heeft verweerder zijn voornemen tot het treffen van een sanctie kenbaar gemaakt, indien verzoekster zou starten met de bouwwerkzaamheden. Verzoekster is in de gelegenheid gesteld haar zienswijze naar voren te brengen.
Op 19 juni 2008 heeft de toezichthouder opnieuw een controle uitgevoerd en daarbij geconstateerd dat verzoekster was gestart met de bouwactiviteiten. Daarop heeft verweerder bij het thans bestreden besluit verzoekster gelast onder aanzegging van een dwangsom alle bouwactiviteiten waarvoor geen vergunning is verleend, volledig te staken en gestaakt te houden (hierna: de bouwstop). Eiseres heeft tegen dit besluit bezwaar gemaakt. Het verzoek om een voorlopige voorziening is erop gericht om dat besluit te schorsen.
2.5 Verzoekster betoogt dat de bouwstop ten onrechte aan haar is opgelegd, aangezien het bouwplan niet in strijd is met het bestemmingsplan en aan haar door het enkele tijdsverloop een bouwvergunning van rechtswege is veleend. Zij heeft tijdens de procedure inzake de geweigerde bouwvergunning de bouwstop uitgelokt door met de bouwwerkzaamheden aan te vangen. Nu zij door de opgelegde bouwstop niet kan bouwen, lijdt zij financieel nadeel.
Volgens verweerder is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan hetgeen aan een verlening van een bouwvergunning van rechtswege in de weg staat.
2.6 Ingevolge artikel 40, eerste lid, onder a, van de Woningwet (Ww) is het verboden te bouwen zonder of in afwijking van een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning.
Ingevolge artikel 125, eerste lid, van de Gemeentewet is het gemeentebestuur bevoegd tot toepassing van bestuursdwang. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt de bevoegdheid tot toepassing van bestuursdwang uitgeoefend door het college, indien de toepassing van bestuursdwang dient tot handhaving van regels welke het gemeentebestuur uitvoert.
Ingevolge artikel 5:21 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt onder bestuursdwang verstaan het door feitelijk handelen door of vanwege een bestuursorgaan optreden tegen hetgeen in strijd met bij of krachtens enig wettelijk voorschrift gestelde verplichtingen is of wordt gedaan, gehouden of nagelaten.
Artikel 5:32, eerste lid, van de Awb bepaalt dat een bestuursorgaan dat bevoegd is bestuursdwang toe te passen, in plaats daarvan aan de overtreder een last onder dwangsom kan opleggen.
Ingevolge artikel 100, eerste lid, onder b, van de Ww voorziet het gemeentebestuur in het bouw- en woningtoezicht, dat in elk geval tot taak heeft het binnen de gemeente uitoefenen van toezicht op de naleving van de bij of krachtens deze wet gegeven voorschriften. Ingevolge het derde lid vindt toepassing van bestuursdwang, bestaande uit het stilleggen van werkzaamheden indien wordt gebouwd of gesloopt in strijd met de bij of krachtens deze wet gegeven voorschriften, slechts plaats in bij bouwverordening aangewezen gevallen en overeenkomstig daarbij gegeven voorschriften.
Ingevolge artikel 44, eerste lid, aanhef en onder c, van de Ww mag de reguliere bouwvergunning slechts en moet deze worden geweigerd indien het bouwen in strijd is met een bestemmingsplan of met de eisen die krachtens zodanig plan zijn gesteld.
Ingevolge artikel 46, eerste lid, aanhef en onder b, van de Ww beslissen burgemeester en wethouders omtrent een aanvraag om een reguliere bouwvergunning binnen twaalf weken na ontvangst van de aanvraag.
Het derde lid van dit artikel bepaalt dat het eerste lid niet van toepassing is indien de aanvraag betrekking heeft op een bouwwerk waar voor het bouwen slechts bouwvergunning kan worden verleend nadat vrijstelling is verleend als bedoeld in de artikelen 15, 17 of 19 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
2.7 In deze procedure dient de voorzieningenrechter te beoordelen of verzoekster voor haar bouwactiviteiten geen bouwvergunning heeft en daarmee gehandeld heeft in strijd met artikel 40 van de Ww, zodat verweerder bevoegd was daartegen middels het opleggen van een last onder dwangsom handhavend op te treden. In verband daarmee is van belang of sprake kan zijn van een bouwvergunning van rechtswege, zoals verzoekster betoogt.
2.8 Het bouwplan omvat het realiseren van twee gebouwen: gebouw A gelegen aan de voorzijde van het perceel en gebouw B gelegen achterop het perceel. Het perceel waarop het bouwplan zou moeten worden gerealiseerd, heeft ingevolge het vigerende bestemmingsplan “Amerongen Kom” voor wat betreft het deel van het perceel voor gebouw A de bestemming “wonen” en voor een klein deel de bestemming “bedrijven” en voor wat betreft het deel van het perceel voor gebouw B de bestemming “bedrijven”.
2.9 Verweerder heeft, overeenkomstig het advies van de commissie bezwaarschriften dat ten grondslag ligt aan de beslissing op bezwaar van 20 juni 2008, geoordeeld dat het bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan wegens overschrijding van de goothoogte die volgens de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften niet meer dan 5,5 meter mag zijn en nu zes meter zou bedragen.
Gelet op de door verzoekster overgelegde detailtekening, de toelichting daarop ter zitting en met inachtneming van artikel 2, onder 1c, van de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften ziet de voorzieningenrechter vooralsnog niet in dat de maximaal toegestane goothoogte wordt overschreden nu de horizontale snijlijn van het dakvlak de buitenmuur op
5,5 meter (goot)hoogte doorkruist. Dit is de maximaal toegestane hoogte, zoals bepaald in artikel 5, tweede lid, onderdeel b ten tweede, van de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften. Daarbij merkt de voorzieningenrechter op dat uit het verslag van de hoorzitting van de commissie bezwaarschriften is af te leiden dat verweerders gemachtigde tijdens de hoorzitting desgevraagd heeft bevestigd dat het bouwplan voldoet aan de nokhoogte en goothoogte. Hier komt verder nog bij dat verweerder ter zitting van de voorzieningenrechter heeft bevestigd dat de zes meter waarvan de commissie bezwaarschriften uitgaat onjuist is, nu deze hoogte de bovenkant van de verdiepingsvloer betreft en niet de goothoogte.
2.10 Tussen partijen staat op zich niet ter discussie dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan grote bouwvolumes toestaat. Uit de toelichting op het bestemmingsplan blijkt ook dat in deze omgeving (hele) grote panden voorkomen die genoeg ruimte bieden om een (zeer) riante woning te realiseren. Verweerder is echter van mening dat het bouwplan (voorts) niet zou voldoen aan het bestemmingsplan, omdat uit het bouwplan blijkt dat sprake is van het oprichten van twee appartementencomplexen en niet is aangetoond dat het toekomstige gebruik in overeenstemming is met de bestemming “wonen” en “bedrijven” (gebouw A) en de bestemming “bedrijven” (gebouw B). Gelet op deze bestemmingen zou uitsluitend de bouw van eengezinshuizen zijn toegestaan, aldus verweerder.
2.11 Volgens vaste jurisprudentie moet bij de toetsing van een bouwplan aan een bestemmingsplan niet slechts worden bezien of het bouwwerk overeenkomstig de bestemming van het perceel kan worden gebruikt, doch mede of het bouwwerk ook met het oog op zodanig gebruik wordt opgericht. Het concrete, beoogde gebruik van het bouwwerk vormt op voorhand een reden om bouwvergunning te weigeren, indien op grond van de bouwkundige inrichting of anderszins redelijkerwijs valt aan te nemen dat dit gebruik uitsluitend of mede betrekking heeft op andere doeleinden dan die, waarin de bestemming voorziet.
2.12 Met betrekking tot het beoogde gebruik van gebouw A overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
Het deel van het perceel bestemd voor gebouw A heeft grotendeels de bestemming “wonen”. Artikel 7, tweede lid, van de van het bestemmingspan deel uitmakende voorschriften bepaalt dat binnen de bouwvlakken uitsluitend eengezinshuizen mogen worden gebouwd met uitzondering van de bouwvlakken met op de plankaart de nadere aanwijzing “gestapeld”, waar ook meergezinshuizen mogen worden gebouwd.
Verweerder heeft zijn gerede twijfel dat het beoogde gebruik van gebouw A niet in overeenstemming is met de bestemming “wonen”, omdat geen sprake zou zijn van een eengezinshuis, gebaseerd op de bij de bouwaanvraag behorende bouwtekening. Die tekening en de indeling van het gebouw daarop maakt volgens verweerder duidelijk dat het niet om een eengezinshuis, maar om een appartementencomplex gaat. Dat het om appartementen zou gaan, zou ook af te leiden moeten zijn uit het principeverzoek van verzoekster en bijvoorbeeld het feit dat er elf toiletten zijn ingetekend.
Hoewel de voorzieningenrechter geen kennis heeft kunnen nemen van de door verzoekster ingediende bouwaanvraag, is de bij de bouwaanvraag behorende bouwtekening wel in de onderhavige procedure ter zitting overgelegd. Indien uitsluitend naar die betreffende tekening wordt gekeken, is het standpunt van verweerder te volgen dat het gebouw bedoeld is om te worden opgericht als appartementencomplex. Er zijn echter door verzoekster in de onderhavige procedure nadere stukken overgelegd waaruit naar het oordeel van de voorzieningenrechter kan worden opgemaakt dat het om een ruim eengezinshuis gaat, zoals dit ook zo zou zijn vermeld in de bouwaanvraag. De voorzieningenrechter neemt daarbij in aanmerking de door verzoekster overgelegde bouwtekening met een principe-indeling waarop één woning zichtbaar is en verzoeksters begeleidend schrijven aan verweerder van 19 juni 2007 bij de aangepaste bouwtekeningen, waarbij verzoekster heeft toegelicht dat het grootste gebouw (A) één grote woning is. Ook in de brieven van 9 en 27 november 2007 van verzoekster aan verweerder licht verzoekster toe waaruit blijkt dat gebouw A een eengezinshuis is. In de bij bouwaanvraag behorende tekening voor gebouw A zijn verder geen elf, maar zes toiletten ingetekend. Tussen partijen staat niet ter discussie dat bij een eengezinswoning van deze omvang op grond van het Bouwbesluit minimaal vijf toiletten aanwezig dienen te zijn. Bovendien heeft verzoekster ter zitting ten stelligste ontkend dat sprake zou zijn geweest van een principeverzoek voor een appartementencomplex. Onder de gedingstukken is door de voorzieningenrechter een dergelijk principeverzoek ook niet aangetroffen. Volgens verzoekster betreft het bouwplan voor gebouw A een eengezinshuis en zal het als zodanig in de verkoop worden gezet. Het antwoord van verzoekster tijdens de hoorzitting van de adviescommissie over de nadere invulling en het gebruik van het gebouw - dat aan de nieuwe eigenaren wordt overgelaten - had dan ook volgens verzoekster betrekking op gebouw B en niet op gebouw A. Dit standpunt van verzoekster komt de voorzieningenrechter aannemelijk voor. Het verslag van de hoorzitting biedt in ieder geval geen aanknopingspunten voor de door de commissie bezwaarschriften getrokken conclusie dat de invulling van het gebruik van gebouw A aan de nieuwe eigenaren wordt overgelaten. Tot slot is ter zitting naar voren gekomen dat verzoekster - mede in gezelschap van een architect - op diverse momenten gesprekken heeft gevoerd met verweerder om de bouwaanvraag toe te lichten en te vernemen met welke aanpassingen voor verweerder voldoende aannemelijk zou worden dat het bij gebouw A om een eengezinshuis gaat.
Gelet op het voorgaande kan naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter verweerders standpunt dat er niet aan kan worden getwijfeld dat verzoekster met gebouw A beoogt een appartementencomplex op te richten in plaats van een eengezinshuis, niet worden gedragen door de daaraan ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is vooralsnog duidelijk dat gebouw A en het beoogde gebruik daarvan niet in strijd zijn met het bestemmingsplan.
2.13 Met betrekking tot het beoogde gebruik van gebouw B overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
Het deel van het perceel bestemd voor gebouw B heeft de bestemming “bedrijven”. Ingevolge artikel 12, eerste lid, van de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften zijn de voor deze bestemming aangewezen gronden, voor zover hier van belang, uitsluitend bestemd voor:
(a) bedrijven (..);
(e) kantoren en dienstverlenende instelling;
(f) wonen.
Volgens verweerder zou de functie wonen binnen de bestemming “bedrijven” op dezelfde wijze ingevuld moeten worden als de functie wonen binnen de bestemming “wonen” en kan er om die reden uitsluitend een eengezinshuis worden gebouwd binnen deze bestemming. Nu niet is gebleken dat gebouw B zal worden gebruikt als eengezinshuis, is volgens verweerder het bouwplan ook in zoverre in strijd met het bestemmingsplan.
De voorzieningenrechter acht voornoemd standpunt, gelet op de overgelegde stukken en de toelichting ter zitting, op voorhand niet houdbaar. Binnen de bestemming “bedrijven” is de functie wonen toegestaan. In artikel 12 van de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften is geen beperking aangebracht dat binnen de functie wonen alleen eengezinshuizen gebouwd mogen worden. Ook is geen verwijzing te vinden dat de functie wonen binnen deze bestemming ingevuld dient te worden als de bestemming “wonen” van artikel 7. In artikel 1 van de van het bestemmingsplan deel uitmakende voorschriften is verder geen definitie van de functie wonen opgenomen. De toelichting op het bestemmingsplan, voor zover deze in de onderhavige procedure is overgelegd, biedt eveneens geen aanknopingspunt voor de door verweerder voorgestane invulling van de functie wonen binnen de bestemming “bedrijven”. Gelet hierop is naar het oordeel van de voorzieningenrechter de door verweerder voorgestane overheveling van het (enkel) bouwen van eengezinshuizen binnen de functie wonen bij de bestemming ‘bedrijven’ niet toegestaan en ook niet beoogd door de planwetgever. Verzoekster heeft de aanvraag met betrekking tot gebouw B destijds ingediend voor het verkrijgen van een vergunning voor een meergezinshuis in de - naar het oordeel van de voorzieningenrechter - terechte veronderstelling dat op het perceel met de bestemming “bedrijven” de gronden mede zijn bestemd voor wonen en dat voor wonen in dat geval niet de beperking geldt dat het slechts om een eengezinshuis mag gaan. Ter zitting heeft verzoekster in dat verband toegelicht dat zij bij de bouwaanvraag, omdat er al een (voorlopige) keuze moest worden gemaakt, heeft vermeld dat het gaat om een meergezinshuis. Zoals verzoekster al eerder tijdens de hoorzitting had geantwoord, laat zij een verdere indeling van het gebouw over aan de koper, aangezien een combinatie van de functies kantoor, bedrijf en wonen op dat deel van het perceel waar gebouw B gepland is, ook mogelijk is.
Gelet op de stukken en de toelichting ter zitting is naar het oordeel van de voorzieningenrechter vooralsnog duidelijk dat gebouw B en het beoogde gebruik daarvan niet in strijd zijn met het bestemmingsplan.
2.14 Nu naar het oordeel van de voorzieningenrechter het bouwplan ten aanzien van gebouw A en gebouw B, alsmede het beoogde gebruik van deze gebouwen niet in strijd is met het bestemmingsplan en voorts is gebleken dat verweerder niet binnen de in artikel 46, eerste lid, aanhef en onder b, van de Ww genoemde termijn een beslissing heeft genomen op de bouwaanvraag, beschikt verzoekster over een van rechtswege verleende bouwvergunning.
2.15 Verzoekster beschikt voor haar bouwactiviteiten over een bouwvergunning en heeft derhalve niet in strijd met artikel 40 van de Ww gehandeld, zodat verweerder niet bevoegd was daartegen middels het opleggen van een last onder dwangsom handhavend op te treden. Er bestaat dan ook aanleiding om het besluit van 23 juni 2008 te schorsen.
De voorzieningenrechter ziet in het belang van verweerder bij de opgelegde bouwstop en het gegeven dat de definitieve beoordeling over de bouwvergunning plaats zal vinden in een andere - nog niet tot een uitspraak geleid hebbende – beroepsprocedure, geen aanleiding om deze schorsing achterwege te laten. Zoals al onder 2.10 overwogen, staat niet ter discussie dat het bestemmingsplan grote bouwvolumes toestaat. Er mag dan ook in de omvang gebouwd worden als door verzoekster is aangevraagd. Mocht in de (andere) bodemprocedure anders geoordeeld worden omtrent het beoogde gebruik van de gebouwen, dan heeft verweerder de bevoegdheid om ten aanzien van het gebruik handhavend op te treden. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is van onomkeerbare gevolgen als gevolg van de schorsing van de bouwstop dan ook geen sprake.
2.16 Ter voorlichting aan verzoekster merkt de voorzieningenrechter op dat indien verzoekster aanvangt met de bouwwerkzaamheden zolang nog niet in het beroep met betrekking tot de geweigerde bouwvergunning is beslist, zij dat voor eigen rekening en risico doet.
2.17 Gelet op het voorgaande is er aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die verzoekster in verband met de behandeling van het verzoek redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vastgesteld op € 644,- (1 punt voor het verzoek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, wegingsfactor 1, waarde per punt € 322,-) als kosten van verleende rechtsbijstand.
Beslissing
De voorzieningenrechter,
3.1 wijst het verzoek om een voorlopige voorziening toe;
3.2 schorst het besluit van 23 juni 2008;
3.3 bepaalt dat de gemeente Utrechtse Heuvelrug het door verzoekster betaalde griffierecht ten bedrage van € 288,- aan haar vergoedt;
3.4 veroordeelt verweerder in de proceskosten van verzoekster ten bedrage van € 644,-, te betalen door de gemeente Utrechtse Heuvelrug.
Aldus vastgesteld door mr. Y. Sneevliet en in het openbaar uitgesproken op 21 augustus 2008.
De griffier: De voorzieningenrechter:
mr. M.S.D. de Weerd mr. Y. Sneevliet
Afschrift verzonden op: