Uitspraak
vonnis
RECHTBANK UTRECHT
Sector handels- en familierecht
zaaknummer / rolnummer: 223491 / HA ZA 06-2877
Vonnis in hoofdzaak van 14 november 2007
in de zaak van
1. [eiseres sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [eiser sub 2],
wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. D. van de Lockant-Geschiere,
tegen
1. [gedaagde sub 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde sub 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. drs. M. Vissers.
Partijen zullen hierna [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] genoemd worden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 16 mei 2007
- het proces-verbaal van comparitie van 10 juli 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. In maart 2006 is tussen partijen een overeenkomst tot stand gekomen waarbij [eiser c.s.] aan [gedaagde c.s.] de woning aan de [adres] (hierna: de woning) heeft verkocht tegen de koopsom van EUR 200.000,-. In deze koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
artikel 3 Eigendomsoverdracht Pro
3.1 De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 juni 2006 of zoveel eerder als koper zijn financiering rond heeft of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…).
artikel 4 Bankgarantie Pro/waarborgsom
4.1 Tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen van koper zal deze uiterlijk op 12 april 2006 een schriftelijke door een in Nederland gevestigde bankinstelling afgegeven bankgarantie doen stellen voor een bedrag van EUR 20.000,-. (…)
4.2 In plaats van deze bankgarantie te stellen kan koper een waarborgsom storten ter hoogte van het in artikel 4.1 genoemde bedrag in handen van de notaris via diens kwaliteitsrekening nummer ---. De waarborgsom moet uiterlijk op de in artikel 4.1 genoemde dag zijn bijgeschreven op genoemde rekening. (…)
artikel 10 Ingebrekestelling Pro, ontbinding
10.1 Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige.
10.2 Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de overeenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van EUR 20.000,-, zegge TWINTIGDUIZEND EURO verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding en vergoeding van kosten van verhaal.
2.2. [gedaagde c.s.] heeft niet binnen de overeengekomen termijn een bankgarantie gesteld dan wel een waarborgsom gestort. Per brief van 21 april 2006 heeft de notaris [gedaagde c.s.] gesommeerd zulks alsnog te doen. Hieraan heeft [gedaagde c.s.] geen gevolg gegeven.
2.3. Op 1 juni 2006 heeft geen levering van de woning plaatsgevonden omdat [gedaagde c.s.] niet bij de notaris is verschenen en de koopsom niet heeft voldaan.
2.4. In de brief van 2 juni 2006 van de notaris aan [gedaagde c.s.] is [gedaagde c.s.] tot 15 juni 2006 in de gelegenheid gesteld alsnog uitvoering te geven aan de koopovereenkomst door betaling van de koopprijs en medewerking aan het verlijden van de leveringsakte. Een reactie door [gedaagde c.s.] is uitgebleven.
2.5. Bij de brief van 25 juni 2006 is [gedaagde c.s.] nogmaals in de gelegenheid gesteld binnen acht dagen te reageren. In deze brief wordt [gedaagde c.s.] aangezegd dat de koopovereenkomst zal worden ontbonden waarbij [gedaagde c.s.] de contractuele boete van EUR 20.000,- zal verbeuren als een positieve reactie binnen de gestelde termijn uitblijft. [gedaagde c.s.] heeft niet gereageerd.
2.6. Bij de brief van 13 september 2006 aan [gedaagde c.s.] namens [eiser c.s.] wordt de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. In die brief maakt [eiser c.s.] tevens aanspraak op de boete van EUR 20.000,-, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding. Dit heeft niet tot enige betaling door [gedaagde c.s.] geleid.
2.7. De woning is op 20 oktober 2006 door [eiser c.s.] aan een derde verkocht voor de koopsom van EUR 200.000,-.
2.8. [eiser c.s.] woonde sinds januari 2006 niet meer in de woning.
3. Het geschil
3.1. [eiser c.s.] vordert samengevat – een verklaring voor recht dat de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is ontbonden. Daarnaast vordert [gedaagde c.s.] de hoofdelijke veroordeling van [gedaagde c.s.] tot betaling van EUR 24.138,49, vermeerderd met rente en kosten.
3.2. [eiser c.s.] baseert haar vordering op een toerekenbare tekortkoming door [gedaagde c.s.]. Zij stelt daartoe dat [gedaagde c.s.] op 1 juni 2006 niet aan zijn verplichting tot betaling van de koopsom en medewerking aan het verlijden van de leveringsakte heeft voldaan. Nadat [gedaagde c.s.] is gesommeerd om na te komen is de koopovereenkomst uiteindelijk bij de brief van 13 september 2006 ontbonden nu [gedaagde c.s.] niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan.
3.3. [eiser c.s.] vordert de contractuele boete van EUR 20.000,- alsmede de door haar geleden schade. Deze schade bestaat uit de door haar extra gedragen hypotheeklasten over de maanden juni tot en met oktober 2006 (EUR 2.710,49 netto), de extra makelaarskosten bestaande uit de advertentiekosten over de maanden juni tot en met september 2006 (EUR 270,-) en buitengerechtelijke kosten (EUR 1.158,-).
3.4. Ter afwering van de vordering doet [gedaagde c.s.] een beroep op overmacht. [gedaagde c.s.] stelt dat hij de woning wel degelijk wilde afnemen maar het slachtoffer is geworden van oplichting. Hij voert daartoe aan dat hij de heer [x] van [naam] (hierna [x]) heeft betrokken bij de aankoop en financiering van de woning. [gedaagde c.s.] was met [x] overeengekomen dat [x] in plaats van [gedaagde c.s.] zou zorgdragen voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering van de woning. [x] bleef vervolgens voor [gedaagde c.s.] onbereikbaar ondanks de vele pogingen die [gedaagde c.s.] in het werk heeft gesteld om hem te bereiken. Eerst kort voor het transport van de woning moest [gedaagde c.s.] van de notaris vernemen dat de levering niet door kon gaan. [gedaagde c.s.] is afkomstig uit Macedonië en heeft, mede door de taalbarrière en zijn onvoldoende kennis van de Nederlandse regelgeving, niet doorzien dat [x] niet vertrouwd kon worden. Overigens zou [x] ook nog een aantal andere personen gedupeerd hebben. [gedaagde c.s.] is van mening dat deze omstandigheden overmacht opleveren. Voorts stelt [gedaagde c.s.] dat [eiser c.s.] eerder had moeten ingrijpen. Gelet op de brief van de notaris van 21 april 2006 waarin [gedaagde c.s.] gesommeerd wordt om alsnog aan zijn verplichting tot het storten van een waarborgsom dan wel het stellen van een bankgarantie te voldoen, had [eiser c.s.] reeds op 29 april 2006 de overeenkomst kunnen ontbinden of anderszins kunnen ingrijpen nu duidelijk was dat de gemaakte afspraken niet werden nagekomen waarbij [eiser c.s.] er alert op had moeten zijn dat zij met een uit het buitenland afkomstige wederpartij te maken had. Onder deze omstandig-heden kan de niet-nakoming niet aan [gedaagde c.s.] worden toegerekend.
3.5. Subsidiair verzoekt [gedaagde c.s.] matiging van de contractuele boete. In dit verband stelt [gedaagde c.s.] dat het boetebeding uit de koopovereenkomst is opgenomen teneinde partijen tot nakoming te bewegen. [gedaagde c.s.] wilde wel nakomen maar kon dat door de hierboven geschetste omstandigheden niet. [eiser c.s.] heeft inmiddels de woning alsnog kunnen verkopen en daarbij eenzelfde verkoopprijs gerealiseerd als met [gedaagde c.s.] was overeengekomen. Voorts voert [gedaagde c.s.] aan dat hij de gevorderde boete niet kan betalen en dat verhaal op [x] onzeker is. Onder deze omstandigheden is het volgens [gedaagde c.s.] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [gedaagde c.s.] aan [eiser c.s.] de volledige boete verbeurt.
3.6. Ten aanzien van de door [eiser c.s.] gevorderde schadevergoeding betwist [gedaagde c.s.] de door [eiser c.s.] gestelde extra hypothecaire lasten en de extra makelaarskosten en verzoekt [gedaagde c.s.] subsidiair matiging op grond van de hiervoor (onder 3.4 en 3.5) weergegeven omstandigheden. Voorts betwist [gedaagde c.s.] de buitengerechtelijke kosten omdat niet is gebleken dat deze ook daadwerkelijk zijn gemaakt.
4. De beoordeling
Toerekenbare tekortkoming
4.1. Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat [gedaagde c.s.] de overeenkomst niet is nagekomen en dat de overeenkomst per 13 september 2006 buitengerechtelijk is ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht kan aldus worden toegewezen.
4.2. De vraag die nu aan de rechtbank voorligt, is of [gedaagde c.s.] hierbij toerekenbaar tekort is geschoten. Voor een geslaagd beroep op overmacht door [gedaagde c.s.] is nodig dat de tekortkoming niet aan zijn schuld te wijten is of voor zijn risico behoort te komen. Hoewel [gedaagde c.s.] onbedoeld en ongewenst in de door hem geschetste omstandigheden is terechtgekomen, is de rechtbank van oordeel dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening dienen te komen. [gedaagde c.s.] heeft de verantwoordelijkheid voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering van de aankoop van de woning overgedragen aan [x]. Indien [x] daarbij zijn verplichtingen jegens [gedaagde c.s.] niet nakomt, is dit een omstandigheid die in de relatie tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van [gedaagde c.s.] komt. Het is immers [gedaagde c.s.] geweest die deze adviseur heeft ingeschakeld zodat hij voor diens kwaliteiten heeft in te staan. Daarbij komt dat toen het [gedaagde c.s.] niet (meer) lukte om nog contact met [x] te krijgen in verband met de financieringsaanvraag, het op zijn weg had gelegen om actie te ondernemen door bijvoorbeeld de wederpartij op de hoogte te stellen van de moeilijkheden of om bijvoorbeeld een andere adviseur in te schakelen. Op deze grond verwerpt de rechtbank tevens het verweer inhoudende dat [eiser c.s.] had behoren in te grijpen en dat het nalaten daarvan in de weg zou staan aan toerekening van de tekortkoming aan [gedaagde c.s.].
4.3. Ook het gegeven dat [gedaagde c.s.] wellicht de Nederlandse taal onvoldoende beheerste of anderszins onvoldoende op de hoogte bleek van de Nederlandse regelgeving of de in Nederland gebruikelijke gang van zaken bij de aankoop van een woning, is een omstandigheid die eveneens naar verkeersopvattingen voor rekening van [gedaagde c.s.] dient te komen. Zo had hij bijvoorbeeld een tolk kunnen inschakelen om ervoor te zorgen dat hij zich goed kon informeren ten aanzien van de verplichtingen die hij aanging bij de koop van de woning.
Schade door [eiser c.s.]
4.4. Vaststaat dat [eiser c.s.] daadwerkelijk schade heeft geleden nu zij haar huis niet per 1 juni 2006 maar eerst per 20 oktober 2006 heeft kunnen verkopen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij genoegzaam aangetoond dat zij gedurende de maanden juni tot en met oktober 2006 de woonlasten van in totaal EUR 2.710,49 netto heeft moeten dragen terwijl daar niet het gebruik van de woning tegenover stond en zij deze kosten niet had gemaakt wanneer [gedaagde c.s.] de verbintenis correct had nageleefd. [gedaagde c.s.] heeft immers niet bestreden dat de woning per 1 juni 2006 niet meer door [eiser c.s.] werd bewoond. Voorts heeft [eiser c.s.] inzicht gegeven in de berekening van deze netto maandlasten, welke bereke-ning op zichzelf niet door [gedaagde c.s.] is bestreden. De enkele suggestie van [gedaagde c.s.] dat er überhaupt geen sprake zou zijn van dubbele woonlasten acht de rechtbank in het licht van hetgeen door [eiser c.s.] is gesteld onvoldoende.
4.5. Ten aanzien van de gevorderde makelaarskosten ten bedrage van EUR 270,- is tijdens de comparitie van partijen duidelijk geworden dat het hierbij gaat om daadwerkelijk betaalde advertentiekosten in de maanden juni 2006 tot en met september 2006. Aangezien dit de periode is waarin [eiser c.s.] op zoek moest gaan naar een nieuwe koper voor haar leeg-staande huis nu [gedaagde c.s.] zijn verplichtingen niet nakwam, komen de advertentiekosten ook voor vergoeding door [gedaagde c.s.] in aanmerking nu zij het gevolg zijn van het tekortschieten door [gedaagde c.s.].
4.6. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser c.s.] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.
4.7. Uit het voorgaande volgt dat de schade die [eiser c.s.] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming door [gedaagde c.s.], kan worden begroot op EUR 2.980,49 (EUR 2.710,49 + EUR 270,00).
Schadevergoeding en boete, matiging
4.8. Naast vergoeding van de geleden schade vordert [eiser c.s.] voorts de volledige boete van EUR 20.000,-. Artikel 6: 92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Anders is dit wanneer partijen van deze wettelijke bepaling hebben afgeweken en een zuiver boetebeding zijn overeengekomen. In dat geval zou zowel schadevergoeding als de volledige boete gevorderd kunnen worden. Het boetebeding waarop [eiser c.s.] zich beroept, betreft de bepaling uit de modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars waarvan in de rechtspraak eerder is bepaald dat dit beding – waarbij zowel de belangen van de koper als de verkoper in aanmerking zijn genomen - betekent dat de boete in plaats van de schadevergoeding treedt (waarbij als het ware een minimumniveau wordt vastgelegd) en dat pas recht op aanvulling daarvan bestaat indien en voorzover de schade het boetebedrag overtreft. Aangezien de hoogte van de schade de boete niet overtreft, is er geen plaats voor toekenning van zowel de gevorderde schadevergoeding als de boete en kan [eiser c.s.] alleen aanspraak maken op de boete.
4.9. Ten aanzien van de boete is de rechtbank van oordeel dat deze voor matiging in aanmerking komt. Uit artikel 6: 91 en artikel 6: 94 BW volgt dat een boetebeding - ongeacht of dit strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om na te komen - op verzoek van de schuldenaar kan worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, maar niet tot minder dan de schadevergoeding op grond van de wet. In dit geval is de gevorderde boete van EUR 20.000,- buitensporig hoog in verhouding tot de daadwerkelijk geleden schade door [eiser c.s.] van EUR 2.980,49. De nieuwe koper heeft immers voor de woning eenzelfde koopsom betaald als aanvankelijk tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] was overeengekomen. Ook wegen de omstandigheden waaronder [gedaagde c.s.] ongewild toerekenbaar tekort is geschoten, mee.
4.10. De rechtbank zal de boete aldus matigen tot EUR 5.000,- waarin dus tevens een vergoeding voor de geleden schade door [eiser c.s.] is inbegrepen.
4.11. De rechtbank zal de gevorderde rente over het toegewezen bedrag toewijzen vanaf 2 augustus 2006, nu geen verweer is gevoerd ten aanzien van dit onderdeel van de vordering.
4.12. [gedaagde c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
4.13. De kosten aan de zijde van [eiser c.s.] worden begroot op:
- dagvaarding EUR 91,39
- vast recht 540,00
- salaris procureur 1.158,00 (2 punt × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.789,39
4.14. Met het oog op de vrijwaringsprocedure worden de kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] begroot op:
- betaald vast recht 112,00
- in debet gesteld vast recht 428,00
- salaris procureur 1.158,00 (2 punt × tarief EUR 579,00)
Totaal EUR 1.789,39
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] per 13 september 2006 is ontbonden,
5.2. veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van EUR 5.000,00 (vijfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 2 augustus 2006 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagde c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser c.s.] tot op heden begroot op EUR 1.789,39,
5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.
w.g. griffier w.g. rechter