Uitspraak
RECHTBANK UTRECHT
Sector bestuursrecht
zaaknummer: 06/1671
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 november 2006
inzake
[eiseres], gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
tegen
de heffingsambtenaar van de gemeente [P],
verweerder.
Inleiding
1.1 Het beroep heeft betrekking op de uitspraak van verweerder van 22 maart 2006, waarbij het bezwaar tegen de beschikking van 28 februari 2006 ongegrond is verklaard. Bij laatstgenoemde beschikking is op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [P] (hierna: het object) voor de periode van 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 naar de waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld op € 609.000,-.
1.2 Het beroep is behandeld ter zitting van 4 juli 2006, waar namens eiseres is verschenen [X], directeur. Namens verweerder is verschenen [Y], werkzaam bij de gemeente [P]. Ter zitting is het onderzoek geschorst teneinde verweerder in de gelegenheid te stellen een taxatierapport uit te brengen. Nadat de taxateur verslag heeft uitgebracht en eiseres hierop heeft gereageerd, is de behandeling van het beroep voortgezet ter zitting van 26 oktober 2006. Daarbij zijn voormelde vertegenwoordigers namens eiseres en verweerder verschenen. Eveneens is namens verweerder verschenen [taxateur], taxateur, werkzaam bij Grontmij Taxaties Vastgoed.
Overwegingen
2.1 Eiseres is eigenaar van het perceel aan de [a-straat 1] te [P]. Eiseres heeft het perceel grond [C]rd aan [B], die daarop een benzinestation heeft gevestigd. Er is geen recht van opstal of enig ander zakelijk recht gevestigd. Dit betekent volgens verweerder dat eiseres, als eigenaar van de grond, door natrekking tevens eigenaar van de op haar grond gebouwde opstallen is en als zodanig voor de belastingheffing is aangeslagen.
2.2 Eiseres betwist de door verweerder opgelegde aanslag, omdat deze een waarde aangeeft inclusief de opstallen. Eiseres stelt dat de opstallen, gebouwd en be[C]d door [B], eigendom zijn van [C].
2.3 Eiseres wijst er voorts op dat het aan de overzijde gelegen [D] tankstation op nummer 6 een vergelijkbare ligging heeft, uit dezelfde periode stamt en een vergelijkbare omzet van motorbrandstoffen heeft. Dit complex is echter aan de hand van een andere methode gewaardeerd en de ondergrond van dat tankstation heeft een veel lagere waarde dan de waarde van de ondergrond van het object.
2.4 Ingevolge het bepaalde in artikel 5: 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is voor zover de wet niet anders bepaalt, de eigenaar van een zaak eigenaar van al haar bestanddelen.
Ingevolge het bepaalde in artikel 5: 20, aanhef en onderdeel e, van het BW omvat de eigendom van de grond de gebouwen en werken, voor zover zij geen bestanddeel zijn van een andere onroerende zaak.
Ingevolge artikel 17, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (: de waarde in het economisch verkeer).
In artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ is bepaald dat de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert.
2.5 Met betrekking tot de onder 2.2 genoemde grief dat eiseres geen eigenaar van de opstallen is en dat derhalve de opstallen ten onrechte zijn meegenomen in de totale waarde, stelt de rechtbank vast dat, gelet op de bepalingen in het BW, eiseres op grond van verticale nawerking tevens als eigenaar dient te gelden van de op het perceel gebouwde opstallen. Gebleken is immers dat geen recht van opstal is gevestigd. Verweerder heeft dan ook naar het oordeel van de rechtbank eiseres tevens voor de belastingheffing terecht als eigenaar van de op de grond gebouwde opstallen beschouwd.
2.6 De onder 2.3 genoemde grief vat de rechtbank op als een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Naar het oordeel van de rechtbank gaat dit beroep niet op. Ondanks het feit dat de locatie van de tankstations vergelijkbaar is, is voor de Wet WOZ geen sprake van vergelijkbare situaties. De rechtbank overweegt daarover het volgende.
2.7 Het object behelst alleen een tankstation. Op grond daarvan heeft verweerder de waarde van het object bepaald aan de hand van de "Real Estate Norm" (REN-methodiek). Ter zitting heeft verweerder uitgelegd dat de REN-methodiek de meest gangbare methode is voor de bepaling van de waarde van een zelfstandig tankstation en eiser heeft dat op zich niet weersproken.
2.8 [adres] omvat een tankstation en een garagebedrijf dat in zijn totaliteit één eigenaar en één exploitant heeft. De REN-methodiek is voor de waardebepaling van een dergelijk, gevarieerd samengesteld object niet geschikt, zodat verweerder de waarde van dit object heeft bepaald aan de hand van een andere methode, namelijk de huurkapitalisatiemethode.
2.9 Naar het oordeel van de rechtbank rechtvaardigen de verschillen tussen het object en het bedrijf [adres] het verschil in de gehanteerde taxatiemethode. Daarbij merkt de rechtbank op dat, zoals verweerder ter zitting heeft toegelicht, het genoemde onderscheid ook bij andere objecten wordt gemaakt. Zo heeft de taxateur van verweerder het - zelfstandig geëxploiteerde - [bedrijf] op basis van de REN-methodiek en de [merk] garage met daarbij een tankstation op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode gewaardeerd.
2.10 Overigens richt eiseres zich in haar vergelijking ten onrechte uitsluitend op de waarde van de ondergrond, terwijl het gaat om de totale (eind)waarde van het object. Ook in het geval de waarde van het tankstation aan de [adres] op basis van de REN-methodiek wordt bepaald, resteert een zodanige reële waarde voor het garagebedrijf dat daarmee eens te meer aannemelijk is gemaakt dat de door verweerder vastgestelde waarde van het object niet hoger is dan de economische waarde op de waardepeildatum.
2.11 Nu eiseres niets heeft aangevoerd tegen de uitkomst van de REN-methodiek als zodanig, kan hetgeen eiseres heeft aangevoerd niet leiden tot vernietiging van de bestreden uitspraak. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank Utrecht,
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus vastgesteld door mr. H.J.H. van Meegen en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2006.
De griffier: De rechter:
mr. M.S.D. de Weerd mr. H.J.H. van Meegen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
- hoger beroep instellen bij het gerechtshof te Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam; dan wel
- beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag, mits de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.
N.B. Bij het bestuursorgaan berust de bevoegdheid tot het instellen van beroep in cassatie niet bij de ambtenaar die de procedure voor de rechtbank heeft gevoerd.
Bij het instellen van hoger beroep dan wel beroep in cassatie dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep dan wel het beroep in cassatie.
Bij het instellen van beroep in cassatie dient daarnaast in acht te worden genomen dat bij het beroepschrift een schriftelijke verklaring van de wederpartij wordt gevoegd, inhoudende dat wordt ingestemd met het instellen van beroep in cassatie tegen de uitspraak van de rechtbank.
Zaaknummer: 06/1671 blad 4
uitspraak