Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 242328 / KG ZA 12-61
Vonnis in kort geding van 14 maart 2012
in de zaak van
[Eisers 1 t/m 16]
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. J.W. Weehuizen te 's Hertogenbosch,
tegen
de stichting
STICHTING BRABANTWONEN,
gevestigd te 's-Hertogenbosch,
gedaagde,
advocaat mr. E.H.H. Schelhaas te 's-Hertogenbosch.
Eisers zullen hierna gezamenlijk “[eisers c.s. ]” worden genoemd.
Gedaagde zal worden aangeduid met “Brabantwonen”.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 19
- de brief van mr. Schelhaas d.d. 22 februari 2012 met producties 1 tot en met 4
- de brief van mr. Weehuizen d.d. 27 februari 2012 met productie 20
- de brief van mr. Schelhaas d.d. 29 februari 2012 met productie 5
- de mondelinge behandeling
- de pleitnota van [eisers c.s. ]
- de pleitnota van Brabantwonen.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. [eisers c.s. ] zijn allen woonachtig in de flat [adres]. Die flat maakt onderdeel uit van een groep van in totaal vijf flats en wordt ook wel “flat 3” genoemd.
2.2. Flat 1 is inmiddels gerenoveerd, waarbij de bewoners in het pand zijn blijven wonen. Flats 2, 4 en 5 zijn inmiddels gesloopt en voor flat 2 is inmiddels vervangende nieuwbouw gerealiseerd.
2.3. Bij brief van 13 november 2007 heeft Brabantwonen de huurders van flat 3, onder wie [eisers c.s. ], ingelicht over haar plannen met de flat. Daarbij is aan de bewoners een vijftal opties voorgesteld:
1. lichte vorm van onderhoud,
2. ingrijpende vorm van onderhoud, onbewoond
3. ingrijpende vorm van onderhoud, bewoond
4. werkzaamheden verspreiden
5. vervangende nieuwbouw
2.4. In een brief van 23 november 2007 heeft Brabantwonen de vijf opties genoemd in de brief van 13 november 2007, nader toegelicht. In de brief geeft Brabantwonen tevens aan dat zij nog geen besluit heeft genomen over de toekomst van flat 3, maar dat zij dat in nauw overleg met de bewonerscommissie zal doen.
2.5. In april mei 2008 heeft een enquête plaatsgevonden onder de huurders van flat 3. Daaraan deden 57 van de 63 huurders mee. 38 van hen (een ruime meerderheid dus), onder wie [eisers c.s. ], gaven daarbij aan een voorkeur te hebben voor optie 2, dus ingrijpend onderhoud in bewoonde staat. Die uitslag heeft Brabantwonen bij brief van 22 april 2008 aan de huurders kenbaar gemaakt.
2.6. Bij brief van 28 mei 2008 heeft Brabantwonen aan de huurders bericht dat zij de uitkomst van de enquête heeft overgenomen. Tevens zijn de huurders uitgenodigd voor een informatieavond naar aanleiding van de vele vragen die Brabantwonen had ontvangen naar aanleiding van de uitslag van de enquête.
2.7. Bij brief van 23 juli 2008 heeft Brabantwonen nog een aantal vragen beantwoord die tijdens de informatieavond niet direct beantwoord konden worden. In de brief schrijft Brabantwonen tevens dat tijdens de avond is stilgestaan bij de manier waarop Brabantwonen tot het besluit is gekomen om flat 3 niet te slopen, maar grondig te renoveren.
2.8. Ook in de brief van 3 september 2008 schrijft Brabantwonen aan de huurders onder meer dat flat 3 zal worden gerenoveerd.
2.9. Bij brief van 6 augustus 2010 schrijft Brabantwonen dat zij haar besluit tot renovatie van flat 3 pas zal heroverwegen indien schriftelijk blijft dat 70 % van de bewoners van die flat alsnog een voorkeur heeft voor sloop. Brabantwonen bevestigd dat standpunt bij brief van 15 september 2010.
2.10. Bij brief van 20 mei 2010 heeft een vijftal huurders van flat 3 aan Brabantwonen bericht dat zij een inventarisatie had gehouden onder de toenmalige bewoners waarbij zij hun voorkeur konden uitspreken voor renovatie danwel sloop van de flat. Uit de inventarisatie zou zijn gebleken dat 71,75 een voorkeur had voor sloop.
2.11. Brabantwonen heeft vervolgens samen met het bewonerscomité van flat 3 besloten tot een nieuwe enquête, die heeft plaatsgevonden in oktober 2011. Aan de enquête deden 62 van de 63 huurders mee. Zij konden kiezen tussen renovatie en nieuwbouw. Uiteindelijk kozen 37 huurders voor nieuwbouw en 25 voor renovatie.
2.12. Bij brief van 25 oktober 2011 heeft Brabantwonen aangegeven de uitkomst van de enquête eerst intern te gaan bespreken.
2.13. Bij brief van 25 november 2011 heeft Brabantwonen de huurders bericht dat de uitslag van de enquête volgt en heeft besloten flat 3 te slopen en te vervangen door nieuwbouw.
2.14. [eisers c.s. ] hebben bij brief van hun advocaat d.d. 16 december 2011 Brabantwonen gesommeerd uitvoering te geven aan het oorspronkelijke besluit tot renovatie en om de beslissing tot sloop in te trekken, bij gebreke waarvan Brabantwonen in kort geding zou worden betrokken.
2.15. Brabantwonen heeft geen gehoor gegeven aan de sommatie van [eisers c.s. ].
3. Het geschil
3.1. [eisers c.s. ] vordert, samengevat, op straffe van een dwangsom van € 10.000,-- per overtreding om:
Primair:
- Brabantwonen te veroordelen om haar besluit van maart/april 2008 tot onderhoud op hoog niveau in bewoonde staat na te komen zolang niet 70% van de huurders van flat 3 anders heeft beslist;
- Brabantwonen te veroordelen zich te onthouden van voorbereidingshandelingen ten behoeve van de sloop van flat 3, althans zolang niet 70% van de huurders voorkeur voor sloop met nieuwbouw heeft uitgesproken;
Subsidiair:
- Brabantwonen te veroordelen om zich gedurende een periode van 12 maanden jegens derden te onthouden van het ontwikkelen, voorbereiden en/of uitvoeren van de sloop en nieuwbouw van flat 3 in afwachting van de uitkomst van tussen partijen te voeren overleg.
Dit alles met veroordeling ven Brabantwonen in de proceskosten.
3.2. [eisers c.s. ] leggen daaraan, zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.
Brabantwonen handelt in strijd met de afspraken die zij met [eisers c.s. ] heeft gemaakt om aan flat 3 onderhoud op hoog niveau te verrichten in bewoonde staat met haar besluit om de flat te slopen.
Brabantwonen dient zich ook aan haar eerdere besluit om over te gaan tot groot onderhoud in bewoonde staat te houden en kan daar niet nu ineens op terugkomen. Daarmee handelt Brabantwonen onrechtmatig jegens [eisers c.s. ].
Brabantwonen kan in redelijkheid ook niet de opvattingen van nieuwe huurders gebruiken om alsnog te besluiten tot sloop.
De clausule dat Brabantwonen zal heroverwegen indien minimaal 70% alsnog een voorkeur heeft voor sloop is eenzijdig door Brabantwonen naar voren gebracht en geldt dus niet in de relatie met [eisers c.s. ]. Bovendien is het percentage van 70% niet gehaald.
3.3. Brabantwonen voert daartegen, zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
Het stond Brabantwonen vrij om terug te komen op haar eerdere besluit tot renovatie. Zij had bovendien ook goede en redelijke gronden om dat te doen. Het nieuwe besluit tot sloop en nieuwbouw sluit beter aan bij de wensen van de meerderheid van de huidige huurders, voorkomt grote overlast en leidt tot een kwalitatief beter product.
Als gevolg van de integrale heroverweging is Brabantwonen teruggekomen op het voornemen om pas tot sloop over te gaan als 70% van de huurders daar voor was.
Het ontbreekt [eisers c.s. ] bovendien aan spoedeisend belang, nu flat 3 pas eind 2013 zal worden gesloopt.
Er zal voor [eisers c.s. ] ook geen enkel nadeel ontstaan. Zij hebben ook geen belang bij hun vorderingen nu de door hen voorgestelde werkwijze onherroepelijk leidt tot substantiële overlast.
4. De beoordeling
4.1. [eisers c.s. ] hebben voldoende spoedeisend belang bij hun vorderingen die er in de kern op neerkomen dat Brabantwonen geen uitvoering geeft aan haar besluit om de flat waarin zij wonen te slopen. Duidelijk is dat de kwestie rond de renovatie en sloop de bewoners, die allemaal op leeftijd zijn, behoorlijk bezig houdt. Het hele traject loopt inmiddels ook al jaren. Nu Brabantwonen heeft aangegeven dat zij terug is gekomen op haar eerder besluit om de flat te renoveren, is volstrekt begrijpelijk dat [eisers c.s. ], die juist hadden gekozen voor de variant van bewoonde renovatie, daardoor in grote onzekerheid zijn komen te verkeren en dat die onzekerheid leidt tot spanningen. Het gaat tenslotte om de vraag of de huidige woningen van [eisers c.s. ] behouden blijven. [eisers c.s. ] hebben voldoende belang om aan zien onzekerheid een einde te maken door het vragen van een rechterlijk oordeel in kort geding, ook als de feitelijke sloop voorlopig nog niet aan de orde is.
4.2. Kern van dit kort geding is de vraag of Brabantwonen haar besluit van mei 2008 om flat 3 niet te slopen maar te renoveren in bewoonde staat moet nakomen. Brabantwonen is inmiddels op dat besluit teruggekomen en heeft in oktober 2011 alsnog besloten tot sloop.
4.3. Voor zover [eisers c.s. ] stellen dat tussen hen en Brabantwonen in 2008 een overeenkomst (afspraken) tot stand is gekomen die Brabantwonen ertoe verplicht te renoveren, dan faalt dit als grondslag voor haar vordering. Uit de door [eisers c.s. ] overgelegde stukken blijkt niet dat tussen [eisers c.s. ] en Brabantwonen met betrekking tot de destijds voorgenomen renovatie een overeenkomst (wilsovereenstemming) tot stand is gekomen. In de brief van Brabantwonen van 23 mei 1988 aan [eisers c.s. ] zegt Brabantwonen dat zij besloten heeft de voorkeur van de meerderheid van de (toenmalige) bewoners heeft overgenomen en besloten heeft “dit voor uw flat verder uit te gaan werken”. Daaruit kan niet worden afgeleid dat sprake is van een overeenkomst noch van een (bindende) toezegging. Uit deze brief kan alleen worden afgeleid dat Brabantwonen heeft besloten om de optie van “hoog niveau onderhoud in bewoonde staat” verder te gaan uitwerken.
4.4. Evenmin is aannemelijk geworden dat Brabantwonen door terug te komen op haar eerder besluit, onrechtmatig handelt jegens [eisers c.s. ]. Daarbij zij voorop gesteld dat het aan Brabantwonen als woningstichting is om te bepalen wat er moet gebeuren met de door haar verhuurde panden: renoveren of slopen. Het staat Brabantwonen in beginsel dan ook vrij om terug te komen op eerder genomen besluiten en in plaats daarvan een nieuwe besluit te nemen. Zij heeft daar in dit geval ook redelijke en deugdelijke gronden voor aangevoerd. Zo is gebleken dat meer dan 60% van de huidige huurders van flat 3 een voorkeur heeft voor sloop en vervangende nieuwbouw, boven renovatie. Voorts is de renovatie van flat 1, waarvan de bewoners ook in hun woningen zijn gebleven, zoals [eisers c.s. ] voorstaat, kennelijk dermate problematisch geweest, dat sloop en vervangende nieuwbouw volgens Brabantwonen tot minder overlast zal leiden voor de bewoners. Daarnaast zou de kwaliteit van de woningen verbeteren bij vervangende nieuwbouw en zou sloop op de lange termijn goedkoper uitpakken.
4.5. Dat neemt uiteraard niet weg dat [eisers c.s. ] door de communicatie van Brabantwonen op het verkeerde been zijn gezet. Brabantwonen heeft immers uitdrukkelijk aangegeven dat zij de wens tot bewoonde renovatie overnam en dat zij pas anders zou beslissen als 70% van de bewoners aan zou geven toch liever sloop te willen. Het is dan ook volstrekt begrijpelijk dat [eisers c.s. ] ervan uitgingen dat niet gesloopt zou worden behalve als 70 % van de bewoners aangaf dit te willen. Dat had Brabantwonen hen immers zelf geschreven. Zeker gelet op het feit dat kennelijk al jarenlang werd gesproken over het aanpakken van de flats, is het dan voor [eisers c.s. ], die zich inmiddels hadden ingesteld op bewoonde renovatie, uiterst zuur als Brabantwonen dan drie jaar later toch nog besluit om te gaan slopen, terwijl ook de 70 % norm niet worden gehaald. Dat is zonder meer vervelend voor [eisers c.s. ], die hierdoor in grote onzekerheid zijn komen te verkeren. Dat laat echter onverlet dat het Brabantwonen, zoals gezegd, vrij staat om terug te komen op een eerder genoemd besluit, zeker nu zij kennelijk van mening is dat het oorspronkelijke besluit niet deugt. Zij kan dan niet worden gedwongen om dat besluit alsnog uit te voeren. [eisers c.s. ] zullen zich daarbij, hoe vervelend ook voor hen, hebben neer te leggen. Afweging van de wederzijdse belangen leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij is van belang dat Brabantwonen onbetwist heeft betoogd dat zij, in het geval zij verplicht zou worden tot “hoog niveau onderhoud in bewoonde staat” zij in (mogelijke) procedures ex art. 7:220 BW tegen de overige bewoners in een onmogelijke positie zou komen te verkeren.
4.6. Gelet op het vorenstaande zullen de vorderingen van [eisers c.s. ] worden afgewezen.
4.7. [eisers c.s. ] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Brabantwonen worden begroot op:
- griffierecht € 575,00
- overige kosten 0,00
- salaris advocaat 816,00
Totaal € 1.391,00
5. De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1. wijst de vorderingen af,
5.2. veroordeelt [eisers c.s. ] in de proceskosten, aan de zijde van Brabantwonen tot op heden begroot op € 1.391,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Loesberg en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2012.