Uitspraak
RECHTBANK ’s-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht
Zaaknummer: AWB 10/3091
Uitspraak van de meervoudige kamer van 28 september 2011
inzake
[eiseres],
te [plaats],
eiseres,
gemachtigde ir. C.W.J.M. van der Vleuten,
tegen
het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heeze-Leende,
verweerder,
gemachtigden mr. P.Davits, ing. L. Ponsen en ing. Y. Trienekens.
Procesverloop
Bij besluit van 23 maart 2010 heeft verweerder de aanvraag van [aanvrager] om vergoeding van planschade toegewezen en hem een planschadevergoeding toegekend van € 12.000,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 10 juni 2009 tot aan de dag van uitbetaling.
Het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar is door verweerder bij besluit van 10 augustus 2010 ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen dit besluit beroep ingesteld.
[aanvrager] heeft geen gebruik gemaakt van de hem op de voet van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) geboden gelegenheid als partij aan het geding deel te nemen.
De zaak is behandeld op de zitting van 13 april 2011, waar namens eiseres zijn verschenen [A] en A. Verbakel, kantoorgenoot van haar gemachtigde. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
1. Aan de orde is de vraag of verweerders besluit van 10 augustus 2010, waarbij het bezwaar van eiseres tegen de (hoogte van de) aan [aanvrager] toegekende planschadevergoeding ongegrond is verklaard, in rechte stand kan houden.
Feiten en omstandigheden
2. Verweerder heeft bij besluit van 20 juni 2006, bekendgemaakt op 28 juni 2006, aan eiseres vrijstelling verleend als bedoeld in artikel 19, eerste lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, voor het oprichten van 13 woningen aan de Broekerstraat te Leende, kadastraal bekend [kadastergegevens]. Deze inbreidingslocatie wordt omsloten door de Oostrikkerstraat, de Eikenlaan en de Broekerstraat.
3. [aanvrager] is sinds 30 november 1992 eigenaar van het perceel [perceel], kadastraal bekend [kadastergegevens]. Hij heeft op 10 juli 2009 een aanvraag om planschadevergoeding ingediend in verband met het in werking treden van voormeld vrijstellingsbesluit. Dit vrijstellingsbesluit heeft het mogelijk gemaakt op de projectlocatie een vrijstaande woning, tien geschakelde woningen en twee aaneengebouwde woningen op te richten.
4. Op 7 maart 2006 heeft verweerder met eiseres een overeenkomst gesloten op basis waarvan eiseres gehouden is om aan de gemeente het volledige bedrag te compenseren van de voor vergoeding in aanmerking komende planschade die voortvloeit uit het hierboven genoemde vrijstellingsbesluit.
5. Verweerder heeft, alvorens een besluit te nemen op de aanvraag om planschadevergoeding, advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (SAOZ) te Rotterdam. De SAOZ heeft verweerder in maart 2010 geadviseerd een planschadevergoeding toe te kennen tot een bedrag van € 12.000,00 en dit bedrag te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van aanvraag.
Wettelijk kader
6. Op 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ingetrokken en is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden.
7. Ingevolge artikel 6.1 van de Wro kennen burgemeester en wethouders degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd.
8. Op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro blijft binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade voor rekening van de aanvrager.
Ingevolge het tweede lid, aanhef en onder b, van dit artikel – voor zover hier relevant – blijft in ieder geval voor rekening van de aanvrager: van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade.
9. Ingevolge artikel 9.1.18, eerste lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, voor zover hier van belang, blijft het recht, zoals dat gold vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, van toepassing ten aanzien van aanvragen om schadevergoeding ingevolge artikel 49 van de WRO die zijn ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet.
Ingevolge het tweede lid geldt artikel 6.2, tweede lid, van de Wro tot 1 september 2010 niet voor aanvragen ingevolge artikel 6.1 van die wet om tegemoetkoming in schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet is ontstaan.
Beoordeling
10. Bij de beoordeling van een aanvraag om planschadevergoeding dient te worden onderzocht of de aanvrager door wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren, ten gevolge waarvan hij schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de planologische maatregel waarvan gesteld wordt dat deze schade heeft veroorzaakt en het voordien geldende planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch hetgeen op grond van deze regimes maximaal kon onderscheidenlijk kan worden gerealiseerd, ongeacht de vraag of verwezenlijking daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Slechts wanneer realisering van de maximale mogelijkheden van het planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan daarin aanleiding worden gevonden om te oordelen dat van voormeld uitgangspunt kan worden afweken.
11. Naar aanleiding van de stelling van eiseres dat de planologische vergelijking onjuist is uitgevoerd, overweegt de rechtbank als volgt.
12. De SAOZ is volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) (zie onder meer de uitspraak van 13 januari 2010, gepubliceerd op www.rechtspraak.nl, LJN: BK8953) te beschouwen als een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade. Verweerder mag in beginsel dan ook op een door de SAOZ uitgebracht advies afgaan. Dit is slechts anders indien moet worden geoordeeld dat het advies van de SAOZ onzorgvuldig tot stand is gekomen of dat daaraan anderszins ernstige gebreken kleven.
13. Ingevolge het bestemmingsplan “Oostrik-Boschhoven” waren de gronden direct ten oosten van het perceel [perceel], grenzend aan de achterste perceelsgrens, bestemd tot “Erf”, behorend bij het bouwvlak ten behoeve van de bestemming “Woondoeleinden 2”. Binnen dit bouwvlak mochten twee woningen met een maximale goot- en nokhoogte van onderscheidenlijk 6,05 meter en 8,80 meter worden opgericht. Voorts mochten op de bijbehorende gronden met de bestemming “Erf” twee vrijstaande bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 82,50 m² en een bouwhoogte van 5,50 meter worden opgericht. Ook waren bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hoogte van 2,75 meter toegestaan.
14. De woning van [aanvrager] is primair op de met toepassing van het vrijstellingsbesluit van 20 juni 2006 gerealiseerde twee aaneengebouwde woningen georiënteerd. Deze uit twee bouwlagen met kap bestaande woningen hebben een goothoogte van circa 6 meter en een bouwhoogte van circa 10 meter. De meest nabij gelegen woning ten oosten van het perceel van [aanvrager] staat op circa 6 meter en de bijbehorende garage op circa 1,50 meter afstand van de perceelsgrens.
15. Het uitzicht vanuit het perceel [perceel] richting het projectgebied kon aldus op grond van het bestemmingsplan bij een voor dat perceel meest ongunstige situering reeds beperkt worden door de oprichting tot op de perceelsgrens van twee vrijstaande bijgebouwen met een maximale oppervlakte van 82,50 m² en een maximale hoogte van 5,50 meter. Uit het advies van maart 2010 blijkt dat ook de SAOZ hiervan uit is gegaan. Voor zover eiseres anders wenst te betogen, mist dit betoog feitelijke grondslag. Ook de stelling van eiseres dat de SAOZ, en verweerder in haar navolging, bij de planologische vergelijking ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de bestaande bebouwingsmogelijkheden op de naastgelegen percelen, vindt geen steun in de gedingstukken. In haar nadere advies van 9 juni 2010, gegeven in reactie op deze, reeds door eiseres in haar bezwaarschrift naar voren gebrachte, stelling, heeft de SAOZ uiteengezet dat zij deze mogelijkheden wel degelijk onder ogen heeft gezien. Zij heeft daaraan evenwel, gezien het feit dat de bebouwingsmogelijkheden direct achter het perceel van de aanvrager zijn toegenomen, een ander gewicht toegekend dan eiseres doet. Gelet op vorenstaande kan niet worden staande gehouden dat verweerder bij zijn besluitvorming is uitgegaan van een onjuiste planologische vergelijking.
16. Aan de planvergelijking heeft de SAOZ de conclusie verbonden dat de door het vrijstellingsbesluit mogelijk gemaakte bebouwing heeft geleid tot een uitzichtverslechtering vanaf het perceel van de aanvrager alsmede een aantasting van de situeringswaarde van dit perceel. Door de intensivering van het gebruik voor woondoeleinden van de gronden waarop de vrijstelling betrekking heeft, zal ook de hinder voor de aanvrager toenemen, aldus de SAOZ. Een en ander leidt volgens de SAOZ tot een planologische verslechtering, te waarderen op een bedrag van € 12.000,00.
17. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de conclusies die de SAOZ aan de planvergelijking verbindt, niet onredelijk of anderszins onjuist te achten. Dat de door de SAOZ genoemde effecten te weten uitzichtverlies, een aangetaste ligging en toegenomen hinder, zich bij maximale invulling van het bestemmingsplan ook – en deels zelfs in aanzienlijk sterkere mate – konden voordoen zoals eiseres betoogt, acht de rechtbank niet aannemelijk geworden. Daarbij is in aanmerking genomen dat eiseres op deze punten geen wezenlijk andere argumenten aanvoert dan zij reeds in haar bezwaarschrift heeft gedaan. Het beroepschrift is op deze punten zelfs nagenoeg gelijkluidend aan het bezwaarschrift. In haar nadere advies van 9 juni 2009 is de SAOZ inhoudelijk op deze argumenten ingegaan. Eiseres heeft in beroep niet gemotiveerd aangegeven waarom dit nadere advies, dat mede aan het bestreden besluit ten grondslag ligt, tekort schiet.
18. Het betoog van eiseres dat verweerder ten onrechte geen gewicht heeft toegekend aan de planschaderisicoanalyses van Van der Vleuten Raadgevers B.V. en Meeus uit 2005, waarin de conclusie werd getrokken dat als gevolg van het vrijstellingsbesluit geen planschade was te verwachten, wordt niet gevolgd. Deze planschaderisicoanalyses, bevatten slechts een globale indicatie van mogelijke planschadevergoeding. In het rapport van Van der Vleuten wordt ook gesteld dat het een voorlopig oordeel behelst en dat de begrote planschades als louter indicatief moeten worden beschouwd. Gelet hierop heeft verweerder bedoelde planschaderisicoanalyses terecht buiten beschouwing gelaten.
19. Eiseres heeft voorts betoogd dat verweerder ten onrechte niet heeft bezien in hoeverre de geleden schade valt binnen het normale maatschappelijke risico, zoals bedoeld in artikel 6.2, eerste lid, van de Wro. Zij heeft er daarbij op gewezen dat ingevolge artikel 9.1.18, tweede lid, van de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening op het onderhavige planschadeverzoek uitsluitend artikel 6.2, tweede lid, van de Wro niet van toepassing is.
Toepassing van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro zonder daarbij het tweede lid te betrekken acht de rechtbank evenwel niet goed denkbaar. Het in het tweede lid neergelegde forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak zal immers het richtsnoer dienen te zijn aan de hand waarvan kan worden bepaald of sprake is van een geval waarin de binnen het normaal maatschappelijk risico vallende schade hoger (of lager) is dan voormelde 2%. Zonder dit richtsnoer bestaat onvoldoende houvast om te kunnen vaststellen of zich een dergelijk geval voordoet. Uit de omstandigheid dat de wetgever heeft gewild dat dit forfait vooralsnog niet wordt toegepast met betrekking tot schade die vóór het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro is ontstaan, leidt de rechtbank af dat tot dat moment evenmin toepassing behoort te worden gegeven aan artikel 6.2, eerste lid, van de Wro. Verweerder heeft dit dan ook terecht nagelaten. Het betoog faalt.
20. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat verweerder, in navolging van de SAOZ, bij de vaststelling van de waardevermindering, is uitgegaan van een onjuiste peildatum, overweegt de rechtbank het volgende. Volgens vaste jurisprudentie van de ABRS heeft de datum waarop het schadeveroorzakende besluit in werking is getreden te gelden als peildatum voor de vaststelling van de waardevermindering.
De SAOZ is van mening dat – gelet op het bepaalde in artikel 49, vijfde lid van de Woningwet zoals dat op dat moment luidde – moet worden aangenomen dat de vrijstelling tegelijk met de verzending van de bouwvergunning op 13 oktober 2006 in werking is getreden. Deze aanname is onjuist. Zoals ook de ABRS heeft overwogen in haar uitspraak van 18 juni 2003, LJN AG1714, treedt een vrijstellingsbesluit als bedoeld in artikel 19 van de WRO ingevolge artikel 3:40 van de Awb in werking op de datum waarop het vrijstellingsbesluit is bekendgemaakt en geldt die datum als peildatum voor de beoordeling van planschade. Dat tegen het vrijstellingsbesluit, voor zover dat ziet op bouwvergunningplichtige activiteiten, eerst rechtsmiddelen kunnen worden aangewend nadat bouwvergunning is verleend, maakt dit niet anders.
In zoverre is het advies van de SAOZ gebrekkig en slaagt het betoog van eiseres. Dit betekent dat het bestreden besluit in strijd met 7:12, eerste lid, van de Awb niet is voorzien van een deugdelijke motivering. Gelet hierop komt het bestreden besluit voor vernietiging in aanmerking.
21. De rechtbank ziet evenwel aanleiding met toepassing van het bepaalde in artikel 8:72, derde lid, van de Awb de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten, nu het gelet op het relatief korte tijdsbestek tussen de datum van inwerkingtreding van het vrijstellingsbesluit op 28 juni 2006 en de door de SAOZ gehanteerde peildatum (13 oktober 2006) niet aannemelijk is dat de waarde van het object Eikenlaan 1a voor en na de relevante peildatum significant afwijkt van de waarde die door de SAOZ is gehanteerd, en de overige beroepsgronden van eiseres niet slagen.
22. De rechtbank acht termen aanwezig verweerder te veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. De proceskosten worden met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage begroot op in totaal € 874,00 voor kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand:
• 1 punt voor het indienen van een (aanvullend) beroepschrift;
• 1 punt voor het verschijnen ter zitting;
• waarde per punt € 437,00;
• wegingsfactor 1.
De rechtbank merkt daar bij op dat de gemaakte reis- en verletkosten reeds zijn begrepen in de proceskostenveroordeling inzake het beroep van eiseres met het zaaknummer AWB 10/1734, welke beroep eveneens op 13 april 2011 op zitting is behandeld.
23. Tevens zal de rechtbank bepalen dat verweerder aan eiseres het door haar gestorte griffierecht ten bedrage van € 298,00 dient te vergoeden.
24. Ter voorlichting van partijen merkt de rechtbank het volgende op. In de voorafgaande overwegingen heeft de rechtbank enkele beroepsgronden van eiseres alsmede een enkel standpunt van verweerder uitdrukkelijk en zonder voorbehoud verworpen. Als de hierdoor getroffen partij wenst te voorkomen dat deze uitspraak op deze punten vast komt te staan, moet deze daartegen hoger beroep instellen.
25. Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 10 augustus 2010;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van het vernietigde besluit in stand blijven;
- bepaalt dat verweerder aan eiseres het door haar gestorte griffierecht dient te vergoeden ten bedrage van € 298,00;
- veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten, vastgesteld op € 874,00.
Aldus gedaan door mr. N.H.J.M. Veldman-Gielen als voorzitter en mr. W.C.E. Winfield en mr. F.P.J.M. Otten als leden in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems als griffier en in het openbaar uitgesproken op 28 september 2011.
<HR>
<i>Partijen kunnen tegen deze uitspraak binnen zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak hoger beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.</i>
Afschriften verzonden: