Uitspraak
RECHTBANK ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/3139
Uitspraakdatum: 4 maart 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
de erven van [eisers]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven, verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te Eindhoven (hierna: het bedrijfspand), per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 718.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelasting 2008 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 25 juli 2008 de waarde van het bedrijfspand de aanslag onroerendezaakbelasting gehandhaafd.
Eisers hebben daartegen bij brief van 22 augustus 2008, ontvangen bij de rechtbank op 3 september 2008, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is, tegelijkertijd met het beroep inzake AWB 07/3797, behandeld ter zitting van 16 december 2009. Eisers zijn daar, met kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [taxateurs]
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eisers zijn (bloot)eigenaar van het bedrijfspand. Het bedrijfspand is gelegen op het [bedrijventerrein] te Eindhoven. De totale perceelsoppervlakte bedraagt 1.906 m². Het bedrijfspand is tot november 2007 ve[verfindustrie]d aan [verfindu[verfindustrie]]. Het huurcontract is in 1987 afgesloten tussen [verfindustrie] en de voormalig eigenaar van het bedrijfspand. [eiser] heeft het bedrijfspand in 1989 gekocht. De jaarhuur per 1 januari 2005 bedroeg € 53.245.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum 1 januari 2007.
Eisers bepleiten – zo begrijpt de rechtbank hun betoog – een waarde gebaseerd op de voor het bedrijfspand overeengekomen jaarhuur per 1 januari 2005 (€ 53.245) vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 10,5.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat waarde van het bedrijfspand niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft daartoe onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 15 oktober 2008, door [WOZ-taxateur]. In dit rapport wordt de waarde van het bedrijfspand op de waardepeildatum getaxeerd op € 731.000. Naast gegevens van het bedrijfspand bevat dit taxatierapport gegevens van vijf in Eindhoven gelegen vergelijkingsobjecten: [adressen]
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan het bedrijfspand toegekende waarde ligt bij verweerder.
Uit het taxatierapport van [taxateur] komt naar voren dat de waarde is bepaald met toepassing van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Daarbij is uitgegaan van een bruto jaarhuur van in totaal € 64.200. Deze huurwaarde is vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 11,4.
De rechtbank stelt voorop dat, indien met betrekking tot een te waarderen object op of rond de waardepeildatum een huurprijs is overeengekomen die als marktconform kan worden aangemerkt, het in de rede ligt die huurprijs bij toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode tot uitgangspunt te nemen. Een huurprijs kan als marktcomform worden aangemerkt, indien deze geacht kan worden op zakelijke gronden tot stand te zijn gekomen.
Uit de gedingstukken komt naar voren dat in november 2002 met [verfindustrie] een nieuwe huurperiode is overeengekomen en dat in verband daarmee een huurprijsaanpassing heeft plaatsgevonden. De (geïndexeerde) huurprijs per 1 januari 2005 bedroeg als gevolg van die huurprijsaanpassing € 53.245. Anders dan door verweerder ter zitting is betoogd, ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding om te veronderstellen dat de bij de nieuwe huurperiode overeengekomen huurprijs niet als een marktconforme huurprijs voor het bedrijfspand kan worden aangemerkt. Tegenover de door verweerder in dit verband geuite veronderstelling dat een verhuurder met een lagere huurprijs genoegen zal willen nemen om de bestaande relatie met de zittende huurder voort te zetten en zodoende geen nieuwe huurder te hoeven zoeken, kan immers met evenveel recht worden gesteld de veronderstelling dat een zittende huurder bereid zal zijn een hogere huurprijs te accepteren om te vermijden dat hij elders bedrijfsruimte zal moeten zoeken. Ook de omstandigheid dat eisers na het beëindigen in 2007 van de huurovereenkomst met [verfindustrie] het bedrijfspand te huur hebben aangeboden voor een huurprijs van € 65.000 per jaar, acht de rechtbank in dit verband niet relevant, reeds omdat niet is gebleken dat de gevraagde huurprijs ook daadwerkelijk is gerealiseerd.
Het vorenstaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de door eisers voorgestane huurprijs van € 53.245 per jaar als basis kan worden genomen voor de berekening van de waarde van het bedrijfspand. Daarbij is in aanmerking genomen dat de datum waarop de nieuwe huurperiode is aangegaan niet zodanig ver van de waardepeildatum is gelegen, dat aan de daarbij overeengekomen huurprijs bij de waardebepaling geen betekenis meer kan worden gehecht. Wel zal evengenoemd huurbedrag, om te kunnen dienen als basis voor de berekening van de waarde op peildatum 1 januari 2007, moeten worden geïndexeerd naar het prijspeil op die datum. Op basis van het prijsindexcijfer, afkomstig van het CBS stelt de rechtbank dit huurbedrag vast op € 54.775 per jaar. Nu in het door verweerder ingebrachte taxatierapport van een te hoge huurprijs van € 64.200 per jaar wordt uitgegaan, schiet het rapport in dit opzicht tekort.
Tussen partijen is voorts in geschil de te hanteren kapitalisatiefactor. De door verweerder bepleite factor van 11,4 is volgens het taxatierapport van [taxateur] vastgesteld op basis van een analyse van verkoop- en huurtransacties van bedrijfspanden in de omgeving van het te taxeren object, rekening houdend met relevante verschillen.
Naar het oordeel van de rechtbank dient de kapitalisatiefactor bij voorkeur te worden berekend aan de hand van een vergelijking met objecten waarvan zowel een rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs als een verkoopprijs bekend is. De kapitalisatiefactor komt dan tot uitdrukking in het quotiënt van de verkoopprijs en de jaarhuur.
Uit het taxatierapport komt naar voren dat van drie van de vijf vergelijkingsobjecten zowel een huurprijs als een verkoopprijs bekend is. Het betreft de objecten [adressen]. De op basis van deze gegevens berekende huurwaardekapitalisatiefactor voor deze objecten bedraagt achtereenvolgens 10,5, 11 en 12. Van de overige objecten is slechts hetzij een huurprijs, hetzij een verkoopprijs bekend. Het taxatierapport biedt verder geen inzicht in de wijze waarop, op grond van deze gegevens, tot de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,4 is gekomen. In aanmerking genomen dat uit het vorenstaande naar voren komt dat op basis van marktgegevens een lagere kapitalisatiefactor dan 11,4 kan worden bepleit, is het taxatierapport ook in dit opzicht gebrekkig. Hieruit volgt dat verweerder de door hem in beroep bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Gelet op de daaraan klevende gebreken biedt het taxatierapport evenmin voldoende houvast voor de conclusie dat verweerder de waarde van het bedrijfspand niettemin niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is derhalve gegrond, zodat de uitspraak op bezwaar dient te worden vernietigd.
De rechtbank ziet voorts voldoende aanknopingspunten om de waarde met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb in goede justitie vast te stellen.
Zij neemt daarbij de hiervoor reeds genoemde jaarhuurprijs van € 54.775 als basis, vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor van 11. Daarbij is in aanmerking genomen dat het op grond van de uit het door verweerder ingebrachte taxatierapport blijkende marktgegevens niet zonder meer voor de hand ligt eisers te volgen in hun stelling dat de kapitalisatiefactor voor de onderhavige peildatum 10,5 dient te bedragen.
Een en ander resulteert in een waarde van het bedrijfspand van € 602.525. Tevens zal de rechtbank bepalen dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig wordt verminderd.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eisers kosten hebben gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 602.525;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting tot een bedrag, berekend naar een waarde van € 602.525;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht van € 39,00 vergoedt.
Aldus gedaan door mr. W.C.E. Winfield, voorzitter, mr. D.J. de Lange en mr. L.C. Michon, leden, in tegenwoordigheid van drs. R.P.M. Lemmen, griffier, en uitgesproken in het openbaar op 4 maart 2010.
De griffier is buiten staat de uitspraak
mede te ondertekenen.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.