Uitspraak
RECHTBANK 'S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 08/3722
AWB 08/3738
Uitspraakdatum: 1 maart 2010
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser], wonende te Dalfsen,
eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Sint Anthonis, verweerder,
[gemachtigde]
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van 31 januari 2008 de waarde van de onroerende zaken [adres] en [adres] bedr., te [woonplaats] (woning en praktijkruimte, hierna gezamenlijk ook: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009,vastgesteld op € 500.500, respectievelijk, € 49.000. Voorts zijn aan eiser aanslagen onroerende-zaakbelasting (OZB) voor het jaar 2008 opgelegd overeenkomstig de vastgestelde waarden.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 10 september 2008 de waarden en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 21 oktober 2008 beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 januari 2010.
Eiser is daar in persoon verschenen. Verweerder heeft zich doen vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
2. Feiten
Op grond van de stukken van de gedingstukken en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser was op 1 januari 2008 eigenaar van het pand [adres] te [woonplaats]. Het betreft een in de dorpskern van [woonplaats] gelegen vrijstaande villa (bouwjaar 1965) met een in 1980 aangebouwde praktijkruimte en garage. De woning heeft een inhoud van 921 m³. De praktijkruimte heeft een oppervlakte van 69 m². De perceelsoppervlakte bedraagt 1.062 m². Eiser heeft het pand in februari 2008 aan een derde verkocht voor € 500.000 en op 15 april 2008 geleverd.
3. Geschil
In geschil is de waarde van de woning en de praktijkruimte op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 479.386 voor de woning en de praktijkruimte gezamenlijk.
Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat hij tot november 2006 het pand [adres] te [woonplaats] heeft bewoond. Het betreft een woon-praktijkpand waarin tot 5 februari 2005 een [praktijk] was gevestigd. Na 5 februari 2005 was het pand uitsluitend nog als woonhuis in gebruik.
Het pand heeft vanaf 23 december 2005 te koop gestaan voor een vraagprijs van € 625.000 kosten koper. Vanaf 21 december 2006 is het pand te koop aangeboden voor € 599.000. Op 29 mei 2007 is de vraagprijs verder verlaagd tot € 550.000. Pas na verlaging van de vraagprijs naar € 500.000 heeft eiser het pand in februari 2008 kunnen verkopen. Toen stond het pand al meer dan een jaar leeg. Gelet op de waardestijging van vrijstaande woningen in Noord-Brabant in de periode januari 2007-februari 2008 van 4,3%, kan, volgens eiser, het pand op de waardepeildatum niet meer waard geweest zijn dan 100/104.3 x € 500.000 = € 479.386.
De door verweerder ingeschakelde taxateur heeft eiser niet bericht dat hij het pand kwam taxeren en heeft het pand alleen uitwendig (vanaf de voorzijde) bekeken. Hij heeft niet kunnen zien dat de staat van het dak met name aan de achterzijde slecht was. Er is volgens eiser dus geen sprake geweest van een serieuze (her)taxatie. Bovendien zijn de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met het pand [adres] te [woonplaats].
Verweerder heeft naar aanleiding van het beroep een hertaxatie laten verrichten door [registertaxateur]. Deze heeft een matrix opgemaakt. Hieruit blijkt dat [de registertaxateur] de woning heeft vergeleken met onder meer de woningen [adres] en [adres] te [woonplaats]. De woning aan de [adres] heeft een inhoud van 667 m³, een perceelsoppervlakte van 566 m² en is op 22 december 2005 verkocht voor € 407.000. De woning aan de [adres] heeft een inhoud van 538 m³, een perceelsoppervlakte van 545 m² en is op 17 juli 2007 verkocht voor € 405.000. Ter ondersteuning is ook nog gewezen op verkoopgegevens van het pand [adres]s ([praktijk] met bovenwoning), op 22 december 2008 verkocht voor € 420.000.
De waarde van de praktijkruimte is bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Rond de waardepeildatum hebben zich geen verkooptransacties voorgedaan van verhuurde praktijkruimten binnen de gemeente Sint Anthonis maar werden wel twee [praktijken] verhuurd. Het betreft een praktijk aan [adres] te [woonplaats] en een praktijk aan [adres] te [woonplaats]. Eerstgenoemde praktijk heeft een oppervlakte van 100 m² en is in 2007 verhuurd voor € 8.760. De praktijk in [woonplaats] heeft een oppervlakte van 155 m² en is in 2007 verhuurd voor € 20.000. Verweerder hanteert ten aanzien van deze vergelijkingsobjecten een kapitalisatiefactor van 9,5.
4. Beoordeling van het geschil
De rechtbank ziet zich allereerst geplaatst voor de vraag of de woning en de praktijkruimte aan de [adres] te [woonplaats] dienen te worden aangemerkt als één onroerende zaak, welke vraag eiser bevestigend en verweerder ontkennend beantwoordt.
Ingevolge artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ wordt als één onroerende zaak aangemerkt een samenstel van twee of meer (gedeelten van) gebouwde eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren. Vast staat dat de woning met aangebouwde praktijkruimte bij het begin van het tijdvak bij eiser in eigendom en in gebruik waren. Weliswaar werd de praktijkruimte aanvankelijk gebruikt door eiser en een [collega], maar de praktijkruimte was, zoals eiser ter zitting heeft aangegeven, sinds 5 februari 2005 niet meer als praktijkruimte in gebruik. De rechtbank is van oordeel dat de woning en de praktijkruimte naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren. Als relevante omstandigheid in vorenbedoelde zin merkt de rechtbank onder meer aan dat de praktijkruimte is gelegen tussen de woning en de aangebouwde garage, die ook bij eiser in eigendom en gebruik was. Voorts is er vanuit de [praktijkruimte] een verbinding naar de woonkamer van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank is de praktijkruimte bijkomstig aan de woning en vormt deze geen zelfstandige onroerende zaak.
Gelet op het voorgaande dienen woning en praktijkruimte te worden beschouwd als een samenstel in de zin van artikel 16, aanhef en onderdeel d, van de Wet WOZ en derhalve als één onroerende zaak. Er is dan ook sprake van een afbakeningsfout. Gelet hierop dienen de WOZ-beschikking en de aanslag OZB met betrekking tot de praktijkruimte te worden vernietigd.
Vervolgens is aan de orde of de waarde van het pand op een te hoog bedrag is vastgesteld zoals eiser betoogt. De bewijslast inzake de juistheid van de aan het pand, dus inclusief praktijkruimte, toegekende waarde ligt bij verweerder.
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Eiser heeft het onderhavige pand (woning met praktijkruimte) op 16 februari 2008 verkocht en op 15 april 2008 geleverd aan een derde voor € 500.000. Hoewel deze verkoop ruim een jaar na de waardepeildatum heeft plaatsgevonden, is de rechtbank van oordeel dat bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum aan dit verkoopcijfer de voorkeur kan worden gegeven boven verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten. Dit is slechts anders indien de partij die zich daarop beroept feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de overeengekomen verkoopprijs niet in het economische verkeer tot stand is gekomen.
Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Hij heeft niet aannemelijk gemaakt dat de koopovereenkomst niet onder normale omstandigheden tussen onafhankelijk van elkaar handelende derden tot stand is gekomen. Eiser heeft de in februari 2008 overeengekomen verkoopprijs met gebruikmaking van een indexatiecijfer teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 2007. Dat levert een waarde op van € 479.386. Nu de indexatie met 4,3% door verweerder niet is bestreden en deze de rechtbank niet onjuist voorkomt, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van het woonhuis met praktijkruimte per waardepeildatum 1 januari 2007 met toepassing van artikel 8:72, vierde lid van de Awb, in goede justitie vast op € 479.386.
Gelet op het voorgaande is het beroep ook op dit punt gegrond. De voor de woning vastgestelde waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB moeten worden verminderd.
Nu het beroep gegrond is, acht de rechtbank termen aanwezig verweerder te veroordelen in de door eiser gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt deze kosten, gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, vast op een bedrag van € 40,00 aan reis- en verblijfskosten voor het bijwonen van de zitting.
Tevens zal de rechtbank bepalen dat verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht dient te vergoeden.
Beslist wordt als volgt.
Beslissing
De rechtbank,
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde ten aanzien van het pand tot € 479.386 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB 2008 dienovereenkomstig;
- vernietigt de WOZ-beschikking van 31 januari 2008 en de daarop gebaseerde aanslag OZB 2008 ten aanzien van de praktijkruimte;
- veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten vastgesteld op € 40;
- bepaalt dat verweerder eiser het door hem betaalde griffierecht ten bedrage van € 39 dient te vergoeden.
Aldus gedaan door mr. W.C.E. Winfield als voorzitter en mr. D.J. de Lange en
mr. J.P.M. Kooijmans als leden in tegenwoordigheid van mr. M.P.C. Anssems als griffier en in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2010.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.