Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3422
Uitspraakdatum: 26 september 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[bedrijfsnaam] BV, gevestigd te [plaats], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [het pand] (hierna: het pand), per waardepeildatum 1 januari 2003, voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 423.000,00. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 juni 2006 de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 26 juli 2006, ontvangen bij de rechtbank op 28 juli 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 september 2008 te 's-Hertogenbosch.
Namens eiseres is daar verschenen [...]. Namens verweerder zijn verschenen [...] en [taxateur], taxateur.
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:
Eiseres is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het pand. Het pand is een vrijstaande praktijkruimte, met bouwjaar 1998.
3. Geschil
In geschil is de waarde van het pand op de waardepeildatum.
Eiseres heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd
- dat verweerder eerst een jaar en drie maanden na indiening van het bezwaarschrift uitspraak op het bezwaar heeft gedaan;
- dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld nu verweerder aangeeft dat een nieuwe berekening van de oppervlakte heeft plaatsgevonden maar heeft nagelaten een inpandige opname van het pand uit te voeren. Waarschijnlijk heeft verweerder de berekeningen uitgevoerd aan de hand van de oorspronkelijke bouwtekeningen, maar hij gaat daarbij voorbij aan de werkelijke bestemmingen van de diverse vertrekken;
- dat verweerder in de uitspraak op bezwaar ten onrechte aangeeft dat in de oorspronkelijke waardering een stuk grasland van 690 m² niet in de waardering was betrokken, nu het taxatieverslag een perceelsoppervlakte van 1.713 m² aangeeft en dat overeenkomt met de grootte van het perceel.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 24 oktober 2006 door [taxateur], taxateur te [plaats].
In dit taxatierapport is de waarde van het pand getaxeerd op € 518.000,00. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ geeft aan dat de waarde in het economische verkeer van niet-woningen zoals het onderhavige pand, onder meer kan worden berekend volgens de methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, en volgens de methode van kapitalisatie van de huurwaarde.
Nu eiseres de door verweerder vastgestelde waarde betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het pand niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
Verweerder wijst, ter onderbouwing van zijn standpunt dat de waarde van het pand niet te hoog is vastgesteld, op het door hem overgelegde taxatierapport. De taxateur heeft de waarde blijkens dit rapport berekend door middel van vergelijking met de rond de waardepeildatum gerealiseerde huurprijs van [referentieobject] (het referentieobject). Ten aanzien van het pand leidt dit volgens de taxateur tot een primaire huurwaarde per m² van € 123,50 voor de begane grond. Uitgaande van een bruto-oppervlakte van het pand van in totaal 482 m², te weten 324 m² voor de begane grond en 93 m² respectievelijk 65 m² voor de eerste verdieping, huurprijzen per m² van respectievelijk € 123,50, € 92,63 en € 46,31 en een kapitalisatiefactor van 10,1 resulteert dit in een waarde van (afgerond) € 540.000,00.
De rechtbank acht aannemelijk dat de door verweerder in het taxatierapport vermelde kleuraanduiding is aangebracht ten behoeve van het vergroten van het inzicht in de berekening van de oppervlakte van de onroerende zaak en dat deze kleuraanduiding –anders dan eiseres veronderstelt- niet ziet op een onderscheid in functionaliteit van elk van die ruimten.
Eiseres heeft niet gesteld en de rechtbank is ook overigens niet gebleken dat de indeling van het pand in het onderhavige geval een factor is die van invloed is op de waarde van het pand. Gelet hierop kan, wat er ook zij van eisers stellingen met betrekking tot de indeling van de onroerende zaak, in het midden blijven op welke wijze de onroerende zaak in werkelijkheid is ingedeeld.
De rechtbank stelt vast dat eiseres, gelet op haar verklaring ter zitting, niet meer met verweerder van mening verschilt over de door verweerder vastgestelde bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak. Verder is ter zitting komen vast te staan dat partijen evenmin van mening verschillen over de totale perceelsoppervlakte van de onroerende zaak. Gelet hierop en op hetgeen hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat verweerder bij de waardering van de juiste kenmerken van het pand is uitgegaan. De rechtbank overweegt nog dat verweerder vrij is in zijn keuze om een pand al dan niet inpandig te inspecteren en de enkele omstandigheid dat hij dat niet heeft gedaan er op zichzelf gezien niet toe leidt dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld.
De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het voornoemde rapport aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag is vastgesteld.
De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat het door verweerder gehanteerde referentieobject weliswaar een kleinere oppervlakte heeft dan de onroerende zaak, maar daarnaast een soortgelijke onroerende zaak betreft die evenals het pand in gebruik is als dierenartspraktijk en die in de nabijheid van de onroerende zaak is gelegen. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate rekening gehouden met de tussen het referentieobject en het pand bestaande verschillen.
De rechtbank neemt bij het voorgaande in aanmerking dat het referentieobject niet beschikt over een buitenruimte, terwijl het pand daarover wel beschikt. Verweerder heeft er ter zitting op gewezen dat zelfs voor een dierenartspraktijk zonder buitenruimte een huurprijs kan worden gerealiseerd als in het taxatierapport vermeld en dat die huurprijs ten grondslag ligt aan de waarde van de onroerende zaak. Gelet daarop stelt verweerder zich op het standpunt dat bij de waardering van het pand nog rekening moet worden gehouden met de buitenruimte, door verweerder aangeduid als restgrond, nu een dierenartspraktijk ook kan worden uitgeoefend zonder buitenruimte en die buitenruimte daarmee niet primair dienstbaar is aan de onroerende zaak.
De rechtbank acht gelet op het voorgaande aannemelijk dat het deel van eisers perceel dat als buitenruimte fungeert, gelet op de vergelijking met het referentieobject, niet kan worden gerekend tot de grond die primair dienstbaar is aan de onroerende zaak en daarom niet behoort te worden begrepen in de huurwaarde per m². Dat eiseres ervoor heeft gekozen de grond wel ten behoeve van haar praktijk te gebruiken maakt dit niet anders. De rechtbank volgt voorts het door verweerder in het taxatierapport vermelde uitgangspunt dat als grond die dienstbaar is aan de onroerende zaak moet worden aanvaard een oppervlakte die twee maal de oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt. Verweerder heeft het meerdere van het bij het pand behorende perceel grond derhalve terecht als extra grond gewaardeerd.
De grief van eiseres dat verweerder niet tijdig heeft beslist op het door haar gemaakte bezwaar kan niet leiden tot het door haar beoogde resultaat. Wat van deze grief ook zij, het enkele feit dat niet tijdig is beslist brengt niet mee dat de waarde van het pand te hoog is vastgesteld. Aan deze grief gaat de rechtbank derhalve voorbij.
Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de bij beschikking vastgestelde waarde niet op een te hoog bedrag, maar, gelet op het in beroep overgelegde taxatierapport, eerder op een te laag bedrag is vastgesteld. Het beroep is derhalve ongegrond.
5. Proceskosten
De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
6. Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan op 26 september 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. W.C.E Winfield, mr. D.J. de Lange en mr. M.T. van Vliet, in tegenwoordigheid van mr. A.A. van Wendel de Joode, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.