Uitspraak
RECHTBANK ‘S-HERTOGENBOSCH
Sector bestuursrecht, meervoudige
belastingkamer
Procedurenummer: AWB 06/3297
Uitspraakdatum: 15 oktober 2008
Uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[eiser],
wonende te [woonplaats], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats], verweerder.
1. Ontstaan en loop van het geding
Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 596.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 19 juni 2006 de vastgestelde waarde en de aanslagen gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen bij brief van 14 juli 2006, ontvangen bij de rechtbank op 18 juli 2006, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 juli 2008 te 's-Hertogenbosch.
Eiser is daar in persoon verschenen, bijgestaan door [...]. Namens verweerder zijn verschenen [taxateur] en […].
2. Feiten
Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast.
Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de onroerende zaak. De onroerende zaak betreft een vrijstaande bedrijfswoning met bedrijfsopstallen en opslagterrein. De inhoud van de bedrijfswoning is ongeveer 946 m³ en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 22.760 m². Op het perceel zijn een viertal bedrijfsopstallen aanwezig met een oppervlakte van respectievelijk 90 m², 300 m², 198 m² en 44 m², alsmede een overkapping met een oppervlakte van 250 m².
3. Geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 417.200.
Eiser heeft – zakelijk weergegeven – aangevoerd dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat er op 1 januari 2005 sprake was van vergevorderde plannen voor de realisering van een sportcomplex op de percelen tegenover de onroerende zaak. Deze omstandigheid had volgens eiser een waardedrukkend effect.
Verweerder heeft onder meer verwezen naar een door hem overgelegd taxatierapport, opgemaakt op 2 november 2006 door [taxateur], taxateur te [plaats]. In dit rapport is de waarde van de onroerende zaak getaxeerd op € 596.000. Naast gegevens van de onroerende zaak, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten, te weten [vergelijkingsobject 1] en [vergelijkingsobject 2].
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.
4. Beoordeling van het geschil
Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
Artikel 19, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet WOZ bepaalt dat indien een onroerende zaak in de twee jaren voorafgaande aan het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, de waarde bepaald wordt naar de staat van die zaak bij het begin van dat tijdvak.
De bewijslast inzake de juistheid van de aan de onroerende zaak toegekende waarde ligt bij verweerder.
Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 596.000. Hierbij heeft de rechtbank het volgende in aanmerking genomen.
In 2004 zijn de plannen voor het realiseren van het sportcomplex op de percelen tegenover de onroerende zaak naar buiten gebracht als onderdeel van het ontwikkelingsplan [ontwikkelingsplan] en omgeving. Dit beleidsplan van de raad van verweerders gemeente heeft van 8 oktober 2004 tot en met 4 november 2004 ter inzage gelegen in het kader van de inspraakprocedure. Het ontwikkelingsplan [ontwikkelingsplan] en omgeving is een gedeeltelijke uitwerking van [visie document] (vastgesteld op [2002]). In [visie document] is het gebied [gebied] aangeduid als [aanduiding]. In het ontwikkelingsplan [ontwikkelingsplan] en omgeving is aangegeven dat aan [gebied] het nieuw te ontwikkelen [sportcomplex] ligt. Op de ontwikkelingsplankaart is dit nader aangeduid. Tussen partijen is niet in geschil dat het ontwikkelingsplan [ontwikkelingsplan] en omgeving in 2004 tot veel reacties en publiciteit heeft geleid.
Weliswaar was er in de periode 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 nog geen sprake van een vrijstelling of een wijziging van het ter plaatse geldende bestemmingsplan en gold voor de percelen waarop het sportcomplex was voorzien nog een agrarische bestemming, maar naar het oordeel van de rechtbank kan uit het vorenstaande niettemin worden afgeleid dat in het jaar 2004 de kans op realisatie van een sportcomplex op de percelen tegenover de onroerende zaak aanmerkelijk was gestegen.
Gelet op het hiervoor overwogene is de rechtbank van oordeel dat zich in de periode 1 januari 2003 tot 1 januari 2005 een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid heeft voorgedaan als gevolg waarvan de waarde bepaald dient te worden naar de staat van die zaak per 1 januari 2005. Deze bijzondere omstandigheid betreft het bekendgemaakte plan van verweerders gemeente om een sportcomplex te realiseren, waarop eiser zal uitkijken, en waarvan, naar eiser aannemelijk heeft gemaakt, geluids-, parkeer- en verkeershinder zal worden ondervonden. Deze omstandigheid beïnvloedt de waarde in het economische verkeer omdat, naar het oordeel van de rechtbank, een potentiële koper rekening zal houden met de mogelijke aanwezigheid van het sportcomplex.
In het door verweerder overgelegde taxatierapport heeft de waardebepaling van de onroerende zaak conform artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ plaatsgevonden op basis van vergelijking met transactiesommen van referentieobjecten, die op of rond de waardepeildatum zijn gerealiseerd. Daarin worden verkoopprijzen vermeld, die gerealiseerd zijn in juni 2002, en september en oktober 2003. Vast staat dat deze referentieobjecten niet zijn gelegen in de directe nabijheid van het sportcomplex. Ook overigens is niet aannemelijk geworden dat verweerder bij de waardevaststelling van de onroerende zaak rekening heeft gehouden met de mogelijke aanwezigheid van een sportcomplex. Gelet hierop heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 596.000.
De omstandigheid dat bij de vaststelling van de waarde - zoals verweerder heeft aangevoerd - rekening is gehouden met een mindere ligging vanwege bedrijfsmatige activiteiten, maakt het voorgaande niet anders. Niet is gebleken dat het waardeverminderend effect van de ligging nabij een sportcomplex vergelijkbaar is met het effect van de mindere ligging vanwege bedrijfsmatige activiteiten.
Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum € 417.200 bedraagt. Eiser heeft zich daarbij immers enkel gebaseerd op een globale inschatting van de waardevermindering op 30%. De inschatting is op geen enkele wijze onderbouwd. Voorts is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk dat het waardedrukkende effect dat uitgaat van het toekomstige sportcomplex voor de bedrijfsmatig gebezigde onderdelen van de onroerende zaak even groot is als voor de woning.
De rechtbank zal ter finale beslechting van het geschil, met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb, zelf in de zaak voorzien. Ter onderbouwing merkt de rechtbank op dat aan elk van de door partijen aangedragen bewijsmiddelen onvoldoende gewicht kan worden toegekend.
De rechtbank stelt de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, in goede justitie op € 535.000.
Gelet op het vorenoverwogene dient het beroep gegrond te worden verklaard. De uitspraak op bezwaar zal worden vernietigd en de rechtbank zal als na te melden zelf in de zaak voorzien. De aanslagen onroerende zaakbelastingen 2005 moeten dienovereenkomstig worden verminderd.
5. Proceskosten
De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 644 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 322 en een wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten van de bezwaarprocedure, nu gesteld noch gebleken is dat eiser in de bezwaarprocedure voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt als bedoeld in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de overige door eiser genoemde proceskosten, te weten reis- en verblijfskosten wordt verweerder, eveneens met toepassing van dat Besluit, veroordeeld deze te vergoeden tot een bedrag van € 4,50.
6. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 535.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot een bedrag berekend naar een waarde van € 535.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 648,50, en wijst de gemeente [plaats] aan dit bedrag aan eiser te voldoen;
- gelast dat de gemeente [plaats] het door eiser betaalde griffierecht van € 38 vergoedt.
Deze uitspraak is gedaan op 15 oktober 2008 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. L.C. Michon, mr. A.A.H. Schifferstein en mr. J.P.M. Kooijmans in tegenwoordigheid van mr. A.A. van Wendel de Joode, griffier.
Afschrift aangetekend
verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201CZ te ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.
Partijen kunnen ook beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Dit is echter alleen mogelijk indien de wederpartij daarmee schriftelijk instemt.