Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 12/258
proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2012 in de zaak tussen
[X], wonende te [Z], eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 2 december 2011 op het bezwaar van eiser tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 31 mei 2012.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [A] en [B].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 325.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen tot een berekend naar een waarde van € 325.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 12,60, te betalen aan eiser;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 41 aan eiser te vergoeden.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2011 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 24 te [Z] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2010 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 362.500.
Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 2011 (hierna: de aanslag).
2. Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde van de woning nader vastgesteld op € 350.000, alsmede de aanslag dienovereenkomstig verminderd.
4. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning met uitbouw, garage en dakkapel. De inhoud van de woning is ongeveer 382m³, die van de aanbouw 55m³ en die van de garage 113m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 264m².
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van € 280.000. Eiser heeft daartoe – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. De woning ondervindt overlast, in het bijzonder geluidshinder, van de nabijgelegen bushalte. Ook veroorzaakt het frequente busverkeer verzakking van de woning. De inhoudsmaat van de aanbouw zoals die door verweerder bij de waardebepaling is gehanteerd komt niet overeen met de werkelijkheid. Bij de bepaling van de waarde van de woning heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud van de woning en de kosten voor herstel van de fundering.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep gegrond moet worden verklaard en de waarde moet worden verminderd tot € 325.000. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 23 februari 2012 door [D], WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 325.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de door hem uiteindelijk bepleite waarde van € 325.000 niet te hoog is. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, bouwjaar, staat van onderhoud en ligging ten opzichte van een bushalte. Daarbij overweegt de rechtbank het volgende.
9. Blijkens het taxatierapport en de matrix heeft verweerder de woning vergeleken met een drietal in 2009 respectievelijk 2011 verkochte vergelijkingsobjecten die alle zijn gelegen aan dezelfde straat als de woning (de [a-straat] te [C]) en die wat betreft inhoud en oppervlakte ook niet teveel van de woning verschillen. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de negatieve omgevingsfactoren als ligging aan een drukke weg en het frequente busverkeer ook bij de vergelijkingsobjecten een rol spelen, zodat deze in de gerealiseerde verkoopprijzen zijn verdisconteerd. Met deze algemene omgevingsfactoren is bij de waardering dan ook voldoende rekening gehouden.
10. Verder heeft verweerder blijkens de matrix voor de vergelijkingsobjecten een prijs per m² van € 500 en een prijs per m³ van € 450 berekend, terwijl hij voor de woning een prijs per m² van € 425 en een prijs per m³ van 400 heeft gehanteerd. Verweerder heeft aangevoerd dat in de lagere prijs per m² de bij de woning aanwezige scheurvorming en het achterstallige onderhoud is verdisconteerd, terwijl in de lagere prijs per m³ de ligging van de bushalte pal voor de woning en de extra overlast die dit met zich brengt is verdisconteerd. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ook met deze waardeverminderende omstandigheden voldoende rekening gehouden. Eiser heeft met hetgeen hij heeft aangevoerd en overgelegd niet aannemelijk gemaakt dat de door hem aangevoerde omstandigheden (achterstallig onderhoud, scheurvorming/verzakking, nabije ligging van de bushalte en de daarbij behorende geluidsoverlast) een verdere matiging van de waarde van de woning rechtvaardigen. Daarbij overweegt de rechtbank dat uit de door eiser overgelegde foto’s weliswaar blijkt dat bij de woning sprake is van achterstallig onderhoud en (lichte) scheurvorming, maar niet in een zodanige mate dat dit tot een verdere matiging van de WOZ-waarde dient te leiden dan verweerder met zijn bepleite verlaging tot € 325.000 al heeft toegepast.
11. Dat de riolering van de buurwoning op eisers grondgebied is aangesloten op zijn riolering, is naar het oordeel van de rechtbank evenmin een omstandigheid die tot een verdere vermindering van de WOZ-waarde dient te leiden. Deze aansluiting is ondergronds en gelegen onder het deel van het perceel dat eiser als tuin gebruikt, zodat daardoor naar het oordeel van de rechtbank het gebruik van de grond door eiser niet wordt beperkt. Eiser heeft met hetgeen hij hieromtrent heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat dit wel het geval is.
12. Met betrekking tot de door verweerder voor de aanbouw berekende inhoud van 55m³ overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft verklaard dat dit de bruto inhoud is, berekend aan de hand van de bouwtekeningen en met inachtneming van de geldende NEN-norm, en dat deze door verschillende medewerkers is nagerekend. De rechtbank heeft geen aanleiding om aan deze uitlatingen van verweerder te twijfelen. De rechtbank heeft dan ook geen aanwijzing dat de inhoud van de aanbouw door de taxateur onjuist is bepaald en dat in verband daarmee de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Dat eiser, naar hij stelt, de bruto inhoud van de aanbouw aan de hand van de buitenmaten heeft berekend op 44m³, doet hieraan niet af, reeds omdat niet is gesteld of gebleken dat eiser dit aan de hand van bouwtekeningen en/of met inachtneming van de geldende NEN-norm heeft gedaan.
13. Hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiser genoemde verkopen betreffende de woning [a-straat] 14 in november 2008 voor € 317.000 en de woning gelegen aan de [b-straat] 34 in oktober 2008 voor € 230.000, betreffen beide transacties die dusdanig ver van de waardepeildatum zijn gelegen dat deze geen goede indicatie zijn voor de waardebepaling van de woning per de waardepeildatum en doen verder ook niet af aan de door verweerder bij de vergelijking gebruikte gerealiseerde verkopen. Hetzelfde geldt voor de door eiser gestelde omstandigheid dat de woning gelegen aan de [a-straat] 42 momenteel te koop staat voor € 307.000. De – niet nader onderbouwde – stelling van eiser dat huizen als de woning slechts voor een periode van 50 jaar worden gebouwd, acht de rechtbank niet relevant voor de onderhavige waardering.
14. Voor zover eiser aanvoert dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak – door de rechtbank – aan de woning is toegekend, overweegt de rechtbank als volgt. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt derhalve.
15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
16. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit) vastgesteld op € 12,60, wegens de reiskosten (kosten openbaar vervoer 2e klasse). De overige door eiser genoemde proceskosten, te weten de kosten voor het afdrukken van de door hem overgelegde foto’s, komen op de voet van het Besluit niet voor vergoeding in aanmerking.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Obbink-Reijngoud, rechter, in aanwezigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2012.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.