Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
Afdeling 1, meervoudige kamer
Reg.nr.: AWB 08/1562 WRO
UITSPRAAK ingevolge artikel 8:77 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
In het geding tussen
[A], wonende te [plaats], eiser,
gemachtigde mr. E.F.J.A.M. de Wit
en
De raad der gemeente Hillegom, verweerder.
I PROCESVERLOOP
Eiser heeft bij brief van 28 juli 2003 verweerder verzocht om planschadevergoeding terzake van het perceel [perceel], kadastraal bekend gemeente [gemeente].
Bij besluit van 12 februari 2004 heeft verweerder eisers verzoek afgewezen.
Bij besluit van 25 november 2004, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de Commissie bezwaarschriften van 7 september 2004, het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Bij uitspraak van 30 november 2005, in de zaak AWB 05/87 WRO49, heeft deze rechtbank de (eerste) beslissing op het bezwaar van eiser vernietigd en verweerder opgedragen een nieuw besluit te nemen met inachtneming van hetgeen in die uitspraak is overwogen.
Bij besluit van 23 januari 2008, verzonden op gelijke datum, heeft verweerder, overeenkomstig het advies van de Commissie bezwaarschriften van 22 oktober 2007, het hiertegen door eiser gemaakte bezwaar wederom ongegrond verklaard.
Tegen dit besluit heeft eiser bij brief van 5 maart 2008, ingekomen bij de rechtbank op dezelfde datum, beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.
Het beroep is op 11 december 2008 ter zitting behandeld.
Eiser is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door drs. N.L.J.M. van Hattum,
S. Turkenburg en mr. A.E. Hoogeveen-Terlouw, werkzaam bij Oranjewoud.
Op 19 december 2008 heeft de rechtbank het onderzoek heropend. De rechtbank heeft vervolgens de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke ordening (hierna: de StAB), benoemd als deskundige voor het instellen van een onderzoek.
Deze heeft een verslag van haar deskundigenonderzoek, gedateerd 24 april 2009, aan de rechtbank toegezonden. Eiser en verweerder hebben hierop gereageerd. Op verzoek van de rechtbank heeft de deskundige bij brief van 25 januari 2011 haar deskundigenverslag nader toegelicht naar aanleiding van deze reacties.
Nadat partijen daarvoor toestemming hebben gegeven, heeft de rechtbank bepaald dat verder onderzoek ter zitting achterwege blijft.
II OVERWEGINGEN
Wettelijke regeling
Ingevolge artikel II, eerste lid, van de Wet van 8 juni 2005 tot wijziging van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verjaring van en heffing bij planschadevergoedingsaanspraken, alsmede planschade-vergoedingsovereenkomsten, Stb. 2005, 305) blijft artikel 49 van de WRO, zoals dat luidde voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet, zijnde
1 september 2005, van toepassing op aanvragen om vergoeding van schade die vóór dat tijdstip zijn ingediend. Aangezien de aanvraag is ingekomen op 28 juli 2003, is in dit geval het recht van toepassing zoals dat gold vóór 1 september 2005.
Deskundigenbericht
In verband met het onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Landelijk Gebied 1997" heeft eiser een verzoek om planschadevergoeding ingediend. De rechtbank heeft bij brief van 12 januari 2009 de StAB verzocht te adviseren over de vraag of sprake is van een waardemindering van de percelen van eiser.
De StAB is in haar rapport van 24 april 2009 tot de conclusie gekomen dat de waardemutatie als gevolg van de planologisch nadeligere gebruiksmogelijkheden nihil bedraagt. Dat zelfde geldt ook, aldus de StAB, voor de waardemutatie als gevolg van de gewijzigde bebouwingsmogelijkheden voor bedrijfsgebouwen. Voor de toegenomen bebouwingsmogelijkheden voor bouwwerken, geen gebouw zijnde wordt de waardetoename van de planologische mutatie op € 25.000,- getaxeerd. De waardevermindering in verband met het wegvallen van de mogelijkheid om kassen te bouwen wordt getaxeerd op € 4.000,- De waardevermindering in verband met het wegvallen van de mogelijkheid om een of twee bedrijfswoningen te plaatsen is getaxeerd op € 105.000,-. Per saldo bedraagt de waardevermindering € 84.100,- (te weten: € 4.100,- + € 105.000,- minus € 25.000,-).
Standpunten partijen
Eiser kan zich verenigen met het oordeel van de deskundige.
Verweerder stelt zich, mede op basis van het Nader Advies Planschade van Oranjewoud van juli 2009 op het standpunt dat eiser als gevolg van het nieuwe bestemmingsplan niet in een nadeliger positie is komen te verkeren. Integendeel, er is sprake van een waarde-vermeerdering in de visie van verweerder.
Overwegingen
In de uitspraak van 30 november 2005 is onder meer overwogen dat niet in geschil is dat eiser als gevolg van genoemd bestemmingsplan in een nadeliger positie is komen te verkeren. Aangezien deze uitspraak onherroepelijk is, hebben de overwegingen van deze uitspraak gezag van gewijsde gekregen.
Het belangrijkste geschilpunt tussen partijen heeft betrekking op het wegvallen van de mogelijkheid om één of twee bedrijfswoningen op het litigieuze perceel te plaatsen. Onder het voorheen geldende planologische regime konden onder voorwaarden bedrijfswoningen geplaatst worden, onder het nieuwe planologische regime is deze mogelijkheid komen te vervallen. Verweerder verbindt hier geen consequenties aan omdat hij zich op het standpunt stelt dat de gestelde voorwaarden in het voormalige bestemmingsplan zodanig waren dat realisering van een of twee bedrijfswoningen met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten.
De rechtbank overweegt dat volgens vaste jurisprudentie ter zake artikel 49 van de WRO bij de vergelijking van het beweerdelijke schadeveroorzakende nieuwe planologische regime met het daaraan voorafgaande planologische regime, beide maximaal moeten worden ingevuld, inclusief de bouw- en gebruiksmogelijkheden die bij uitwerking of bij binnenplanse ontheffing/vrijstelling hadden kunnen worden verleend. Deze zogenaamde maximaliseringsregeling moet strikt worden toegepast en daarbij moet worden geabstraheerd van de feitelijke situatie. Een uitzondering op deze regel is slechts toegestaan als met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid valt uit te sluiten dat de oude bestemming gerealiseerd had kunnen worden.
De vraag is dus of onder het oude regime het realiseren van bedrijfswoningen op het litgieuze perceel met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid viel uit te sluiten.
Artikel 8.6 van het voormalige bestemmingsplan bepaalde, voor zover van belang het navolgende:
Een eerste agrarische bedrijfswoning is uitsluitend toelaatbaar indien:
a. het betrokken bedrijf nog niet over een woning op dit bij dit bedrijf behorende bedrijfsgrond beschikt;
b. de woning dient ter huisvesting van de persoon (en van diens gezin) die in het desbetreffende bedrijf duurzaam zijn hoofdberoep en hoofdbestaan, alsmede gedurende het gehele jaar (nagenoeg) volledig werk heeft;
(-)
Artikel 8.7 bepaalde, voor zover van belang:
Een tweede agrarische bedrijfswoning is uitsluitend toelaatbaar indien:
a. de woning dient ter huisvesting van een persoon (en diens gezin) die als tweede arbeidskracht in het desbetreffende bedrijf duurzaam zijn hoofdberoep en hoofdbestaan vindt;
b. (-)
c. De aard, omvang en continuïteit van het betrokken bedrijf zodanig zijn dat huisvesting van de tweede arbeidskracht in een woning op de bedrijfsgrond noodzakelijk is, terwijl een zodanige woning (nog) niet beschikbaar is.
Artijkel 8.20 bepaalde voorts:
Indien niet wordt voldaan aan één of meer eisen met betrekking tot:
a. (-)
b. de bouw van een eerste agrarische bedrijfswoning;
c. de bouw van een tweede agrarische bedrijfswoning;
d. (-)
kunnen burgemeester en wethouders hiervan vrijstelling verlenen indien:
1. hieromtrent advies is ingewonnen van de agrarische deskundige;
2. een strikte toepassing van deze voorschriften zou kunnen leiden tot een onredelijke beslissing, gezien de doelstellingen van het plan;
3. van Gedeputeerde Staten een verklaring van geen bezwaar is ontvangen.
De rechtbank is van oordeel dat gezien de hierboven weergegeven bepalingen niet kan worden volgehouden dat feitelijk nimmer zou kunnen worden voldaan aan de gestelde voorwaarden voor het oprichten van een bedrijfswoning. ieraan doet niet af dat [[[[[;''''Hieraan doet niet af dat de betreffende percelen relatief gering in omvang zijn voor een volwaardig agrarisch bedrijf. De StAB wijst er in dit verband terecht op dat eisers percelen midden in het bollengebied liggen en een aldaar gevestigd bedrijf ook gronden in de nabijheid van deze percelen zou kunnen exploiteren, en zich dus niet uitsluitend hoeft te beperken tot exploitatie van de percelen zelf.
Evenmin zegt de omstandigheid dat een eerdere aanvraag in de jaren 80 voor de bouw van een bedrijfswoning is afgewezen, op zich zelf niets over de kansen van een aanvraag om een woning te bouwen voor een nieuw te vestigen bedrijf, al was het maar omdat voor de afwijzing de feitelijke situatie ten tijde van de aanvraag beslissend was. In dit verband is van belang dat, zoals ook de StAB opmerkt, het perceel verkocht had kunnen worden aan een ander bedrijf, dat deze gronden mogelijk had kunnen gebruiken voor de bouw van een eerste of tweede bedrijfswoning.
De rechtbank wijst er voorts op dat onder het voormalige planologische regime burgemeester en wethouders dispensatie konden verlenen van de gestelde voorwaarden (vergelijk artikel 8.20 van de planvoorschriften). Al met al is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gesteld dat de bouw van een of twee bedrijfswoningen onder het oude regime zeer onwaarschijnlijk moet worden geacht. Gelet op de eerdergenoemde maximaliseringsregel is ten aanzien van de bedrijfswoningen sprake van een planologisch nadeliger situatie.
De StAB heeft dit planologisch nadeel (het wegvallen van de mogelijkheid om bedrijfswoningen te plaatsen) laten taxeren op € 125.000,-. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan deze taxatie te twijfelen. Voorts gaat de rechtbank uit van de juistheid van de overige in opdracht van StAB verrichte taxaties. De door de taxateur van Oranjewoud verrichte taxatie geeft onvoldoende grond voor een ander oordeel. Daarbij wordt allereerst in aanmerking genomen dat de taxateur van Oranjewoud op een aantal punten niet zo zeer heeft gekeken naar de planologische vergelijking van de situatie, maar ook de feitelijke situatie heeft betrokken in zijn waardeoordeel, hetgeen in planschade-procedures niet bepalend is. Voor het overige laten de verschillen in de taxaties zich verklaren door een verschil van inzicht in de waardebepaling - zoals ten aanzien van de waarde van de grond van een tweede bedrijfswoning - of in de planologische vergelijking - zoals ten aanzien van de waarde die moet worden toegekend aan het verlies van bebouwingsmogelijkheden voor kassen - . Nu in het rapport van de taxateur van Oranjewoud echter geen steekhoudende argumenten zijn genoemd die tot het oordeel moeten leiden dat de in opdracht van de StAB verrichte taxatie onjuist is, zal deze laatste taxatie worden gevolgd.
Gelet op de door de StAB uitgebrachte deskundigenrapporten, heeft verweerder zich naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte op het standpunt gesteld dat geen sprake is van planschade. Het beroep is dan ook gegrond. Het bestreden besluit wordt vernietigd wegens strijd met artikel 7:12, eerste lid, van Awb.
De rechtbank is voorts van oordeel dat zij over voldoende gegevens beschikt om
- mede met het oog op een finale beslechting van het geschil - op grond van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb op basis van deze rapporten zelf in de zaak te voorzien.
Gezien het voorgaande ziet de rechtbank aanleiding om de door verweerder te vergoeden planschade vast te stellen op een bedrag van € 84.100,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2003 tot de dag van uitbetaling
Verweerder wordt in de door eiser gemaakte proceskosten veroordeeld, waarbij met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht het gewicht van de zaak is bepaald op 1 (gemiddeld) en voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (het indienen van een beroepschrift, het verschijnen ter zitting, het geven van een schriftelijke zienswijze na het verslag van het deskundigenonderzoek) 2,5 punten worden toegekend.
III BESLISSING
De rechtbank 's-Gravenhage,
RECHT DOENDE:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt het bestreden besluit;
herroept het besluit van 23 januari 2008 en bepaalt dat het schadebedrag € 84.100,-- bedraagt te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 augustus 2003 tot de dag van uitbetaling;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
bepaalt dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht, te weten € 143,00-- vergoedt;
veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 805,--, welk bedrag aan eiser moet worden vergoed.
Aldus vastgesteld door mr. M.P. de Valk, mr. D. Aarts en mr. C.J. Waterbolk, in tegenwoordigheid van de griffier drs. A.C.P. Witsiers.
Uitgesproken in het openbaar op 12 oktober 2011.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.