Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector kanton
Locatie Leiden
HH
Rolnr.: 1002383 \ CV EXPL 10-8074
Datum: 2 maart 2011
Vonnis in de zaak van:
[verhuurder]
wonende te [adres],
eisende partij,
procederende in persoon,
tegen
[huurder],
wonende te [adres],
gedaagde partij,
procederende in persoon.
Partijen worden aangeduid als “[verhuurder]” en “[huurder]”.
Procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 28 september 2010 met producties,
- de conclusie van antwoord.
Bij tussenvonnis van 24 november 2010 is een inlichtingen- en schikkingscomparitie gelast.
De comparitie is gehouden op 2 februari 2011; van het verhandelde is aantekening gehouden. Ten behoeve van de comparitie heeft [verhuurder] nog een akte met producties genomen en heeft [huurder] een productie overgelegd.
Vervolgens is vonnis bepaald op heden.
Feiten
Op grond van de onweersproken inhoud van de stukken gaat de kantonrechter van het volgende uit.
Op 15 november 2006 heeft [verhuurder] een collectieve huurovereenkomst gesloten met vier huurders, waaronder [huurder], met betrekking tot de woning [adres]
De huur voor de gehele woning bedroeg € 1.100,--. De vier huurders hadden onderling afspraken gemaakt voor wat betreft de bijdrage van ieder van hen in de huur.
Na het vertrek van twee van de vier huurders zijn met de andere huurders en de nieuwe huurders individuele huurovereenkomsten gesloten. Op grond van deze nieuwe overeenkomst huurt [huurder] sinds 1 augustus 2009 de voorkamer op de begane grond, de kleine kamer op de eerste verdieping en de zolder voor een bedrag van € 550,-- per maand.
[huurder] heeft de Huurcommissie (verder te noemen: de Hc) verzocht uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 550,-- per maand met ingang van 1 augustus 2009.
De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 16 juli 2010, verzonden op 3 augustus 2010, bepaald dat de huur van € 550,-- per maand niet redelijk is en dat wel redelijk is een huurprijs van € 415,94 per maand. Daarbij is uitgegaan van een puntenaantal van 272.
Vordering
[verhuurder] vordert -kort samengevat-:
1. te beslissen dat de uitspraak van de Hc is gebaseerd op een zonder vereist voorafgaand overleg met [verhuurder] gedaan verzoek tot overleg, waardoor de uitspraak niet voldoet aan de wettelijke voorschriften en vernietigd dient te worden,
en indien de kantonrechter meent dat de beslissing wel op de juiste gronden tot stand is gekomen:
2. verklaring voor recht dat de tussen partijen overeengekomen huur van € 550,-- per maand volstrekt redelijk en billijk is en van [verhuurder] derhalve geen restitutie kan worden verlangd;
3. primair:
a. ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een ernstige tekortkoming zijdens [huurder],
b. ontruiming van het gehuurde,
c. veroordeling van [huurder] tot betaling van € 556,-- terzake huur over de maand september 2010 en € 556,-- per maand vanaf de maand volgende op september 2010 bij wijze van schadevergoeding voor het gebruik van de woning,
subsidiair:
a. verklaring voor recht dat [huurder] zich niet als goed huurder gedraagt en derhalve tekort komt in de nakoming van de huurovereenkomst,
b. veroordeling van [huurder] tot betaling van € 556,-- terzake huur over september 2010 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 september 2010,
4. veroordeling van [huurder] in de kosten van deze procedure.
De bezwaren van [verhuurder] tegen de uitspraak van de Hc richten zich -aldus de dagvaarding- op het voorbij gaan aan:
1. het door [verhuurder] consequent zoeken naar een bevredigende oplossing voor [huurder],
2. het vasthouden, dan wel verbeteren van de situatie van [huurder] na omzetting van het collectieve contract naar een individueel huurcontract,
3. het consequent doorgaan van [huurder] in het frustreren van [verhuurder] met betrekking tot het onderhouden/schoonhouden van de gemeenschappelijke ruimtes,
4. het zonder overleg na uitspraak van de Hc inhouden van de huur,
5. het niet ontvangen van de uitspraak van de Hc, maar het bij toeval erover vernemen door een uitspraak van de kantonrechter in een zaak van een andere huurder.
Verweer
[huurder] voert als verweer aan dat de huidige huurovereenkomst geen voortzetting is van de oude huurovereenkomst. In plaats van vier huurders is sprake van één huurder, de thans gehuurde woonruimte verschilt van de eerder gehuurde woonruimte (drie ruimtes in plaats van de gehele woning), en voorts is de indeling van de woning per 1 augustus 2009 op de begane grond ingrijpend gewijzigd.
[huurder] heeft door zich te wenden tot de Hc slechts gebruik gemaakt van de bij wet geboden mogelijkheid om de overeengekomen huur te laten toetsen.
Nadat de Hc uitspraak had gedaan, heeft [huurder] de te veel betaalde huurpenningen verrekend zodat er geen huurachterstand bestaat.
Beoordeling
Het eerste bezwaar van [verhuurder] houdt in dat [huurder] sinds 2006 de woonruimte huurt en dat daarom niet is voldaan aan het wettelijke voorschrift dat een huurder die langer dan zes maanden huurt, eerst bij de verhuurder een verzoek moet indienen tot overleg c.q. wijziging van de huur.
De kantonrechter gaat voorbij aan dit bezwaar.
Pas sinds 1 augustus 2009 is sprake van een individuele huurovereenkomst met een eigen huurprijs voor de slechts door [huurder] gebruikte ruimte. Deze ruimte verschilt van de ruimte die [huurder] vóór 1 augustus 2009 in gebruik had. Naar het oordeel van de kantonrechter is dan ook sprake van een nieuwe huurovereenkomst en heeft [huurder] zich op grond van de wet terecht tot de Hc kunnen wenden met het verzoek de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te toetsen.
Dat [verhuurder] daarmee het gevoel heeft dat voorbij is gegaan aan zijn pogingen om tot een verbetering van de situatie voor [huurder] te komen, doet daar niet aan af.
De Hc heeft de maximale huurprijs berekend op € 415,94 per maand, uitgaande van een puntenaantal van 272. [verhuurder] heeft op generlei wijze aangegeven op grond waarvan een hoger puntenaantal -en daarmee een hogere huur- gerechtvaardigd zou zijn.
Het door [verhuurder] gestelde frustreren door [huurder] van het onderhoud en het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes, hetgeen door [huurder] overigens wordt betwist, maakt ook niet dat het puntenaantal hoger moet zijn.
De kantonrechter gaat daarom uit van een puntenaantal van 272 en de daarbij horende maximale huur van € 415,94.
[verhuurder] heeft voorts nog aangevoerd dat hij de uitspraak van de Hc niet heeft ontvangen.
Ook dat maakt niet dat de beslissing van de Hc niet in stand kan blijven. [verhuurder] is door het niet ontvangen van de beslissing immers niet belemmerd in zijn mogelijkheid zich tot de rechter te wenden.
Tijdens de comparitie van partijen is gebleken dat [huurder] de huur over de maanden september en oktober 2010 heeft voldaan, maar de huurpenningen over de periode november 2010 tot en met februari 2011 onbetaald heeft gelaten.
[huurder] heeft betoogd dat hij vanaf 1 augustus 2009 te veel huur heeft voldaan en dat hij dit heeft verrekend.
Vast staat dat [huurder] over de periode van 1 augustus 2009 tot en met oktober 2010 de huur heeft voldaan. Door geen der partijen is aangegeven welk bedrag dit betreft en of, en zo ja, vanaf wanneer, [huurder] € 556,-- per maand is gaan betalen (de in de dagvaarding door [verhuurder] genoemde huur) dan wel € 415,94.
In ieder geval heeft [huurder] in de periode van 1 augustus 2009 tot het moment van de ontvangst van uitspraak van de Hc in augustus 2010 iedere maand (€ 550,00 – € 415,94 =)
€ 134,06 te veel voldaan. Over genoemde periode heeft [huurder] derhalve in ieder geval minstens (12 x € 134,06 =) € 1.608,72 te veel aan [verhuurder] voldaan.
Hij heeft de huur over de maanden november 2010 tot en met februari 2011 onbetaald gelaten, derhalve 4 x € 415,94 = € 1.663,76.
Gelet op het voorgaande is geen sprake van een huurachterstand, dan wel zo’n geringe huurachterstand dat deze ontbinding van de huurovereenkomst zou rechtvaardigen.
Al het voorgaande betekent dat de beslissing van de Hc in stand dient te blijven en de vorderingen van [verhuurder] behoren te worden afgewezen.
Als in het ongelijk gestelde partij zal [verhuurder] in de proceskosten worden veroordeeld.
Beslissing
De kantonrechter:
- wijst de vorderingen af;
- veroordeelt [verhuurder] in de proceskosten, tot op deze uit¬spraak aan de zijde van [huurder] begroot op € 300,-- voor gemachtig¬densalaris, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW.
Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. G.M.A. van Zaltbommel-Uittenbogaard en uitge¬sproken ter openbare terechtzitting van 2 maart 2011.