Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/217
proces-verbaal van de enkelvoudige kamer van 16 augustus 2011 van de mondelinge uitspraak ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in de zaak tussen
[X] BV, gevestigd te [Z], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Bodegraven Reeuwijk, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 17 december 2010 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslagen.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 augustus 2011.
Namens eiseres is verschenen [A]. Namens verweerder zijn verschenen
[B], [C] en [D].
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde wordt verminderd tot € 500.000;
- vermindert de ozb-aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 500.000;
- vernietigt de aanslag rioolheffing;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 298 aan haar vergoedt.
Overwegingen
1. Verweerder heeft bij beschikking van 28 februari 2010 (hierna: de beschikking) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] (hierna: het object), op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2009 (hierna: de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 786.000.
Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2010 opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen (hierna: de ozb-aanslagen) en
de eveneens voor het jaar 2010 opgelegde aanslag rioolrecht ten bedrage van € 620,24.
2. Eiseres heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de ozb-aanslagen. Eiseres heeft voorts bezwaar gemaakt tegen de aanslag in het rioolrecht.
3. Bij uitspraak op bezwaar heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
4. Naar het oordeel van de rechtbank was eiseres op 1 januari 2010 behalve genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van het object, ook gebruiker van het object. Dat eiseres een beperkt aantal ligplaatsen aan de nog aanwezige steigers aan derden verhuurde, maakt dit niet anders. Het object is een voormalige jachthaven en heeft een totaal grondoppervlak van ongeveer 4.985 m². Het bij het object behorende wateroppervlak bedraagt ongeveer 13.253 m². Met uitzondering van twee steigers, zijn alle opstallen inmiddels gesloopt.
5. In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum, alsmede de verschuldigdheid van het rioolrecht. Eiseres stelt dat het object een waarde van ten hoogste € 375.000 heeft en dat zij geen rioolrecht verschuldigd is. Eiseres heeft daartoe - zakelijk weergegeven - het volgende aangevoerd. De houten opstallen zijn al in 2010 gesloopt. Het oude vervallen restaurant is begin 2011 gesloopt. De grond en het toegangspad hebben als niet-bouwrijpe grond een zeer lage waarde. De door verweerder per de vorige waardepeildatum vastgestelde waarde bedroeg € 297.000. Sindsdien is de staat en waarde van het object alleen maar achteruit gegaan. De sloopkosten van de opstallen en de kosten van afvoer van het sloopmateriaal bedroegen € 65.000. Wat betreft de aanslag in het rioolrecht voert eiseres het volgende aan. Het object beschikt sinds 2010 niet meer over waterpunten. Vanaf 2007 zijn mobile toiletten in gebruik en wordt niet meer op het riool geloosd. In 2010 was zelfs geen riolering meer aanwezig. Het hemelwater vloeit via het terrein af in de plas.
6. Verweerder stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van het object heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 3 april 2010 (m.z. 2011) door [E], WOZ-taxateur werkzaam voor [F]. In dit taxatierapport is de waarde van het object bepaald op € 786.000. Naast gegevens van het object, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Voorts voert verweerder met betrekking tot de vastgestelde waarde van het object -samengevat- het volgende aan. Met name de grond bij het object vertegenwoordigt een aanzienlijke waarde. Bij de waardering van de opstallen zijn de kengetallen van de landelijke taxatiewijzers betrokken. De waarde in de voorgaande jaren is te laag vastgesteld. Wat betreft de aanslag in het rioolrecht betoogt verweerder dat de maatstaf van de heffing in de Verordening is bepaald op het aantal kubieke meters water dat in de voorgaande verbruiksperiode naar het eigendom is toegevoerd. Op grond van door het waterleiding- bedrijf verstrekte gegevens bedroeg het omgerekende jaarverbruik in 2009 1.037 m³ water.
Waarde van het object
7. Niet tussen partijen in geschil is dat de waarde van het object moet worden bepaald op de voet van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ (de gecorrigeerde vervangingswaarde). De rechtbank sluit zich aan bij dit gezamenlijke standpunt van partijen, waarvan niet is gebleken dat het op een onjuiste rechtsopvatting berust.
8. De wetgever heeft, door voor bepaalde zaken waardering op de gecorrigeerde vervangingswaarde voor te schrijven, willen bereiken dat als waarde van die zaken heeft te gelden de waarde welke de zaken in economische zin voor de eigenaar zelf hebben. De waarde die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor die zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Dit brengt mee dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van een in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaak niet hoger gesteld kan worden dan de bedrijfswaarde (vergelijk HR 8 juli 1992, nr. 27 678; LJN: ZC5032). Onder de bedrijfswaarde van een onroerende zaak wordt verstaan de waarde welke een verkrijger, bij overneming van het gehele bedrijf, zou toekennen aan de onroerende zaak, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van het bedrijf voort te zetten (vergelijk HR 3 februari 1988, nr. 24 602; LJN: ZC3753 en HR 17 april 1991, nr. 26 632; LJN: ZC4553).
9. Eiseres heeft gesteld en verweerder heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken dat de op 1 januari 2010 nog niet gesloopte opstallen op waardepeildatum slooprijp waren en kort na 1 januari 2010 zijn gesloopt. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat bij de bepaling van de bedrijfswaarde van het object de waarde van opstallen op nihil moet worden gesteld. Voor de veronderstelde verkrijger zouden de opstallen, nu zij gesloopt dienden te worden, bij overneming van het gehele bedrijf van eiseres, indien de verkrijger zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van het bedrijf voort te zetten, geen hogere waarde hebben dan nihil. Derhalve dienen de bedrijfswaarde en daarmee de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object te worden gesteld op de waarde van de grond en van de steigers, uitgaande van de voortzetting van het bedrijf van eiseres.
10. Verweerder heeft de waarde van de grond bepaald door middel van een methode van vergelijking met percelen grond waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Dit is naar het oordeel van de rechtbank in het onderhavige geval een geschikte waarderingsmethode, met dien verstande dat de door vergelijking bepaalde grondwaarde moet worden verminderd met de sloopkosten van de nog niet gesloopte, maar op waardepeildatum wel slooprijpe opstallen, tenzij de verkoopprijzen van de vergelijkingspercelen op vergelijkbare wijze zijn beïnvloed door de sloopkosten van de bij verkoop daarop aanwezige opstallen.
11. Verweerder heeft met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat hij bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object de waarde van de grond niet op een te hoog bedrag in aanmerking heeft genomen. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Nu het object in het onderhavige jaar bedrijfsmatig als jachthaven werd geëxploiteerd is het, naar het oordeel van de rechtbank, een in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaak in de zin van het onder 8. genoemde arrest LJN: ZC5032. Verweerder heeft niet onderbouwd dat de door hem aan de grond toegekende waarde niet hoger is dan de waarde die de grond heeft voor de veronderstelde verkrijger als bedoeld in de onder 8. genoemde arresten LJN: ZC3753 en LJN: ZC5433, bij overneming van het gehele bedrijf van eiseres, indien hij zou uitgaan van de overnemingswaarde van het geheel en voornemens zou zijn de uitoefening van het bedrijf voort te zetten. Met eiseres is de rechtbank van oordeel dat alleen de verkoopprijs van het vergelijkingsperceel Twaalfmorgen 11 aanknopingspunten biedt voor de bepaling van de waarde van de grond. Het andere vergelijkingsperceel, Oudeweg 1c, is een bouwterrein en is dus wezenlijk iets anders dan het perceel van eiseres, uitgaande van de voortzetting van gebruik van dat perceel in het kader van de onderneming van eiseres. Het vergelijkingsperceel Twaalfmorgen 11 bestaat uit 600 m2 grond en 4055 m2 water en is in december 2009 verkocht voor € 63.000. Volgens verweerder dient de verkoopprijs geheel te worden toegerekend aan de grond, hetgeen leidt tot een prijs van € 105 per m2. Dit cijfer schiet als onderbouwing van het door verweerder bij de waardering van de tot het object behorende grond van € 135 per m2 tekort, zeker indien daarbij in aanmerking wordt genomen dat de door vergelijking bepaalde grondprijs van het object nog verlaagd moet worden met de sloopkosten van nog niet gesloopte opstallen.
12. Ook de door hem aan de steigers toegekende waarde heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt. Desgevraagd heeft hij geen bevredigende verklaring kunnen geven van de door hem bij de bepaling van de waarde van de steigers tot uitgangspunt genomen m2-prijs van € 675. De enkele opmerking dat deze m2-prijs aan een taxatiewijzer is ontleend, is onvoldoende. Voorts heeft verweerder niet kunnen aangeven op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de matige tot slechte staat waarin de steigers zich bevonden en met het ontbreken van zelfs de meest eenvoudige voorzieningen op de steigers.
13. Nu verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde van ten hoogste € 375.000 aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde van het object, welke waarde naar haar opvatting moet worden gesteld op de waarde van de grond, verminderd met de sloopkosten, niet met marktgegevens van vergelijkbare percelen onderbouwd. De verwijzing naar de waardevaststelling voor het jaar 2009 naar de waardepeildatum 1 januari 2008 kan niet als bewijs voor de door eiseres verdedigde waarde dienen. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van de onroerende zaak telkenjare opnieuw naar de voor het desbetreffende kalenderjaar geldende waardepeildatum wordt bepaald.
14. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, heeft de rechtbank de waarde van het object, naar waardepeildatum 1 januari 2009 en toestandspeildatum 1 januari 2010, schattenderwijs bepaald op € 500.000. Daarbij is de rechtbank uitgegaan van de door verweerder uit de verkoopprijs van het vergelijkingsobject Twaalfmorgen 11 afgeleide m2-prijs van de grond van € 105, de onder 5 genoemde, door verweerder niet, althans onvoldoende gemotiveerd, weersproken sloopkosten van de opstallen van ca. € 65.000, de door verweerder aan het water toegekende waarde van iets minder dan € 10.000 en een door de rechtbank op € 35.000 geschatte waarde van de steigers.
15. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep voor zover het de beschikking en de ozb-aanslagen betreft, gegrond verklaard.
Rioolheffing
16. De aanslag en de toelichting spreken van een rioolrecht. Gemeenten zijn vanaf 1 januari 2010 niet langer bevoegd een rioolrecht te heffen. Wel kunnen zij voor 2010 en latere jaren een rioolheffing in de zin van artikel 228a van de Gemeentewet invoeren. Dat heeft de gemeente Nieuwkoop gedaan. Verweerder heeft verklaard dat, waar in de aanslag en de toelichting daarop het woord "rioolrecht"wordt gebruikt, daarvoor "rioolheffing"dient te worden gelezen. Nu gesteld noch gebleken is dat eiseres door het onzorgvuldige woordgebruik in de aanslag en de toelichting op het verkeerde been is gezet, verbindt de rechtbank daaraan geen gevolgen. Hierna en hiervoor onder "Beslissing" duidt zij de aanslag aan als: aanslag rioolheffing.
17. Artikel 3, lid 1, van de Verordening op de heffing en invordering van Rioolheffing 2010 luidt: "De belasting wordt geheven van de gebruiker van een eigendom van waaruit afvalwater direct of indirect op de gemeentelijke riolering wordt afgevoerd."
Verweerder dient, tegenover de gemotiveerde betwisting door eiseres, aannemelijk te maken dat het belastbare feit van de rioolheffing - de afvoer van afvalwater op de gemeentelijke riolering - zich in 2010 heeft voorgedaan. In dit bewijs is verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Eiseres heeft onweersproken gesteld dat het (hemel) water dat in 2010 van het object is afgevoerd terecht is gekomen in de Reeuwijkseplas, welk oppervlaktewater niet tot de gemeentelijke riolering behoort. Dat er in 2009 water naar het object is toegevoerd bewijst niet dat zulks in 2010 ook is gebeurd. De toevoer van water naar het object is, naar eiseres onweersproken heeft gesteld, voor 1 januari 2010 beëindigd.
Nu naar het oordeel van de rechtbank niet vaststaat dat in het onderwerpelijke jaar het belastbare feit heeft plaatsgevonden is de aanslag rioolheffing ten onrechte opgelegd.
Gelet hierop is het beroep ook in zoverre gegrond verklaard.
18. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiseres kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Aldus vastgesteld door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier
mr. P.C. Stroebel.
Uitgesproken in het openbaar op 16 augustus 2011.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.