Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 365600 / HA ZA 10-1687
Vonnis van 2 februari 2011
in de zaak van
[A],
wonende te [woonplaats],
eiser,
advocaat mr. N. Reggani te Leiden,
tegen
de rechtspersoon naar publiek recht
GEMEENTE OEGSTGEEST,
gevestigd te Oegstgeest,
gedaagde,
advocaat mr. S. Fraats te Leiden.
Partijen zullen hierna [eiser] en de gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 23 april 2010 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de akte aanvulling eis en overlegging nadere producties van [eiser];
- de antwoordakte aanvulling eis en overlegging nadere producties van de gemeente;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 15 december 2010 en de daarin genoemde stukken.
1.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.In 1962 heeft [eiser] om niet een perceel grond (hierna: "het perceel") aan de gemeente geleverd, grenzend aan het perceel waarop hij toentertijd voornemens was zijn woning te bouwen. Het aan de gemeente geleverde perceel grond is ingericht als openbare weg met een strook groen en heeft (ook) de naam [A-straat] gekregen. De weg grenst onder meer aan het perceel waarop [eiser] zijn woning heeft gebouwd. De groenstrook grenst aan de achtertuinen van de huizen aan de [B-straat].
2.2.In de akte van levering van 1 juni 1962 is onder meer opgenomen:
"De Gemeente Oegstgeest, die het bij deze overgedragen onroerende goed zal bestemmen voor openbare weg en plantsoen, kan dit onroerend goed terstond in gebruik en genot aanvaarden, vrij van huur of andere gebruiksrechten.
Zij zal de grond nimmer bestemmen als achteruitgang van de panden aan de [B-straat]."
2.3.Op 28 maart 2007 heeft de gemeente een gedeelte van de groenstrook verkocht aan de eigenaren van de woning aan de [B-straat] 35. Op 9 januari 2009 heeft de gemeente een gedeelte van de groenstrook verkocht aan de eigenaren van de woning aan de [B-straat] 39. Op 24 december 2009 heeft de gemeente een gedeelte van de groenstrook verkocht aan de eigenaren van de woning aan de [B-straat] 41. Levering van de verkochte delen heeft steeds kort na verkoop plaatsgevonden.
2.4.Bij brief van 3 oktober 2008 heeft [eiser] de gemeente onder meer als volgt aangeschreven:
"Groot was dan ook mijn verbazing, toen ik onlangs het Kadaster raadpleegde. Een deel van de betreffende grond (...) bleek namelijk door u als tuin aan een derde te zijn verkocht. Hierdoor pleegt u wanprestatie.
(...)
Vooralsnog vertrouw ik erop, dat u het beding uit de overeenkomst zult respecteren en ik niet geconfronteerd zal worden met een wijziging van de bestaande situatie. Ik verzoek u dit schriftelijk te bevestigen."
2.5.Bij brief van 11 februari 2009 is namens de gemeente onder meer als volgt gereageerd:
"Bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Centrum" in 1974 heeft het betreffende perceel de bestemming 'erf' gekregen. Het maken van een achteruitgang en/of erfafscheiding is op grond van deze bestemming toegestaan. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan "Centrum" afbreuk is gedaan aan het beding opgenomen in de met u gesloten overeenkomst uit 1962. U beroept zich op wanprestatie bij brief van 3 oktober 2008. De Gemeente stelt zich op het standpunt dat een vordering tot nakoming van het beding uit 1962 op 3 oktober 2008 reeds was verjaard."
2.6.Partijen hebben nadien nader met elkaar gecorrespondeerd, zonder dat dit tot een oplossing heeft geleid.
3.De vordering
3.1.[eiser] vordert na aanvulling van zijn eis, dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair: voor recht verklaart dat de gemeente jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van de leveringsakte van 1 juni 1962 en de gemeente gebiedt haar verplichting uit hoofde van de leveringsakte na te komen door ervoor zorg te dragen dat het perceel binnen twee weken na het te wijzen vonnis niet als achteruitgang van de [B-straat] wordt bestemd en gebruikt;
subsidiair: voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door de bepaling in de leveringsakte van 1 juni 1962 niet na te komen en de gemeente gebiedt ervoor zorg te dragen dat het perceel binnen twee weken na het te wijzen vonnis niet als achteruitgang wordt bestemd en gebruikt;
meer subsidiair: voor recht verklaart dat de gemeente jegens [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van de leveringsakte van 1 juni 1962 dan wel onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eiser] door voornoemde bepaling niet na te komen en de gemeente veroordeelt tot betaling van de daardoor geleden schade bestaande uit de waardevermindering van de woning, nader op te maken bij staat;
primair, subsidiair en meer subsidiair op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- met een maximum van € 50.000,- en met veroordeling van de gemeente in de kosten van het geding en de buitengerechtelijke kosten, deze buitengerechtelijke kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening.
3.2.Aan deze vorderingen legt [eiser] - samengevat weergegeven - ten grondslag dat hij in 1962 met de gemeente is overeengekomen dat het perceel zou worden aangewend als openbare weg met plantsoen en dat de gemeente zich ertoe heeft verbonden dat de woningen aan de [B-straat] het perceel nimmer als achteruitgang zouden kunnen gebruiken.
3.3.De gemeente voert gemotiveerd verweer. Op stellingen van partijen wordt hierna, waar nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.Bij beoordeling van de vordering stelt de rechtbank voorop dat de gemeente niet heeft weersproken dat zij heeft gehandeld in strijd met de overeenkomst die zij in 1962 met [eiser] heeft gesloten. Zij betoogt evenwel dat dit handelen in strijd met de overeenkomst al in 1974 heeft plaatsgevonden toen het bestemmingsplan "Centrum" werd vastgesteld, waarbij het perceel gedeeltelijk de bestemming "erf" heeft gekregen. [eiser] daarentegen betoogt dat niet zozeer het publiekrechtelijk bestemmen als "erf" het handelen in strijd met de overeenkomst is, maar de verkoop van delen daarvan, waardoor het voor de verkrijgende bewoners van de [B-straat] mogelijk werd het perceel als achteruitgang te gebruiken. Beoordeling van deze standpunten vergt uitleg van de overeenkomst waarvan de inhoud is opgenomen in de leveringsakte. Nu partijen niet van mening verschillen over de vraag wat er door [eiser] aan de gemeente is geleverd, maar uitsluitend over de uitleg van de in de notariële akte weergegeven overeenkomst tussen partijen, zal de rechtbank de overeenkomst uitleggen met toepassing van de hierna, onder 4.3 te vermelden, zogeheten Haviltex-maatstaf.
4.2.Daarbij stelt de rechtbank voorop dat de gemeente op zichzelf terecht betoogt dat de tekst van de overeenkomst haar niet verbiedt (delen van) het perceel te verkopen, en dat er ook geen kwalitatieve verplichting op het perceel rust. Dat gegeven staat op zichzelf evenwel niet in de weg aan het standpunt van [eiser] dat de overeenkomst aldus moet worden uitgelegd dat de gemeente ervoor heeft in te staan dat het perceel niet als achteruitgang van de woningen aan de [B-straat] kan worden gebruikt en blijvend als openbare weg en plantsoen dient te worden ingericht.
4.3.De vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar het komt ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. Het enkele feit dat het in de overeenkomst gebruikte woord "bestemmen" (thans ook) een sterk publiekrechtelijk karakter heeft, is dus niet doorslaggevend voor de vraag hoe de overeenkomst tussen partijen moet worden uitgelegd. De rechtbank acht evenzeer van belang het feit dat het perceel in 1962 door [eiser] om niet is overgedragen aan de gemeente en dat hem daarbij een bepaalde toezegging ten aanzien van in elk geval het gebruik van het perceel als achteruitgang is gedaan die door de gemeente niet louter langs publiekrechtelijke weg geëffectueerd behoeft te worden, maar die zij ook kon en kan effectueren door gebruik te maken van haar bevoegdheden als eigenaar. Voor [eiser] behoefde aldus door het gebruik van de term "bestemmen" niet (alleen) de verwachting te ontstaan dat de gemeente het perceel nimmer als achteruitgang zou bestemmen in publiekrechtelijke zin, maar voor hem kon evenzeer de verwachting ontstaan dat de gemeente anderszins zou voorkomen dat het perceel als achteruitgang zou worden gebruikt.
4.4.Daar komt bij dat, zoals de gemeente ook heeft aangegeven, het vaststellen van een bestemmingsplan een bevoegdheid van de gemeenteraad is. Een toezegging van de gemeente die deze bevoegdheid zou raken, zou dan ook niet méér zou kunnen inhouden dan een inspanningsverplichting van het college van burgemeester en wethouders. Het gebruik van het woord "nimmer" in de overeenkomst duidt echter niet op het aangaan van een inspanningsverbintenis maar veeleer op het tegendeel, dus het aangaan van een resultaatsverbintenis in elk geval ten aanzien van het gebruik van het perceel als achteruitgang. Dat gegeven als zodanig steunt eveneens de uitleg die [eiser] aan de overeenkomst geeft. Als het zou gaan om bestemmen in publiekrechtelijke zin, zou de gemeente immers niet een verplichting als thans ten aanzien van het gebruik als achteruitgang opgenomen, hebben kunnen aangaan.
4.5.Het bovenstaande brengt mee dat geconcludeerd moet worden dat de gemeente zich jegens [eiser] niet zozeer heeft verbonden in publiekrechtelijke zin het perceel tot openbare weg en plantsoen te bestemmen en nimmer als achteruitgang, maar veeleer dat de gemeente als eigenaar in privaatrechtelijke zin aan [eiser] de afdwingbare toezegging heeft gedaan te bewerkstelligen dat het perceel als openbare weg en plantsoen en niet als achteruitgang zou worden aangewend.
4.6.Door de vaststelling van het bestemmingsplan "Centrum" in 1974 heeft de gemeente het mogelijk gemaakt dat het perceel in publiekrechtelijke zin als achteruitgang zou kunnen worden gebruikt. Privaatrechtelijk kon zij dat gebruik reguleren door al dan niet een gebruiksrecht te verlenen. Feitelijk is het perceel eerst als achteruitgang gebruikt nadat de gemeente delen van het perceel had verkocht aan de bewoners van de [B-straat] en zij blijkbaar met het gebruik als achteruitgang heeft ingestemd. Die verkoop stond de gemeente op zichzelf vrij, maar nu zij geen maatregelen heeft getroffen om te voorkomen dat het perceel (door de verkoop) als achteruitgang zou worden gebruikt en zij evenmin maatregelen heeft genomen om te bewerkstelligen dat het perceel als plantsoen in gebruik bleef, heeft zij met die verkoop in strijd gehandeld met de overeenkomst uit 1962. Aangezien dit handelen voor het eerst in 2007 plaatsvond is van verjaring van de vordering geen sprake.
4.7.Ten aanzien van de delen van het perceel die al verkocht zijn heeft de gemeente geen mogelijkheden de inrichting daarvan te beïnvloeden anders dan door wijziging van het bestemmingsplan. Nu het vaststellen van het bestemmingsplan een daad van wetgeving is, kan de rechtbank de gemeente niet bevelen daartoe over te gaan.
4.8.Anders is dit voor wat betreft de nog niet verkochte delen van het perceel, waartoe, naar onvoldoende is weersproken, nog een smalle strook van het plantsoen behoort. De gemeente heeft het als eigenaar daarvan in beginsel in haar macht feitelijk te voorkomen dat ook de reeds verkochte delen van het perceel als achteruitgang worden gebruikt. Voor zover de vordering daartoe strekt kan deze worden toegewezen, waarbij het aan de gemeente is om te bepalen hoe zij aan deze verplichting inhoud wenst te geven en, in haar relatie tot de bewoners van de [B-straat], kan geven. De rechtbank is daarbij van oordeel dat de gemeente bijvoorbeeld aan deze verplichting kan voldoen door op de overgebleven strook de inrichting als plantsoen met de daarbij behorende - en voor dit doel effectieve - beplanting te handhaven, maar het is aan de gemeente om te beoordelen op welke wijze zij haar verplichtingen wenst na te komen. De gemeente zal aldus ertoe worden veroordeeld al datgene te doen dat in haar macht ligt om ervoor zorg te dragen dat het perceel niet wordt gebruikt als achteruitgang van de [B-straat]. De rechtbank gaat daarbij in meer algemene zin voorbij aan het betoog van de gemeente dat het haar niet zou vrijstaan als eigenaar te voorkomen dat de strook groen als achteruitgang wordt gebruikt aangezien het bestemmingsplan dergelijk gebruik toestaat. Dat betoog zou - overigens veeleer in haar relatie tot de eigenaren van de woningen aan de [B-straat] dan in haar relatie tot [eiser] - slechts kunnen slagen indien zou moeten worden geoordeeld dat de gemeente misbruik zou maken van haar bevoegdheden als eigenaar, maar voor de conclusie dat die situatie zich voordoet heeft zij in dit geding onvoldoende feiten gesteld, zodat de rechtbank aan die vraag in dit geding geen consequenties kan verbinden. Indien zou blijken, bijvoorbeeld door een rechterlijke uitspraak in een procedure tussen de gemeente en de eigenaren van de woningen aan de [B-straat], dat het de gemeente niet vrijstaat het gebruik van het perceel als achteruitgang te belemmeren, zal de daarin gelegen wanprestatie van de gemeente jegens [eiser] langs de weg van een schadevergoeding moeten worden afgewikkeld. Voor zover, tot slot, het gebruik van het woord "bestemd" in de vordering ertoe strekt te bewerkstelligen dat de gemeente het bestemmingsplan wijzigt, kan de vordering, zoals hierboven reeds is overwogen, niet slagen.
4.9.De primaire vordering is daarmee toewijsbaar voor wat betreft de verklaring voor recht en het gevraagde gebod voor zover het gaat om het gebruik van het perceel als achteruitgang. Voor het overige dient de primaire vordering te worden afgewezen, zodat de rechtbank de subsidiaire vordering heeft te beoordelen.
4.10.Nu [eiser] voor de subsidiaire vordering geen afzonderlijke gronden heeft aangevoerd en hij in het bijzonder niet heeft aangegeven waarom het tekortschieten van de gemeente ook onrechtmatig is, komt die vordering niet voor toewijzing in aanmerking.
4.11.De meer subsidiaire vordering overlapt de primaire (en subsidiaire) vordering voor wat betreft de gevorderde verklaring voor recht. Nu hierboven is geoordeeld dat de gemeente heeft gehandeld in strijd met de overeenkomst, en het nakomen van de overeenkomst voor de reeds verkochte delen van het perceel in elk geval voor wat betreft de inrichting als plantsoen blijvend onmogelijk is, is de veroordeling tot vergoeding van schade toewijsbaar. Verwijzing naar de schadestaatprocedure is mogelijk indien de eiser de mogelijkheid aannemelijk heeft gemaakt dat hij schade heeft geleden. Aan deze voorwaarde heeft [eiser] voldaan, zodat verwijzing naar de schadestaatprocedure dient te volgen.
4.12.[eiser] heeft gevorderd dat de gemeente wordt veroordeeld tot betaling van € 768,- aan buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de rente over deze kosten vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. Ten aanzien van die kosten hanteert de rechtbank het uitgangspunt dat slechts die kosten voor vergoeding in aanmerking komen die verband houden met werkzaamheden die méér hebben omvat dan het enkele verzenden van een (eventueel herhaalde) sommatiebrief of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. Tegenover het gemotiveerde verweer van de gemeente op dit punt heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat hij dergelijke buitengerechtelijke kosten heeft gemaakt, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
4.13.De rechtbank ziet geen aanleiding aan de veroordeling een dwangsom te verbinden, nu zij ervan uitgaat dat de gemeente rechterlijke uitspraken nakomt.
4.14.De gemeente zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5.De beslissing
De rechtbank
- verklaart voor recht dat de gemeente is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichting uit hoofde van de leveringsakte van 1 juni 1962;
- veroordeelt de gemeente binnen twee weken na dit vonnis datgene te doen dat in haar macht ligt om ervoor zorg te dragen dat het perceel niet wordt gebruikt als achteruitgang van de [B-straat];
- veroordeelt de gemeente tot vergoeding van de door [eiser] geleden schade bestaande uit de waardevermindering van zijn woning door de wanprestatie van de gemeente, nader op te maken bij staat;
- veroordeelt de gemeente in de kosten van het geding aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 350,93 aan verschotten en € 904,- aan salaris van de advocaat;
- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. van der Helm en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2011.