Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, afdeling 4, enkelvoudige kamer
Procedurenummer: AWB 09/8516 WOZ
Uitspraakdatum: 13 juli 2010
Proces-verbaal van de mondelinge UITSPRAAK ingevolge artikel 8:67 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb)
in het geding tussen
de vennootschap onder firma [X]., gevestigd te [Z], eiseres,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 27 oktober 2009 op het bezwaar van eiseres tegen de na te noemen beschikking en aanslag.
I ZITTING
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 juni 2010.
Namens eiseres is [A] verschenen. Namens verweerder is [B] verschenen.
II BESLISSING
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
III OVERWEGINGEN
3.1 Op 2 juli 2008 en 15 september 2005 heeft eiseres koopovereenkomsten gesloten met de publiekrechtelijke rechtspersoon [C] te [plaats] (hierna: de [de Grondbank]). De twee koopovereenkomsten zijn vastgelegd in een onderhandse akte (hierna: het koopcontract) en behelzen de verkoop door eiseres aan de [de Grondbank] van enkele percelen tuinland met de zich daarop bevindende opstallen (hierna gezamenlijk aan te duiden als: de onroerende zaak). De desbetreffende percelen liggen aan en nabij [adres] te [plaats] en hebben een gezamenlijke oppervlakte van ongeveer 34.724 m². Op de percelen is een tuinbouwbedrijf gevestigd. De opstallen bestaan uit tuinbouwkassen en enkele kleinere opstallen die bij het tuinbouwbedrijf in gebruik zijn. Een klein gedeelte van de percelen is verhard en in gebruik als erf.
3.2 Bij akte van 17 oktober 2008 (hierna: de transportakte) is de onroerende zaak aan de [de Grondbank] geleverd. De transportakte vermeldt onder meer een koopprijs van € 4.500.000, en voorts dat alle schadeloosstellingen, hoe ook genaamd, daarin zijn begrepen. Verder wordt in de transportakte het koopcontract aangehaald. Artikel 3 van Pro het koopcontract bevat onder meer de bepaling dat eiseres was gerechtigd de onroerende zaak na levering aan de [de Grondbank] om niet te blijven gebruiken. In artikel 6 van Pro het koopcontract is onder meer vermeld dat de [de Grondbank] voornemens is de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te gebruiken voor herinrichting van de Zuidplaspolder.
3.3 Op 2 juli 2009 is het bestemmingsplan Zuidplas West vastgesteld. Volgens dit bestemmingsplan heeft de onroerende zaak een agrarische bestemming, maar is het college van burgemeester en wethouders bevoegd de bestemming te wijziging in "bedrijventerrein".
3.4 Op de voet van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft de rechtsvoorganger van verweerder, de heffingsambtenaar van de voormalige gemeente [plaats], bij beschikking van 28 februari 2009 (hierna: de beschikking), de waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 4.479.000 (hierna: de WOZ-waarde). De beschikking is gegeven voor het kalenderjaar 2009 met waardepeildatum 1 januari 2008. Voor zover hier van belang kan de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde als volgt worden gespecificeerd:
specificatie WOZ-waarde
3.5 Op het desbetreffende aanslagbiljet is tevens bekendgemaakt de aan eiseres opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) voor het jaar 2009 (hierna: de aanslag). De aanslag is opgelegd ter zake van de onroerende zaak en ziet op de heffing ter zake van niet-woningen als bedoeld in artikel 220, aanhef en onderdeel a, van de Gemeente-wet (hierna: gebruikersbelasting). De aanslag is berekend naar een heffingsmaatstaf van € 1.814.000, namelijk de waarde van de extra grond en de andere opstallen, erfverharding en ondergrond. Voor het overige is de vrijstelling toegepast wegens bedrijfsmatig geëxploiteer-de cultuurgrond ex artikel 220d, eerste lid, onder a, van de Gemeentewet.
3.6 Eiseres heeft tegen de beschikking en de aanslag bezwaar gemaakt. Bij de bestre-den uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
3.7 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. In geschil is de WOZ-waarde van de extra grond en de ondergrond van de tuinbouwkassen (hierna: de ondergrond). Verder is in geschil of ter zake van de extra grond OZB terzake van het gebruik van die grond kan worden geheven.
3.8 Eiseres stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde niet kan worden vastgesteld op basis van de gerealiseerde verkoopprijs van € 4.500.000 omdat deze verkoopprijs mede een vergoeding van (omvangrijke) inkomenschade en bijkomende kosten omvat. Eiseres stelt dat aan de ondergrond een waarde van € 70,00 per m² dient te worden toegekend en aan de extra grond een waarde van € 22,50 per m². Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat zij ter zake van de extra grond niet kan worden aangeslagen in de OZB omdat zij die grond niet gebruikt.
3.9 Verweerder stelt zich op het standpunt dat de gerealiseerde verkoopprijs de waarde is die wordt bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Verweerder heeft daartoe aangevoerd dat eiseres onvoldoende informatie heeft verschaft op basis waarvan de in de koopprijs begrepen schadeloosstellingen zouden kunnen worden vastgesteld en dat de door eiseres genoemde agrarische grondprijzen in dit geval niet bruikbaar zijn, omdat het college van burgemeester en wethouders bevoegd is de bestemming van de onroerende zaak te wijzigen in bedrijventerrein en de [de Grondbank] de onroerende zaak ook heeft aangekocht voor de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Aangaande de heffing van gebruikersbelas-ting ter zake van de extra grond heeft verweerder aangevoerd dat eiseres het recht heeft de verkochte onroerende zaak te blijven gebruiken. Dat zij een gedeelte van de onroerende zaak feitelijk niet gebruikt doet, aldus verweerder, aan haar belastingplicht niet af.
3.10 Eiseres concludeert - naar de rechtbank begrijpt - tot wijziging van de beschik-king, tot vermindering van de WOZ-waarde tot € 1.797.252 (€ 74.200 + 19.477 x € 70,00 + 13.162 x € 22,50 + € 63.517) en, wat betreft de aanslag, tot primair, vermindering van de aanslag tot een, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 63.517, en subsidiair tot een, berekend naar een heffingsmaatstaf van € 359.662 (€ 63.517 + 13.162 x € 22,50).
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
De beschikking
3.11 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan moet worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
3.12 Op verweerder rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Indien verweerder feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt die, voldoende grond geven aan het oordeel dat de waarde in beginsel niet te hoog is vastgesteld, kan eiseres de waarde nog steeds met vrucht betwisten, mits zij voldoende feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt die tot een ander oordeel moeten leiden.
3.13 Vast staat dat eiseres de onroerende zaak in 2005 heeft verkocht en dat de onroe-rende zaak ingevolge die koopovereenkomst ruim negen maanden na de waardepeildatum voor € 4.500.000 aan koper, de [de Grondbank], is geleverd. Ook staat vast dat de [de Grondbank] de onroerende zaak heeft verworven met het oog op de ontwikkeling van een bedrijventerrein. Naar het oordeel van de rechtbank kan daarom worden aangenomen dat de onroerende zaak ten tijde van de levering een waarde in het economische verkeer had die beduidend hoger is dan de waarde in het economische verkeer bij agrarische bestemming. Onder die omstandig-heden heeft verweerder, naar het oordeel van de rechtbank, terecht aangenomen dat de gerealiseerde verkoopprijs de prijs is die door de meestbiedende koper wordt besteed bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Bij het vaststellen van de waarde heeft verweerder zich daarom terecht gebaseerd op deze verkoopprijs. Derhalve heeft verweerder met het vorenstaande en hetgeen hij daartoe voor het overige heeft aangevoerd, in beginsel voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
3.14 Eiseres heeft de waarde betwist met de stelling dat in de verkoopprijs een vergoe-ding voor omvangrijke inkomensschade is begrepen en deze vergoeding geen deel uitmaakt van de waarde. Eiseres heeft daartoe verwezen naar de transportakte waarin onder meer is vermeld dat alle schadeloosstellingen, hoe ook genaamd, in de koopprijs zijn begrepen. Eiseres heeft voorts verwezen naar een vonnis van de rechtbank van 28 mei 2008, waarbij onder meer is beslist dat de grond binnen het structuurplan Zuidplas een verwachtingswaar-de heeft van € 22,50 per vierkante meter. Gelet op hetgeen eiseres daartoe ter zitting heeft aangevoerd, stelt zij zich kennelijk op het standpunt dat als schadevergoeding moet worden aangemerkt dat deel van de verkoopprijs dat uitgaat boven de genoemde verwachtings-waarde.
Nu eiseres haar stelling niet met andere stukken heeft gestaafd en niets heeft aangevoerd op grond waarvan kan worden geconcludeerd dat en in welke mate een schadevergoeding bij de onderhandelingen over de verkoopprijs aan de orde is geweest en evenmin hoe de hoogte daarvan zou zijn bepaald, heeft eiseres naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan zou kunnen worden geoordeeld dat de waarde te hoog is vastgesteld. In zoverre is het gelijk aan verweerder.
De aanslag
3.15 Ingevolge artikel 220, onderdeel a, van de Gemeentewet, kan belasting worden geheven van degenen die bij het begin van het kalenderjaar onroerende zaken, die niet in hoofdzaak tot woning dienen, al dan niet krachtens eigendom, bezit, beperkt recht of persoonlijk recht, gebruiken. Ingevolge artikel 220a, eerste lid, van de Gemeentewet wordt als onroerende zaak aangemerkt de onroerende zaak, bedoeld in hoofdstuk III van de Wet WOZ.
3.16 Ingevolge artikel 220c van de Gemeentewet is de WOZ-waarde de heffingsmaat-staf voor de onroerende-zaakbelastingen. Ingevolge artikel 220d van de Gemeentewet wordt in afwijking van artikel 220c bij het bepalen van de heffingsmaatstaf buiten aanmerking gelaten de waarde van de in artikel 220d, eerste lid, genoemde onroerende zaken.
3.17 Naar het oordeel van de rechtbank brengt het in 3.15 en 3.16 weergegeven wette-lijke stelsel mee dat een gebouwde of ongebouwde eigendom of een samenstel van eigen-dommen of delen daarvan, dat ingevolge artikel 16 van Pro de Wet WOZ als één onroerende zaak worden aangemerkt, als één ongedeeld object in de onroerende-zaakbelastingen wordt betrokken. Binnen het wettelijke stelsel is er geen ruimte om, indien een belastingplichtige een onroerende zaak slechts voor een deel feitelijk gebruikt, het ongebruikte gedeelte buiten de heffing van de gebruikersbelasting te laten. Dit is slechts anders indien terzake van het ongebruikte gedeelte een vrijstelling geldt, als bedoeld in artikel 220d, eerste lid, van de Gemeentewet.
3.18 Vast staat dat de onroerende zaak door eiseres wordt gebruikt voor de uitoefening van haar tuinbouwbedrijf. Ook staat vast dat de onroerende zaak voor het vaststellen van WOZ-waarde is aangemerkt als één onroerende zaak. Ter zitting heeft eiseres gesteld dat de extra grond moet worden aangemerkt als een afzonderlijke onroerende zaak in de zin van de Wet WOZ. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres echter geen feiten en omstandig-heden gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, die de juistheid van deze stelling ondersteu-nen. Ook heeft eiseres geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat ter zake van de extra grond een vrijstel-ling geldt als bedoeld in artikel 220d, eerste lid van de Gemeentewet. De waarde van de extra grond is daarom terecht begrepen in de heffingsmaatstaf voor de gebruikersbelasting. Ook in zoverre is het gelijk aan verweerder.
3.19 Op grond van al het vorenoverwogene is het beroep ongegrond verklaard.
3.20 De rechtbank vindt geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Aldus vastgesteld door mr. R.C.H.M. Lips, in tegenwoordigheid van de griffier H. van Lingen.
Uitgesproken in het openbaar op 13 juli 2010.
RECHTSMIDDEL
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te 's-Gravenhage (belastingkamer), Postbus 20021, 2500 EA Den Haag.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de gronden van het hoger beroep.