Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 304853 / HA ZA 08-580
Vonnis van 29 oktober 2008 (bij vervroeging)
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
DESENCO REAL ESTATE MANAGEMENT B.V.,
gevestigd te Zoetermeer,
eiseres,
advocaat mr. E. Grabandt,
tegen
de coöperatie
COOPERATIEVE RABOBANK VLIETSTREEK-ZOETERMEER U.A.,
gevestigd te Zoetermeer,
gedaagde,
advocaat mr. J.P. van Ginkel.
Partijen zullen hierna Desenco en Rabo worden genoemd.
Nu per 1 september 2008 de functie van procureur is vervallen, zijn in de kop van dit vonnis alleen de advocaten van partijen vermeld. Tot 1 september 2008 is voor Desenco mr. M.R. Ruygvoorn te Utrecht en voor Rabo mr. dr. C.B. Schutte te Amsterdam als advocaat opgetreden.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 8 februari 2008, met producties,
- de conclusie van antwoord,
- het tussenvonnis van 16 april 2008, waarbij een comparitie van partijen is bevolen,
- het proces-verbaal van comparitie van 16 april 2008, met de daarin genoemde door partijen genomen akten.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Desenco is een onderdeel van de Desenco Group, die zich onder meer bezighoudt met de (her)huisvesting van kantoren.
2.2. Bij Rabo is in verband met de fusie van twee Rabobank-coöperaties in Leidschendam en Zoetermeer de behoefte ontstaan aan wijziging van haar huisvesting. In dat kader zijn op 22 juni 2006 tussen Desenco en Rabo twee overeenkomsten gesloten. De eerste overeenkomst betreft het verwerven van winkelruimten (verder: de aanhuurovereenkomst). De tweede overeenkomst betreft zowel de bemiddeling bij het verwerven van een nieuw hoofdkantoor voor Rabo als de bemiddeling bij de verkoop van de twee voormalige hoofdkantoren aan de Oranjelaan 72 te Zoetermeer en aan de Berberis/Liguster 20 te Leidschendam (verder: de overeenkomst). Deze voormalige hoofdkantoren zullen verder ook worden aangeduid als de Oranjelaan en de Berberis.
2.3. In de overeenkomst is, voor zover in deze zaak van belang, het volgende bepaald:
“1.5. Onderhavige overeenkomst wordt aangegaan voor de periode die noodzakelijk is om te komen tot het afsluiten van een huurovereenkomst voor de toekomstige huisvesting en de ondertekening van de koopakte(n) van de panden die RABOBANK in eigendom heeft.
(…)
2.1. Indien de beslissing tot verwerving & verkoop wordt genomen, verleent RABOBANK aan DESENCO de exclusieve opdracht tot verwerving & verkoop onder de volgende voorwaarden en condities:
(…)
De honorering vindt niet eerder plaats dan na completering van de transactie, dat wil zeggen na (…) het definitief worden van de koopakte (verkoop).
(…)
2.3. (…) Na contractuele overeenstemming over de verkoop bedraagt de vergoeding 1,35% over de koopsom van de eigendomspanden. (…)
2.4. Van het onderhandelingsresultaat dat door DESENCO wordt behaald zal 10% volledig ten goede komen van RABOBANK. Over de resterende 90% van het door DESENCO behaalde onderhandelingsresultaat zal de zogenaamde “20-80-regel” van toepassing zijn. 80% van het resterende onderhandelingsresultaat (90%) komt ten goede van RABOBANK en 20% van het onderhandelingsresultaat komt ten goede van DESENCO.”
2.4. Tussen partijen is een geschil gerezen over de bemiddelingsopdracht betreffende de verkoop van de Oranjelaan en de Berberis.
2.5. In augustus 2007 is de Oranjelaan verkocht voor € 2.200.000,-- aan De Wilgen Vastgoed (verder: De Wilgen). In december 2007 is de Berberis voor € 1.850.000,-- verkocht aan een partij genaamd Van Bukel. Deze koopovereenkomsten zijn tot stand gekomen na bemiddeling door Rabo Onroerend Goed Nederland B.V.
3. Het geschil
3.1. Desenco vordert samengevat - veroordeling van Rabo tot betaling van € 111.566,07, vermeerderd met wettelijke rente en de proceskosten, waaronder de kosten van voorlopige voorzieningenprocedure, en de nakosten.
3.2. Desenco legt aan haar vordering primair ten grondslag dat Rabo de overeenkomst dient na te komen en aan Desenco voor de verkoop van de Oranjelaan € 78.183,-- en voor de verkoop van de Berberis € 33.383,07 het overeengekomen honorarium dient te betalen. Subsidiair stelt Desenco dat Rabo zich ongerechtvaardigd heeft verrijkt door Desenco niet haar honorarium te betalen. Meer subsidiair vordert Desenco ontbinding van de overeenkomst wegens toerekenbare tekortkoming van Rabo in de nakoming van de overeenkomst en vergoeding van de schade die zij daardoor heeft geleden. Deze schade bestaat uit het honorarium dat zij door de tekortkoming van Rabo heeft gederfd.
3.2. Rabo voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4. De beoordeling
4.1. De stellingen van Desenco komen - samengevat - neer op het volgende. Na het sluiten van de overeenkomst in juni 2006 heeft Rabo in augustus/september 2006 Desenco verzocht om bij haar activiteiten gericht op de verkoop van de panden aan de Oranjelaan en de Berberis even pas op de plaats te maken, omdat gebleken was dat voor die panden ook vanuit de Rabo-groep zelf belangstelling bestond. Aan dat verzoek heeft Desenco, die inmiddels al de nodige werkzaamheden ter uitvoering van de overeenkomst had verricht, gehoor gegeven. Vervolgens heeft Rabo in mei 2007 te kennen gegeven dat zij voornemens was een openbare verkoop te houden voor die panden. Tijdens een bespreking op 16 mei 2007 tussen de heren [A.] en [B.] van Rabo en de heer [C.] van Desenco, heeft Rabo medegedeeld dat de openbare verkoop geen gevolgen zou hebben voor het door Desenco uit hoofde van de overeenkomst te ontvangen honorarium. Desenco werd door [A.] verzocht om contact op te nemen met de heer [D.] van Rabo Onroerend Goed Nederland B.V. voor de financiële afwikkeling. Tijdens een gesprek met [D.] op 12 september 2007 werd het Desenco echter duidelijk dat Rabo zich op het standpunt stelde dat de overeenkomst op 16 mei 2007 met wederzijds goedvinden was beëindigd en weigerde het overeengekomen honorarium te betalen. Tot zover de stellingen van Desenco.
4.2. Rabo heeft aangevoerd dat zij het besluit om de panden openbaar te verkopen heeft genomen omdat Desenco ten aanzien van de verkoop te weinig voortgang had geboekt. Dit heeft zij ook aan Desenco medegedeeld, waarbij zij te kennen heeft gegeven dat Desenco een redelijke vergoeding voor de reeds verrichte werkzaamheden zou ontvangen, aldus Rabo.
4.3. De rechtbank stelt voorop dat Desenco na het gesprek van 16 mei 2007 geen noemenswaardige verkoopactiviteiten meer heeft ontwikkeld. Zij is nog slechts enige tijd aanwezig geweest bij de openbare bezichtigingen van de panden op respectievelijk 22 en 29 juni 2007, die Rabo had georganiseerd. Verdere werkzaamheden zijn achterwege gebleven, terwijl het inmiddels duidelijk moet zijn geweest voor Desenco dat de fase waarin zij “pas op de plaats” diende te maken – verkoop binnen de Rabo-groep was immers niet meer aan de orde – voorbij was. De rechtbank is van oordeel dat Desenco dat gesprek redelijkerwijs aldus moet hebben begrepen dat haar rol bij de verkoop van de panden aan de Oranjelaan en de Berberis was uitgespeeld. Een en ander leidt tot de conclusie dat Rabo de overeenkomst op 16 mei 2007 heeft opgezegd.
4.4. Desenco heeft zich op het standpunt gesteld dat tussentijdse opzegging van de overeenkomst, die als bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW Pro heeft te gelden, niet mogelijk is, aangezien in artikel 1.5 is bepaald dat zij door het volbrengen van de opdracht eindigt. Zij heeft derhalve te gelden als te zijn aangegaan voor bepaalde tijd. In dit standpunt kan Desenco niet worden gevolgd. Genoemde bepaling markeert naar het oordeel van de rechtbank slechts het moment waarop de opdracht waarvoor de overeenkomst is aangegaan, is voltooid en maakt aldus duidelijk dat de overeenkomst ziet op het volbrengen van een specifieke opdracht. Dat dient te worden onderscheiden van een opdracht die voor een bepaalde duur is aangegaan. Ook overigens is niet gebleken dat partijen zijn afgeweken van het wettelijk uitgangspunt van artikel 7:408 lid 1 BW Pro dat de opdrachtgever een overeenkomst van opdracht te allen tijde kan opzeggen.
4.5. Rabo heeft de stelling van Desenco dat zij op 16 mei 2007 zou hebben toegezegd dat Desenco het afgesproken honorarium zou ontvangen, gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt dat een dergelijke verstrekkende toezegging niet in de rede ligt, gelet op het feit dat betaling op “no cure no pay” basis is overeengekomen, hetgeen bij dergelijke bemiddelingsovereenkomsten ook gebruikelijk is. Voorts is van belang dat uit de stellingen van partijen naar voren komt dat zij over een langere periode regelmatig met elkaar zaken hebben gedaan en dat het vaker gebeurde dat een opdracht (deels) werd gewijzigd of ingetrokken, zonder dat hierbij van dergelijke toezeggingen sprake was. Nu de gestelde toezegging weinig concreet is en Desenco overigens geen feiten heeft gesteld ter onderbouwing van haar voornoemde stelling, is er ook geen aanleiding tot verdere bewijslevering ter zake.
4.6. In artikel 7:411 lid 2 BW Pro is bepaald dat de opdrachtnemer bij een voortijdig einde van de opdracht slechts recht heeft op het volle loon, indien het einde van de opdracht aan de opdrachtgever is toe te rekenen en betaling van het volle loon, gelet op alle omstandigheden, redelijk is. De rechtbank overweegt dat Desenco uitsluitend in de periode van juni 2006 tot augustus/september 2006 werkzaamheden heeft verricht ter uitvoering van de opdracht en dat op het moment dat zij die werkzaamheden – naar zij aanvankelijk meende: tijdelijk – staakte, de voltooiing van de opdracht nog niet nabij was. Desenco heeft niet gesteld dat zij na aanvaarding van de opdracht andere opdrachten heeft geweigerd en ook overigens is niet van omstandigheden gebleken die zouden kunnen leiden tot het oordeel dat haar in redelijkheid het volle loon zou toekomen. Gelet hierop behoeft de vraag aan wie het einde van de opdracht kan worden toegerekend, geen beantwoording en ligt de vordering van Desenco tot betaling van het overeengekomen loon voor afwijzing gereed.
4.7. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:411 lid 1 BW Pro heeft Desenco, nu de overeenkomst is geëindigd voordat de opdracht is volbracht, recht op een naar redelijkheid vast te stellen deel van het overeengekomen loon. Bij de bepaling daarvan dient rekening te worden gehouden met de reeds verrichte werkzaamheden, het voordeel dat Rabo daarbij heeft gehad en de reden van de beëindiging van de overeenkomst.
4.8. Desenco heeft stukken in het geding gebracht waaruit naar voren komt dat zij gedurende de eerste maanden na de het sluiten van de overeenkomst verschillende werkzaamheden gericht op de verkoop van de panden heeft verricht. Zo heeft zij projectpresentaties opgesteld betreffende zowel de Oranjelaan als de Berberis, waarmee zij een aantal marktpartijen heeft benaderd. Dat deze informatiemappen slechts concepten zouden zijn, zoals Rabo heeft gesteld, heeft Desenco – met verwijzing naar ter comparitie getoonde mappen – naar het oordeel van de rechtbank voldoende weersproken. Daarnaast heeft Desenco gesteld en onderbouwd dat zij een uitnodiging om te bieden, een plan van aanpak en een lijst met belangstellende partijen heeft opgesteld, alsmede dat zij fiscaal advies heeft ingewonnen, berekeningen heeft gemaakt in verband met eventuele splitsing van de Oranjelaan in woon- en kantoorruimte en besprekingen heeft gevoerd. De rechtbank merkt deze werkzaamheden aan als werkzaamheden ter uitvoering van de overeenkomst. De omstandigheid dat zij (ten dele) zijn verricht in een periode waarin partijen nog beoogden te komen tot één enkele transactie voor de zowel panden waarop de aanhuurovereenkomst betrekking had als de onderhavige panden, doet daar niet aan af. In het licht van de uitgebreide onderbouwing door Desenco van de werkzaamheden en de gedetailleerde verklaringen daarover ter zitting, heeft Rabo onvoldoende feiten gesteld om te kunnen worden gevolgd in haar verweer dat onvoldoende werkzaamheden zijn verricht dan wel dat deze onder de maat zouden zijn.
4.9. Desenco heeft vanaf september 2006 geen verkoopactiviteiten meer ontplooid. Zij heeft gesteld haar activiteiten te hebben gestaakt op verzoek van de toenmalige directeur van Rabo, de heer [E.], tijdens een gesprek in augustus/september 2006. [E.] meende dat verkoopactiviteiten het tot stand komen van een definitieve bieding van belangstellenden binnen de Rabo-groep (Rodamco en Rabo Vastgoed B.V.) zou kunnen verstoren. Deze belangstelling voor de panden vanuit de Rabo-groep heeft Rabo erkend. Zij heeft echter betwist Desenco te hebben verzocht een pas op de plaats te maken. Dit heeft zij echter op geen enkele wijze door het stellen van feiten of anderszins onderbouwd. Evenmin heeft zij enige onderbouwing gegeven aan haar door Desenco betwiste stelling dat zij Desenco na september 2006 regelmatig heeft verzocht om zich actiever op te stellen. Gelet hierop gaat de rechtbank ervan uit dat Rabo Desenco heeft verzocht in verband met de interne belangstelling voor de panden haar activiteiten voorlopig te staken. Dit leidt tot het oordeel dat het achterwege blijven van werkzaamheden ter uitvoering van de overeenkomst vanaf september 2006 niet als een redelijke grond voor de opzegging van de overeenkomst kan worden aangemerkt, hetgeen overigens Rabo’s bevoegdheid tot opzegging onverlet laat.
4.10. Voorts is van belang welk voordeel Rabo heeft ondervonden van de werkzaamheden van Desenco. Tussen partijen staat vast dat het pand aan de Oranjelaan is verkocht aan De Wilgen, alsmede dat Desenco De Wilgen heeft geplaatst op de door haar ten behoeve van Rabo opgestelde lijst van belangstellenden voor dat pand. Dit duidt erop dat Rabo voordeel heeft gehad van de werkzaamheden van Desenco. Dat De Wilgen reeds een relatie was van Rabo maakt dat niet anders, nu het enkele feit dat De Wilgen een zakelijke relatie was, niet betekent dat zij ook als een potentiële koper van het pand had te gelden.
4.11. Op grond van het vorenoverwogene komt de rechtbank tot het oordeel dat gelet op de door haar verrichte werkzaamheden, het voordeel dat Rabo daarbij heeft gehad en de reden voor opzegging van de overeenkomst, het deel van het loon waarop Desenco recht heeft in redelijkheid dient te worden vastgesteld op € 40.000,--. De vordering van Desenco zal dan ook in zoverre worden toegewezen.
Buitengerechtelijke kosten
4.12. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. Desenco heeft immers niet gesteld en evenmin is gebleken dat kosten zijn gemaakt die als buitengerechtelijk dienen te worden aangemerkt, zodat de kosten waarvan Desenco vergoeding vordert, moeten worden aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
Wettelijke handelsrente
4.13. De wettelijke handelsrente zal als niet inhoudelijk betwist worden toegewezen vanaf 12 september 2007, zijnde de datum waarop Desenco aanspraak heeft gemaakt op betaling van haar honorarium.
Proceskosten
4.14. Rabo zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de onderhavige procedure en de nakosten. Nu gesteld noch gebleken is dat tussen partijen een voorlopige voorzieningenprocedure als bedoeld in artikel 223 Rv Pro is gevoerd, zal de vordering ter zake van de proceskosten worden afgewezen voor zover deze de met bedoelde procedure samenhangende kosten betreft.
5. De beslissing
De rechtbank
5.1. veroordeelt Rabo om aan Desenco te betalen een bedrag van € 40.000,--
vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW vanaf 12 september 2007
tot de dag van voldoening,
5.2. veroordeelt Rabo in de proceskosten, aan de zijde van Rabo tot op heden begroot
op € 2.566,80 aan verschotten en € 3.552,50,-- aan salaris van de advocaat en in de
nakosten, begroot op € 131,--, te vermeerderen met de deurwaarderskosten ad € 68,--
gemaakt voor de betekening van dit vonnis in geval Rabo niet binnen 14 dagen na
aanschrijving in der minne aan de proceskostenveroordeling heeft voldaan,
5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Kuipéri en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2008