Uitspraak
vonnis
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector civiel recht
Vonnis in gevoegde zaken van 19 december 2007
in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 262850 / HA ZA 06-1156 van
[eiser],
(thans) wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur mr. H.J.A. Knijff,
tegen
DE GEMEENTE LEIDERDORP,
gevestigd te Leiderdorp,
gedaagde,
procureur mr. C.M. Gonsalves,
en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 275413 / HA ZA 06-3553 van
DE GEMEENTE LEIDERDORP,
gevestigd te Leiderdorp,
eiseres,
procureur mr. C.M. Gonsalves,
tegen
[eiser],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur mr. H.J.A. Knijff.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als '[eiser]' en 'de Gemeente'.
1. De procedure in de zaak 06.1156
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
-de dagvaarding d.d. 28 maart 2006, met (21) producties;
-de conclusie van antwoord, met (4) producties;
-het tussenvonnis van 31 mei 2006;
-de processen-verbaal van de comparities van partijen van 13 juni 2007 en 13 september 2007;
-de brief van de raadsman van [eiser] d.d. 2 oktober 2007;
- de brief van de procureur van de Gemeente d.d. 11 oktober 2007.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De procedure in de zaak 06.3553
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
-de dagvaarding d.d. 19 oktober 2006, met (4) producties;
-de conclusie van antwoord in het incident tot voeging, houdende referte;
-het vonnis d.d. 13 december 2006 in het voegingsincident;
-de conclusie van antwoord, met (12) producties;
-het tussenvonnis van 21 februari 2007;
-de akte uitlating producties, tevens overlegging (2) producties van de Gemeente;
-de processen-verbaal de comparities van partijen van 13 juni 2007 en 13 september 2007;
-de brief van de raadsman van [eiser] d.d. 2 oktober 2007;
-de brief van de procureur van de Gemeente d.d. 11 oktober 2007.
2.2.Ten slotte is vonnis bepaald.
3. De feiten
In beide zaken:
3.1. Op 6 juni 1991 heeft de Gemeente van [A.] Beheer Nederland B.V. te Leiderdorp (hierna '[A.]') gekocht bouwgrond in ontwikkelingsgebied '[ontwikkelingsgebied]' te Leiderdorp, waarbij - onder meer - werd overeengekomen dat aan [A.] een bouwclaim werd gegund betreffende de (eventueel) op die grond te realiseren 80 vrije sector-woningen.
3.2.Die bouwclaim is vervolgens nader uitgewerkt in een op 1 april 1997 gesloten overeenkomst tussen de Gemeente en [A.]. Hierin werd onder andere vastgelegd dat de verkoopprijs ('vrij op naam') van 20 woningen maximaal
f. 300.000,-- mocht bedragen en van nog eens 20 woningen maximaal f. 365.000,-. Ten aanzien van de overige woningen werd geen prijsmaximum vastgelegd.
3.3.Op 26 januari 1999 heeft de afdeling Ruimtelijke Ordening en Milieu van de Gemeente aan de raad van de Gemeente voorgesteld om - ter uitvoering van voormelde overeenkomsten - de betreffende gronden aan [A.] te verkopen. Het voorstel houdt - onder meer - het volgende in:
'Voorkeursrecht
Voor de 20 te bouwen woningen met een maximale verkoopprijs van f. 300.000,-- v.o.n. is een voorkeursrecht van koop opgenomen ten behoeve van mensen die hun woning in verband met de ontwikkelingen rond de A4 en de HSL moeten verlaten, gekoppeld aan een anti-speculatie-beding.'.
3.4.Op 8/9 februari 1999 is tussen de Gemeente en [A.] een overeenkomst tot stand gekomen waarbij de Gemeente aan [A.] verkocht enkele percelen bouwterrein, totaal groot ca. 15.612 m², in het plan [ontwikkelingsgebied] ten behoeve van de bouw van 81 woningen voor een totaalprijs van f. 8.553.900,--. Voorzover hier van belang bevat de overeenkomst verder de navolgende bepalingen:
'E.De maximum verkoopprijzen v.o.n. zijn vastgelegd voor 40 van de 81 woningen, te weten 20 woningen van maximaal f. 300.000,-- verkoopprijs v.o.n. en 20 woningen van maximaal f. 365.000,-- verkoopprijs v.o.n., deze prijzen zijn vast tot het einde van de bouw van de woningen, behoudens de rente over de grond en de vervallen bouwtermijnen.
F.Voorkeursrecht voorA4/HSL getroffenen.
De aanwijzing van de kopers/eerste eigenaren van de 20 te bouwen woningen met een verkoopprijs van maximaal f. 300.000,-- v.o.n. zal door tussenkomst van de gemeente Leiderdorp geschieden aan inwoners die door de ontwikkelingen met betrekking tot de A4/HSL hun woning moeten verlaten.
G.Anti-speculatie-beding.
Koper en diens rechtsopvolgers zijn, voor wat betreft de percelen waarop woningen worden of zijn gebouwd met een verkoopprijs van max. f. 300.000,-- v.o.n. verplicht om bij vervreemding van het gekochte of gedeelten daarvan te bedingen dat de rechtsopvolgers verplicht zijn om gedurende een periode van 10 jaren, ingaande de datum waarop de woning voor bewoning is gereedgekomen, de winst bij verkoop van de woning aan de gemeente uit te keren.
Als overgang van de eigendom wordt niet aangemerkt die krachtens:
-boedelmenging of erfrecht;
-scheiding van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap, waarin degene, op wie de eigendom overgaat, was gerechtigd als rechtverkrijgende onder algemene titel.
Als winst moet aan de gemeente worden afgedragen het verschil tussen de opbrengst van de woning en de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning.
Voor elk vol jaar, dat bij de eigendomsovergang sedert de datum van de aanvang van eerste bewoning is verstreken, kan 10% van het verschil minder worden afgedragen.
Als opbrengst wordt aangehouden de waarde. Onder waarde wordt verstaan het bedrag, dat voor de heffing van de overdrachtsbelasting als zodanig wordt aangehouden.
De kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning worden voor het berekenen van het als winst aan de gemeente af te staan bedrag gecorrigeerd wegens een eventuele stijging van de bouwkosten. Voor deze correctie wordt gebezigd het globale kwartaalindexcijfer van de bouwkosten van woningen (maand- statistiek bouwnijverheid van het Centraal Bureau voor de Statistiek.
(...)
J.Alle in deze akte opgenomen bepalingen, ook de hierna te noemen bepalingen, dienen aan de kopers van de woningen te worden bekendgemaakt bij ondertekening van de koop-/aannemingsovereenkomst;
voorzover nodig dienen de in deze akte opgenomen bepalingen in die overeenkomst als verplichting voor de koper en in de transportakte voor de grond als erfdienstbaarheid en/of kettingbeding te worden opgenomen.
(...)
L. Deze overeenkomst wordt aangegaan onder de opschortende voorwaarde dat de voor de bouw van de woningen vereiste bouwvergunning zal worden verkregen. Partijen zullen alles doen wat binnen hun vermogen ligt om de vereiste vergunning te verkrijgen.'.
3.5.Op 1 maart 1999 heeft de raad van de Gemeente besloten om de in de overeenkomst van 8/9 februari 1999 bedoelde percelen te verkopen aan [A.] voor een prijs van f. 8.553.900,-- voor de bouw van 81 woningen.
3.6.Op 5 mei 1999 heeft [eiser], samen met zijn toenmalige partner [partner eiser] (hierna '[partner eiser]'), van [A.] gekocht het - van het plan [ontwikkelingsgebied] deel uitmakende - perceel bouwterrein, gelegen aan de [adres] te Leiderdorp (groot circa 112 m²), bestemd voor een door [A.] ten behoeve van [eiser] en [partner eiser] te bouwen woning met toebehoren.
De koop- /aannemingsovereenkomst houdt - onder meer - het volgende in:
'III De totale koop-/aanneemsom bedraagt:
A. voor wat betreft de koopsom:
1. grondkosten (inclusief omzetbelasting) f. 73.400,00
2. de overige per de in het hoofd dezer akte ge-
noemde datum van overeenkomen verschuldigd-
de termijnen (inclusief omzetbelasting) f.
B. voor wat betreft de aanneemsom:
de nog niet ingevolge artikel 4 lid 1 verschul Pro-
digd geworden termijnen (inclusief omzetbelasting) f. 226.600,00
De kosten van het verkrijgen in eigendom van de
woning in de zin van de van toepassing zijnde
subsidieregeling (subtotaal)* f.
C. Vergoeding (inclusief omzetbelasting) over de
grondkosten en overige per de in het hoofd dezer
akte genoemde datum van overeenkomen
verschuldigde termijnen, berekend overeen-
komstig het bepaalde in artikel 4 lid Pro 4 f. 208,13
___________
Totaal (A + B + C) f. 300.208,13
=========
(…..)
Artikel 23
Anti-speculatie-beding.
Verkrijgers en diens rechtsopvolgers zijn, voor wat betreft de percelen waarop woningen worden of zijn gebouwd in de sector van maximaal f. 300.000,-- v.o.n. verplicht om bij vervreemding van het gekochte of gedeelten daarvan te bedingen dat de rechtsopvolgers verplicht zijn om gedurende een periode van 10 jaren, ingaande de datum waarop de woning voor bewoning is gereedgekomen, de winst bij verkoop van de woning aan de gemeente uit te keren.
Als overgang van de eigendom wordt niet aangemerkt die krachtens:
-boedelmenging of erfrecht;
-scheiding van een huwelijksgemeenschap of nalatenschap, waarin degene, op wie de eigendom overgaat, was gerechtigd als rechtverkrijgende onder algemene titel. Als winst moet aan de gemeente worden afgedragen het
verschil tussen de opbrengst van de woning en de kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning. Voor elk vol jaar, dat bij de eigendomsovergang sedert de datum van de aanvang van eerste bewoning is verstreken, kan 10% van het verschil minder worden afgedragen. Als opbrengst wordt aangehouden de waarde. Onder waarde wordt verstaan het bedrag, dat voor de heffing van de overdrachtsbelasting als zodanig wordt aangehouden. De kosten van het verkrijgen in eigendom van de woning worden voor het berekenen van het als winst aan de gemeente af te staan bedrag gecorrigeerd wegens een eventuele stijging van de bouwkosten. Voor deze correctie wordt gebezigd het globale kwartaalindexcijfer van de
bouwkosten van woningen (maand- statistiek bouwnijverheid van het Centraal Bureau voor de Statistiek).'.
3.7.De levering van het betreffende perceel aan [eiser] en [partner eiser] vond plaats op 8 juni 1999. In de daarvan opgemaakte notariële akte is het in de koop-/aannemingsovereenkomst opgenomen anti-speculatiebeding overgenomen.
3.8. [eiser] en [partner eiser] waren geen zogenaamde 'A4/HSL-getroffenen'. Van de 20 in het plan [ontwikkelingsgebied] gebouwde woningen met een prijs van f. 300.000,-- v.o.n. zijn er 2 gekocht door A4/HSL-getroffenen.
3.9.Ultimo 1999 werd de ten behoeve van [eiser] en [partner eiser] gerealiseerde woning sleutelklaar opgeleverd.
3.10.Nadat [eiser] en [partner eiser] hun relatie hadden beëindigd, heeft [partner eiser] in augustus 2001 de helft van de eigendom van de woning overgedragen aan [eiser] voor een prijs van f. 20.000,--. Van deze transactie is de Gemeente (destijds) niet op de hoogte gesteld.
3.11.Nadat bij [eiser] het plan was ontstaan om - wegens emigratie naar [land] en verandering van werkomgeving - de woning te verkopen, heeft tussen partijen sedert het voorjaar van 2005 overleg plaatsgevonden (zowel mondeling als schriftelijk) over de toepassing van het anti-speculatiebeding. Partijen zijn daarover niet tot overeenstemming gekomen.
3.12. Bij overeenkomst van 4/11 juli 2006 heeft [eiser] de woning voor € 308.000,--verkocht aan derden. Het transport vond plaats op 1 augustus 2006. [eiser] heeft de Gemeente daarover op 27 juli 2006 geïnformeerd. In verband met het anti-speculatiebeding is op verzoek van de Gemeente van de koopsom een bedrag van € 30.000,-- in depot gesteld bij de betreffende notaris.
4. Het geschil
In de zaak met rolnummer 06.1156:
4.1.[eiser] vordert, zakelijk weergegeven:
a.primair: te verklaren voor recht dat het anti-speculatiebeding in de koop-/aannemingsovereenkomst van 5 mei 1999 en de transportakte van 8 juni 1999 niet van toepassing is op de rechtsverhouding tussen [eiser] en de Gemeente;
b.subsidiair: te verklaren voor recht dat het anti-speculatiebeding nietig is wegens doorkruising van de Huisvestingswet;
c.meer subsidiair: te verklaren voor recht dat een beroep op het anti-speculatiebeding in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
d.nog meer subsidiair: het boetebeding te matigen in die zin dat [eiser] slechts 25%, althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen percentage, van de door de Gemeente gevorderde winstafdracht zal behoeven te voldoen.
4.2. Zakelijk weergegeven voert [eiser] daartoe het volgende aan.
In verband met de verkoop van de woning aan de [adres] te Leiderdorp maakt de Gemeente - op grond van het zowel in de koop-/aannemingsovereenkomst van 5 mei 1999 als de akte van levering van 8 juni 1999 voorkomende anti-speculatiebeding - aanspraak op 40% van de overwinst. [eiser] is echter op de hierna weergegeven gronden niet gebonden aan dat beding.
1) Allereerst is er geen (onvoorwaardelijk) anti-speculatiebeding van toepassing, nu de koopsom - blijkens de koop-/aannemingsovereenkomst - f. 300.208,13 bedroeg, terwijl uit de op 8/9 februari 1999 tussen de Gemeente en [A.] tot stand gekomen overeenkomst blijkt dat een anti-speculatiebeding slechts behoefde te worden opgenomen met betrekking tot percelen met een verkoopprijs van maximaal f. 300.000,--. Aan deze voorwaarde is dus niet voldaan.
2) Daarnaast is het beding nietig, omdat het tot doel heeft in te grijpen in de woonruimteverdeling en het de Huisvestingswet doorkruist.
3) Voorts betreft het beding geen (in beginsel geoorloofd) 'zuiver' anti-speculatiebeding, waarvan slechts sprake is indien de Gemeente daarmee enkel beoogt te voorkomen dat een verstrekte korting op de verkoopprijs binnen korte tijd te gelde wordt gemaakt bij doorverkoop. Hier is alleen met betrekking tot de percelen met een maximale verkoopprijs van f. 300.000,-- een anti-speculatiebeding opgenomen, terwijl de Gemeente alle kavels in [ontwikkelingsgebied] onder de richtprijzen heeft aangeboden aan [A.], zodat het op de weg van de Gemeente had gelegen om ten aanzien van alle door [A.] te bouwen woningen anti-speculatiebedingen op te leggen.
4) Voorts heeft de Gemeente - anders dan zij in haar correspondentie heeft geschreven - geen aanzienlijke korting verleend op de grondprijs.
5) Bovendien handelt de Gemeente in strijd met het op haar rustende beginsel van behoorlijk bestuur door in andere - maar met [eiser] vergelijkbare - gevallen wel vrijstelling van het anti-speculatiebeding te verlenen.
6) Ten slotte acht [eiser] handhaving van het beding onaanvaardbaar naar de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
7) Voorzover de Gemeente toch aanspraak kan maken op een deel van de overwinst, verzoekt [eiser] het af te dragen bedrag te matigen op de voet van artikel 6:94 BW Pro.
4.3.De Gemeente heeft de vorderingen van [eiser] gemotiveerd bestreden. Volgens haar staat niets aan volledige uitvoering van het anti-speculatiebeding in de weg.
In de zaak met rolnummer 06.3553:
4.4.De Gemeente vordert veroordeling van [eiser] tot betaling van een bedrag van € 44.883,--, te vermeerderen met wettelijke rente.
4.5.Daartoe voert de Gemeente - verkort weergegeven - het volgende aan.
Nu [eiser] de woning medio 2006 heeft verkocht voor een prijs van € 308.000,-, is hij - uit hoofde van het anti-speculatiebeding - een bedrag van € 44.883,-- ver¬schul¬digd aan de Gemeente. [eiser] weigert echter tot betaling daarvan over te gaan.
4.6.[eiser] heeft de vordering van de Gemeente gemotiveerd weersproken.
Voor wat betreft zijn verweer wordt hier allereerst verwezen naar de stellingen van [eiser] in de procedure met rolnummer 06.1156 (r.o. 4.2.). Daarnaast beroept [eiser] zich op dwaling (artt. 6:228 en 6:230 BW). Daartoe stelt hij dat de Gemeente destijds aangaf dat ter zake van de woning een forse grondprijssubsidie werd verstrekt, hetgeen - bij nader inzien - niet het geval bleek te zijn. Indien de Gemeente een juiste opgave had verstrekt van de verleende subsidie, zou hij de woning - met het thans opgenomen anti-speculatiebeding - niet hebben gekocht. Ten slotte acht [eiser] de door de Gemeente aan haar vordering ten grondslag gelegde berekening van het af te dragen bedrag onjuist.
Op grond van een en ander verzoekt [eiser] primair om de vordering van de Gemeente geheel af te wijzen; subsidiair verzoekt hij tot gedeeltelijke toewijzing ervan over te gaan.
5. De beoordeling
In beide zaken:
Vooraf
5.1.Kern van het geschil in beide zaken betreft het antwoord op de vraag of - en zo ja, in hoeverre - [eiser] gebonden is aan het anti-speculatiebeding ten behoeve van de Gemeente, zoals opgenomen in de koop-/aannemingsovereenkomst d.d. 5 mei 1999 en de leveringsakte d.d. 8 juni 1999. Gelet hierop en nu de stellingen van partijen in beide zaken in elkaar overlopen, zal de beoordeling in beide zaken tegelijk plaatsvinden.
5.2.Alvorens verder tot de inhoudelijke beoordeling over te gaan stelt de rechtbank het volgende voorop:
A.Op grond van de processtukken staat thans vast dat de Gemeente destijds een korting van f 60,-- per m² heeft verleend terzake van de kavels waarop - zoals het kavel van [eiser] - de woningen met een prijs van f. 300.000,-- v.o.n. dienden te worden gerealiseerd. Voor wat betreft het door [eiser] gekochte perceel komt dat neer op een totaalbedrag van f. 6.720,-- ( 112 x f. 60,--), ofwel € 3.049,40.
B.Op grond van de onder 3.1. - 3.3. genoemde omstandigheden moet worden aangenomen dat subsidiëring - en de daaraan gekoppelde opname van een anti-speculatiebeding - in transacties betreffende in [ontwikkelingsgebied] te bouwen woningen in de vrije sector met een maximale verkoopprijs van f. 300.000,-- uitsluitend, dan wel vooral, is ingegeven om mensen die als gevolg van het A4/HSL-project gedwongen waren te verhuizen tegemoet te komen: door middel van die subsidiëring werden zij tegemoet gekomen in de aanschafprijs van vervangende woonruimte. Aldus had deze opzet duidelijk een sociaal doel, maar zij betrof nochtans de 'vrije sector' en niet de 'sociale sector', zoals de Gemeente aan [eiser] schreef in haar brief d.d. 18 april 2005. Overigens wordt hetgeen uit hoofde van de onderhavige anti-speculatiebedingen door de Gemeente wordt ontvangen, door haar besteed aan sociale woningbouw, zoals namens de Gemeente tijdens de vervolgcomparitie werd medegedeeld. Uiteindelijk is genoemde opzet in die zin niet geslaagd dat, naar vaststaat, slechts twee van de betreffende twintig percelen / woningen zijn verkocht aan A4/HSL-getroffenen, tot welke groep [eiser] niet behoorde.
C.Op zichzelf staat niet ter discussie dat een beding dat beoogt het voorkomen c.q. beperken van speculatie met mede door de Gemeente gesubsidieerde/gefinancierde woningen is geoorloofd ('zuiver anti-speculatiebeding'). Dat zou op zich zelf niet anders zijn, indien de Gemeente binnen het plan [ontwikkelingsgebied] bij andere door haar gesubsidiëerde kavels geen anti-speculatiebeding zou hebben opgelegd, zij het dat dan zou kunnen worden geklaagd - wat [A] in feite doet - over strijd met het gelijkheidsbeginsel. Daarop zal de rechtbank onder 5.11. ingaan. De uitkomst daarvan zal zijn dat ten aanzien van die andere woningen in [ontwikkelingsgebied] geen sprake is geweest van subsidiëring, zodat ook niet van gelijke gevallen sprake is geweest.
D.Voorts kan, anders dan [eiser] betoogt, het onderhavige anti-speculatiebeding niet worden aangemerkt als een boetebeding. Een boetebeding betreft immers ieder beding dat de schuldenaar (in casu: [eiser]) die tekortschiet in de nakoming van zijn verbintenis verplicht tot betaling van een geldsom of tot voldoening van een andere prestatie, terwijl aan een eventuele winstafdracht uit hoofde van het anti-speculatiebeding geen tekortkoming van de zijde van [eiser] behoeft te zijn voorafgegaan. Reeds op grond hiervan strandt het (nog meer subsidiaire) beroep van [eiser] op matiging ex artikel 6:94 lid 1 BW Pro.
Anti-speculatiebeding van toepassing?
5.3.[eiser] heeft aangevoerd dat uit de op 8/9 februari 1999 tussen [A.] en de Gemeente gesloten overeenkomst blijkt dat slechts anti-speculatiebedingen moesten worden vastgelegd ten aanzien van de percelen waarop woningen met een verkoopprijs van maximaal f. 300.000,-- zouden worden gebouwd. Nu blijkens de koop-/aannemingsovereenkomst de koopprijs van het perceel van [eiser] in totaal f. 300.208,13 bedroeg, is niet voldaan aan voormelde voorwaarde, zodat het anti-speculatiebeding niet van toepassing is op de rechtsverhouding tussen de Gemeente en [eiser].
5.4.Met de Gemeente is de rechtbank van oordeel dat de 'koop-/aanneemsom' niet kan worden gelijkgesteld met de 'vrij op naam-prijs' in de zin van het anti-speculatiebeding. Van de 'vrij op naam-prijs' maakt geen deel uit het in de koop-/aannemingsovereenkomst vermelde bedrag ad € 208,13 ter zake van een vergoeding over de termijnen die bij het aangaan van de overeenkomst reeds waren verschuldigd. Dit betekent dat voormelde stellingen [eiser] niet kunnen baten.
Anti-speculatiebeding nietig?
5.5.[eiser] stelt zich (in zijn inleidende dagvaarding) op het standpunt dat het anti-speculatiebeding nietig is omdat het tot doel heeft om in te grijpen in de woonruimteverdeling en omdat het de Huisvestingswet doorkruist, aangezien het een inbreuk vormt op zijn recht op vrije beschikking over eigendom en zijn recht op vrije vestiging, terwijl een rechtvaardiging daarvoor ontbreekt. De rechtbank kan [eiser] daarin echter niet volgen. Daartoe overweegt zij als volgt.
5.6.De Huisvestingswet sluit overheidsbemoeienis met de verdeling van woonruimte boven de in die wet bepaalde prijsgrenzen uit indien deze inhoudt dat aan woningzoekenden eisen met betrekking tot de economische en andersoortige maatschappelijke binding worden gesteld. In overeenkomsten naar burgerlijk recht vervatte anti-speculatiebedingen die niet zien op de verdeling van woonruimte en die geen beperkingen aanbrengen op het recht van vrije vestiging, zijn niet in strijd met het systeem en de strekking van de Huisvestingswet. Het in de overeenkomst van 8/9 februari 1999 tussen de Gemeente en [A.] (onder F) vastgelegde voorkeursrecht voor A4/HSL-getroffenen zou op zichzelf kunnen worden beschouwd als een beding dat tot doel heeft om in te grijpen in de woonruimteverdeling. Het hier in geschil zijnde anti-speculatiebeding is echter dááraan - anders dan [eiser] stelt - niet gekoppeld. Dat beding, de tegenkant van een subsidie ter verlaging van de koopprijs, geldt immers - anders dan het voorkeursrecht - ook voor niet-A4/HSL-getroffenen, zoals [eiser]. Niet valt in te zien dat het anti-speculatiebeding ook ziet op woonruimteverdeling. Het strekt ertoe te voorkomen dat de door de Gemeente mede c.q. indirect gesubsidieerde woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie worden. Aldus brengt het niet een onaanvaardbare beperking aan in de kring van personen die worden toegelaten tot woonruimte boven de koopprijsgrens en grijpt het beding dus niet op ontoelaatbare wijze in in het recht van vrije vestiging (vgl. HR 14 april 2006, NJ 2006, 445).
5.7.In zijn conclusie van antwoord (in de zaak met rolnummer 06.3553) heeft [eiser] zich nog beroepen op dwaling (artt. 6:228 en 6:230 BW). Volgens hem had de Gemeente hem medegedeeld dat de door haar te verstrekken subsidie met betrekking tot de grondprijs tussen f. 320,-- en f. 520,-- per m² zou liggen. De daadwerkelijk verstrekte subsidie bedroeg slechts f. 60,-- per m². Indien [eiser] dit had geweten - zo stelt hij - zou hij de woning niet hebben gekocht.
5.8.Dit beroep op dwaling kan niet slagen, gegeven dat de rechtsverhouding die tussen [eiser] en de Gemeente is ontstaan door [eiser]'s aanvaarding van het anti-speculatiebeding, in ieder geval niet kan worden aangemerkt als een wederkerige overeenkomst. Op [eiser]'s stelling inzake de hem door de Gemeente gedane mededelingen, die de Gemeente overigens betwist te hebben gedaan, wordt hierna nog ingegaan.
Onbehoorlijk bestuur?
5.9.[eiser] stelt zich op het standpunt dat de Gemeente heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel als beginsel van behoorlijk bestuur, door - in een vergelijkbaar geval - geen uitvoering te geven aan een vastgelegd anti-speculatiebeding. [eiser] wijst in dat verband op woningen aan de [adres 2] te Leiderdorp, op welke woningen ook anti-speculatiebedingen rustten in verband met het HSL-project. Naderhand heeft de Gemeente aan de eigenaren van de betreffende woningen ontheffing verleend van het anti-speculatiebeding.
5.10.De rechtbank kan [eiser] echter niet volgen in zijn stelling dat sprake is van vergelijkbare situaties, nu is komen vast te staan dat - anders dan met betrekking tot het door [eiser] gekochte perceel - de Gemeente geen korting heeft verleend op de grondprijs betreffende de woningen aan de [adres 2]. Reeds hierop strandt voormeld beroep van [eiser].
5.11Voor zover het beroep op het gelijkheidsbeginsel mede kan worden gebaseerd op de stelling van [eiser] dat de Gemeente ten aanzien van andere kavels in [ontwikkelingsgebied] geen anti-speculatiebeding heeft opgelegd, overweegt de rechtbank het volgende.
De door [eiser] geponeerde stelling dat de Gemeente de andere kavels in [ontwikkelingsgebied] ook met korting (subsidie) heeft aangeboden aan [A.], zodat ook ten aanzien daarvan anti-speculatiebedingen hadden moeten worden opgenomen, acht de rechtbank onvoldoende onderbouwd. [eiser] heeft zich daarbij namelijk gebaseerd - kennelijk nog in het voetspoor van de brief van de Gemeente d.d. 7 juni 2005 - op onjuiste grondprijzen van f. 800,-- en f. 1.000,-- per m², prijzen die in 2000 werden gehanteerd (vgl. o.m. dagv. sub 27), terwijl uit het besluit van de raad van de Gemeente d.d. 20 januari 1997 (dagv. inz. 06.1156, prod. 4) blijkt dat de prijzen voor de door [A.] te bouwen woningen in [ontwikkelingsgebied] lagen tussen f. 480,-- en f. 620,-- per m² . Bovendien kan op grond van enerzijds de inhoud van dit besluit en anderzijds de inhoud van het 'voorstel grondverkoop' d.d. 18 januari 1999 (dagv. inz. 06.1156, prod. 6) worden geconcludeerd dat bij de verkoop conform dat raadsbesluit is gehandeld. Daaruit kan tevens worden afgeleid dat enkel ten aanzien van de kavels ten behoeve van de woningen met een prijs van f. 300.000,-- v.o.n. een korting is verleend van f. 60,-- per m². Partijen zijn het daarover inmiddels eens. Voor de kavels bestemd voor de woningen met een prijs van f. 365.000,--, moest een prijs van f. 540,-- per m² worden betaald, wat ƒ 60,-- ligt boven ƒ 480,--, terwijl de betreffende kavels (ongeveer) even groot zijn als de kavels voor de woningen van f. 300.000,--. Het is voorts algemeen bekend dat koopwoningen met een relatief lager prijsniveau eerder van overheidswege worden gesubsidiëerd dan relatief duurdere koopwoningen.
Redelijkheid en billijkheid
5.12.[eiser] heeft (tot slot) aangevoerd dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de weg staan aan (volledige) uitvoering van het anti-speculatiebeding.
5.13.Anders dan [eiser] acht de rechtbank de looptijd van het anti-speculatiebeding van 10 jaar op zichzelf niet in strijd met de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. In dit verband beroept [eiser] zich enkel op een brief van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten ('VNG') d.d. 20 februari 2004. Daarin schrijft de VNG dat de werkingsduur van anti-speculatiebedingen varieert en dat de trend van de maximaal redelijke looptijd van die bedingen op dat moment (begin 2004 dus) vijf jaar bedraagt, maar dat die voorheen tien jaar was. Gelet hierop concludeert de rechtbank dat een termijn van tien jaar op zich lang is, maar niet op zichzelf al zonder meer tot de conclusie leidt dat reeds daarom een beroep op het betreffende anti-speculatiebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.
5.14.Niettemin speelt die omstandigheid tot op zekere hoogte mee bij het hiernavolgende oordeel van de rechtbank dat, (mede) gelet op het navolgende, [eiser] terecht op die maatstaven van redelijkheid en billijkheid een beroep doet. Naarmate de looptijd van een anti-speculatie beding toeneemt, beperkt het immers in meerdere mate de macht van de koper/eigenaar. Daarnaast worden de navolgende omstandigheden in aanmerking genomen.
5.15.Aan de ene kant heeft [eiser] zich destijds - naar moet worden aangenomen - bewust verbonden aan het anti-speculatiebeding, zodat hij daaraan in beginsel ook is gehouden. Daar komt bij dat het voor [eiser] bij de aanvaarding van het beding duidelijk moet zijn geweest dat zijn maatschappelijke en economische situatie zich in de (tien) jaren daarna zou kunnen wijzigen en de huizenprijzen zouden kunnen gaan stijgen, een en ander met het gevolg dat de Gemeente aanspraak zou kunnen maken op een uitkering op grond van het anti-speculatiebeding. Voorts moet worden opgemerkt dat de aanschaf van de woning [eiser] geen windeieren heeft gelegd, ook niet na afdracht van een deel van de overwinst aan de Gemeente.
5.16.Anderzijds pleiten de navolgende omstandigheden in het voordeel van [eiser]:
a.Zoals hiervoor onder 5.6. overwogen, wordt met het beding beoogd te voorkomen dat de door de Gemeente mede c.q. indirect gesubsidieerde woningbouwmogelijkheden onderwerp van speculatie worden. [eiser] kan echter niet worden aangemerkt als een daadwerkelijke speculant. Hij had immers valabele redenen om de woning te verkopen (emigratie en verandering van werkomgeving). Het anti-speculatiebeding was toen reeds meer dan zeven jaar van kracht.
b.De omvang van de door de Gemeente verstrekte korting/subsidie ad f. 6.720,-- was uitzonderlijk laag. Deze bedroeg slechts 2,24% van de koopsom, hetgeen allesbehalve gebruikelijk is ten aanzien van subsidies ten behoeve van kopers van woningen. In haar brief van 7 juni 2005 ging de Gemeente nog uit van een aanmerkelijk hoger bedrag aan korting dan ongeveer ƒ 7.000,-. Zij beredeneerde dit aldus:
'De gemeente heeft destijds aan de ontwikkelaar een lagere grondprijs in rekening gebracht dan de marktwaarde van de grond. In 2000 hanteerde de gemeente een richtprijs voor bouwrijpe grond voor woningbouw van fl. 800.000,- tot fl. 1.000,00 per m² exclusief omzetbelasting. Dat is beduidend hoger dan de prijs die u voor uw perceel grond heeft betaald, te weten ƒl. 73.400,- inclusief omzetbelasting. De gemeente bestrijdt dan ook dat er sprake was van een korting op de grondprijs van slechts fl. 7.000,00.'
Naderhand heeft de Gemeente erkend dat het subsidiebedrag uitkomt op (slechts) f. 6.720,-.
c. Tegen de achtergrond van de in genoemde brief d.d. 7 juni 2005 gedane gegevens en in aanmerking genomen dat het om 112 m² gaat, is het geenszins onaannemelijk dat van de zijde van de Gemeente (ook) in 1999 aan [eiser] is medegedeeld dat de gemeente diens kavel subsidiëerde met een bedrag in de orde van grootte van ƒ 320,-- (of meer) per m², zoals [eiser] heeft gesteld. Tegen die achtergrond heeft de Gemeente die stelling van [eiser] onvoldoende gemotiveerd betwist. Die stelling van [eiser] is ook daarom aannemelijk, omdat een koper van een woning doorgaans niet genegen zal zijn om tegenover een zo geringe subsidie als hier aan de orde is, een woning te kopen waarop gedurende maar liefst tien jaren een anti-speculatiebeding zal rusten. Moeilijk denkbaar is dat [eiser] een ander standpunt zou hebben ingenomen, als hij het werkelijke subsidiebedrag voorafgaand aan zijn aankoop zou hebben gekend.
d.In ieder geval is de werkelijke (relatief geringe) omvang van de korting / subsidie niet schriftelijk vastgelegd en is deze destijds niet aan [eiser] medegedeeld. Dit laatste had - mede in verband met de door de (gemeentelijke) overheid te betrachten rechtszekerheid - wel voor de hand gelegen, opdat kopers zoals [eiser] een goede afweging hadden kunnen maken bij de beslissing om al dan niet tot aankoop over te gaan.
e.Op grond van het anti-speculatiebeding zou de Gemeente aanspraak kunnen maken op 40% van de overwinst, hetgeen volgens de Gemeente neerkomt op een bedrag van € 44.883,-- en volgens [eiser] op maximaal € 31.317,10. Echter, ook als van dat laatste bedrag zou worden uitgegaan, is het verschil met de door de Gemeente verstrekte korting/subsidie ad € 3.049,40 dermate groot dat een terugbetaling van € 31.317,10 zonder meer als disproportioneel valt aan te merken
(> 1.000%).
5.17.Op grond van de hiervóór (5.13. - 5.15.) opgesomde omstandigheden in onderling verband acht de rechtbank het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de Gemeente onverkort vasthoudt aan de inhoud van het anti-speculatiebeding.
5.18.Onder deze omstandigheden is een door [eiser] aan de Gemeente af te dragen bedrag uit hoofde van het anti-speculatiebeding van € 14.000,-- redelijk te achten. De rechtbank is als volgt tot dat bedrag gekomen.
-Het perceel/de woning is gekocht voor f. 300.000,-- (€ 136.134,06 ) en is verkocht voor een bedrag van € 308.000,--. De waardestijging bedroeg derhalve afgerond 226%.
-226% van de verstrekte korting/subsidie ad € 3.049,40 (f. 6.720,--) komt uit op een bedrag van € 6.891,64.
-Terugbetaling van enkel laatstgenoemd bedrag zou geen daadwerkelijke rem betekenen op het tijdens de looptijd van het beding tegengaan van verkoop. Deswege wordt dit bedrag wordt nog eens met 100% verhoogd, doch een verdergaande verhoging komt - gelet op de onder 5.15. sub b. tot en met d. genoemde omstandigheden - naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar voor. Een en ander komt uit op een bedrag van € 13.783,29, afgerond € 14.000,--.
5.19.[eiser] is het volledige bedrag ad € 14.000,-- verschuldigd aan de Gemeente, ondanks het feit dat [partner eiser] haar 50% aandeel in de woning medio 2001 aan hem heeft overgedragen. [eiser] is in zoverre haar rechtsopvolger en valt als zodanig ook onder het hem reeds bekende anti-speculatiebeding. Het staat [eiser] vanzelfsprekend vrij om te trachten een deel van het door hem aan de Gemeente verschuldigde bedrag te verhalen op [partner eiser].
Afronding
5.20.Op grond van al het vorenstaande zal de meer subsidiaire vordering van [eiser] in de zaak met rolnummer 06.1156 worden toegewezen, zoals hieronder in het dictum vermeld. Die beslissing zal niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard omdat zij zich daarvoor niet leent. De overige vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.
5.21.De vordering van de Gemeente in de zaak met rolnummer 06.3553 zal worden toegewezen tot een bedrag van € 14.000,-, te vermeerderen met de - op zichzelf niet weersproken - wettelijke rente vanaf 1 augustus 2006.
5.22. Nu in beide zaken partijen over en weer op hoofdpunten in het ongelijk worden gesteld, zullen de proceskosten worden gecompenseerd op de gebruikelijke wijze.
6.De beslissing
De rechtbank:
In de zaak met rolnummer 06.1156
- verklaart voor recht dat een onverkort beroep op het anti-speculatiebeding door de Gemeente in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is;
-wijst af hetgeen meer of anders door [eiser] is gevorderd;
-compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
In de zaak met rolnummer 06.3553:
-veroordeelt [eiser] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de Gemeente te voldoen de som van € 14.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 augustus 2006, tot de dag der algehele voldoening;
-verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
-wijst af het meer of anders gevorderde;
-compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.C. Punt en in het openbaar uitgesproken op 19 december 2007, in tegenwoordigheid van de griffier.