Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8592 WOZ
Uitspraakdatum: 12 oktober 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X te Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [P], (voorheen: gemeente [Q]), verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 7 november 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [Q] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 september 2006.
Eiser is daar in persoon verschenen, vergezeld van [A]. Namens verweerder zijn verschenen [B] en [C].
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 407.356 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 407.356 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente [P] het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking van 31 maart 2005 de waarde van de woning op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ), op 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum) voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 430.356.
2.2. Gebleken is dat eveneens op 31 maart 2005 aan eiser afzonderlijke aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen 2005 betreffende de woning zijn opgelegd (hierna: de aanslagen). Gelet op artikel 24, negende lid, en artikel 30, tweede lid van de Wet WOZ, alsmede om proceseconomische redenen, merkt de rechtbank de geschriften waarin de beschikking en de aanslagen zijn bekendgemaakt, tezamen aan als één geschrift.
In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde van de woning en de aanslagen gehandhaafd.
2.3. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee-onder-één-kapwoning, met aangebouwde garage. De inhoud van de woning is ongeveer 427 m³ (exclusief garage) en de oppervlakte van het perceel is ongeveer 410 m². Het bouwjaar van de woning is 1974.
2.4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een lagere waarde. Eiser heeft daartoe - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat de woning in 1999 is gekocht voor € 181.512. Verweerder heeft de woning rond 2000 getaxeerd op € 237.325 en in 2005 op € 430.356, met als waardepeildatum 1 januari 2003. Dat is een verhoging van 81%. De achtertuin van de woning biedt weinig privacy door een achter de woning staande serviceflat van vier etages. Hiermee is volgens eiser bij de waardebepaling van zijn woning ten onrechte geen rekening gehouden. In dat verband heeft hij aangevoerd dat om genoemde reden de WOZ-waarde van het pand [adres 2] wel is verlaagd, te weten met € 20.000.
2.5. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 16 maart 2006 door [C], gediplomeerd WOZ-taxateur bij [D] B.V. te [R].
In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 430.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
2.6. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.7. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport en met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Hiertoe wordt als volgt overwogen.
2.7.1. Op grond van de gedingstukken staat vast dat aan de achterzijde van de woning, waar zich ook de bij de woning behorende achtertuin bevindt, een aantal garageboxen zijn gelegen waarachter een vier verdiepingen tellend gebouw met serviceflats staat. Uit de gedingstukken, waaronder het taxatierapport, en het verhandelde ter zitting is de rechtbank niet gebleken dat verweerder in de ligging van dit flatgebouw ten opzichte van de woning aanleiding heeft gevonden de waarde van de woning te verminderen omdat deze ligging, zoals eiser heeft aangevoerd, nadelige gevolgen heeft voor de privacy van de bewoners van de woning. Hierbij is van belang dat in het taxatierapport op bladzijde 3 is opgemerkt dat van dit gebouw 'slechts in beperkte mate overlast (...) ondervonden (kan) worden' en dat in het verweerschrift onder punt 4.5.1. is gesteld dat de aanwezigheid van de serviceflat in de nabijheid van het onderhavige object geen waardedrukkende invloed heeft omdat deze flat op geruime afstand ligt van de woning. Weliswaar heeft verweerder ter zitting gesteld dat met de ligging van het flatgebouw rekening is gehouden bij de waardebepaling van de woning, maar dit acht de rechtbank niet aannemelijk in het licht van vorenstaande uitlatingen en in aanmerking nemend dat verweerder aan de hand van de in het taxatierapport opgenomen matrix desgevraagd ter zitting niet heeft kunnen verduidelijken op welke wijze dit dan is gebeurd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder ten onrechte de waarde van de woning niet heeft verlaagd in verband met nadelige gevolgen van de aanwezigheid van genoemd flatgebouw voor de woning. Daarbij is in aanmerking genomen dat verweerder niet heeft weersproken eisers stelling dat in het kader van de waardebepaling op grond van de Wet WOZ van het in dezelfde straat als de woning gelegen pand [adres 2] een aftrek van € 20.000 is toegepast in verband met de ligging van dit pand ten opzichte van genoemd flatgebouw en de nadelige gevolgen die dit heeft voor de privacy van de bewoners van dat pand. Zoals blijkt uit de in het taxatierapport opgenomen kadastrale kaart, verschilt de ligging van het pand [adres 2] ten opzichte van het flatgebouw niet wezenlijk van die van de woning. Onder deze omstandigheden acht de rechtbank aannemelijk dat de woning een zelfde vorm en mate van overlast van het flatgebouw ondervindt als het geval is met betrekking tot het pand [adres 2], waarvoor verweerder een waarde- vermindering heeft toegepast.
2.7.2. Ter zitting heeft verweerder aan eiser toegegeven dat de woning geen berging heeft aan de achterzijde van de woning. De rechtbank is derhalve van oordeel dat verweerder hiervoor ten onrechte een waarde van € 3.000 in aanmerking heeft genomen.
2.7.3. Eisers opmerkingen met betrekking tot de percentuele waardestijging kunnen op zich geen reden geven om de waarde te verlagen. Een dergelijke cijfermatige benadering doet immers afbreuk aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.
2.8. Eiser heeft niet aangegeven welke waarde hij voorstaat. Gelet op hetgeen hiervoor onder 2.7.1 is overwogen, acht de rechtbank in verband met de ligging van de woning ten opzichte van het flatgebouw een zelfde aftrek als bij de waardebepaling van het pand [adres 2] op de plaats. Nu eiser onweersproken heeft gesteld dat deze aftrek € 20.000 heeft bedragen en rekening houdend met een vermindering van € 3000 op grond van hetgeen hiervoor onder 2.7.2 is overwogen, stelt de rechtbank de waarde van de woning vast op € 407.356.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en is het beroep gegrond verklaard.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 12 oktober 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. S.C. Stuldreher, in tegenwoordigheid van mr. P.C. Stroebel, griffier.