Uitspraak
RECHTBANK 'S-GRAVENHAGE
Sector bestuursrecht, enkelvoudige belastingkamer
Procedurenummer: AWB 05/8450 WOZ
Uitspraakdatum: 13 september 2006
Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen
[X], wonende te [Z], eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Pijnacker-Nootdorp, verweerder.
De bestreden uitspraak op bezwaar
De uitspraak van verweerder van 11 november 2005 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking waarbij de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 55 te [Z] (hierna: de woning), is gewaardeerd krachtens de Wet waardering onroerende zaken en de met die beschikking in één geschrift bekendgemaakte aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005.
Zitting
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 augustus 2006.
Eiser is daar in persoon verschenen. Namens verweerder zijn verschenen H. Uzumcu en M. Jansen-Vreeling.
1. Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- vermindert de vastgestelde waarde tot € 495.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- vermindert de aanslagen onroerende-zaakbelastingen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 495.000 en bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
- gelast dat de gemeente Pijnacker-Nootdorp het door eiser betaalde griffierecht van € 37 vergoedt.
2. Gronden
2.1. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de woning, per waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 op € 517.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2005 bekend gemaakt. In de uitspraak op bezwaar heeft verweerder de waarde en de aanslagen gehandhaafd.
2.2. Eiser is gebruiker en genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een hoekhuis in een rij met garage. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 467 m².
2.3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum. Eiser bepleit een waarde van uiteindelijk € 470.288. Eiser heeft - zakelijk weergegeven - aangevoerd dat verweerder in de loop van de procedure verschillende, onjuiste inhoudsmaten van de woning heeft genoemd. Volgens eiser bedraagt de inhoud van de woning 704 m³. Voorts heeft eiser aangevoerd dat verweerder bij de waardevaststelling onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardeverminderende invloed van een nabij de woning gelegen woonwagenkamp, met de aanwezigheid van een op enkele meters van het terrasje in de voortuin gelegen verkeersdrempel (gasuitstoot bij het optrekken) en met de omstandigheid dat de woning een seniorenwoning is die niet op de vrije huizenmarkt kan worden verkocht maar slechts aan participanten van de Stichting Senioren Huisvesting Nootdorp. De door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn niet goed vergelijkbaar. Het best vergelijkbare object is [a-straat] 45, eveneens een hoekhuis en seniorenwoning, gelegen in dezelfde straat.
2.4. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken en heeft ter ondersteuning van de door hem vastgestelde waarde een taxatieverslag overgelegd. Naast gegevens van de woning bevat dit taxatieverslag gegevens van een aantal vergelijkings-objecten, te weten [b-straat] 7, [c-straat] 5 en [c-straat] 36, alle gelegen te [Z]. Verweerder stelt dat de inhoud van de woning 804 m³ is. Ter zitting heeft hij bevestigd dat bij de waardevaststelling van de woning rekening is gehouden met een inhoud van 665 m³.
2.5. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
2.6. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder Met het hiervoor vermelde taxatieverslag, alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van € 517.000. De rechtbank neemt hierbij het volgende in aanmerking. Met betrekking tot de inhoud van de woning stelt de rechtbank vast dat eiser niet betwist dat verweerder bij de waardebepaling van de woning is uitgegaan van een inhoud van 665 m³, zoals vermeld in het taxatieverslag. Nu deze inhoud minder bedraagt dan de door eiser genoemde inhoud van 704 m³, ziet de rechtbank niet in dat eiser door dit uitgangspunt van verweerder is benadeeld bij de thans in geding zijnde waarde-bepaling van de woning. De rechtbank gaat derhalve bij de beoordeling van het onderhavige beroep eveneens uit van een inhoud van de woning van 665 m³. De rechtbank acht het object [a-straat] 45 (hierna: het object) wat betreft type en ligging het best vergelijkbaar met de woning, alhoewel het object over minder kaveloppervlakte beschikt en een kleinere inhouds-maat heeft. Evenals de woning maakt dit object deel uit van een complex geschakelde seniorenwoningen, waarbij onder meer is voorzien in een slaapkamer en een badkamer op de begane grond. Niet gebleken is dat de door verweerder gehanteerde vergelijkingsobjecten, vermeld onder 2.4, naar hun aard en inrichting in dit opzicht vergelijkbaar zijn met de woning. Op 7 augustus 2001 is het object voor € 419.747 (WOZ-waarde € 444.000) verkocht. Verweerder heeft niet, door middel van bijvoorbeeld een matrix, inzichtelijk gemaakt hoe de waardevaststelling van de woning tot stand is gekomen en hoe die waarde zich verhoudt, gelet op de verschillen in kaveloppervlakte en inhoud, met het object. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan de ligging van het woonwagenkamp in de directe omgeving van de woning geen negatieve invloed op de waarde van de woning kan worden toegekend. Verweerder heeft immers ter zitting verklaard dat de waarde van het eveneens in de directe omgeving van het woon-wagenkamp gelegen object [d-straat] 2 neerwaarts is bijgesteld wegens de aanwezig-heid van dit kamp. Gezien de ter zitting gebleken ligging van het object [d-straat] 2 ten opzichte van de woning, te weten aan de overzijde van de straat waaraan de woning met een zijgevel grenst, acht de rechtbank niet aannemelijk dat de ligging van het woonwagenkamp geen enkele invloed heeft op de waarde van de woning. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank niet bewezen dat de vastgestelde waarde van de woning juist is.
2.7. Eiser heeft, met hetgeen hij heeft aangevoerd, naar het oordeel van de rechtbank evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op de waardepeildatum € 470.288 bedraagt. Gelet op het onder 2.5 genoemde wettelijke waardebegrip, kan met de door eiser genoemde, contractueel overeengekomen beperking van de vervreemdings-bevoegdheid aan deelnemers van de Stichting Senioren Huisvesting, versterkt met een kettingbeding, naar het oordeel van de rechtbank geen rekening worden gehouden bij de bepaling van de waarde van de woning. Er is immers geen sprake van een verplichting waardoor de omvang van het genot van de zaak en daardoor de waarde ervan, ongeacht de persoon van de gebruiker, beperkt wordt (zie de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 1998, BNB 1999/18). Voorts heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de aanwezigheid van de door eiser genoemde verkeersdrempel een substantieel negatieve invloed heeft op de waarde van de woning. Daarbij is in aanmerking genomen dat niet gebleken is dat de in een 30 km zone gelegen woning ligt aan een drukke weg.
2.8. In de omstandigheid dat verweerder noch eiser erin geslaagd is de door hen verdedigde waarde aannemelijk te maken, heeft de rechtbank aanleiding gevonden de waarde in goede justitie vast te stellen op € 495.000.
2.9. Gelet op het vorenoverwogene is het beroep gegrond en moet de bestreden uitspraak op bezwaar worden vernietigd. De rechtbank bepaalt de waarde van de woning op € 495.000 en vermindert de aanslagen tot aanslagen berekend naar een waarde van € 495.000.
2.10. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling, omdat niet is gesteld dat eiser kosten heeft gemaakt die op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen.
Deze uitspraak is gedaan op 13 september 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. S.C. Stuldreher, in tegenwoordigheid van F.J. Crabbendam, griffier.