ECLI:NL:RBROT:2026:8828

Uitspraak

RECHTBANK Rotterdam

Team handel en haven

Zaaknummer: C/10/706304 / HA ZA 25-742

Tussenvonnis van 15 juli 2026

in de zaak van

[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisende partij,

advocaat: mr. M.R. van Leeuwen,

tegen

[gedaagde] H.O.D.N. [handelsnaam],

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij,

advocaat: mr. S.J.M. Luijkenaar-Vermeulen.

Partijen worden hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd.

1.De zaak in het kort

1.1.

[gedaagde] heeft werkzaamheden aan de woning van [eiseres] verricht, die voor een deel op basis van een vaste aanneemsom zijn uitgevoerd en voor een deel op basis van regie. [gedaagde] heeft niet voldaan aan zijn informatieplicht van artikel 6:230m, aanhef en onder e (de prijs) en g (de termijn), BW. De vraag waartoe deze schending moet leiden wordt in dit tussenvonnis aangehouden. De rechtbank komt voorshands tot het oordeel dat de door [gedaagde] in rekening gebrachte prijs voor de regiewerkzaamheden niet redelijk is. [gedaagde] wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs door een deskundige. Verder is [gedaagde] tekort geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst voor de werkzaamheden op basis van de vaste aanneemsom, aangezien hij dit werk niet binnen een redelijke termijn heeft opgeleverd. Dit deel van de overeenkomst is door [eiseres] ontbonden en [gedaagde] wordt toegelaten tot het leveren van bewijs door een deskundige ten aanzien van de omvang van de hieruit ontstane waardevergoedingsverbintenis. Tot slot heeft [gedaagde] tijdens de uitvoering van het werk schade veroorzaakt aan de woning. De vraag wat de omvang hiervan is wordt ook aan de deskundige voorgelegd. Partijen mogen zich uitlaten over de te benoemen persoon van de deskundige en de te stellen vragen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 2 september 2025;
- de akte overlegging producties van [eiseres] van 10 september 2025, met producties 1 tot en met 29;
- de beslagstukken met een overzicht daarvan;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende eis in voorwaardelijke reconventie, met producties 1 tot en met 42;
- de brief van deze rechtbank van 26 november 2025 met daarin een oproep voor de mondelinge behandeling van 16 april 2026;
- de brief van [gedaagde] van 1 april 2026 met daarin productie 43;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties, met producties 30 tot en met 53;

- de mondelinge behandeling van 16 april 2026 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van [eiseres] en [gedaagde] .

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

[gedaagde] drijft een aannemingsbedrijf.

3.2.

[gedaagde] heeft in de periode van oktober 2019 tot medio juni 2023 in opdracht van [eiseres] werkzaamheden (laten) verricht(en) in en aan de woning van [eiseres] .

3.3.

Een deel van de werkzaamheden, te weten de schoorsteenrenovatie- en dakwerkzaamheden, zijn uitgevoerd op basis van een vaste aanneemsom van € 75.120,43 (incl. BTW) conform een offerte van [gedaagde] van 2 oktober 2019. Daarnaast zijn er werkzaamheden, waaronder houtrotherstel- en schilderwerk, op regiebasis uitgevoerd tegen een uurtarief van € 36,30 (incl. BTW), wat later is verhoogd naar € 42,35 (incl. BTW).

3.4.

[eiseres] heeft op facturen van [gedaagde] een bedrag betaald van € 56.340,32 voor de schoorsteenrenovatie- en dakwerkzaamheden en een bedrag van € 563.369,52 voor de werkzaamheden op regiebasis.

3.5.

Nadat [gedaagde] vanaf medio juni 2023 een aantal weken geen werkzaamheden voor [eiseres] heeft verricht, heeft er op 7 augustus 2023 tussen [eiseres] en [gedaagde] , in het bijzijn van de huisgenoot van [eiseres] , [persoon A] , een overleg plaatsgevonden. Er ontstond een woordenwisseling tussen partijen en [gedaagde] heeft sindsdien het werk niet meer opgepakt.

3.6.

[eiseres] heeft vervolgens aan twee deskundigen, [deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ) en [deskundige 2] (hierna: [deskundige 2] ), de opdracht gegeven om onder meer te onderzoeken welke werkzaamheden [gedaagde] heeft verricht, wat de kwaliteit is van de verrichte werkzaamheden en welke herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn.

3.7.

Naar aanleiding van hetgeen in de rapportages van [deskundige 1] en [deskundige 2] staat vermeld, heeft [eiseres] aan [gedaagde] een ingebrekestelling verstuurd per brief van 20 juni 2025. [gedaagde] heeft hier inhoudelijk niet op gereageerd, maar heeft verzocht om meer tijd.

3.8.

Per brief van 17 juli 2025 heeft [eiseres] aan [gedaagde] een ontbindingsverklaring verstuurd.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[eiseres] vordert – samengevat – om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot:

I. Betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 526.072,43, vermeerderd met de wettelijke rente;

II. Betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 105.657,07 aan aanvullende schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente;

III. Betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 346.934,66 aan voorschot aan vervangende schadevergoeding en het meerdere op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente;

IV. Betaling aan [eiseres] van buitengerechtelijke incassokosten tot een beloop van € 4.315,19, vermeerderd met de wettelijke rente;

V. Betaling aan [eiseres] van de kosten voor (conservatoir) beslag tot een beloop van € 4.084,02, vermeerderd met de wettelijke rente;

VI. Met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente;

VII. Te verklaren voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten jegens [eiseres] en tevens te verklaren voor recht dat wegens het ingetreden verzuim, [gedaagde] tevens schadeplichtig is voor wat betreft de verdere kosten die [eiseres] nog dient te maken voor het alsnog (laten) afmaken van de met [gedaagde] afgesproken werkzaamheden (op grond van offerte en regiebasis) en in dat kader gehouden is tot vergoeding van de geleden en/of nog te lijden schade door [eiseres] dientengevolge, nader op te maken bij staat, en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

in reconventie

4.3.

[gedaagde] vordert om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

i. de ten laste van [gedaagde] in opdracht van [eiseres] gelegen beslagen

a. op de voertuigen die op naam staan van [gedaagde] , zoals omschreven in het betekeningsexploot d.d. 16 juli 2025;

b. op diverse roerende zaken van [gedaagde] die aanwezig zijn in- en rond de woning van [eiseres] , zoals omschreven in het betekeningsexploot d.d. 16 juli 2025;

c. op het aandeel van [gedaagde] in de onroerende zaak, gelegen aan het adres [adres] te ( [postcode] ) [plaats] ;

d. onder de bankinstellingen ABN AMRO B.V., Coöperatieve Rabobank U.A., Volksbank N.V. en ING Bank N.V.,

op te heffen;

[eiseres] te veroordelen aan [gedaagde] te betalen een bedrag van – na eisvermindering ter zitting – € 15.324,65 (incl. BTW), vermeerderd met de wettelijke rente;

Met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente.

4.4.

[eiseres] voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagde] , althans hem de vorderingen te ontzeggen als zijnde ongegrond of niet bewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de (na)kosten van de procedure.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie en reconventie

5.1.

Vanwege de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zal de rechtbank deze vorderingen gezamenlijk behandelen.

Standpunten van partijen

5.2.

[eiseres] legt aan haar vorderingen, samengevat, het volgende ten grondslag. [gedaagde] heeft in een periode van ruim 3,5 jaar diverse werkzaamheden verricht aan de woning en tuin van [eiseres] , waarbij het grootste deel van het werk in regie is uitgevoerd. Voorafgaand aan de werkzaamheden is [gedaagde] niet transparant geweest over de kosten en de duur van de werkzaamheden en hij heeft daarom zijn informatieplicht in de zin van artikel 6:230m BW geschonden.

Na 3,5 jaar is het werk slechts gedeeltelijk uitgevoerd, terwijl een marktconforme periode voor het gehele project drie tot vier maanden zou zijn. [eiseres] verwijst hiervoor naar de rapportage van deskundige [deskundige 2] van 16 februari 2025. Uit dit rapport volgt verder dat [gedaagde] , ten opzichte van wat zijn werkzaamheden volgens [deskundige 2] waard zijn geweest, teveel bij [eiseres] in rekening heeft gebracht, te weten een bedrag van € 526.072,43. Dit is mede veroorzaakt doordat [gedaagde] dezelfde werkzaamheden en materiaalkosten “repeterend”, dus meer dan eens, heeft gefactureerd, aldus [eiseres] .

5.3.

[gedaagde] voert op zijn beurt, samengevat, het volgende aan. Er is geen sprake van een schending van de informatieplicht. Het was onmogelijk om vooraf of gedurende het werk een realistische inschatting te maken van de prijs of de duur van het houtrotherstel en het schilderwerk, omdat het onduidelijk was hoe diep de houtrot in het houtwerk was doorgedrongen. Dit deel van het werk is om die reden in regie uitgevoerd met wekelijkse afstemming en facturatie. [eiseres] behield daardoor grip op de kosten en had wekelijks inzicht in de verrichte werkzaamheden. Dit wordt bevestigd doordat [eiseres] de wekelijkse facturen steeds heeft erkend en betaald, en daarbij – behalve in de e-mails rond 5 juli 2020 – nooit heeft geklaagd.

Dat het werk na ruim 3,5 jaar nog niet is afgerond, is het gevolg van aanvullende opdrachten die [eiseres] tijdens het werk aan hem heeft verstrekt, zoals loodgieterswerk, het vervangen van glas door isolatieglas en tuinwerkzaamheden. Ook was het houtverrottingsproces ver gevorderd en het schilderwerk erg bewerkelijk. Zo blijkt uit de facturen dat het herstel van houtrot op één betrekkelijk kleine plek soms meerdere dagen in beslag nam, aldus [gedaagde] .

Op [gedaagde] rustte een informatieplicht

5.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is niet in geschil dat sprake is van een overeenkomst die buiten de verkoopruimte is gesloten tussen [eiseres] als consument en [gedaagde] als handelaar in de zin van artikel 6:230m BW. De uitzondering van artikel 6:230h lid 1 onder g BW is niet van toepassing. De opdracht betrof groot onderhoud, geen verbouwing die zo ingrijpend was dat zij aan nieuwbouw is gelijk te stellen. Op grond van artikel 6:230m BW rustte op [gedaagde] de verplichting om [eiseres] vóór het sluiten van de overeenkomst op duidelijke en begrijpelijke wijze informatie te verstrekken over onder meer de kenmerken van de werkzaamheden, de manier waarop de prijs moet worden berekend, de te verwachten kosten en de termijn van uitvoering. Artikel 6:230m BW is een implementatie van artikel 6, lid 1, van de Richtlijn consumentenrechten (2011/83/EU).^[1]Art. 24 lid 1 van Pro de Richtlijn consumentenrechten bepaalt dat de lidstaten sancties vaststellen voor inbreuken op deze richtlijn en erop toezien dat ze worden toegepast. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] aan voornoemde informatieplicht heeft voldaan.

[gedaagde] heeft niet aan zijn informatieplicht voldaan

5.5.

De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat hij heeft voldaan aan de informatieplicht van artikel 6:230m, aanhef en onder e (de prijs) en g (de termijn), BW. Zij overweegt daartoe als volgt.

Vast staat dat [gedaagde] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst geen totaalprijs heeft genoemd voor het houtrotherstel en het schilderwerk en dat er ook niet is gesproken over de te verwachten totaalprijs of de wijze waarop [eiseres] in de loop van de uitvoering van de overeenkomst over de prijs geïnformeerd zou worden. Ook is [eiseres] niet geïnformeerd over de te verwachten termijn, waarbinnen de werkzaamheden zouden zijn verricht. [eiseres] wist ten tijde van het sluiten van de overeenkomst alleen dat [gedaagde] voor dit deel van het werk op regiebasis zou werken tegen een bepaald uurtarief. Ten aanzien van de schoorsteen- en dakwerkzaamheden geldt ook dat [gedaagde] [eiseres] niet van tevoren heeft geïnformeerd over de te verwachten duur van het werk, maar de rechtbank begrijpt uit de stellingen van [gedaagde] dat de voortgang van het houtrotherstel en schilderwerk mede van invloed zijn op de voortgang van de dakwerkzaamheden.

5.6.

De rechtbank is van oordeel dat, ook als van [gedaagde] niet kon worden verwacht dat hij op voorhand een totaalbedrag en termijn voor het houtrotherstel en het schilderwerk zou noemen, het wel op zijn weg lag om (al dan niet per onderdeel van het huis en/of de werkzaamheden) een inschatting te maken van de kosten en de duur van het werk, eventueel met een onzekerheidsmarge. Ook was het mogelijk voor [gedaagde] om van tijd tot tijd inzicht te geven in de wijze waarop de staat van het hout van invloed kon zijn op de kosten en de duur van het werk. Juist bij een regieovereenkomst is het immers van belang dat de consument goed geïnformeerd wordt over de risico’s die zij neemt, zodat zij met de nodige voorzichtigheid een beslissing kan nemen en tijdig kan bijsturen. Dat is niet mogelijk als zij niet meer weet dan een uurtarief.

5.7.

De vraag waartoe de schending van de informatieplicht door [gedaagde] zou moeten leiden wordt aangehouden. De rechtbank zal de vorderingen in conventie en reconventie eerst inhoudelijk beoordelen.

De verdere beoordeling

Er is geen sprake van rechtsverwerking door [eiseres]

5.8.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde] is dat [eiseres] geen beroep meer kan doen op een gebrek in de prestaties van [gedaagde] , omdat [eiseres] daar te laat over heeft geklaagd. In dit verband heeft [gedaagde] het volgende gesteld. Door jarenlang stil te zitten, niet te protesteren tegen de verrichte werkzaamheden en de facturen, facturen te accorderen en te betalen en [gedaagde] in de waan te laten dat hij op enig moment na de stillegging van het werk de werkzaamheden nog zou mogen afronden, heeft [eiseres] haar vermeende rechten verwerkt tot terugbetaling van betaalde facturen voor daadwerkelijk verrichte werkzaamheden en om geleverde materialen ter discussie te stellen.

5.9.

De rechtbank gaat hier niet in mee en overweegt daartoe als volgt. Op grond van artikel 6:89 BW Pro zou [eiseres] op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kunnen doen, als zij niet binnen bekwame tijd nadat zij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Uit de door [eiseres] overgelegde e-mail van 5 juli 2020 aan [gedaagde] , blijkt dat zij toen (al) heeft geklaagd over de voortgang van het houtrotherstel en het schilderwerk in verhouding tot de in rekening gebrachte kosten. In dit bericht staat het volgende vermeld:

“Als ik alle kosten vanaf najaar 2019 optel aan houtrot en schilderwerk kom ik nu al bijna aan 50.000 euro. En de serre is nog niet eens af, de kap moet nog en de rest van het huis ook. En wat er geschilderd is staat nog pas in de grondverf. Het schilderwerk gaat zo zeker twee keer zoveel kosten als [naam] berekend had. Zo langzamerhand wil ik wel graag weten waar dit naartoe gaat. Waar denk je dat we in totaal op uitkomen? Mijn middelen zijn natuurlijk niet onbeperkt. Ik wil hier graag de volgende week over praten.”

5.10.

De enkele omstandigheid dat de facturen zonder protest zijn behouden en zijn voldaan is onvoldoende voor een succesvol beroep op artikel 6:89 BW Pro. De klachtplicht is hier niet van toepassing omdat het verzenden van een factuur niet geldt als een prestatie in de zin van artikel 6:89 BW Pro, zodat het een debiteur in beginsel vrij staat om een factuur geruime tijd na de ontvangst ervan te betwisten. In dit kader is van belang dat het bij een aannemingsovereenkomst als de onderhavige, waarin in regie wordt gewerkt en geen richtprijs (in de zin van artikel 7:752 lid 2 BW Pro) van toepassing is, in veel gevallen pas goed mogelijk is om de redelijkheid van de afzonderlijke, wekelijks verzonden, facturen te beoordelen, wanneer het werk dermate gevorderd is en de omvang van de totaal in rekening gebrachte prijs inzichtelijk wordt. In dat geval kan een factuur waarin de in een week verrichte werkzaamheden (incl. materiaal) weliswaar tegen gangbare prijzen in rekening worden gebracht in het licht van de totaal in rekening gebrachte prijs, en de voortgang van het werk, toch onredelijk zijn.^[2]

5.11.

Het klopt dat het enige tijd heeft geduurd voordat [eiseres] bij [gedaagde] heeft geklaagd over de door hem verrichte werkzaamheden (los van de eerdere e-mails, die ook door [eiseres] zijn overgelegd, waarin zij bij [gedaagde] klaagt over de steigers). Niet in geschil is echter dat [eiseres] geen bouwkundige kennis heeft. Het was voor haar daarom noodzakelijk om eerst deskundig onderzoek te laten verrichten. Zoals blijkt uit de rapportages van de door [eiseres] aangestelde deskundigen [deskundige 1] en [deskundige 2] , heeft het enige tijd geduurd voordat deze onderzoeken waren afgerond (en [eiseres] bekend werd met de gebreken). [deskundige 1] heeft op 26 oktober en 1 november 2023 de woning geïnspecteerd en op 24 september 2024 gerapporteerd. [deskundige 2] heeft de woning op 4 december 2023 geïnspecteerd en op 16 februari 2025 gerapporteerd. Het onderzoek van [deskundige 1] beperkte zich tot de werkzaamheden aan de schoorstenen en het dak, terwijl het onderzoek van [deskundige 2] omvangrijker is geweest. De schoorsteen- en dakwerkzaamheden vallen immers onder de vaste aanneemsom en de overige werkzaamheden zijn in regie uitgevoerd en door middel van een groot aantal facturen in rekening gebracht, wat het onderzoek van [deskundige 2] bewerkelijker maakt. Dat de deskundigen respectievelijk 10 maanden en 14 maanden nodig hebben gehad om het werk dat [gedaagde] in 3,5 jaar tijd heeft verricht en de meer dan 300 facturen die [gedaagde] gedurende die periode heeft gestuurd te onderzoeken, acht de rechtbank onder de omstandigheden niet onnodig lang.

5.12.

Bovendien blijkt uit een e-mail van [gedaagde] aan [eiseres] van 24 augustus 2023 dat [gedaagde] er ook niet (meer) vanuit ging dat hij zijn werkzaamheden voor [eiseres] kon voortzetten. In deze e-mail schrijft hij onder meer het volgende:

“Op jouw verzoek, omdat jij niet wilt dat ik verder ga, zal ik een andere klus gaan

afspreken. Ik zal er mee gaan starten. Dit houdt dan wel in dat ik het werk bij jou moet gaan opschuiven en het werk en steiger langer moet blijven staan. Mocht je echter een ander met het werk verder laten gaan, kan ik je helaas geen garantie op de verrichte werkzaamheden geven. Ik respecteer jouw besluit!”

5.13.

Dat [gedaagde] door het verstrijken van de tijd in zijn belangen is geschaad heeft hij niet, althans onvoldoende gemotiveerd onderbouwd en de rechtbank acht dit, gelet op de e-mail van 24 augustus 2023, niet aannemelijk. Nadat [eiseres] in het bezit was gekomen van de deskundigenrapportages, heeft zij op 20 juni 2025, vier maanden later, haar klachten aan [gedaagde] kenbaar gemaakt en hem een ingebrekestelling verstuurd. Dat is naar het oordeel van de rechtbank, mede gelet op het eventueel moeten inwinnen van juridisch advies, binnen een bekwame tijd.

5.14.

Gelet op het voorgaande slaagt het beroep op artikel 6:89 BW Pro niet.

Voorshands oordeel: [gedaagde] heeft geen redelijke prijs in rekening gebracht

5.15.

Het grootste deel van de door [gedaagde] verrichte werkzaamheden zijn in regie uitgevoerd. Hieronder vallen het houtrotherstel en schilderwerk, maar ook door [eiseres] aan [gedaagde] verstrekte aanvullende opdrachten. Bij een aannemingsovereenkomst op basis van regie geldt als uitgangspunt dat de opdrachtgever de door de aannemer gemaakte uitvoeringskosten dient te voldoen, verhoogd met een opslag voor algemene kosten en voor winst. Op grond van artikel 7:752 lid 1 BW Pro is de opdrachtgever een redelijke prijs verschuldigd. Bij de bepaling van de prijs wordt rekening gehouden met de door de aannemer ten tijde van het sluiten van de overeenkomst gewoonlijk bedongen prijzen en met de door hem ter zake van de vermoedelijke prijs gewekte verwachtingen. Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] bij [eiseres] een redelijke prijs in rekening heeft gebracht. Het is aan [gedaagde] om gemotiveerd te stellen, en zo nodig te bewijzen, dat dat het geval is.

5.16.

De rechtbank is voorshands van oordeel dat [gedaagde] geen redelijke prijs in rekening heeft gebracht. Zij overweegt daartoe als volgt.

5.17.

Zoals eerder vastgesteld, heeft [gedaagde] , naast het afgesproken uurtarief – wat tussen partijen niet in geschil is –, geen indicatie gegeven van de uiteindelijke prijs voor zijn werkzaamheden. Hij heeft wat dat de prijs betreft geen verwachtingen gewekt. [gedaagde] heeft een gedeelte van de door hem aan [eiseres] verstuurde facturen in het geding gebracht, waarbij steeds per dag een korte omschrijving wordt gegeven van het werk, alsmede van het aantal personen dat gewerkt heeft en het aantal uren dat er gewerkt is. Op de specificatie bij factuur [nummer 1] staat bijvoorbeeld het volgende vermeld:

“Maandag 28-10-2019 Uren Euro

Verf verwijderen, hout kaal maken voorzijde bij suite

2 man van 8,00 uur tot 17,00 uur is 18 uur - 1 uur pauze 17 € 510,00

(…)

Materialen

Lakverf Sikkens

Grond primer Sikkens

Plamuur grof middel fijn

Houtreparatie sets grof middel fijn

Schuurpapieren machine grof middel fijn

Hulpmiddellen Universol Terpentine enz.

Dekzeilen en overige

Totaal materiaal € 1.033,79

Materiaal € 1.033,79

68 Werkuren x € 30,00 € 2.040,00

Totaal excl. BTW | € 3.073,79”

5.18.

[eiseres] heeft hier het rapport van [deskundige 2] van 16 februari 2025 tegenover gesteld. [deskundige 2] heeft door middel van foto’s toegelicht op welke punten de werkzaamheden door [gedaagde] gebrekkig zijn uitgevoerd. Verder heeft zij de door [gedaagde] gefactureerde bedragen met omschrijving onder elkaar gezet en vervolgens een eigen begroting gemaakt van de waarde van de uitgevoerde werkzaamheden. Wat betreft de uitgevoerde regiewerkzaamheden komt [deskundige 2] uit op een bedrag van € 55.340,91, terwijl [eiseres] hiervoor in de periode oktober 2019 tot medio juli 2023 een bedrag van in totaal

€ 563.378,52 (incl. BTW) heeft betaald. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] dus ruim tien keer meer in rekening heeft gebracht dan begroot door [deskundige 2] . [deskundige 2] merkt hier in haar conclusie onder meer het volgende over op:

“Tijdens de controle van de facturen is gebleken dat telkens dezelfde werkzaamheden gefactureerd worden en dat bijvoorbeeld 1 raam vermeld wordt op 5 facturen.

Kijkend naar de uitgevoerde werkzaamheden dan zijn overal stukjes gedaan wat totaal onlogisch is voor het type werkzaamheden wat in opdracht is gegeven.

Bij dak en gevelwerkzaamheden werk je van boven naar beneden en ten aanzien van de gevel, gevel voor gevel. [gedaagde] springt echter in zijn facturatie van de zuidgevel naar de achtergevel, dan naar de noordgevel en de voorgevel en dan zien we alle gevels weer opnieuw op de facturen verschijnen.

(…) Het totaal aan facturen beoordelend doet het vermoeden dat men de gelegenheid heeft gehad om te blijven facturen met dezelfde omschrijvingen terwijl deze zelfde werkzaamheden dan nooit werden afgemaakt. Om dan weken later dezelfde werkzaamheden nogmaals te factureren.

Telkens zie je ook 2 facturen achter elkaar waarop de omschrijving dan iets is aangepast maar uiteindelijk hebben beide facturen betrekking op dezelfde werkzaamheden.

Ook bij de materialen die in rekening worden gebracht springt 1 factuur eruit dat betreft factuur [nummer 2] gedateerd 27-03-2022 Deze vermeld een post materialen a € 5.175,61 excl. Btw = € 6.262,48 Incl. 21% btw welke in rekening wordt gebracht. De werkelijke waarde van deze materialen is circa € 3.891,69 in het jaar 2022.”

5.19.

[gedaagde] heeft in reactie hierop aangevoerd dat [deskundige 2] niet heeft kunnen zien hoeveel houtrot er was, hoelang [gedaagde] over zijn werk heeft gedaan en wat voor bewerkelijke methodes hij heeft moeten gebruiken om de esthetiek van de woning te behouden. De rechtbank is van oordeel dat deze omstandigheden weliswaar zouden kunnen verklaren waarom er enig verschil is tussen de door [gedaagde] in rekening gebrachte kosten en de begroting door [deskundige 2] , maar niet een verschil van een factor tien. Bovendien is het aan [gedaagde] zelf toe te rekenen dat [deskundige 2] niet heeft kunnen vaststellen hoeveel houtrot aanwezig was, omdat [gedaagde] de toestand van het hout voorafgaand aan zijn werkzaamheden niet op foto’s heeft vastgelegd. Dat [gedaagde] foto’s heeft gemaakt voorafgaand en na voltooiing van werk, zoals hij tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard, blijkt nergens uit. [eiseres] heeft betwist dat haar dergelijke foto’s zijn getoond of verstrekt.

5.20.

Dat [gedaagde] teveel in rekening heeft gebracht voor (een deel van) het materiaal, zoals door [deskundige 2] is opgemerkt, wordt door [gedaagde] betwist. Hij heeft echter nagelaten om de onderliggende inkoopfacturen (bijvoorbeeld voor de materialen op de door [deskundige 2] genoemde factuur [nummer 2] ) in het geding te brengen. Dit had wel op zijn weg gelegen, omdat van een aannemer die op regiebasis werkt verwacht mag worden dat hij zijn werkzaamheden en ingekochte materialen deugdelijk administreert.

5.21.

Verder blijkt volgens [eiseres] uit het rapport van [deskundige 1] dat materiaal en werkloon die in de offerte (met de vaste aanneemsom) voor de dak- en schoorsteenwerkzaamheden zijn opgenomen, ook nog eens op regiebasis zijn gefactureerd. Dat betekent dat [gedaagde] die posten dubbel heeft gedeclareerd, aldus [eiseres] . Dat hij dubbel heeft gefactureerd wordt door [gedaagde] betwist, waarna [eiseres] in haar conclusie van antwoord in reconventie enkele voorbeelden noemt. Zo staat in de offerte van [gedaagde] van 2 oktober 2019 onder meer het volgende vermeld: “het benodigde zink en lood voor de drie dakkappellen”. Hieronder vallen volgens [eiseres] ook de loden pinakels die vervangen moesten worden. Het materiaal en het bevestigen van deze pinakels is echter ook op regiebasis gefactureerd. Dat blijkt uit factuur [nummer 3] van 4 september 2020, waarin staat “Diverse binten, latten, voor pinakels”.

In de offerte van [gedaagde] van 2 oktober 2019 is ook opgenomen: “Veranda uitwatering bijmaken twee zinken hwa’s aanbrengen” (hwa staat voor hemelwaterafvoer). Op regiebasis zijn de hemelwaterafvoeren echter ook gefactureerd, te weten in factuur [nummer 4] : “Vervangen pvc hwa 70 mm voor zinken hwa 80 mm”. Deze factuur is niet door [gedaagde] overgelegd (wel andere facturen uit 2022), maar deze werkzaamheden staan in het overzicht van de facturen dat door [deskundige 2] is gemaakt.

[gedaagde] heeft deze voorbeelden vervolgens niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken.

5.22.

Gelet op bovenstaande komt de rechtbank voorshands tot het oordeel dat de door [gedaagde] in rekening gebrachte prijs niet redelijk is voor het werk dat hij heeft verricht. [gedaagde] wordt toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen dit voorshands oordeel, aangezien de rechtbank niet zonder meer van de juistheid van de rapporten van [deskundige 1] en [deskundige 2] uit kan gaan. Zoals ook door [gedaagde] is aangevoerd, is hij immers niet betrokken bij deze onderzoeken. [eiseres] heeft aangegeven dat zij zich onveilig voelde bij [gedaagde] en dat zij hem daarom niet heeft uitgenodigd voor de inspecties. Zij heeft de (concept) rapporten echter ook niet voor wederhoor aan hem voorgelegd. [gedaagde] heeft de inhoud van het rapport van [deskundige 2] op meerdere punten gemotiveerd weersproken en heeft aangegeven dat hij aan [deskundige 2] nadere informatie had kunnen verstrekken indien hij bij het onderzoek betrokken zou zijn geweest. [gedaagde] zal daarom, zoals hierna verder wordt besproken, worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs door een deskundige.

Het aangenomen werk

5.23.

Niet in geschil is dat voor de schoorsteenrenovatie- en dakwerkzaamheden een vaste aanneemsom van € 75.120,43 (incl. BTW) is afgesproken op grond van de offerte van [gedaagde] van 2 oktober 2019. In de aannemingsovereenkomst die door de aanvaarding van de offerte van [gedaagde] is ontstaan, is afgesproken dat [eiseres] de aanneemsom door middel van drie facturen zou voldoen. Vast staat dat [eiseres] de eerste twee facturen voor een bedrag van in totaal € 56.340,32 heeft voldaan.

5.24.

Volgens [eiseres] is het aangenomen werk nog niet voltooid. Zij verwijst naar het rapport van [deskundige 1] , waarin het volgende wordt geconcludeerd:

“1. M.b.t. het dak- en loodgieterswerk van fa. [gedaagde] :

- Een groot deel van het werk is in het geheel niet uitgevoerd. Het betreft met name de balkons en dakvlakken aan de achtergevel.

- Een groot deel van het werk is slechts voor een deel uitgevoerd. Het gaat hier bijvoorbeeld om het lood en zinkwerk aan de voorgevel. Pas zodra het geornamenteerde houtwerk van de gevellijsten, dakkapel, de gootlijsten- en consoles in de voorgevel is hersteld, kan dit afgemaakt worden.

- Een deel van de bitumineuze dakbedekking is nog niet vervangen.

- Het werk aan de schoorstenen is deels niet uitgevoerd.

2. M.b.t. de metselwerkreparaties in schoorstenen en gevels:

- In alle te herstellen gevels en in alle schoorstenen zijn de werkzaamheden nog niet geheel voltooid.”

5.25.

[deskundige 2] heeft – mede op basis van de bevindingen van [deskundige 1] – de waarde van de door [gedaagde] uitgevoerde schoorsteen- en dakwerkzaamheden begroot op een bedrag van

€ 38.296,50 (incl. BTW). Verder zou [gedaagde] tekort geschoten zijn in de uitvoering van het aangenomen werk. [eiseres] verwijst naar het rapport van [deskundige 1] waarin onder meer staat dat het onderdeel “vervangen zink (lichtschacht) hellend dak (vervangen door zink, draadglas en lood)” niet conform offerte is uitgevoerd, aangezien polycarbonaat panelen en metalen glaskapprofielen zijn gebruikt in plaats van een glaskap met behoud van zink, draadglas en lood.

5.26.

[gedaagde] erkent dat een deel van deze werkzaamheden nog uitgevoerd moet worden. Volgens hem is 80% van de geoffreerde werkzaamheden, ter waarde van

€ 59.795,78, voltooid. [gedaagde] heeft een overzicht overgelegd waarin hij aangeeft welke dakwerkzaamheden gereed zijn en wat nog moet gebeuren. Ten aanzien van het overgebleven dakwerk aan de voorzijde voert [gedaagde] , zoals ook door [deskundige 1] is geconcludeerd, aan dat eerst het houtwerk aan de delen van de voorgevel moet worden hersteld voordat het dakwerk afgemaakt kan worden.

5.27.

De rechtbank overweegt als volgt. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd verklaard waarom een groot deel van de geoffreerde werkzaamheden na 3,5 jaar tijd nog niet is voltooid. Naast het dakwerk aan de voorzijde, wat nog niet is afgemaakt vanwege onvoltooid houtrotherstel, heeft [gedaagde] immers ook erkend dat nog niet is afgemaakt: de schoorsteen aan de voorzijde, de vier balkons en twee zinken daken aan de achtergevel en het aanbrengen van terrasplanken bij de voorgevel. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij steeds aanvullende opdrachten kreeg van [eiseres] en dat het werk daarom niet kon worden afgemaakt. Dit is echter aan hemzelf toe te rekenen. Hij had immers ook (enkele) aanvullende opdrachten kunnen weigeren. Dat partijen geen concrete opleverdatum hebben afgesproken staat hieraan niet in de weg. [gedaagde] had het werk binnen een redelijke termijn moeten opleveren. Het komt de rechtbank aannemelijk voor dat een opdracht zoals de onderhavige binnen drie tot vier maanden, zoals begroot door [deskundige 2] ten aanzien van het regie- én aangenomen werk, opgeleverd had kunnen worden.

Ook heeft [gedaagde] niet gereageerd op de stelling dat het werk aan de glaskap niet overeenkomstig de offerte is uitgevoerd.

5.28.

De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat [gedaagde] is tekort geschoten in de uitvoering van het aangenomen werk.

5.29.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat hij niet in verzuim is komen te verkeren, omdat de door [eiseres] in haar ingebrekestelling van 20 juni 2025 gestelde termijnen niet redelijk waren. De rechtbank gaat hier niet in mee en overweegt daartoe als volgt.

In de ingebrekestelling heeft [eiseres] [gedaagde] onder meer gewezen op de bevindingen in de onderzoeksrapporten van [deskundige 1] en [deskundige 2] , die bij de ingebrekestelling waren gevoegd, en hem verzocht om (al) zijn werkzaamheden uiterlijk 11 juli 2025 te hervatten (zonder aanvullende vergoeding) en uiterlijk 11 oktober 2025 af te ronden. Ook heeft zij [gedaagde] gevraagd om dit uiterlijk 27 juni 2025 aan haar te bevestigen. Op 26 juni 2025 liet [gedaagde] aan [eiseres] weten dat hij de rapporten niet heeft kunnen openen en lezen. Dit wordt door [eiseres] betwist, waarbij zij een vanuit WeTransfer gegenereerd bericht van 21 juni 2025 heeft overgelegd waarin staat dat [gedaagde] de stukken heeft gedownload. Desondanks heeft zij de rapporten op 26 juni 2025 opnieuw aan [gedaagde] verstuurd. [eiseres] heeft per e-mail van 2 juli 2025 aan [gedaagde] te kennen gegeven dat indien zij die dag geen bevestiging van [gedaagde] ontvangt, zij er vanuit gaat dat [gedaagde] het werk niet volgens haar voorstel zou hervatten. Op 10 juli 2025 heeft [gedaagde] wederom om meer tijd verzocht. Toen [eiseres] op 17 juli 2025 een ontbindingsverklaring stuurde had zij nog geen inhoudelijke reactie van [gedaagde] ontvangen.

5.30.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde] met een termijn van één week – na de eerste toezending van de rapporten op 20 juni 2025, en anders na de tweede toezending op 26 juni 2025 – voldoende tijd had om kennis te nemen van de rapporten en om aan [eiseres] een inhoudelijke reactie te geven. [gedaagde] heeft immers naar eigen zeggen zelf drie jaar fulltime aan de woning gewerkt en daarom zou de inhoud van de rapporten hem niet vreemd moeten zijn. Dat betekent dat [gedaagde] per 3 juli 2025 in verzuim was en [eiseres] de overeenkomst per brief van 17 juli 2025 mocht ontbinden.

5.31.

Dat heeft tot gevolg dat de prestaties die over en weer zijn geleverd, ongedaan moeten worden gemaakt. [gedaagde] moet in beginsel terugbetalen wat [eiseres] hem heeft betaald. De aard van de prestatie die [gedaagde] heeft geleverd sluit uit dat zij ongedaan wordt gemaakt en daarom treedt een vergoeding in de plaats tot een bedrag van de waarde van wat [gedaagde] deugdelijk aan het pand heeft toegevoegd. Dat bedrag gaat af van wat [gedaagde] moet terugbetalen. Partijen twisten over de vraag wat de waarde hiervan is. Daarbij heeft [gedaagde] aangevoerd dat hij al materiaal heeft ingekocht voor het aangenomen werk. Indien dat klopt zal hier ook een vergoeding tegenover worden gesteld. [gedaagde] zal in dit kader, zoals hierna verder wordt besproken, worden toegelaten tot het leveren van bewijs door een deskundige.

[gedaagde] heeft schade veroorzaakt tijdens de uitvoering van het werk

5.32.

[eiseres] heeft verder, onder verwijzing naar het rapport van [deskundige 2] , aangevoerd dat [gedaagde] tijdens het uitvoeren van zijn werkzaamheden schade heeft veroorzaakt aan haar woning voor een bedrag van € 21.031,72 (prijspeil 2024). Hiermee hangt samen haar stelling dat [gedaagde] op eigen houtje, zonder opdracht, bepaalde werkzaamheden heeft verricht. Zo bleek volgens [eiseres] dat [gedaagde] zonder overleg de wasmachineafvoer had afgebroken, waardoor diverse lekkages zijn ontstaan. Ook bleek hij een groot aantal ramen dicht getimmerd te hebben met plaatwerk, met als gevolg dat aan de binnenkant van het huis gaten in de kozijnen ontstonden. Daarnaast is de natuurstenen dorpel verzakt door verkeerde plaatsing van de steiger en heeft [gedaagde] grote brokken metselwerk van een schoorsteen op een zinken plat dak gelegd om een beveiligingshek vast te zetten. Hierdoor zijn scheuren ontstaan in het plafond van de slaapkamer van [eiseres] , zo volgt uit het rapport van [deskundige 2] .

5.33.

[gedaagde] betwist dat hij schade heeft aangericht. Over de lekkage door de wasmachineafvoer, geeft [gedaagde] aan dat hij vooruitlopend op de renovatie van de badkamer een tijdelijke afvoer had aangelegd naar de douchebak die zodanig was bevestigd dat deze niet eenvoudig uit de douchebak kon worden gehaald.

5.34.

De rechtbank overweegt als volgt. De rechtbank constateert op basis van de foto’s uit het rapport van [deskundige 2] dat de afvoer over de vloer naar de douchebak toeloopt en vastgemaakt lijkt te zijn met tape. [gedaagde] heeft bovendien [eiseres] gevraagd regelmatig te controleren of de afvoerslang nog goed in de douchebak afwaterde en ook dat wijst niet op een deugdelijke oplossing. Aangezien de factuur voor het materiaal van 11 juni 2021 is, gaat de rechtbank er vanuit dat [gedaagde] deze afvoer rond dezelfde tijd heeft aangelegd. [gedaagde] spreekt zelf van een tijdelijke oplossing, maar omdat er tussen juni 2021 en juni 2023 niets aan is gedaan, volgt de rechtbank [gedaagde] hierin niet. [gedaagde] heeft de stelling van [eiseres] dat de afvoer is gaan lekken en dat daardoor schade is veroorzaakt onvoldoende gemotiveerd betwist. De begroting van de herstelkosten door [deskundige 2] komt de rechtbank niet onredelijk voor en de rechtbank ziet geen reden om aan deze begroting, of aan de objectiviteit van [deskundige 2] te twijfelen. Wel heeft [gedaagde] aangevoerd dat de vloerbedekking in de bibliotheek oud was en aan vervanging toe. De rechtbank constateert dat [deskundige 2] geen rekening heeft gehouden met een aftrek “nieuw voor oud”. De te benoemen deskundige zal daarom worden gevraagd om zich (ook) hierover uit te laten.

5.35.

De rechtbank is verder van oordeel dat het herstellen van de gaten in de kozijnen die zijn ontstaan, doordat [gedaagde] hier platen tegenaan heeft getimmerd, ook voor rekening van [gedaagde] behoort te komen. [gedaagde] heeft aangevoerd dat deze maatregelen op verzoek van [eiseres] zijn genomen omdat de woning zo lang in de steigers staat en daardoor inbraakgevoelig is. [eiseres] heeft betwist dat zij hiertoe opdracht heeft gegeven. Wat hiervan ook zij, deze omstandigheid moet [gedaagde] worden aangerekend, aangezien, zoals hiervoor geoordeeld in het kader van het aangenomen werk, de werkzaamheden van [gedaagde] eerder afgerond hadden moeten worden. [gedaagde] heeft nog aangevoerd dat de (binnenzijde van de) kozijnen sowieso aan nieuw schilderwerk toe waren. De rechtbank zal daarom de deskundige vragen of dit klopt en zo ja, wat de aftrek nieuw voor oud moet zijn.

5.36.

Ook ten aanzien van de overige door [deskundige 2] in haar rapport weergegeven schadeposten oordeelt de rechtbank dat [gedaagde] deze niet, althans onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Dat de dorpel van de veranda al los zat, zoals door [gedaagde] aangevoerd, volgt naar het oordeel van de rechtbank niet uit de door [gedaagde] overgelegde foto. Het is aannemelijk dat de steiger de kanteling van de dorpel heeft veroorzaakt gelet op de foto in het rapport van [deskundige 2] , waarop te zien is dat de steiger (deels) op de dorpel steunt. Hetzelfde geldt voor de scheuren in het plafond van de slaapkamer. [gedaagde] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd betwist, terwijl [deskundige 2] heeft geconstateerd, en met foto’s heeft onderbouwd, dat dit een gevolg is van de grote brokken metselwerk op het dak.

5.37.

Alvorens (een deel van) deze vordering toe te wijzen, zal de rechtbank het deskundigenonderzoek afwachten ten aanzien van de hiervoor besproken aftrek nieuw voor oud.

Benoeming deskundige

5.38.

De rechtbank is voorlopig van oordeel dat kan worden volstaan met de benoeming van één deskundige op het gebied van renovatie van oude woningen, waarbij kennis van houtrotherstel een vereiste is. Hoewel er inmiddels een aantal jaar voorbij is gegaan sinds [gedaagde] zijn werkzaamheden heeft neergelegd, verwacht de rechtbank dat een deskundige, haar, mede met behulp van de rapporten van [deskundige 1] en [deskundige 2] , de reactie van [gedaagde] en eventuele nadere inspectie van en rond de woning, waardevolle informatie kan verstrekken door de nog nader te bepalen vragen – zo goed als mogelijk – te beantwoorden. Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich uit te laten over de te benoemen deskundige en over de aan de deskundige voor te leggen vragen. Indien partijen zich wensen uit te laten over de persoon van de te benoemen deskundige, dienen zij daarbij aan te geven over welke deskundige zij het eens zijn, dan wel tegen wie zij gemotiveerd bezwaar hebben. De rechtbank zal de zaak hiertoe naar de rol verwijzen.

5.39.

De rechtbank is voornemens om de volgende vragen aan de deskundige voor te leggen:

Is de prijs van € 563.369,52 die [gedaagde] heeft gefactureerd voor de werkzaamheden die in regie zijn uitgevoerd een redelijke (marktconforme prijs), rekening houdend met de aanwezigheid van houtrot en de wens om de karakteristieke elementen van de woning te behouden?

Wat is een redelijke (marktconforme) prijs voor de werkzaamheden die [gedaagde] in regie heeft uitgevoerd/laten uitvoeren? Zie 5.15 tot en met 5.22.

Wat kost het om het werk in regie af te laten maken?

Wat is een redelijke (marktconforme) termijn waarbinnen het regiewerk voltooid had kunnen worden?

Welk deel uitgedrukt in een percentage van het aangenomen werk (de schoorsteen- en dakwerkzaamheden) is deugdelijk voltooid en wat is de waarde hiervan?

Ligt er ongebruikt, door [gedaagde] ingekocht materiaal op locatie en wat is daarvan de waarde? Zie 5.31.

Wat kost het om het aangenomen werk af te laten maken?

Wat is een redelijke (marktconforme) termijn waarbinnen het aangenomen werk voltooid had kunnen worden?

Welke aftrek nieuw voor oud moet gehanteerd worden voor het laten schilderen van de binnenzijde van de kozijnen en het aanbrengen van nieuwe vloerbedekking in de bibliotheek? Zie onder 5.34 en 5.35.

Wat is naar uw oordeel voor een goed begrip van de zaak verder nog van belang?

5.40.

Partijen zullen in de gelegenheid worden gesteld zich - desgewenst - ook over deze voorgestelde vragen uit te laten.

5.41.

Op grond van artikel 195 Rv Pro komen de kosten van het (nog te bepalen) voorschot voor de deskundige voor rekening van [gedaagde] als zijnde de partij die het tegenbewijs moet leveren.

Overig

5.42.

De door [eiseres] gevorderde deskundigen-, steiger-, parkeer- en afvalbakkosten (vordering II) zijn nog niet aan de orde gekomen. Een beslissing op deze punten zal worden aangehouden in afwachting van het deskundigenonderzoek, omdat met name het oordeel van de deskundige over de redelijke (marktconforme) termijn waarbinnen de werkzaamheden afgerond hadden kunnen zijn, voor de beoordeling van deze posten van belang kan zijn.

5.43.

De rechtbank zal iedere verdere beslissing in conventie en reconventie aanhouden.

6.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

6.1.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 12 augustus 2026 voor het door beide partijen nemen van een akte waarin zij zich uitlaten over zowel de te benoemen persoon van de deskundige (5.38) als de te stellen vragen (zie onder 5.39),

6.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.D. Olden en in het openbaar uitgesproken door de rolrechter op 15 juli 2026.

3597/3669

Informatieplicht en redelijkheid van prijs bij aannemingsovereenkomst met regiewerkzaamheden