Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/692168 / HA ZA 25-25
Vonnis van 21 januari 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te te Oegstgeest,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te Oestgeest,
3.
[eiser 3],
3.
[eiser 3],
wonende te Oegstgeest,
4.
[eiser 4],
4.
[eiser 4],
wonende te Oegstgeest,
5.
[eiser 5],
5.
[eiser 5],
wonende te Oegstgeest,
6.
[eiser 6],wonende te Oegstgeest,
[eiser 6],wonende te Oegstgeest,
7.
[eiser 7],wonende te Oegstgeest,
[eiser 7],wonende te Oegstgeest,
8.
[eiser 8],
[eiser 8],
wonende te Oegstgeest,
9.
[eiser 9],
[eiser 9],
wonende te Oegstgeest,
10.
[eiser 10],
[eiser 10],
wonende te Oegstgeest,
11.
[eiser 11],
[eiser 11],
wonende te Oegstgeest,
12.
[eiser 12],
[eiser 12],
wonende te Oegstgeest,
13.
[eiser 13],
[eiser 13],
wonende te Oegstgeest,
14.
[eiser 14],
[eiser 14],
wonende te Oegstgeest,
15.
[eiser 15],
[eiser 15],
wonende te Oegstgeest,
16.
[eiser 16],
[eiser 16],
wonende te Oegstgeest,
17.
[eiser 17],
[eiser 17],
wonende te Oegstgeest,
18.
[eiser 18],
[eiser 18],
wonende te Oegstgeest,
19.
[eiser 19],
[eiser 19],
wonende te Oegstgeest,
20.
[eiser 20],
[eiser 20],
wonende te Oegstgeest,
21.
[eiser 21],
[eiser 21],
wonende te Oegstgeest,
22.
[eiser 22],
[eiser 22],
wonende te Oegstgeest,
23.
[eiser 23],
[eiser 23],
wonende te Oegstgeest,
24.
[eiser 24],
[eiser 24],
wonende te Oegstgeest,
25.
[eiser 25],
[eiser 25],
wonende te Oegstgeest,
26.
[eiser 26],
[eiser 26],
wonende te Oegstgeest,
27.
[eiser 27],
[eiser 27],
wonende te Oegstgeest,
28.
[eiser 28],
[eiser 28],
wonende te Oegstgeest,
29.
[eiser 29],
[eiser 29],
wonende te Oegstgeest,
30.
[eiser 30],
[eiser 30],
wonende te Oegstgeest,
31.
[eiser 31],
[eiser 31],
wonende te Oegstgeest,
32.
[eiser 32],
[eiser 32],
wonende te Oegstgeest,
33.
[eiser 33],
[eiser 33],
wonende te Oegstgeest,
34.
[eiser 34],
[eiser 34],
wonende te Oegstgeest,
35.
[eiser 35],
[eiser 35],
wonende te Oegstgeest,
36.
[eiser 36],
[eiser 36],
wonende te Oegstgeest,
37.
[eiser 37],
[eiser 37],
wonende te Oegstgeest,
38.
[eiser 38],
[eiser 38],
wonende te Oegstgeest,
39.
[eiser 39],
[eiser 39],
wonende te Oegstgeest,
40.
[eiser 40],
[eiser 40],
wonende te Oegstgeest,
41.
[eiser 41],
[eiser 41],
wonende te Oegstgeest,
42.
[eiser 42],
[eiser 42],
wonende te Oegstgeest,
43.
[eiser 43],
[eiser 43],
wonende te Oegstgeest,
44.
[eiser 44],
[eiser 44],
wonende te Oegstgeest,
45.
[eiser 45],
[eiser 45],
wonende te Oegstgeest,
46.
[eiser 46],
[eiser 46],
wonende te Oegstgeest,
47.
[eiser 47],
[eiser 47],
wonende te Oegstgeest,
48.
[eiser 48],
[eiser 48],
wonende te Oegstgeest,
49.
[eiser 49],
[eiser 49],
wonende te Oegstgeest,
50.
[eiser 50],
[eiser 50],
wonende te Oegstgeest,
51.
[eiser 51],
[eiser 51],
wonende te Oegstgeest,
52.
[eiser 52],
[eiser 52],
wonende te Oegstgeest,
53.
[eiser 53],
[eiser 53],
wonende te Oegstgeest,
54.
[eiser 54],
[eiser 54],
wonende te Oegstgeest,
55.
[eiser 55],
[eiser 55],
wonende te Oegstgeest,
56.
[eiser 56],
[eiser 56],
wonende te Oegstgeest,
57.
[eiser 57],
[eiser 57],
wonende te Oegstgeest,
en
58.
[eiser 58],
[eiser 58],
wonende te Oegstgeest,
eisers,
hierna samen te noemen: [eisers],
advocaat: mr. Y.A. Rampersad,
tegen
DURA VERMEER BOUW ZUID WEST B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
hierna te noemen: Dura Vermeer,
advocaat: mr. S. Engels.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] en Dura Vermeer hebben aanneemovereenkomsten gesloten. Dura Vermeer heeft een nieuwbouwwijk gerealiseerd. [eisers] zijn allen eigenaren van woningen in deze wijk, in totaal van 31 woningen. Na oplevering zijn in de woningen van [eisers] gebreken ontstaan in de vorm van ‘pop-outs’ in de betonnen wanden. Volgens [eisers] zijn de gebreken het gevolg van vervuild beton en is Dura Vermeer hiervoor aansprakelijk. Zij hebben Dura Vermeer gevraagd om herstel van de gebreken. Dura Vermeer wijst aansprakelijkheid af. [eisers] stellen zich op het standpunt dat zij schade lijden als gevolg van de pop-outs omdat zij (steeds) de muren moeten herstellen. [eisers] vorderen nu vervangende schadevergoeding van Dura Vermeer. Ook willen zij een voorschot op de schadevergoeding. De rechtbank oordeelt dat Dura Vermeer aansprakelijk is en verwijst de zaak naar de schadestaatprocedure voor de begroting van de schade. De rechtbank wijst geen voorschot toe. Hierna wordt uitgelegd waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1-22;
- de conclusie van antwoord, met producties 1-7;
- de brief van de rechtbank van 31 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 23 september 2025;
- de conclusie van antwoord, met producties 1-7;
- de brief van de rechtbank van 31 maart 2025 waarin een mondelinge behandeling is bepaald op 23 september 2025;
- de email van de rechtbank van 20 augustus 2025 met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling;
- - de twee brieven van [eisers] van 11 september 2025, met productie ‘foto’s mal’ en de aankondiging een deskundige mee te nemen naar de mondelinge behandeling;
- de brief van [eisers] van 12 september 2025, met productie 23;
- de akte van Dura Vermeer van 23 september 2025, met producties 8-13;
- de akte van Dura Vermeer van 23 september 2025, met producties 8-13;
- de spreekaantekeningen van [eisers];
- de spreekaantekeningen van Dura Vermeer;
- de rolbeslissing van 15 september 2025 op het bezwaar van Dura Vermeer tegen de door eisers aangekondigde toelichting ter zitting door haar deskundige van de wijze van herstel aan de hand van een model. De rechtbank heeft overwogen dat het partijen vrijstaat om desgewenst een deskundige mee te nemen naar de mondelinge behandeling om eventuele vragen van de rechtbank te beantwoorden, al dan niet aan de hand van een model. De rechtbank heeft niet toegezegd dat de door eisers aangekondigde deskundige ook formeel zal worden gehoord (zoals bedoeld in art. 5.8 LPR). Voor zover eisers een dergelijk verzoek hebben willen doen, is dit verzoek te laat ingediend. De rechtbank heeft aangegeven dat zij na de mondelinge behandeling beslist wat – mede gezien het verhandelde ter zitting – de te vervolgen route in de procedure is,
- de mondelinge behandeling van 23 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Tussen Dura Vermeer en [eisers] zijn aannemingsovereenkomsten gesloten voor de bouw van eengezinshuizen in het nieuwbouwproject ‘Parksingel Fase 2’ in Oegstgeest, uitgezonderd eisers sub 10 en 11. Zij hebben in 2022 een koopovereenkomst gesloten voor hun woning, welke woning ook onderdeel is het nieuwbouwproject en waarvan de vorige eigenaars een aannemingsovereenkomst hadden gesloten met Dura Vermeer. In de op die woning betrekking hebbende koopovereenkomst staat in artikel 6 dat de rechten en aanspraken uit de met Dura Vermeer gesloten aannemingsovereenkomst overgaan op de kopers (eisers sub 10 en 11).
3.2.
Geelen Beton B.V. (hierna: Geelen Beton) is een door Dura Vermeer ingeschakelde onderaannemer voor het betonwerk voor de betreffende woningen.
3.3.
Op de aannemingsovereenkomsten zijn de SWK Garantie- en waarborgregeling 2014 (hierna: Garantieregeling SWK) en de daarbij behorende Algemene Voorwaarden SWK van toepassing.
3.4.
In de Algemene Voorwaarden SWK staat onder andere:
Herstel tekortkomingen
Artikel 14
1. (…)
2. In geval van uiterlijke onvolkomenheden welke het gevolg zijn van aard en hoedanigheid van gebruikte materialen (bijvoorbeeld krimpscheuren) ontleent de verkrijger daaraan geen grond voor verhaal, tenzij die onvolkomenheden het gevolg zijn van het gebruik van materiaal van minderwaardige kwaliteit of van ondeskundig gebruik of ondeskundige toepassing van materialen door de ondernemer.
Onderhoudsperiode met garantie en aansprakelijkheid van de ondernemer
Artikel 15
1. Onverminderd zijn verplichtingen als bedoeld in artikel 14 lid 1 garandeert de ondernemer rechtstreeks ingevolge deze voorwaarden de woning gedurende zes maanden na de datum van oplevering tegen daarin aan de dag getreden tekortkomingen. Klachten dient de verkrijger binnen genoemde garantieperiode en binnen bekwame tijd na de ontdekking van de tekortkoming schriftelijk aan de ondernemer kenbaar te maken, in welk geval de ondernemer onverwijld zal overgaan tot het nodige herstel. Het in artikel 14 lid 2 bepaalde is alsdan van
overeenkomstige toepassing.
2. Na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode is de ondernemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan de woning:
a. tenzij sprake is van een niet door de ondernemer aan de verkrijger schriftelijk kenbaar gemaakte afwijking van de technische omschrijving en/of tekeningen en/of eventuele staten van wijziging waardoor de verkrijger schade lijdt. Indien nakoming in redelijkheid niet meer van de ondernemer verlangd kan worden heeft de verkrijger recht op schadevergoeding. De verkrijger zal de tekortkoming binnen redelijke periode na de ontdekking aan de ondernemer meedelen;
b. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een ernstig gebrek heeft;
c. tenzij de woning of enig onderdeel daarvan een verborgen gebrek bevat en aan de ondernemer van zodanig verborgen gebrek binnen bekwame tijd na de ontdekking mededeling is gedaan;
d. onverminderd de aansprakelijkheid van de ondernemer ingevolge de SWK Garantie en waarborgregeling.
3. Een gebrek is slechts als ernstig gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder b aan te merken indien het de hechtheid van de constructie of een wezenlijk onderdeel daarvan aantast of in gevaar brengt, hetzij de woning ongeschikt maakt voor zijn bestemming.
4. Een gebrek als bedoeld in lid 2 van dit artikel onder c, is slechts dan als verborgen gebrek aan te merken, indien het door de verkrijger redelijkerwijs niet eerder dan het tijdstip van de ontdekking onderkend had kunnen worden.
5. De rechtsvordering uit hoofde van een ernstig gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van twintig jaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode.
6. De rechtsvordering uit hoofde van een verborgen gebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijfjaren na de in het eerste lid van dit artikel genoemde periode, onverminderd het bepaalde in lid 5 van dit artikel.
7. Indien de in lid 6 genoemde termijn verstrijkt
a. tussen het moment dat de klacht schriftelijk of anderszins aantoonbaar aan de
ondernemer is gemeld, en het tijdstip waarop de ondernemer schriftelijk mededeelt
aan de verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt, dan wel
b. binnen vier maanden na het tijdstip waarop de ondernemer schriftelijk mededeelt aan de verkrijger dat hij de klacht als afgehandeld beschouwt, is de rechtsvordering met terzijdestelling van het daaromtrent in lid 6 bepaalde niet ontvankelijk als zij wordt ingesteld na vier maanden na de dag waarop de ondernemer de hierboven bedoelde mededeling heeft gedaan.
3.5.
In de Garantieregeling SWK staat onder andere:
Garantie, garantienormen en garantietermijn
Artikel 6
6.1
De ondernemer garandeert aan de garantiegerechtigde, dat het huis of privégedeelte en de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw zullen voldoen aan de hierna genoemde SWK garantienormen.
6.2
Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen, onderdelen en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze regeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.
(…)
6.5
In het bij deze regeling behorende Garantiesupplement zijn de SWK garantietermijnen voor verschillende onderdelen van het huis, het privégedeelte c.q. de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en uitsluitingen van de SWK garantie (Module I), alsmede de eventuele aanvullende garantievoorwaarden (Module II), opgenomen. (…)
Verzoek tot herstel
Artikel 8
8.1
De garantiegerechtigde dient zo spoedig mogelijk na ontdekking van een (technisch)gebrek dat onder de SWK garantie valt de ondernemer daarvan schriftelijk en binnen de toepasselijke SWK garantietermijn op de hoogte te stellen met het verzoek om tot herstel over te gaan. Binnen uiterlijk vier weken na het verzoek tot herstel van de garantiegerechtigde deelt de ondernemer schriftelijk aan de garantiegerechtigde mede of hij het gebrek onder SWK garantie erkent en welke herstelwerkzaamheden hij gaat verrichten. De garantiegerechtigde zal de ondernemer toelaten om onderzoek naar de gesignaleerde gebreken te verrichten. Indien de ondernemer het gebrek onder garantie erkent zal hij de herstelwerkzaamheden vervolgens binnen vier weken na deze schriftelijke mededeling uitvoeren. De ondernemer is (behoudens overmacht, vakantiesluiting
of weersomstandigheden) in verzuim indien hij deze verplichtingen niet of niettijdig nakomt. De garantiegerechtigde is verplicht de benodigde medewerking te verlenen aan de ondernemer bij het (doen) uitvoeren van de herstelwerkzaamheden.
(…)
Geschillen tussen garantiegerechtigde en ondernemer
Artikel 10
(…)
10.3
De rechtsvordering uit hoofde van een SWK garantiegebrek is niet ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van drie jaren na afloop van de op het gebrek betrekking hebbende SWK garantietermijn als vermeld in het Garantiesupplement.
In de toelichting op de Garantieregeling SWK staat nog:
Garantie-uitsluitingen
Een aantal zaken valt buiten de SWK garantie en daarom ook buiten de waarborg.
Kort samengevat zijn de belangrijkste zaken die buiten de SWK garantie vallen:
(…)
• esthetische kwesties;
(...).
3.6.
In de door Dura Vermeer verstrekte Technische Omschrijving van het project ‘Parksingel’ staat onder andere:
15.In gebruikname woning
Werkzaamheden direct na oplevering
Tijdens de bouw van de woning wordt veel water gebruikt. Denk hierbij aan het verwerken van specie en afwerken van de vloer. Om dit 'bouwvocht' uit de woning te krijgen is het noodzakelijk veelvuldig te ventileren en de verwarming niet te "hoog" in te stellen. Hiermee wordt ook het verschijnsel van de meer dan normale verkleuring van het spuitwerk, door uittredend bouwvocht, beperkt.Ook het aanbrengen van diverse vloer- en wandafwerkingen direct na oplevering kunnen tot vervelende schades leiden, doordat er bouwvocht "opgesloten" wordt. Veelal kan verkrijger de ondernemer niet verantwoordelijk stellen voor deze schade. Voor de oplevering zullen de verkrijgers een instructie krijgen over het juist ventileren van de woning.
34.Stucadoorswerk
(…)
Wandafwerking
De wanden worden niet voorzien van behang. Ze worden behangklaar afgewerkt met uitzondering van de meterkast en de zolder, deze worden niet afgewerkt, de tot plafond betegelde wanden en de tot 1500 mm betegelde wanden waarboven spuitwerk wordt aangebracht. Behangklaar afgewerkt wil zeggen dat de wanden voldoende vlak zijn, dat na het wegwerken van kleine oneffenheden een eenvoudig behang aangebracht kan worden.
3.7.
De woningen zijn in 2018 opgeleverd. In de periode 2020-2022 hebben meerdere eigenaren geklaagd bij Dura Vermeer dat er sprake is van zogenoemde ‘pop-outs’. Dit zijn kleine scherfjes beton die loslaten van het betonoppervlak waardoor kuiltjes en oneffenheden ontstaan. Pop-outs kunnen ontstaan door expansie als gevolg van vervuiling van het beton, bijvoorbeeld door een te hoge concentratie van vliegas. Het aantal pop-outs vermindert in de loop der tijd. Dit proces kan wel jaren doorgaan.
3.8.
In februari 2022 heeft Geelen Beton een brief gestuurd naar [eisers], althans aan de meesten van hen, met als onderwerp ‘pop-outs-problematiek’. In deze brief wordt een verwacht tijdpad gegeven voor een oplossing. Geleen Beton geeft aan dat de herstelwerkzaamheden nog niet tot de gewenste resultaten hebben geleid en dat er extra expertise is ingewonnen. Er wordt aangegeven dat de pop-outs geen afbreuk doen aan de constructieve veiligheid. Tenslotte wordt gevraagd om geduld omdat het de intentie is om een structurele oplossing te vinden en dat het daarvoor nodig is meerdere herstelmethodes te onderzoeken en voor een langere periode te monitoren.
3.9.
Geelen Beton heeft in maart 2023 aan [eisers] laten weten dat er onderzoek is gedaan naar een geschikte herstelmethode en dat er per woning een opname zal plaatsvinden.
3.10.
Dura Vermeer heeft vervolgens in diezelfde maand bij [eisers] opnames gedaan in de woningen, behalve bij drie woningen, te weten de woningen van eisers [eiser 1], [eiser 2], [eiser 40], [eiser 41], [eiser 57] en [eiser 58] (eisers sub 1, 2, 40, 41, 57 en 58).
3.11.
Op 5 juni 2023 bericht Geelen Beton aan [eisers] (behalve aan de onder 3.10 genoemde eisers en eisers [eiser 47] en [eiser 48], eisers sub 47 en 48) dat er per woning een vergoeding wordt aangeboden die gebaseerd is op alle beoordeelde wanden. Hierbij was ook een concept vaststellingsovereenkomst gevoegd waarbij Dura Vermeer na betaling van de aangeboden vergoeding finale kwijting zou worden verleend. Eisers hebben die regeling niet geaccepteerd.
3.12.
Eind juni 2023 respectievelijk begin juli 2023 stuurt Dura Vermeer berichten aan [eisers] (behalve aan de onder 3.11 genoemde eisers), met als onderwerp: “Reactie naar aanleiding van uw vragen en verzoeken – terugkoppeling opnames prefab wanden Oegstgeest”. In een van e-mail van 7 juli 2023 schrijft Dura Vermeer onder andere:
(…) Uit de reacties is verder gebleken dat er nog vragen zijn over de oorzaak van de pop-outs. Op basis van een reeds in 2020 verricht onafhankelijk onderzoek van SGS Intron B.V. is gebleken dat de pop-outs worden veroorzaakt door verontreinigd vliegas (…).
Als bijlage bij het bericht wordt een verslag van Geleen Beton bijgevoegd met als onderwerp: “Eindrapportage proefopzet herstelvarianten pop-outs”, gedateerd op november 2022.
3.13.
Op 4, 19 respectievelijk 20 juli 2023 stellen [eisers] Dura Vermeer aansprakelijk op grond van een toerekenbare tekortkoming en eisen zij herstel en schadevergoeding.
3.14.
Op 21 augustus 2023 wijst Dura Vermeer aansprakelijkheid af. Wel geeft zij aan bereid te zijn om uit coulance een schadevergoeding aan te bieden.
3.15.
Op 18 maart 2024 delen [eisers] de uitkomsten van het onderzoek door de door hen ingeschakelde deskundige met Dura Vermeer. Zij delen de door hen gemaakte begroting van de herstelkosten en sommeren Dura Vermeer om over te gaan tot herstel van de gebreken en tot vergoeding van de kosten voor het deskundigenonderzoek.
3.16.
Op 8 april 2024 wijst Dura Vermeer nogmaals aansprakelijkheid af. [eisers] hebben bij dagvaarding hun (nakomings)vordering tot herstel omgezet in een vordering tot vergoeding van vervangende schadevergoeding.
4.Het geschil
4.1.
[eisers] vorderen na eiswijziging ter zitting (rechtbank: een verduidelijking van de verhouding tussen de primaire vorderingen (I, II en III) en subsidiaire vordering (IV)), samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I een verklaring voor recht dat Dura Vermeer jegens [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomsten;
en
II Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van herstelkosten die nodig zijn om het werk alsnog in overeenstemming te brengen met de eisen van goed en deugdelijk werk, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
III Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van de schade die [eisers] lijden als gevolg van de vermindering van m2 woonoppervlak als gevolg van de herstelwerkzaamheden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
ofwel, (in plaats van II en III)
IV Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van een bedrag gelijk aan de waardevermindering die het gevolg is van de tekortkoming, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
en in ieder geval,
V Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van een voorschot te begroten op
€ 45.000,- per woning, vermeerderd met de wettelijke rente van de datum dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening;
V Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van een voorschot te begroten op
€ 45.000,- per woning, vermeerderd met de wettelijke rente van de datum dagvaarding tot en met de dag van algehele voldoening;
VI Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van de kosten ter vaststelling van de schade ad € 14.108,63, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;
VII Dura Vermeer te veroordelen tot betaling van de kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte conform staffel BIK;
VIII Dura Vermeer te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.2.
Dura Vermeer voert verweer. Dura Vermeer concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers], dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
5.
De beoordeling
De beoordeling
De stellingen en verweren van partijen
5.1.
[eisers] baseren hun vorderingen op een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de aannemingsovereenkomst. Volgens [eisers] voldoen de wanden niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk omdat er na oplevering pop-outs in de wanden zijn ontstaan. Volgens hen zijn de pop-outs het gevolg van minderwaardig materiaal of ondeugdelijk materiaal. Hierdoor schiet Dura Vermeer tekort in haar verplichtingen op grond van de Algemene Voorwaarden SWK en de Garantieregeling SWK. [eisers] hebben hun aanvankelijke stelling dat sprake is van een (ernstig) gebrek in de constructie niet gehandhaafd. [eisers] hebben Dura Vermeer gevraagd om herstel van de gebreken, maar Dura Vermeer heeft aansprakelijkheid afgewezen en heeft de schade niet hersteld. [eisers] vorderen nu vervangende schadevergoeding. Zij stellen dat zij schade lijden als gevolg van de tekortkoming omdat zij de wanden (steeds opnieuw) zullen moeten herstellen. Volgens [eisers] dient de tekortkoming te worden hersteld door een houten betimmering tegen de beschadigde wanden aan te brengen en deze daarna af te werken met gipsplaat, waarna deze weer bijvoorbeeld beschilderd of behangen zou moeten worden.
5.2.
Ter onderbouwing van de tekortkoming en de schadebegroting overleggen zij een open begroting van Bouw- en Adviesbureau PdV. Daarnaast overleggen zij foto’s van de pop-outs in enkele van de woningen. Ook overleggen zij de ‘eindrapportage proefopzet herstelvarianten pop-outs’ van november 2022 van Geelen Beton. Dit is een verslag van verschillende methodes voor herstel waar Geelen Beton onderzoek naar heeft gedaan. Tenslotte overleggen zij het eindrapport van SGS Intron B.V. van 17 maart 2020 ‘Onderzoek oorzaak “pop-outs”. Dit is een rapport waarin SGS Intron B.V. in opdracht van Geelen Beton onderzoek heeft gedaan naar de oorzaak van pop-outs in een ander (eerder) project van Geelen Beton.
5.3.
Dura Vermeer stelt dat [eisers] niet ontvankelijk zijn omdat de vorderingen zijn vervallen, althans verjaard, op grond van de algemene voorwaarden, of op grond van de Garantieregeling SWK en op grond van artikel 7:761 lid 1 BW. Zij stelt dat niet alle eisers tijdig hebben geklaagd over de tekortkoming en dat zij ook niet (expliciet) om herstel hebben gevraagd. Ook betwist zij de toerekenbare tekortkoming omdat er sprake is van esthetische onvolkomenheden (waarvoor aansprakelijkheid is uitgesloten in de voorwaarden) en niet van ernstige gebreken waarvoor zij op grond van de Algemene Voorwaarden SWK of de Garantieregeling SWK aansprakelijk is.
Ten aanzien van de schade betwist zij dat er sprake is van schade door waardevermindering. Tevens betwist zij de begroting van de schadekosten. Volgens haar zijn de kosten voor herstel lager omdat er alleen sprake is van esthetische onvolkomenheden. Zij voert het verweer – en doet een beroep op eigen schuld van [eisers] – dat [eisers] de wanden te snel zouden hebben gestuct of behangen na de oplevering. Tenslotte stelt zij dat de begrote schade buitenproportioneel is en tot buitensporige hoge vergoedingen zou leiden en dat de vorderingen daardoor volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn.
Ten aanzien van de schade betwist zij dat er sprake is van schade door waardevermindering. Tevens betwist zij de begroting van de schadekosten. Volgens haar zijn de kosten voor herstel lager omdat er alleen sprake is van esthetische onvolkomenheden. Zij voert het verweer – en doet een beroep op eigen schuld van [eisers] – dat [eisers] de wanden te snel zouden hebben gestuct of behangen na de oplevering. Tenslotte stelt zij dat de begrote schade buitenproportioneel is en tot buitensporige hoge vergoedingen zou leiden en dat de vorderingen daardoor volgens haar in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn.
5.4.
Dura Vermeer overlegt ter onderbouwing een door haar gemaakt overzicht van eisers en de contacten die geweest zijn tussen haar en eisers over de pop-outs (haar productie 1). Daarnaast overlegt zij een bericht van Kaskon waarin staat dat er geen sprake is van constructieve onveiligheid maar alleen van esthetische gevolgen, foto’s van een woning uit het nieuwbouwproject waarin de pop-outs te zien zijn op een verkoopadvertentie, het bericht van Geelen Beton van 5 juni 2023, waarin wordt gesproken over esthetische schade, een verklaring van Geelen Beton van 15 augustus 2025, waarin wordt toegelicht dat afwerkingen van de wanden kunnen bijdragen aan het ontstaan van de pop-outs en waarin wordt aangegeven dat de verwachting is dat er geen substantiële toename aan pop-outs meer plaats zal vinden, verkoopgegevens van de woning aan het adres [adres], en tenslotte drie offertes waarin begrotingen zijn gemaakt om de pop-outs in een drietal van de woningen in het nieuwbouwproject te behandelen. Daarnaast doet Dura Vermeer ook een beroep op het SGS Intron rapport, ter onderbouwing van haar stellingen en verweren.
De beoordeling van de rechtbank
5.5.
De rechtbank bespreekt eerst de ontvankelijkheid van [eisers] en de vraag of de vorderingen zijn verjaard. Daarna wordt beoordeeld of er sprake is van een toerekenbare tekortkoming door Dura Vermeer. Vervolgens gaat de rechtbank in op de schade en de verweren van Dura Vermeer die zien op de schade (eigen schuld en beroep op de redelijkheid en billijkheid). Tenslotte beoordeelt de rechtbank de vorderingen van [eisers] tot toewijzing van een voorschot en vergoeding van expertisekosten.
[eisers] zijn ontvankelijk en de vorderingen niet verjaard
5.6.
Volgens Dura Vermeer zijn eisers niet ontvankelijk omdat zij niet, of te laat hebben geklaagd, althans moeten de vorderingen worden afgewezen omdat sprake is van verjaring. Dura Vermeer beroept zich hiervoor op artikel 6:89 BW, artikel 15 lid 6 van de Algemene Voorwaarden SKW, artikel 10.3 garantieregeling SWK en op artikel 7:761 BW.
5.7.
De rechtbank oordeelt dat eisers ontvankelijk zijn en dat van verval of verjaring geen sprake is. Zij licht dat toe
5.8.
In de contractuele voorwaarden zijn specifieke bepalingen opgenomen die zien op de ontvankelijkheid van eisers ingeval van niet tijdig klagen of het niet tijdig instellen van een rechtsvordering (vgl. artikel 15 lid 6 Algemene Voorwaarden SWK en artikel 10.3 Garantieregeling SWK). De rechtbank kwalificeert de contractuele regelingen daarom als een nadere invulling van de toepassing van artikel 6:89 BW en zal aan die contractuele bepalingen toetsen.
5.9.
Volgens Dura Vermeer zijn eisers niet ontvankelijk omdat de vijfjaarstermijn van artikel 15 lid 6 Algemene Voorwaarden SWK, van toepassing bij verborgen gebreken, is overschreden omdat er niet voor mei 2024 (uitgaande van een laatste oplevering in november 2018) is gedagvaard. Volgens haar is hooguit sprake van een verborgen gebrek en niet van een ernstig gebrek (met een termijn van 20 jaar) als bedoeld in die bepaling. Wat betreft haar beroep op artikel 10.3 Garantieregeling SWK, stelt Dura Vermeer dat slechts drie eisers gedurende de garantieperiode (van zes jaar, ingaande drie maanden na oplevering) daadwerkelijk een verzoek tot herstel bij Dura Vermeer hebben ingediend. Omdat de overige eisers geen herstelverzoek zouden hebben gedaan, zijn zij niet ontvankelijk, aldus Dura Vermeer. Op grond van artikel 7:761 lid 1 BW zijn de rechtsvorderingen bovendien verjaard omdat “veel klachten” dateren van 2020/begin 2021 en de dagvaarding niet binnen twee jaar nadien is uitgebracht, maar pas in december 2024
5.10.
De rechtbank stelt allereerst voorop dat zij het met Dura Vermeer eens is dat de pop-outs niet kwalificeren als een ernstig gebrek in de zin van artikel 15 Algemene Voorwaarden SWK (en daarom niet de termijn van 20 jaar geldt). Dat de constructie van de woningen is aangetast door de pop-outs is niet gebleken en ook anderszins is niet komen vast te staan dat sprake is van een ernstig gebrek. Als er een gebrek is, is dat een verborgen gebrek.
5.11.
Bij de beoordeling van het beroep op verval en verjaring is van belang dat Dura Vermeer ter gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd heeft erkend dat zij pas in haar conclusie van antwoord van februari 2025 voor het eerst een beroep heeft gedaan op verval van recht en verjaring. Dat heeft zij gedurende de daaraan voorafgaande contacten met eisers niet gedaan.
5.12.
Vaststaat dat Dura Vermeer door een aantal eisers in 2020 en 2021 al op de hoogte is gesteld van de pop-out problematiek en dat Dura Vermeer naar aanleiding daarvan ook actie heeft ondernomen. Zij heeft ter zitting verklaard dat zij, mede naar aanleiding van die klachten, in maart 2023, samen met Geleen Beton, bij een groot aantal woningen is langsgegaan om de pop-out problematiek te bekijken en te beoordelen. Naar aanleiding van die bezoeken heeft Dura Vermeer vervolgens in juni 2023 de betreffende eigenaren geschreven niet over te zullen gaan tot herstel van de pop-outs, maar hen (individuele) vergoedingen aan te bieden (tegen finale kwijting). De vergoedingen waren afhankelijk van de mate waarin de pop-outs tijdens de huisbezoeken waren aangetroffen en varieerden tussen de € 1.800,00 en € 4.900,00 (vgl. productie 1 Dura Vermeer). Ter zitting is door Dura Vermeer verklaard dat zij deze financiële compensatie heeft aangeboden aan alle eigenaren van de woningen die zij in maart 2023 met Geleen Beton heeft bezocht. Uit het door Dura Vermeer overgelegde overzicht (productie 1) volgt dat dit alle eisers betrof, met uitzondering van de onder 3.10 en 3.11 genoemde eisers. Eisers hebben de aangeboden compensatie niet geaccepteerd. Vervolgens is hierover nog geruime tijd door partijen gecorrespondeerd, waarbij eisers Dura Vermeer kenbaar hebben gemaakt dat volgens hen sprake was van een tekortkoming door Dura Vermeer vanwege de pop-out problematiek (zie 3.12 tot en met 3.16).
5.13.
Met partijen is ter zitting gesproken over de ratio van de contractuele vervalregelingen. Samengevat is vastgesteld dat een belangrijk onderdeel van die ratio daarin gelegen is dat klachten over vermeende gebreken binnen redelijke tijd na ontdekking ervan moeten worden gemeld bij Dura Vermeer. Dura Vermeer kan dan, indien nodig, onderzoek doen en eventueel (herstel-)maatregelen treffen of schadebeperkend optreden. Als zij pas laat met klachten of vorderingen wordt geconfronteerd kan het zijn dat dit niet meer (goed) mogelijk is en zij in haar belangen wordt geschaad.
5.14.
In rechte staat vast dat Dura Vermeer in 2020 en 2021 op de hoogte was van het bestaan van de pop-out problematiek. Als onvoldoende betwist staat daarnaast vast dat de klagers van destijds Dura Vermeer ook hebben gemeld dat deze problematiek bij meerdere woningen in het nieuwbouwproject speelde. Ook staat vast dat Dura Vermeer in maart 2023 in reactie hierop, samen met haar onderaannemer Geleen Beton, bij nagenoeg alle eisers is langs geweest om de pop-out problematiek zelf te onderzoeken. Tenslotte staat vast dat zij zich daarvan een goed beeld heeft kunnen vormen omdat zij nadien individuele financiële compensaties heeft geboden. Daarom valt niet in te zien welk redelijk en rechtens te respecteren belang van Dura Vermeer zou zijn geschaad als strikt genomen sprake zou zijn van een schending van de termijnen in de artikelen 15 lid 6 en 10.3 van eerdergenoemde voorwaarden. Zij kon dat ter zitting ook niet uitleggen of toelichten. Ook niet voor de eisers bij wie zij in maart 2023 geen opname heeft verricht en die zij in juni 2023 geen compensatie heeft aangeboden. De problematiek van de pop-outs is en blijft ook nu nog zichtbaar en te onderzoeken. Dat is evenmin in geschil tussen partijen. Van een schending van een redelijk en rechtens te respecteren belang van Dura Vermeer is ook hier geen sprake.
5.15.
Het voorgaande leidt ertoe dat, als er al sprake zou zijn van een schending van de contractuele vervaltermijnen in artikel 15.6 Algemene Voorwaarden SWK of artikel 10.3 Garantieregeling SWK, het beroep hierop door Dura Vermeer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn (artikel 6:248 lid 2 BW). Eisers hebben hierop ook een beroep gedaan. De belangen van eisers, allen consumenten, wegen in dit geval zwaarder dan die van Dura Vermeer, een professionele aannemer. Een geslaagd beroep op de bedoelde bepalingen zou ertoe leiden dat eisers niet ontvankelijk zijn in hun vorderingen, terwijl tussen partijen niet in geschil is om welke problemen het gaat en deze problemen ondanks tijdsverloop ook nog steeds (opnieuw) te beoordelen zijn. Ook speelt mee dat Dura Vermeer naar aanleiding van haar eigen onderzoek naar de pop-out problematiek heeft vastgesteld dat er sprake is van schade en eisers financiële compensatie heeft aangeboden.
5.16.
Het beroep op verjaring op grond van artikel 7:761 lid 1 BW wordt ook afgewezen. Allereerst geldt dat Dura Vermeer dit beroep onvoldoende concreet heeft onderbouwd per individuele eiser. De enkele omstandigheid dat veel klachten dateren van begin 2020 en 2021 is onvoldoende concreet om als startpunt voor de verjaringstermijn te dienen per eiser. Los daarvan geldt dat op grond van artikel 7:761 lid 1 BW de verjaringstermijn van twee jaren pas begint te lopen bij het einde van een door de opdrachtgever gegeven termijn voor herstel, of zoveel eerder als de aannemer te kennen heeft gegeven het gebrek niet te zullen herstellen. Dura Vermeer heeft, nadat in 2020 en 2021 klachten binnenkwamen, tijd gevraagd om onderzoek te doen naar de herstelmogelijkheden. Uit haar correspondentie hierover valt niet af te leiden dat zij toen
nietbereid was de gebreken te herstellen. Integendeel. Zij leek juist actief op zoek naar eventuele herstelmogelijkheden. De verjaringstermijn is daarom op zijn vroegst in juni 2023 gaan lopen omdat pas toen uit de correspondentie van Dura Vermeer viel af te leiden dat zij niet over zou gaan tot herstel. De dagvaarding van december 2024 is daarom tijdig uitgebracht, zodat de vorderingen niet zijn verjaard.
nietbereid was de gebreken te herstellen. Integendeel. Zij leek juist actief op zoek naar eventuele herstelmogelijkheden. De verjaringstermijn is daarom op zijn vroegst in juni 2023 gaan lopen omdat pas toen uit de correspondentie van Dura Vermeer viel af te leiden dat zij niet over zou gaan tot herstel. De dagvaarding van december 2024 is daarom tijdig uitgebracht, zodat de vorderingen niet zijn verjaard.
Dura Vermeer is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst
5.17.
[eisers] hebben een verklaring voor recht gevorderd dat Dura Vermeer toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomst, in het bijzonder de verplichting om een vlakke en gladde wand op te leveren, met de garantie dat de toegepaste materialen deugdelijk zijn.
5.18.
Ter onderbouwing van het bestaan van die verplichting verwijzen [eisers] naar artikel 6.2 Garantieregeling SWK (“
gegarandeerd wordt dat de … materialen … deugdelijk zijn”), naar onderdeel 34 “Stucadoorswerk” van de Technische Omschrijving (“wanden voldoende vlak”) en meer in het algemeen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. [eisers] stellen dat het voor de wanden gebruikte materiaal gebrekkig is door vervuiling en dat de wanden door de pop-outs niet voldoen aan genoemde eisen. Zij concluderen dat Dura Vermeer niet heeft geleverd wat is afgesproken en dus in de nakoming van haar verbintenissen toerekenbaar is tekortgeschoten. Volgens [eisers] is de tekortkoming toerekenbaar omdat de betreffende garantie is geschonden en ook omdat de verkeersopvattingen dat met zich brengen. [eisers] stellen dat deze tekortkoming voor alle eisers met betrekking tot hun woning geldt. Hoewel het aantal aangetaste wanden en de mate waarin de pop-outs voorkomen per woning en wand verschillen, geldt dat de tekortkoming in alle woningen in zodanige mate aanwezig is dat sprake is van een tekortkoming.
gegarandeerd wordt dat de … materialen … deugdelijk zijn”), naar onderdeel 34 “Stucadoorswerk” van de Technische Omschrijving (“wanden voldoende vlak”) en meer in het algemeen naar de eisen van goed en deugdelijk werk. [eisers] stellen dat het voor de wanden gebruikte materiaal gebrekkig is door vervuiling en dat de wanden door de pop-outs niet voldoen aan genoemde eisen. Zij concluderen dat Dura Vermeer niet heeft geleverd wat is afgesproken en dus in de nakoming van haar verbintenissen toerekenbaar is tekortgeschoten. Volgens [eisers] is de tekortkoming toerekenbaar omdat de betreffende garantie is geschonden en ook omdat de verkeersopvattingen dat met zich brengen. [eisers] stellen dat deze tekortkoming voor alle eisers met betrekking tot hun woning geldt. Hoewel het aantal aangetaste wanden en de mate waarin de pop-outs voorkomen per woning en wand verschillen, geldt dat de tekortkoming in alle woningen in zodanige mate aanwezig is dat sprake is van een tekortkoming.
5.19.
Volgens [eisers] lijden zij schade door deze tekortkoming. De pop-outs veroorzaken schilfers, putjes, bobbels en gaatjes in de wanden. Dit is een doorlopend proces, waarbij in de loop van de tijd steeds nieuwe pop-outs ontstaan. Volgens [eisers] volgt hieruit dat er niet alleen sprake is van esthetische schade, maar ook van materiële schade in de vorm van een (structurele) aantasting van de wanden zelf en van de afwerklagen (behang, stuc of verf).
5.20.
Dura Vermeer erkent dat er sprake is van pop-outs in de woningen van [eisers] Volgens haar is er echter geen sprake van een tekortkoming omdat de toegepaste constructies en materialen deugdelijk en bruikbaar zijn voor het doel waarvoor ze bestemd zijn (namelijk: om als wand te dienen). Het gaat om natuurlijk materiaal en de pop-outs zijn een natuurlijk verschijnsel, aldus Dura Vermeer. Dit zijn slechts esthetische/uiterlijke onvolkomenheden die niet onder de algemene voorwaarden of de garantieregeling vallen. Dura Vermeer betwist ook dat er sprake is van schade en voert aan dat [eisers] de gestelde schade onvoldoende heeft onderbouwd.
5.21.
De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Dura Vermeer. In de Technische Omschrijving is opgenomen dat de wanden behangklaar worden afgewerkt. Dit wordt nader toegelicht als: “
dat de wanden voldoende vlak zijn, dat na het wegwerken van kleine oneffenheden een eenvoudig behang aangebracht kan worden”. De wanden in de woningen van [eisers] voldoen hier als gevolg van de pop-outs niet aan zodat sprake is van een tekortkoming. Daarnaast is sprake van een schending van de garantie in artikel 6.2 Garantieregeling SWK omdat de gebruikte materialen op dit punt niet deugdelijk zijn. Die conclusie wordt niet anders indien in aanmerking wordt genomen dat de (eerste) pop-outs pas na enige tijd na de bouw ontstonden.
dat de wanden voldoende vlak zijn, dat na het wegwerken van kleine oneffenheden een eenvoudig behang aangebracht kan worden”. De wanden in de woningen van [eisers] voldoen hier als gevolg van de pop-outs niet aan zodat sprake is van een tekortkoming. Daarnaast is sprake van een schending van de garantie in artikel 6.2 Garantieregeling SWK omdat de gebruikte materialen op dit punt niet deugdelijk zijn. Die conclusie wordt niet anders indien in aanmerking wordt genomen dat de (eerste) pop-outs pas na enige tijd na de bouw ontstonden.
5.22.
[eisers] hebben gesteld en met stukken onderbouwd dat de pop-outs in een zeer substantiële hoeveelheid voorkomen en dat deze door stucwerk, behang en verf heen ‘poppen’ en aldus de wandafwerking beschadigen. Uit de door haar overgelegde stukken blijkt dat het in deze mate en ernst voorkomen van pop-outs niet gebruikelijk is.
Dit vindt steun in de correspondentie waarin door Dura Vermeer (zie bijvoorbeeld de email onder 3.12 waarin wordt bevestigd dat de pop-outs het gevolg zijn van vervuild vliegas) en dat er onderzoek gedaan gaat worden naar herstelmogelijkheden. Dura Vermeer heeft (ook) in deze procedure de gestelde ernst en omvang niet voldoende gemotiveerd weersproken. In elk geval is geen serieuze betwisting het reduceren van de pop-outs tot ‘slechts bubbeltjes’/ ‘een louter esthetisch fenomeen’. Daarmee bagatelliseert zij slechts de gevolgen van deze gebreken voor de bewoners. Ook het verwijzen naar een NEN-norm voor de incidentie van oneffenheden is geen afdoende betwisting, nu aangenomen moet worden dat deze slechts voor het moment van oplevering gelden en Dura Vermeer op de zitting niet, laat staan gemotiveerd, heeft aangevoerd dat die normering betekenis heeft voor het latere ontstaan van pop-outs.
Dit vindt steun in de correspondentie waarin door Dura Vermeer (zie bijvoorbeeld de email onder 3.12 waarin wordt bevestigd dat de pop-outs het gevolg zijn van vervuild vliegas) en dat er onderzoek gedaan gaat worden naar herstelmogelijkheden. Dura Vermeer heeft (ook) in deze procedure de gestelde ernst en omvang niet voldoende gemotiveerd weersproken. In elk geval is geen serieuze betwisting het reduceren van de pop-outs tot ‘slechts bubbeltjes’/ ‘een louter esthetisch fenomeen’. Daarmee bagatelliseert zij slechts de gevolgen van deze gebreken voor de bewoners. Ook het verwijzen naar een NEN-norm voor de incidentie van oneffenheden is geen afdoende betwisting, nu aangenomen moet worden dat deze slechts voor het moment van oplevering gelden en Dura Vermeer op de zitting niet, laat staan gemotiveerd, heeft aangevoerd dat die normering betekenis heeft voor het latere ontstaan van pop-outs.
5.23.
De betwisting van Dura Vermeer dat [eisers] onvoldoende onderbouwd hebben dat in alle woningen van alle eisers de problematiek zodanig aanwezig is dat van een tekortkoming gesproken moet worden, volgt de rechtbank niet. De rechtbank is van oordeel dat [eisers] voldoende hebben onderbouwd dat de problematiek in alle woning van zodanige mate is dat er sprake is van een tekortkoming. De rechtbank weegt hierbij mee dat [eisers] deze stelling met foto’s en brieven van eisers hebben onderbouwd en de foto’s op dit punt ook niet meer concreet door Dura Vermeer zijn betwist Ook weegt de rechtbank hierbij mee dat Dura Vermeer (samen met haar onderaannemer Geleen) in 2023 bij vrijwel alle eisers in de woning is geweest voor een opname. Naar aanleiding van de opnames is in 2023 aan de bewoners van de woningen waar Dura Vermeer is geweest een compensatiebedrag aangeboden. Daaruit volgt dat een zodanig beeld van pop-outs is waargenomen dat compensatie (voor Dura Vermeer uit coulance) op haar plaats werd geacht. Dat in de niet door Dura Vermeer opgenomen woningen een heel ander beeld te zien zou zijn, ligt gezien de oorzaak van de problematiek niet voor de hand. De rechtbank vindt daarom de conclusie gerechtvaardigd dat voor alle woningen van [eisers] vaststaat dat er sprake is van een zodanige mate van pop-outs dat de wanden in de woning niet voldoen aan voormelde eisen, zodat er sprake is van een tekortkoming aan de zijde van Dura Vermeer.
5.24.
De stelling van Dura Vermeer dat er sprake is van een natuurlijk verschijnsel rijmt niet met hetgeen zij in haar brieven aan [eisers] hierover heeft geschreven. In haar schrijven aan [eisers] licht zij immers zelf toe dat de pop-outs het gevolg zijn van vervuild vliegas in het beton en vraagt zij om tijd om herstelmogelijkheden te onderzoeken. Hoewel pop-outs ook bij niet vervuild beton in enige mate zullen voorkomen en kopers dit tot op zekere (maar betrekkelijk geringe) hoogte te dulden hebben, hebben [eisers] genoegzaam aangetoond dat het aantal pop-outs hier de aanvaardbare hoeveelheid (gerelateerd aan een bepaalde oppervlakte) overschrijdt.
5.25.
De rechtbank volgt Dura Vermeer ook niet in haar verweer dat er slechts sprake is van esthetische oneffenheden die in de garantievoorwaarden (als ‘esthetische kwesties’) van garantie zijn uitgesloten. Uit de stukken en uit wat tijdens de zitting is besproken blijkt dat de tekortkoming meer omvat dan alleen esthetische oneffenheden. Dat de constructieve veiligheid niet wordt aangetast, betekent niet dat de problematiek daardoor slechts esthetisch is. [eisers] hebben voldoende onderbouwd gesteld dat zij doorlopend last en schade ervaren van de pop-outs, dat het afdoet aan hun woonplezier, dat zij de pop-out problematiek bij een eventuele verkoop aan potentiële kopers moeten melden en dat het kosten met zich meebrengt om de gevolgen van de pop-outs (steeds opnieuw) te herstellen. Hierbij weegt mee dat, hoewel de verwachting is dat de pop-outs met de loop van de tijd minder worden en uiteindelijk in het geheel niet meer opnieuw optreden, het tijdpad hiervoor ongewis is. [eisers] blijven dus voor een nog onbekende periode te maken krijgen met de gevolgen van de tekortkoming.
5.26.
De rechtbank acht de tekortkoming van Dura Vermeer ook toerekenbaar. Zowel op basis van de schending van de in overweging 5.18 genoemde bepalingen in de Garantieregeling SWK en de Technische Omschrijving, maar ook op basis van de verkeersopvatting.
5.27.
Uit het voorgaande volgt dat dat Dura Vermeer tegenover [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomsten vanwege de ontstane pop-outs in de woningen. De gevorderde verklaring voor recht zal met deze verduidelijking, zoals opgenomen in het dictum, worden toegewezen.
[eisers] hebben recht op vervangende schadevergoeding
5.28.
Voor wat betreft het bestaan van schade oordeelt de rechtbank dat Dura Vermeer haar betwisting onvoldoende deugdelijk heeft gemotiveerd. [eisers] hebben het bestaan van schade als gevolg van de pop-outs onderbouwd, zo blijkt uit het SGS Intron rapport en de correspondentie van Geleen Beton voldoende dat de wandafwerking door de pop-outs wordt aangetast. Dura Vermeer erkent dat er sprake is van pop-outs en dat deze door de wandafwerking heen zichtbaar zijn. Daarmee staat voldoende vast dat er enige vorm van schade is welke zonder de tekortkoming niet zou bestaan. Dura Vermeer heeft in dit kader ook schadevergoeding aangeboden. [eisers] vorderen in rechte vervangende schadevergoeding. Zij stellen dat zij geen vertrouwen meer hebben in deugdelijk herstel door Dura Vermeer en dat zij daarom de verbintenis tot nakoming hebben omgezet in een verbintenis tot vervangende schadevergoeding (in de zin van 6:87 BW). Zij waren hiertoe ook gerechtigd. Aan de voorwaarden voor vervangende schadevergoeding is voldaan.
Er is geen sprake van eigen schuld of strijd met de redelijkheid en billijkheid
5.29.
Dura Vermeer stelt dat, als [eisers] hun woningen in de eerste twee jaar na het in gebruik nemen zijn gaan stucen of behangen, er sprake is van eigen schuld. In de technische omschrijving wordt volgens Dura Vermeer altijd geadviseerd om de nieuwe woning veelvuldig te ventileren om aanwezig bouwvocht uit de woning te krijgen. Ook wordt gewaarschuwd dat het aanbrengen van wandafwerkingen direct na oplevering tot schade kan leiden doordat er bouwvocht opgesloten wordt tussen de wand en de wandafwerking. [eisers] betwisten dat er sprake is van eigen schuld, volgens hen zijn de pop-outs het gevolg van het gebruik van vervuild vliegas in het betonmengsel. Zij wijzen op het rapport van SGS Intron en op de brief van Geelen beton waarin ook melding gemaakt wordt van vervuild vliegas.
5.30.
De rechtbank oordeelt dat het verweer van Dura Vermeer niet slaagt. Dura Vermeer heeft onvoldoende onderbouwd dat de pop-outs het gevolg zijn van enige wandafwerking die door [eisers] zijn aangebracht. Zij heeft niet toegelicht waarom opsluiting van het bouwvocht als (hoofd)oorzaak van de pop-outs dient te worden aangemerkt. Ook geeft zij geen verklaring voor het feit dat zij zelf [eisers] heeft geïnformeerd over de aanwezigheid van vervuild vliegas in het betonmengsel. Evenmin valt dit te rijmen met het feit dat in alle verschillende woningen dezelfde problematiek speelt. Het ligt niet voor de hand dat alle bewoners gelijktijdig, gelijksoortige wandafwerking hebben aangebracht. Tenslotte valt uit de technische omschrijving niet af te leiden dat Dura Vermeer [eisers] er op gewezen zou hebben dat zij gedurende twee jaar geen wandafwerking op de wanden zouden mogen aanbrengen. Overigens kan de stelling dat de bewoners van een nieuwbouwwoning één tot twee jaren moet wachten alvorens zij de (behangklare) wanden mogen afwerken, in zijn algemeenheid niet of nauwelijks serieus worden genomen.
5.31.
Volgens Dura Vermeer is het beroep van [eisers] op vervangende schadevergoeding in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat er sprake is van buitenproportionele schadekosten bij de door [eisers] voorgestane oplossing die namelijk uitgaat van het plaatsen van houten wanden voor de wanden met de pop-outs, die vervolgens met gips bewerkt en afgewerkt moeten worden (vgl. onder 5.1 slot). [eisers] betwisten dat er op dit punt sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid. Volgens hen is er geen sprake van buitenproportionele schadekosten. Zij verwijzen naar de begroting van de schade in het rapport van Bouw- en Adviesbureau PdV.
5.32.
Het verweer van Dura Vermeer slaagt niet. De rechtbank is van oordeel dat Dura Vermeer onvoldoende heeft gesteld om – op voorhand – al aan te nemen dat de gestelde (herstel)kosten tot een onaanvaardbare schadevergoeding zouden leiden. Dit neemt niet weg dat, zoals de rechtbank ook hierna zal overwegen, de proportionaliteit en de redelijkheid en billijkheid een rol kunnen spelen bij het beantwoorden van de vraag welke (herstel)kosten door Dura Vermeer vergoed moeten worden.
Verwijzing naar de schadestaatprocedure
5.33.
[eisers] verzoeken de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure, waarbij zij een onderscheid maken tussen verschillende mogelijke schades waarvoor verwijzing wordt gevraagd. [eisers] vorderen schadevergoeding met betrekking tot de kosten die nodig zijn om het werk (de woningen) alsnog in overeenstemming te brengen met de eisen van goed en deugdelijk werk. Ook willen zij een vergoeding voor de schade die zij lijden als gevolg van een afname van het woonoppervlak van de woningen uitgaande van de door hen voorgestelde wijze van herstel. Subsidiair vorderen zij schadevergoeding ter grootte van de waardevermindering van de betreffende woningen. De rechtbank laat zich in deze procedure niet uit over de wijze waarop de herstelkosten begroot moeten worden of welke schade verder voor vergoeding in aanmerking komt. De rechtbank verwijst de zaak hiervoor naar de schadestaat zodat daarin de omvang van de schade begroot kan worden, te weten de schade van [eisers] als gevolg van de toerekenbare tekortkoming van Dura Vermeer onder de aannemingsovereenkomsten vanwege de ontstane pop-outs in de woningen. Het debat over de omvang van die schade kan daar aan de orde komen. De rechtbank licht dat toe.
5.34.
De rechter kan een vordering tot schadevergoeding op de voet van artikel 612 Rv naar de schadestaatprocedure verwijzen indien (i) de grondslag van aansprakelijkheid van de schuldenaar vaststaat, (ii) de mogelijkheid van schade aannemelijk is en, (iii) de begroting van de schade in de hoofdprocedure door hem niet mogelijk is. De hoofdprocedure dient er dus toe om de grondslag van de verplichting tot schadevergoeding vast te stellen. In de schadestaatprocedure kunnen slechts die schadeposten aan de orde komen die zijn veroorzaakt door de in de hoofdprocedure vastgestelde normschending als grondslag voor de aansprakelijkheid. Die schadeposten behoeven niet al in de hoofdprocedure te zijn gesteld, zodat ook nieuwe schadeposten in de schadestaat opgenomen kunnen worden (art. 615 Rv). [1] Aan voornoemde voorwaarden is voldaan. De rechtbank licht dat hieronder toe.
5.35.
Voor wat betreft de grondslag van de aansprakelijk wordt verwezen naar de overwegingen 5.21, 5.26 en 5.27. De rechtbank is voorts van oordeel dat [eisers] voldoende onderbouwd hebben gesteld dat zij schade lijden als gevolg van de tekortkoming. Dat Dura Vermeer aanvoert dat de begrote schade buitenproportioneel is en dat de door [eisers] aangedragen hersteloptie (mede) daarom niet voor de hand ligt, doet niet af aan de aannemelijkheid van de mogelijkheid van schade. Dit verweer ziet vooral op de hoogte van die schade en de wijze van schadebegroting. De conclusie is daarom dat de rechtbank verwijzing naar de schadestaatprocedure op haar plaats acht. In die fase kan het debat over de schade volledig worden gevoerd.
5.36.
[eisers] hebben er voor gekozen om bij hun vorderingen al vooruit te lopen op de wijze waarop de schade dient te worden begroot. In hun primaire en subsidiaire vorderingen maken zij een onderscheid over de wijze waarop herstel dient plaats te vinden en welke schadeposten er dan begroot moeten worden. De rechtbank acht zich echter niet in staat om in dit stadium de schade van alle eisers individueel al te begroten en is daarnaast van oordeel dat in deze procedure nog niet vastgesteld kan worden welke schadeposten precies begroot dienen te worden. Bij het vaststellen van vervangende schadevergoeding geldt dat de kosten voor herstel van de tekortkoming het uitgangspunt is, maar dit brengt nog niet met zich dat nu al vaststaat dat die herstelkosten ook de door [eisers] begrote herstelkosten zullen zijn. Het is aan de rechter in de schadestaatprocedure om te beoordelen in hoeverre de door [eisers] voorgestane oplossing in de rede ligt. Hierbij spelen proportionaliteit en de redelijkheid en billijkheid ook een rol. De waardevermindering van de betreffende woningen als gevolg van de pop-outs kan een factor zijn die meespeelt bij het invullen van wat die proportionaliteit en de redelijkheid en billijkheid in dit concrete geval inhoudt. Dat debat kan in de schadestaat worden gevoerd.
Er wordt geen voorschot toegewezen
5.37.
[eisers] vorderen een voorschot op de schadevergoeding van € 45.000,00 per woning. [eisers] achten een voorschot op de schadevergoeding passend, gelet op de schadebegrotingen en de daar nog bijkomende andere schadeposten.
Dura Vermeer voert verweer. Zij betwist de hoogte van de door [eisers] begrote schade en vindt deze buitenproportioneel.
Dura Vermeer voert verweer. Zij betwist de hoogte van de door [eisers] begrote schade en vindt deze buitenproportioneel.
5.38.
De rechtbank wijst geen voorschot op de schadevergoeding toe omdat zij nog geen beslissing neemt over de schadeposten en de begroting ervan. Hierdoor zijn er onvoldoende aanknopingspunten voor de vaststelling van de omvang van een eventueel voorschot. Los hiervan hebben [eisers] ook onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld waarom een voorschot op dit moment noodzakelijk is.
Kosten ter vaststelling van de schade
5.39.
[eisers] vorderen vergoeding van expertisekosten. Deze kosten begroten zij op € 14.108,64 inclusief btw. Volgens [eisers] komen deze kosten voor vergoeding in aanmerking omdat het redelijke kosten zijn die noodzakelijk waren voor de vaststelling van de schade en van Dura Vermeer.
Dura Vermeer voert verweer en betwist dat [eisers] kosten hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking zouden komen.
Dura Vermeer voert verweer en betwist dat [eisers] kosten hebben gemaakt die voor vergoeding in aanmerking zouden komen.
5.40.
Op grond van artikel 6:96 lid 2 sub b BW komen redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid voor vergoeding in aanmerking. Omdat Dura Vermeer jegens [eisers] aansprakelijk is op grond van een toerekenbare tekortkoming is er een grondslag voor de aansprakelijkheid van Dura Vermeer voor deze kosten. Hierbij geldt dat het zowel redelijk moet zijn dat er kosten worden gemaakt, als dat de hoogte van de kosten redelijk moet zijn. De rechtbank is van oordeel dat hier aan deze redelijkheidsmaatstaf is voldaan en wijst daarom de expertisekosten toe zoals gevorderd. Uit de door Dura Vermeer gedane onderzoeken is geen concrete herstelmogelijkheid gevolgd. Het lag in die situatie voor de hand dat eisers zelf onderzoek hebben laten doen naar de herstelmogelijkheden. Dat verwijzing naar de schadestaatprocedure wordt gevorderd maakt dit niet anders, omdat het ook dan redelijk is dat eisers een beeld willen hebben van de hoogte van de schade.
De over dit bedrag gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarden (17 december 2024), zoals gevorderd.
Incassokosten en proceskosten
5.41.
[eisers] vorderen vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten “conform de staffel BIK”. De hoofdvordering van [eisers] valt echter niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Omdat [eisers] de incassowerkzaamheden niet hebben toegelicht en zij geen concreet bedrag hebben genoemd, kan de rechtbank op dit punt ook niets toetsen. Daarvoor hebben [eisers] te weinig gesteld. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
5.42.
Dura Vermeer is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
139,42
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten x € 2.714,00 tarief II*)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
7.119,42
(* Er zijn duidelijke aanwijzingen dat de zaak onder een ander tarief vallen dan tariefgroep II. De rechtbank sluit aan bij tariefgroep VI).
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
verklaart voor recht dat Dura Vermeer jegens [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de aannemingsovereenkomsten vanwege de ontstane pop-outs in de woningen van [eisers],
6.2.
veroordeelt Dura Vermeer de schade van [eisers] te vergoeden die zij als gevolg daarvan lijden, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,
6.3.
veroordeelt Dura Vermeer om aan [eisers] te betalen een bedrag van € 14.108,64 aan expertisekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 17 december 2024 tot de dag van volledige betaling,
6.4.
veroordeelt Dura Vermeer in de proceskosten van € 7.119,42 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Dura Vermeer niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.J. Arts, mr. R.J.A.M. Cooijmans en mr. M.S. Polet en in het openbaar uitgesproken op 21 januari 2026.
3455/1694/2806
3455/1694/2806