ECLI:NL:RBROT:2026:4537

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/671550 / HA ZA 24-24

Vonnis van 15 april 2026

in de zaak van

[eiser],

wonend in [plaats] ,

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. M. van Weeren te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend in Dordrecht,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E.A. van der Lugt te Dordrecht.

Partijen worden hierna [eiser] en de gemeente genoemd. Aanvankelijk waren ook [naam] en [bedrijf] eisende partijen. Alle aanvankelijke eisers samen worden de erfpachters genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussen de erfpachters en de gemeente gewezen vonnis van 29 januari 2025 (hierna: het tussenvonnis^[1]) en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;

de akte van de gemeente, met producties 1 tot en met 28;
de antwoordakte van de erfpachters, met producties 69 tot en met 74;
de antwoordakte van de gemeente, met producties 29 tot en met 33;
de doorhaling van de procedure tussen [naam] en de gemeente op 19 november 2025;
de antwoordakte van de erfpachters;
de spreekaantekeningen van de gemeente voor de mondelinge behandeling op 9 februari 2026;
het proces-verbaal van de tussen [bedrijf] en de gemeente bereikte overeenstemming, die onder meer inhoudt dat de procedure tussen hen op de rol van 4 maart 2026 wordt doorgehaald;
de doorhaling van de procedure tussen [bedrijf] en de gemeente op de rol van 4 maart 2026, nadat de rechtbank het verzoek van [bedrijf] om aanhouding van de doorhaling heeft afgewezen.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald in de zaak tussen [eiser] en de gemeente.

2.Kern van het geschil en de beslissing

Dit vonnis is het vervolg op het tussenvonnis, waarin de rechtbank onder meer heeft geoordeeld dat de gemeente rondom het einde van de erfpachtrechten van de erfpachters onrechtmatig heeft gehandeld door verschillende beginselen van behoorlijk bestuur niet in acht te nemen. De gemeente is bij het tussenvonnis in de gelegenheid gesteld om haar daaruit voortvloeiende verplichtingen alsnog na te komen. In dit eindvonnis, waarin alleen nog het handelen van de gemeente ten opzichte van [eiser] ter beoordeling voorligt, bereikt de rechtbank de conclusie dat de gemeente ook bij het doen van haar gewijzigde voorstel onzorgvuldig heeft gehandeld door onvoldoende rekening te houden met de belangen van [eiser] als zittende erfpachter. Om recht te doen aan die belangen moet de gemeente alsnog overgaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht voor een door de rechtbank bepaalde redelijke termijn. De gemeente moet tevens de schade als gevolg van haar onrechtmatig handelen aan [eiser] vergoeden. Deze schade bestaat uit de advocaatkosten van [eiser] voor zover die geen verband houden met de procedure. Andere schadecomponenten komen niet voor vergoeding in aanmerking. De tegenvorderingen van de gemeente jegens [eiser] worden afgewezen. De rechtbank licht in dit vonnis toe hoe zij tot deze beslissingen is gekomen.

3.De verdere beoordeling

in conventie en in reconventie

Het tussenvonnis en het vervolg van de procedure

3.1.

In het tussenvonnis heeft de rechtbank, voor zover van belang voor dit eindvonnis, geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door de belangen van [eiser] niet of onvoldoende te betrekken bij haar besluit om het perceel niet opnieuw aan [eiser] in erfpacht uit te geven. De gemeente is in de gelegenheid gesteld om die belangenafweging alsnog te maken.^[2]

3.2.

Partijen hebben zich bij akte uitgelaten over wat er na het tussenvonnis is gebeurd. De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij een op het perceel van [eiser] toegesneden belangenafweging heeft gemaakt, die heeft geleid tot het in haar visie voldoende aan de belangen van [eiser] tegemoetkomende aanbod tot heruitgifte van het erfpachtrecht voor vijf jaar. De gemeente stelt zich op het standpunt dat zij met haar aanbod (de gevolgen van) haar eerdere onrechtmatig handelen heeft weggenomen en daarom niet schadeplichtig is. Bovendien betwist zij dat [eiser] schade heeft geleden. [eiser] heeft het aanbod van de gemeente niet aanvaard. Hij handhaaft zijn vorderingen, met een verdere onderbouwing van zijn schade.

Heruitgifte van het erfpachtrecht

De gemeente moet het perceel opnieuw in erfpacht uitgeven aan [eiser] om recht te doen aan zijn belangen; [eiser] hoeft het erfpachtperceel niet te ontruimen

3.3.

Na het tussenvonnis heeft de gemeente alsnog een belangenafweging gemaakt. In haar ‘hand-out’ van 12 maart 2025 beschrijft zij die afweging als volgt:

“
Het belang van de gemeenteis in eerste instantie haar belang als eigenaar van het perceel. Eigendom is het meest omvattende recht dat een persoon op een zaak kan hebben. Door percelen slechts tijdelijk in erfpacht uit te geven, creëert zij ruimte om na het verstrijken van die periode aan andere wensen en doelen van haar kant invulling te geven. Op dit principe is dan ook het gemeentelijk erfpachtbeleid gestoeld.

Het belang van de gemeente is daarnaast gelegen in het algemeen belang dat zij behartigt. Zij dient in het kader van dat algemeen belang, deels opgelegd door het Rijk en Provincie, maatregelen te nemen op het gebied van:

voldoende en passende werkgelegenheid voor haar inwoners;
het op orde brengen en verbeteren van de kwaliteit van bedrijfsterreinen;
het tegengaan van (de gevolgen van) klimaatverandering.

Om dit te bereiken zijn het Programma Ruimte voor Banen en Plan van Aanpak revitalisering Dordtse Kil I, Dordtse Kil II en Amstelwijck-West vastgesteld. Het gaat daarin concreet om de volgende doelstellingen:

Kwaliteit

Herontwikkeling van verouderd/verloederd vastgoed, het terugdringen van de overlast en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte.

Bereikbaarheid vergroten, parkeergelegenheid en doorstroom van het verkeer verbeteren.

Economie

In verband met landelijke schaarste het creëren van nieuwe ruimte voor bedrijven door efficiënter benutten van de bestaande ruimte.

Het creëren van meer (hoogwaardige) werkgelegenheid per hectare omdat het aantal inwoners groeit en Dordrecht op sociaal economisch terrein achterblijft. Op dit moment kent het bedrijventerrein een lage werkgelegenheid per hectare.

Klimaat

Verduurzaming ten aanzien van individuele bedrijven, energieopwekking (terugdringen netcongestie op bedrijfs- en gebiedsniveau), duurzame mobiliteit en circulariteit vanwege de noodzaak tot energiebesparing.

Klimaatadaptie, met name op het bedrijventerrein zelf (openbaar gebied) vanwege toenemende wateroverlast. Er is een noodzaak om groen toe te voegen (CO₂ reductie) en bij te dragen aan biodiversiteit.

Deze doelstellingen worden onder meer gediend met uitgifte van percelen groter dan 1.500 m², met een betere verhouding vastgoed/buitenruimte, aan bedrijven uit het midden- en kleinsegment, met meerdere werknemers, waarvan de eigenaren in staat zijn te investeren in de (uitstraling van) de bebouwing en duurzaamheidsmaatregelen. Daarnaast worden de doelstellingen gediend door investeringen door de gemeente in het openbaar gebied.

Naast het publiekrechtelijke instrumentarium is (het verwerken van) eigendom door de gemeente het belangrijkste instrument om de gewenste ontwikkelingen die bijdragen aan het algemeen belang tot stand te brengen.

Het belang van [eiser]is gelegen in ongestoorde voortzetting van zijn bedrijf en het genereren van inkomsten uit deels verhuur.

Afweging belangen

[adres] betreft een geïsoleerd hoekperceel van slechts 699 m², waarvan 120 m² onbebouwd. Er is in 2015 geen nieuw pand op het perceel geplaatst (zoals gesteld in het tussenvonnis), slechts een aanbouw aan de zijgevel van het pand (opgegeven bouwkosten € 10.000).

Het perceel is gelegen naast perceel [kadastrale aanduiding 2], dat in eigendom is bij een particulier bedrijf (…).

(Her-)uitgifte van alleen perceel [kadastrale aanduiding 2] draagt niet bij aan bovengenoemde doelstellingen van de gemeente onder a, c, d.
De gemeente kan het perceel (onbelast met erfpacht) juist wel goed gebruiken voor de realisatie van de overkoepelende gebiedsbelangen, de doelstellingen onder b, e en f.

Om aan het belang van [eiser] tegemoet te komen is de gemeente bereid de realisatie daarvan op te schorten en het perceel tijdelijk aan [eiser] in erfpacht uit te geven voor een periode van vijf jaar. Deze periode is gebaseerd op de in het erfpachtbeleid opgenomen signaleringstermijn van vijf jaar voorafgaande aan de einddatum van het erfpachtrecht. In die periode kan [eiser] het huurcontract afwikkelen en zich voorbereiden op zijn vertrek van het perceel, nu dit perceel in deze vorm niet heruitgegeven zal worden. Na het verstrijken van de vijf jaar kan de gemeente op dit perceel alsnog invulling geven aan het algemeen belang, genoemd onder doelstelling b, e en/of f.

Het belang van de gemeente als eigenaar en het algemeen belang dat de gemeente nastreeft wegen, mede gelet op de tijdelijke uitgifte in erfpacht aan [eiser] , zwaarder dan het particuliere belang van [eiser] om op deze locatie zijn bedrijfsvoering te kunnen voortzetten.”

3.4.

Deze belangenafweging heeft geresulteerd in het volgens de gemeente redelijke aanbod tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [eiser] voor vijf jaar, zonder gehouden te zijn het erfpachtrecht hierna te verlengen of opnieuw uit te geven. Daarmee en met de sinds de afloop van het erfpachtrecht reeds verstreken periode van ongeveer drie jaar, heeft [eiser] volgens de gemeente ruimschoots de tijd om zich voor te bereiden op het vertrek van de huidige locatie en een andere locatie voor zijn onderneming te zoeken, waarmee recht wordt gedaan aan de belangen van [eiser] .

3.5.

[eiser] stelt zich, samengevat, op het standpunt dat de belangenafweging niet op hem is toegesneden. Het aanbod van verlenging met vijf jaar is niet gebaseerd op zijn persoonlijke situatie, maar slechts op de signaleringstermijn in het erfpachtbeleid van de gemeente. De gemeente heeft onvoldoende toegelicht waarom haar belangen zwaarder zouden wegen dan die van [eiser] . Verder stelt [eiser] dat hij maatregelen wil treffen om tegemoet te komen aan de klimaatdoelstellingen, maar is de gemeente daarop niet ingegaan. Ten slotte is volgens [eiser] met de door de gemeente gemaakte belangenafweging het gelijkheidsbeginsel niet in acht genomen, omdat een soortgelijke afweging bij andere erfpachters niet is gemaakt.

3.6.

De rechtbank oordeelt dat de gemeente, afgezet tegen de ten tijde van het tussenvonnis geheel ontbrekende belangenafweging, inmiddels duidelijker heeft gemaakt welke algemene belangen zij nastreeft en – anders dan de indruk die zij tijdens de eerste zitting wekte – meer dan alleen het realiseren van een groenvoorziening voor ogen heeft. De gemeente blijft echter in haar overwegingen in het kader van haar belangenafweging steken in algemene termen, ondanks dat zij na het tussenvonnis meer dan voldoende gelegenheid heeft gehad om een deugdelijke en concrete belangenafweging te maken. Wat de gemeente concreet van plan is met het perceel waarop [eiser] zijn onderneming drijft, maakt zij niet duidelijk, anders dan dat zij realisatie van de doelstellingen (b) (bereikbaarheid en parkeergelegenheid, (e) (verduurzaming) en (f) (klimaatadaptie) beoogt en de andere genoemde doelstellingen kennelijk niet relevant zijn voor het perceel van [eiser] en daarmee evenmin voor de belangenafweging.
De gemeente omschrijft de belangen van [eiser] in slechts één algemene zin. Daaruit valt niet af te leiden dat de gemeente zich heeft aangetrokken wat het aanstaande vertrek concreet voor [eiser] betekent. De gemeente heeft de belangen van [eiser] niet scherp in beeld gebracht, maar is bij een oppervlakkige omschrijving daarvan gebleven. De verklaring ter zitting dat die omschrijving ook alle niet expliciet genoemde gevolgen omvat, zonder die gevolgen te benoemen, getuigt niet van een serieuze en kenbare weging van wat het einde van de erfpacht concreet voor [eiser] betekent.
Een deugdelijke belangenafweging ontbreekt dan ook nog steeds, zeker nu de plannen van de gemeente niet concreet zijn. De gemeente heeft niet de vraag beantwoord waarom specifiek het (relatief kleine) perceel van [eiser] nodig is voor welk specifiek plan. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de gemeente hiermee nog steeds niet voldaan aan haar verplichting om een zorgvuldige belangenafweging te maken^[3]en zich daarmee tegenover [eiser] niet redelijk opgesteld^[4]. De rechtbank kan zich voorstellen dat de gemeente het bedrijventerrein in zijn geheel beziet en dat het daarom enige tijd kan duren voordat concreet duidelijk wordt wat er met ieder stuk(je) van haar grond gaat gebeuren, zoals zij tijdens de tweede zitting heeft toegelicht, maar dat neemt niet weg dat zij de door haar gestelde algemene belangen niet concreet heeft gemaakt, terwijl de belangen van [eiser] wel (zeer) concreet zijn.

3.7.

Partijen hebben na het tussenvonnis opnieuw onderhandeld en zijn er niet uitgekomen. Dit betekent dat het aan de rechtbank is om een beslissing te nemen die voldoende recht doet aan de belangen van beide partijen en dus ook aan die van [eiser] . Aan zijn belangen wordt redelijkerwijs alleen recht gedaan door alsnog tot heruitgifte van het erfpachtrecht over te gaan. Gegeven het feit dat de gemeente ruim voor afloop van het erfpachtrecht de belangen van [eiser] had kunnen en moeten inventariseren, maar desondanks [eiser] jarenlang in onzekerheid heeft laten verkeren, acht de rechtbank het aanbod van de gemeente tot een heruitgifte voor vijf jaar niet redelijk. Anderzijds acht de rechtbank een heruitgifte van het erfpachtrecht voor een termijn waarvoor erfpachtrechten gebruikelijk worden uitgegeven niet aangewezen, omdat [eiser] wist of had kunnen weten dat zijn erfpachtrecht in beginsel tijdelijk was en aan de hand daarvan ook andere, meer toekomstgerichte keuzes had kunnen maken. Daarnaast heeft de gemeente de gestelde algemene belangen weliswaar niet concreet gemaakt, maar het gaat te ver om te concluderen dat die belangen (dus) ontbreken of in het geheel geen gewicht in de schaal leggen. Verder is van belang dat de gemeente het eigendomsrecht op het perceel heeft en binnen de grenzen van het recht zelf moet kunnen bepalen wat zij met haar eigendom doet. Op grond van het voorgaande komt de rechtbank, de wederzijdse belangen van partijen afwegende, tot het oordeel dat heruitgifte in erfpacht door de gemeente aan [eiser] van het betreffende perceel voor een periode van 12,5 jaar redelijk is, te rekenen vanaf de dag na het einde van het vorige erfpachtrecht. Deze periode acht de rechtbank lang genoeg om in te spelen op het uiteindelijke vertrek van [eiser] van deze locatie. Het beroep van [eiser] op het gelijkheidsbeginsel leidt niet tot een ander oordeel. Gelet op de overwegingen 6.10-6.14 van het tussenvonnis zijn de daar genoemde situaties en de situatie van [eiser] niet gelijk. De conclusie luidt derhalve dat de gemeente wordt verplicht over te gaan tot heruitgifte van het erfpachtrecht aan [eiser] , door vestiging van een erfpachtrecht van gelijke strekking als het oude en onder de nu gebruikelijke voorwaarden, dat loopt tot en met 30 september 2036. Voor de periode tussen de einddatum van het oude erfpachtrecht en de ingangsdatum van het nieuwe erfpachtrecht geldt dat gehandeld moet worden alsof het oude recht doorloopt. De kosten voor vestiging van het erfpachtrecht bij een door de gemeente te kiezen notaris komen bij wijze van schadevergoeding (vooruitlopend op 3.11 e.v.) voor haar rekening.

3.8.

Het voorgaande betekent dat het door [eiser] onder IV gevorderde sloopverbod toewijsbaar is voor de periode tot en met 30 september 2036. Er is geen aanleiding om te veronderstellen dat de gemeente zich niet aan dat verbod zal houden. Daarom zal de rechtbank aan het verbod geen dwangsom te verbinden.

3.9.

De door [eiser] onder VII tot en met X gevorderde verklaringen voor recht worden niet gegeven wegens gebrek aan voldoende belang. De gemeente heeft aangevoerd dat het ‘plan van aanpak’ geen inhoudelijke rol heeft gespeeld bij de alsnog gemaakte belangenafweging. [eiser] heeft dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Het enkele feit dat in de ‘hand-out’ in het kader van de alsnog gemaakte belangenafweging aan dat plan (waarin de genoemde eisen voorkomen) wordt gerefereerd, maakt dat niet anders. In dat document staat immers ook dat het perceel niet opnieuw in erfpacht wordt uitgegeven, zodat de eerdere vereisten in dat kader geen rol spelen.

3.10.

Het voorgaande brengt met zich dat de vorderingen van de gemeente in reconventie – voor zover die betrekking hebben op (het perceel van) [eiser] – worden afgewezen. Bij de gevorderde verklaring voor recht heeft de gemeente onvoldoende belang, omdat de beëindiging van het erfpacht per 1 oktober 2036 al volgt uit de overwegingen van de rechtbank en (de overbruggingsperiode tot) het nieuw uit te geven erfpachtrecht aansluit op het erfpachtrecht dat afliep en in de weg staat aan de gevorderde ontruiming. Een ander belang bij de verklaring voor recht dan ontruiming heeft de gemeente niet gesteld.

De vorderingen tot schadevergoeding op grond van onrechtmatige daad

De gemeente heeft onrechtmatig gehandeld door onvoldoende rekening te houden met de belangen van [eiser] en moet zijn schade vergoeden

3.11.

Hiervoor (in 3.6) heeft de rechtbank overwogen dat de gemeente ook na het tussenvonnis niet heeft voldaan aan haar verplichting om de belangen van [eiser] deugdelijk in kaart te brengen en af te wegen tegen haar eigen belangen en de door haar te dienen algemene belangen. Ook het gewijzigde aanbod van de gemeente aan [eiser] was niet voldoende om (alsnog) aan zijn belangen tegemoet te komen, zodat zij haar onrechtmatig handelen niet heeft ‘hersteld’. Als de gemeente aan de hand van een tijdig (dus in elk geval ruim voor afloop van het erfpachtrecht) gemaakte belangenafweging een aanbod had gedaan tot heruitgifte voor de hiervoor door de rechtbank bepaalde duur, dan was geen sprake geweest van onrechtmatigheid, maar die situatie doet zich niet voor.

3.12.

Het voorgaande brengt met zich dat de gemeente de schade van [eiser] als gevolg van het onrechtmatig handelen – het onvoldoende in acht nemen van zijn belangen – moet vergoeden. Zoals zojuist overwogen, gaat het standpunt van de gemeente dat zij niet schadeplichtig is omdat zij haar onrechtmatig handelen heeft weggenomen, niet op. Partijen hebben aktes gewisseld over (onder meer) de schade en zijn het er op de tweede mondelinge behandeling over eens geworden dat de schade in deze procedure moet worden begroot en niet in een afzonderlijke schadestaatprocedure.

[eiser] stelt dat zijn schade als gevolg van het onrechtmatig handelen van de gemeente bestaat uit (i) schade door het tenietgaan van de (economische) eigendom van de onroerende zaak, (ii) de investering in de aanbouw van het pand en (iii) advocaatkosten.

Ad i – de gemeente hoeft geen vergoeding te betaling voor verlies van economische eigendom

3.13.

[eiser] stelt dat hij economisch eigenaar is van de onroerende zaak / het opstal op het erfpachtperceel, omdat hij voor het erfpachtrecht en de zich daarop bevindende opstallen aan zijn rechtsvoorganger heeft betaald. [eiser] stelt dat de betaalde koopsom grotendeels aan de opstallen moet worden toegerekend, omdat een aflopend erfpachtrecht slechts beperkte waarde heeft. Bij beëindiging van het erfpachtrecht wordt hem die waarde ontnomen. Daarom moet de gemeente de economische waarde vergoeden, ook al is zij juridisch eigenaar.

De gemeente betwist dat [eiser] na het eindigen van het erfpachtrecht (nog) economisch eigenaar is.

3.14.

De rechtbank oordeelt dat geen sprake is van het op onrechtmatige wijze ontnemen van economische eigendom van [eiser] . De enkele omstandigheid dat [eiser] een koopsom heeft betaald voor het recht van erfpacht met de zich op het perceel bevindende opstallen is daarvoor onvoldoende. Uit de eigen stellingen van [eiser] blijkt dat hij een recht kocht dat, gegeven de inhoud van de akte waarmee hij bekend behoorde te zijn, kon eindigen zonder een vergoeding voor de opstallen. Voor zover sprake was van economische eigendom, was die van tijdelijke aard; het was aan [eiser] om met dat karakter rekening te houden bij de onderhandelingen over de koopsom. De gemeente kon er mede gelet op de brief van 11 mei 2011 van [eiser]
^[5]van uitgaan dat [eiser] dat ook daadwerkelijk heeft gedaan. Er is dan ook geen grondslag voor toewijzing van de door [eiser] onder V (zie 4.1 van het tussenvonnis) gevorderde schadevergoeding, te minder nu de economische eigendom bij uitvoering van dit vonnis feitelijk voortduurt tot 1 oktober 2036.

Ad ii – investeringen in de aanbouw van het pand vallen onder het eigen ondernemersrisico

3.15.

[eiser] vordert vergoeding van de door hem geleden schade als gevolg van de gedane investering in de aanbouw die, met een vergunning van de gemeente, aan de zijgevel van het pand is gerealiseerd. Ook volgens [eiser] gaat het niet om een nieuw gebouw, anders dan in het tussenvonnis in 6.16 op basis van het besprokene op de eerste zitting is vermeld. Voor zover nodig komt de rechtbank op dit punt terug van het tussenvonnis. Als [eiser] het perceel moet verlaten, kan hij niet meer van die investering profiteren. De gemeente moet dan in elk geval de (boek)waarde bij sloop vergoeden, aldus [eiser] .

3.16.

De gemeente betwist dat zij schadeplichtig is, laat staan voor het bedrag van de genoemde investering. Zij voert aan dat [eiser] bij de vergunningaanvraag in 2015 een veel lager bedrag aan bouwkosten heeft opgevoerd, [eiser] was zich op dat moment bewust van het tijdelijke karakter van het erfpachtrecht (zie opnieuw zijn brief van 11 mei 2011 aan de gemeente) en bovendien is het bestaan van dat recht niet relevant in het kader van de beoordeling van deze vergunningaanvraag. De investeringskosten dienen onder deze omstandigheden als ondernemersrisico voor rekening van [eiser] te blijven, aldus de gemeente.

3.17.

De rechtbank wijst deze vordering van [eiser] af. [eiser] heeft er in 2015 zelf voor gekozen om te investeren in de aanbouw, wetende van de tijdelijkheid van zijn erfpachtrecht en daaraan verbonden onzekerheden (zie 3.3 en 3.4 van het tussenvonnis). Het risico dat hij niet langer dan gedurende de erfpachttermijn zou kunnen profiteren van zijn investering, is een ondernemersrisico dat niet kan worden afgewenteld op de gemeente. Dat de gemeente als publiekrechtelijk orgaan een vergunning heeft verleend voor de aanbouw maakt dat niet anders. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] uit de vergunningverlening heeft mogen afleiden en ook heeft afgeleid dat zijn erfpachtrecht zou worden verlengd, of dat de suggestie daartoe is gewekt. Ook is in deze omstandigheden niet aan de orde dat op de gemeente naar aanleiding van de bouwaanvraag een plicht rustte tot onderzoek en/of het waarschuwen van [eiser] in het kader van de erfpachtsituatie. Overigens kan [eiser] bij uitvoering van dit eindvonnis nog tot 1 oktober 2036 gebruik maken van de aanbouw en tot die tijd profiteren van zijn investering.

Ad iii – de gemeente moet de advocaatkosten van [eiser] betalen die niet vallen onder de proceskostenregeling

3.18.

[eiser] vordert als rechtstreeks gevolg van het onrechtmatig handelen van de gemeente € 28.513,39 aan advocaatkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Ter onderbouwing heeft [eiser] een urenspecificatie overgelegd. Uit die specificatie blijkt alleen op welke datum en tegen welk tarief de advocaat tijd aan de zaak heeft besteed, maar niet welke werkzaamheden concreet zijn verricht. In beginsel pleegt de proceskostenvergoeding op basis van de artikelen 237 tot en met 240 Rv een vergoeding in te sluiten voor kosten die de advocaat maakt voor de voorbereiding van de procedure of tijdens de procedure. Aannemelijk is dat het ook hier gaat om zulke kosten (opstellen van de dagvaarding, de voorbereiding en het bijwonen van de mondelinge behandelingen). [eiser] heeft dat niet gemotiveerd weersproken. Deze kosten komen dan ook (uitsluitend) bij de proceskostenveroordeling (zie 3.23) aan de orde.

3.19.

Duidelijk is echter dat [eiser] ook na het tussenvonnis advocaatkosten heeft gemaakt. Die kosten kunnen geacht worden in overwegende mate niet direct in verband te staan met de procedure, maar met hernieuwde onderhandelingen ter voorkoming van een (eind)vonnis. Die kosten vallen buiten de regeling voor proceskosten en zijn evenmin buitengerechtelijke incassokosten in de gebruikelijke zin van het woord, omdat de procedure al liep toen deze kosten werden gemaakt. Die kosten had [eiser] bovendien niet gemaakt als de gemeente rechtmatig had gehandeld. Daarmee is het causaal verband tussen het onrechtmatig handelen en deze schade gegeven.

De rechtbank begroot deze schade naar redelijkheid op € 5.000,00 in plaats van op het gevorderde bedrag. Hierbij weegt mee dat [eiser] geen concreet onderscheid heeft gemaakt tussen wel en niet onder de proceskostenregeling vallende kosten, ook niet door desgevraagd ter zitting dit onderscheid alsnog te maken. Daarom neemt de rechtbank tot uitgangspunt het door [eiser] overgelegde overzicht, waaruit blijkt dat in de periode na het tussenvonnis tot 7 juli 2025 € 3.137,08 aan advocaatkosten is gefactureerd en dat uit het logboek van de gemeente blijkt dat ook na die datum nog telefonisch contact heeft plaatsgevonden en per e-mail met de gemeente is gecorrespondeerd, waarbij het voor de hand ligt dat de advocaat daarover met [eiser] contact heeft gehad. Al deze werkzaamheden en ook de rente tot de datum van dit eindvonnis worden geacht in het als schadeloosstelling toe te wijzen bedrag te zijn begrepen.

Overige vorderingen

3.20.

Vordering III wordt afgewezen gelet op 6.18-6.28 van het tussenvonnis.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.21.

De (hoofd)vorderingen vallen niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank toetst daarom aan de eisen voor dergelijke vorderingen die zijn geformuleerd in het Rapport Voorwerk II, met inachtneming van de wijzigingen van het Rapport BGK-integraal 2013.

3.22.

[eiser] vordert een vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De gemeente betwist niet dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Uit de ingebrachte stukken en de toelichting van partijen over de gang van zaken voorafgaand aan de procedure blijkt dat [eiser] onder meer in gesprekken met de gemeente heeft geprobeerd tot heruitgifte van het erfpachtrecht te komen. Ondanks dat een specificatie van concrete werkzaamheden ontbreekt, is daarmee voldoende komen vast te staan dat (de advocaat van) [eiser] diverse werkzaamheden heeft verricht en kosten heeft gemaakt om buiten de rechter tot een oplossing van het geschil te komen. Dit zijn werkzaamheden die meer omvatten dan de werkzaamheden die moeten worden verricht ter voorbereiding van de procedure. Dit betekent dat [eiser] recht heeft op een vergoeding van die kosten. [eiser] heeft geen concreet bedrag aan gemaakte kosten genoemd. De rechtbank zal voor de hoogte van de buitengerechtelijke kosten daarom aansluiten bij het geldende uitgangspunt^[6]om in zaken waarin geen concreet bedrag als hoofdsom wordt gevorderd (zoals in deze zaak het geval is) een bedrag van € 925,00 toe te wijzen.

Proceskosten

3.23.

De gemeente is in conventie overwegend in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. De kosten worden aan de hand van de geldende liquidatietarieven begroot op:

kosten dagvaarding € 135,57
advocaatkosten € 2.612,00

- nakosten
€ 189,00(plus eventuele verhoging)

Totaal € 2.936,57^[8]

3.24.

De gemeente is de (in conventie, anders dan in reconventie) gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten verschuldigd als zij niet tijdig betaalt.

3.25.

De gemeente is in reconventie volledig in het ongelijk gesteld. De proceskosten die zij daarom aan [eiser] moet betalen worden begroot op:

- advocaatkosten € 1.306,00^[9]

- nakosten
€ 107,00(plus eventuele verhoging)

Totaal € 1.413,00

Uitvoerbaar bij voorraad

3.26.

Het vonnis wordt zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De daartoe strekkende vordering (in conventie) is op de wet gegrond en door de gemeente niet bestreden.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

verklaart voor recht dat de gemeente jegens [eiser] onrechtmatig heeft gehandeld door onvoldoende rekening te houden met zijn belangen en daarmee het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden,

4.2.

veroordeelt de gemeente om, bij een door haar te kiezen en te betalen notaris, binnen drie maanden na de datum van dit vonnis te vestigen een erfpachtrecht ten gunste van [eiser] op het perceel grond, kadastraal bekend gemeente Dordrecht, [kadastrale aanduiding 1] , aan de [adres] te ( [postcode] ) [plaats] , dat geldt tot en met 30 september 2036, onder de ter plaatse nu gebruikelijke voorwaarden,

4.3.

verbiedt de gemeente om het pand van [eiser] op het in 4.2 genoemde perceel te slopen voor 1 oktober 2036,

4.4.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van € 5.000,00 aan schadevergoeding,

4.5.

veroordeelt de gemeente tot betaling aan [eiser] van € 925,00 aan buitengerechtelijke incassokosten,

4.6.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.936,57, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe en te vermeerderen met de wettelijke rente als de gemeente niet tijdig betaalt,

4.7.

verklaart 4.2 tot en met 4.6 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

4.8.

wijst de vorderingen van de gemeente af,

4.9.

veroordeelt de gemeente in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 1.413,00,

in conventie en in reconventie

4.10.

veroordeelt de gemeente, onder de voorwaarde dat zij de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe heeft betaald en het vonnis daarna wordt betekend, om € 98,00 plus de kosten van betekening aan [eiser] te betalen,

4.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, mr. R.J.A.M. Cooijmans en mr. J.E. Molenaar, rechters, in aanwezigheid van mr. M. Welter-Dekkers, griffier.
Het is in het openbaar uitgesproken op 15 april 2026.

3268/3194/3152/1694

Gemeente handelt onrechtmatig door onvoldoende belangenafweging bij niet-heruitgifte erfpachtrecht