ECLI:NL:RBROT:2025:1325

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/671550 / HA ZA 24-24

Vonnis van 29 januari 2025

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

2.
[eiser 2],

3.
[eiser 3],

allen wonend of gevestigd in Dordrecht,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. M. van Weeren te Amsterdam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE DORDRECHT,

zetelend in Dordrecht,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E.A. van der Lugt te Dordrecht.

Partijen zullen hierna [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] en de gemeente genoemd worden. Eisers worden gezamenlijk de erfpachters genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 8 december 2023, met producties 1 tot en met 67;
de conclusie van antwoord in conventie, als ook van eis in reconventie, met producties 1 tot en met 4;
de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 68;
de spreekaantekeningen van partijen voor de mondelinge behandeling op 17 september 2024, waarvan geen proces-verbaal is opgemaakt.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is vonnis bepaald.

2.Kern van het geschil en de beslissing

2.1.

De erfpachters hebben of hadden op een bedrijventerrein van de gemeente percelen grond in erfpacht. De termijn waarvoor de erfpacht was uitgegeven is verstreken. De erfpachters willen de erfpacht voortzetten, maar de gemeente heeft de erfpachtrelaties opgezegd en heeft plannen gemaakt voor herontwikkeling van het bedrijventerrein. De rechtbank oordeelt in dit vonnis dat de gemeente in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en daarmee onrechtmatig tegenover de erfpachters heeft gehandeld door geen rekening te houden met hun belangen en dat de gemeente deels ook in strijd heeft gehandeld met het gelijkheidsbeginsel. De rechtbank oordeelt in dit tussenvonnis onder andere dat de gemeente zich de komende periode moet beraden over de invulling en uitvoering van haar ontwikkelingsplannen met inachtneming van de op haar als publiekrechtelijke rechtspersoon rustende verplichtingen. Dit betekent naar het oordeel van de rechtbank dat de erfpachters in ieder geval voorlopig mogen blijven op hun erfpachtpercelen.

3.De feiten

Plan van Aanpak Revitalisering Dordtse Kil I e.a.

3.1.

De gemeente heeft plannen voor de herontwikkeling van bedrijventerreinen in Dordrecht. Daarvoor heeft zij een Plan van Aanpak Revitalisering Dordtse Kil I, Dordtse Kil II en Amstelwijck-West (hierna: het plan van aanpak) opgesteld en heeft de gemeenteraad op 22 november 2022 gelden vrijgemaakt. Onderdeel van het plan van aanpak is gemeentelijke sturing door actief grondbeleid ten behoeve van optimalisatie van het gebruik van bedrijfspercelen. De gemeente wil daarvoor gebruik maken van het vrijkomen van percelen en die percelen hetzij uitgeven volgens nog vast te stellen criteria, in lijn met de uitgangspunten van het plan van aanpak en met inachtneming van het
Didam-arrest, hetzij die percelen (vooralsnog) niet opnieuw uitgeven (maar ze bijvoorbeeld toevoegen aan haar strategische grondvoorraad of gebruiken als openbaar groen).

Het erfpachtbeleid

3.2.

Het huidige erfpachtbeleid van de gemeente volgt uit de Nota Erfpachtbeleid 2015. Daarin staat, voor zover van belang:

“De gemeente is te allen tijde vrij in haar keuze tot een nieuwe uitgifte van een perceel over te gaan als het erfpachtrecht ervan is geëindigd, behoudens in de gevallen waar in de betreffende akte uitdrukkelijk is voorzien in een recht op een nieuwe uitgifte. In een enkel geval is in het verleden een dergelijk recht in de erfpachtvoorwaarden opgenomen. Zo’n recht op een heruitgifte wordt nu niet meer door de gemeente in de erfpachtvoorwaarden vastgelegd.

(…)

3.5

Tussentijdse verlenging van het erfpachtrecht

Indien een erfpachtrecht voor bepaalde tijd is gevestigd, bestaat er in beginsel geen mogelijkheid gedurende de looptijd van het erfpachtrecht over te gaan tot een tussentijdse verlenging van de erfpachttermijn. De lopende erfpachttermijn dient volledig uitgezeten te worden alvorens tot een heruitgifte wordt overgegaan.

Een belangrijk nadeel aan de voorgaande algemene stelregel is de onzekerheid die daaruit voortvloeit voor de erfpachter. De erfpachter weet immers niet of na verloop van de erfpachttermijn een nieuwe uitgifte in het vooruitzicht wordt gesteld. Dit kan een nadelig effect hebben op de belangen van de erfpachter, maar kan ook leiden tot het uitstellen van investeringsmaatregelen aan het eind van de erfpachttermijn wat op haar beurt weer kan leiden tot verloedering.

Om aan voornoemde onzekerheid van de erfpachter tegemoet te komen, wordt de zittende erfpachter ten vroegste vijf jaren voor het einde van de erfpachttermijn op diens verzoek duidelijkheid verschaft over de mogelijkheid het perceel opnieuw in erfpacht uit te geven, met opgave van de alsdan te hanteren essentialia.

In uitzonderingsgevallen kan door de gemeente besloten worden tot een tussentijdse verlenging van de erfpachttermijn. (…)”

De erfpachters

[eiser 1]

3.3.

In verband met het voornemen om het pand aan [adres 1] te kopen heeft de adviseur van [eiser 1] op 11 mei 2011 een brief gestuurd naar de gemeente. In die brief staat, voor zover van belang:

“Onze cliënt huurt al 7 jaar een bedrijfspand aan bovenstaand adres ten behoeve van het uitoefenen van een autoschadeherstelbedrijf.

Momenteel is onze cliënt in een vergevorderd stadium om het pand aan [adres 1] van de verhuurder te kopen. Op de grond van het betreffende adres rust een erfpachtovereenkomst welke afloopt op 1 april 2024. We verwijzen u ook naar bijgevoegde financieringsvoorstel van de Rabobank.

Zoals u kunt zien is de financiering gekoppeld aan de resterende termijn van de erfpachtovereenkomst. De financiering zal verstrekt worden voor een periode van 12 jaar.

Voordat daadwerkelijk tot koop van het pand zal worden overgegaan willen wij u vragen of er voor onze cliënt een mogelijkheid is om de erfpachtgrond aan [adres 1] ; (…) te kunnen kopen van de Gemeente Dordrecht.

Onze cliënt heeft enkele redenen voor dit verzoek. Ten eerste zal door het realiseren van de koop van de grond de aflossingstermijn van de financiering verlengd kunnen worden. In deze tijd van economische crisis zou dit financieel aantrekkelijker zijn voor onze cliënt, aangezien de maandlasten hiermee minder zullen worden. Ten tweede biedt de koop van de grond onze cliënt meer zekerheid over het voortbestaan van de onderneming na afloop van de erfpachtovereenkomst op 1 april 2024. Zolang deze zekerheid niet aanwezig is zal onze cliënt niet overgaan tot koop van het eerder genoemde pand.”

3.4.

Bij brief van 16 mei 2011 heeft de gemeente als volgt gereageerd:

“De gemeente heeft als algemene beleidsregel dat geen verkoop van blote eigendommen van erfpachtpercelen met bedrijfsbestemming plaatsvindt. In uitzonderingsgevallen
kanechter door het college overwogen worden medewerking te verlenen aan een verkoop van het blote eigendom tegen nader overeen te komen prijs en voorwaarden indien aantoonbare investeringen positieve effecten opleveren voor de werkgelegenheid, dan wel anderszins economisch voordeel voor de gemeente opleveren. Daarnaast dient de nieuwe ontwikkeling te passen in de omgeving en een positief effect te hebben op de uitstraling van het gebied waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Verkoop van het blote eigendom is voorts afhankelijk van de locatie zelf, waarbij van belang is hoe de eigendomsverhoudingen in het gebied zijn.

De motivering die aan uw verzoek ten grondslag ligt is gebaseerd op de financiering van de aankoop van het bedrijfspand en erfpachtrecht. Deze motivering voldoet niet aan het hierboven beschreven beleid. Uw verzoek tot verkoop van de blote eigendom van het perceel [adres 1] kan derhalve niet worden gehonoreerd.

Naast voornoemde beleidsregel heeft de gemeente tevens beleid gevormd met betrekking tot verlengingen van erfpachtrechten. De gemeente geeft op zijn vroegst vijf jaren vóór expiratie van het erfpachtrecht uitsluitsel over de mogelijkheid een nieuwe erfpachtovereenkomst aan te gaan na expiratie van het lopende erfpachtrecht, tegen dan geldende prijs en voorwaarden. Gezien de expiratiedatum van het erfpachtrecht betreffende het perceel [adres 1] betekent dit dat de gemeente op zijn vroegst per 1 april 2019 uitsluitsel geeft over een nieuwe erfpachtovereenkomst betreffende dit perceel.”

3.5.

Bij leveringsakte van 22 juni 2011 heeft [eiser 1] verkregen:

“
het recht van erfpacht tot en met een april tweeduizend vier en twintig van een perceel grond (grondeigenaar de publiekrechtelijke rechtspersoon de gemeente Dordrecht), met het zich daarop bevindende bedrijfsgebouw met kantoor en aanhorigheden te [adres 1] , kadastraal bekend gemeente
[perceel 1], groot zes are negen en negentig centiare” (hierna: het erfpachtrecht [adres 1] ).

3.6.

[eiser 1] exploiteert op zijn erfpachtperceel, met op 16 juni 2011 door de gemeente verleende toestemming, de eenmanszaak “ [naam eenmanszaak] ”. Voor deze eenmanszaak heeft hij verschillende investeringen gedaan. Op 10 juni 2015 heeft de gemeente hem een vergunning verleend voor de bouw van een nieuw bedrijfspand.

3.7.

Bij deurwaardersexploot van 13 september 2022 heeft de gemeente, zonder voorafgaande aankondiging, het erfpachtrecht [adres 1] per 1 april 2024 opgezegd en ontruiming aangezegd per 2 april 2024.

3.8.

Bij brief van 28 november 2022 heeft Coöperatieve Rabobank U.A. de financiering aan [eiser 1] opgezegd, omdat de primaire zekerheid voor de bank met de opzegging van het erfpachtrecht komt te vervallen. De bank heeft de uitstaande financiering en rente van € 58.009,75 + P.M. opgeëist per 28 februari 2023.

[eiser 2]

3.9.

Bij leveringsakte van 22 augustus 2006 heeft [eiser 2] verkregen:

“het recht van erfpacht, eindigende op twaalf november tweeduizend drieëntwintig, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Dordrecht, kadastraal bekend als [perceel 2] , groot zeven are en vijftig centiare, met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen zijnde de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend
[adres 2]” (hierna: het erfpachtrecht [adres 2] ).

3.10.

Bij leveringsakte van 16 december 2013 heeft [eiser 2] verder verkregen:

“het recht van erfpacht gevestigd voor een periode eindigend op eenendertig augustus tweeduizend eenentwintig van het bedrijfspand en verder toebehoren, plaatselijk bekend
[adres 3], kadastraal bekend [perceel 3] , groot zes are en zevenenzestig centiare (6 a en 67 ca)” (hierna: het erfpachtrecht [adres 3] ).

3.10.1.

Deze erfpacht is na 31 augustus 2021 doorgelopen.

3.11.

[eiser 2] exploiteert onder de naam “ [naam bedrijf 1] ” een autogaragebedrijf op het adres [adres 2] . In 2012 heeft hij geïnvesteerd in een overkapping, waarvoor volgens de gemeente geen vergunning was vereist.

3.12.

[adres 3] heeft [eiser 2] in tijdelijke kortlopende verhuur, laatstelijk aan een autobedrijf.

3.13.

Bij deurwaardersexploot van 13 september 2022 heeft de gemeente, zonder voorafgaande aankondiging, het erfpachtrecht [adres 2] per 13 november 2023 opgezegd en ontruiming aangezegd per 14 november 2023. Bij hetzelfde exploot heeft de gemeente, ook zonder aankondiging vooraf, het erfpachtrecht [adres 3] per 7 oktober 2023 opgezegd en ontruiming aangezegd per 8 oktober 2023.

3.14.

[eiser 2] heeft de percelen niet ontruimd. Bij aangetekende brieven van 16 oktober en 14 november 2023 heeft de gemeente [eiser 2] gesommeerd om uiterlijk 15 april 2024 alsnog tot ontruiming van de percelen [adres 2] en 16 over te gaan. De gemeente heeft daarbij aangekondigd in geval van niet tijdige ontruiming een ontruimingsprocedure te starten.

3.15.

Naast perceel [adres 3] ligt perceel [adres 4] . Dit perceel was ook in tijdelijke erfpacht uitgegeven. Dit erfpachtrecht liep af op 30 juni 2020 en is per 1 juli 2020 verlengd tot 30 juni 2045. Op dit perceel wordt een autogaragebedrijf geëxploiteerd.

[eiser 3]

3.16.

Bij leveringsakte van 20 januari 2014 heeft [eiser 3] verkregen:

“
het recht van erfpacht, eindigende op dertig juni tweeduizend en twintig, van een perceel grond (eigendom van de gemeente Dordrecht), met de rechten van de erfpachter op de zich op die grond bevindende opstallen, bestaande uit het bedrijfspand met toebehoren, staande en gelegen [adres 5] , kadastraal bekend gemeente [perceel 4] , groot zeven are en zesenvijftig centiare” (hierna: het erfpachtrecht [adres 5] ).

3.16.1.

Deze erfpacht is na 30 juni 2020 doorgelopen.

3.17.

[eiser 3] exploiteert onder de naam “ [naam bedrijf 2] ” een technisch aannemersbedrijf op het perceel dat zij in erfpacht heeft.

3.18.

Bij deurwaardersexploot van 13 september 2022 heeft de gemeente, zonder voorafgaande aankondiging, het erfpachtrecht per 7 oktober 2023 opgezegd en ontruiming aangezegd per 8 oktober 2023.

3.19.

[eiser 3] heeft het perceel niet ontruimd. Bij aangetekende brief van 16 oktober 2023 heeft de gemeente haar gesommeerd om uiterlijk 15 april 2024 alsnog tot ontruiming over te gaan. De gemeente heeft daarbij aangekondigd in geval van niet tijdige ontruiming een ontruimingsprocedure te starten.

3.20.

Nabij het perceel [adres 5] liggen de percelen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Deze percelen waren ook in tijdelijke erfpacht uitgegeven en deze erfpachtrechten zijn per 1 januari 2019 verlengd tot en met 31 december 2043. Op ten minste één van deze percelen wordt een garagebedrijf geëxploiteerd.

Ten aanzien van alle erfpachters

3.21.

In de opzeggingsbrieven aan de erfpachters staat niet waarom de gemeente de erfpacht opzegt, anders dan dat het erfpachtrecht eindigt door het verstrijken van de erfpachttermijn. Voor het eerst per brief van 15 mei 2023 heeft de gemeente, in reactie op het door de advocaat van de erfpachters gemaakte bezwaar tegen de opzeggingen, de erfpachters over het plan van aanpak geïnformeerd.

3.22.

De gemeente heeft aan de erfpachters een vaststellingsovereenkomst aangeboden. Dit aanbod hield voor zover van belang in dat de ontruimingsdatum zou opschuiven naar 1 april 2025 en dat de verplichting om de opstallen te verwijderen zou komen te vervallen. Geen van de erfpachters is akkoord gegaan met dit aanbod van de gemeente.

Algemene voorwaarden

3.23.

Op de erfpachtrechten van de erfpachters zijn de “Algemene Voorwaarden II voor de uitgifte van gronden der gemeente Dordrecht” (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing. Daarin staat, voor zover van belang:

“Artikel 24

1. Indien het erfpachtsrecht eindigt door verloop van de termijn, waarvoor het is verleend, en een nieuwe overeenkomst met de erfpachter niet wordt aangegaan, is de erfpachter verplicht de opstallen binnen een door de gemeente te bepalen termijn te verwijderen en het terrein geëgaliseerd en in behoorlijke staat vrij en onbezwaard op te leveren, zonder dat de gemeente hem de waarde der opstallen behoeft te vergoeden.”

Het heruitgifteproces

3.24.

Sinds de kennisgeving van de beëindiging van de erfpachtrechten hebben de erfpachters diverse gesprekken gevoerd met de gemeente over de gevolgen van de opzegging. Ook hebben de erfpachters herhaaldelijk geïnformeerd naar het heruitgifteproces. Hierover heeft de gemeente bij e-mail van 19 oktober 2023 aan hen laten weten:

“Terecht vraagt u naar de stand van zaken met betrekking tot heruitgifte van de percelen waarvan de erfpacht is geëindigd.
Ik heb dat nagevraagd. De erfpachters ontvangen op korte termijn een (tussen)bericht begreep ik.”

En op 24 oktober 2023:

“In vervolg op onderstaand bericht kan ik u laten weten dat de gemeente rond 1 december 2023 helderheid hoopt te verschaffen over het heruitgifteproces.”

4.De vorderingen in conventie

4.1.

De erfpachters vorderen dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de gemeente gelast tot heruitgifte van de percelen,
althansde gemeente gebiedt met de erfpachters in gesprek te gaan over de heruitgifte van het recht van erfpacht in het kader van de herontwikkeling van het bedrijventerrein op de Dordtse Kil I en II en Amstelwijck West in de gemeente Dordrecht in lijn met de beleidsvoorwaarden daaromtrent,
althansvoor recht verklaart dat de gemeente op basis van de in het gemeentelijke beleid gepubliceerde en gecommuniceerde mogelijkheid voor heruitgifte gehouden is met de erfpachters in overleg te treden en zich in te spannen om tot heruitgifte aan de erfpachters te komen;

II. voor recht verklaart dat de gemeente onrechtmatig jegens de erfpachters heeft gehandeld;

III. de in het lichaam van de dagvaarding onder 149 tot en met 170 opgesomde bedingen vernietigt, althans de daarvoor in aanmerking komende bedingen, dan wel deze bedingen nietig verklaart of buiten werking stelt, althans deze erfpachtvoorwaarden voor zover nodig wijzigt in redelijke bepalingen;

IV. de gemeente verbiedt om de panden van de erfpachters te slopen gedurende de duur van het gebruik van de panden,
althansgedurende een door de rechtbank te bepalen termijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000,- per dag dat de gemeente dit verbod negeert, met een maximum van € 500.000,-, met dien verstande dat de gemeente de maximale dwangsom ineens verbeurt indien de panden volledig zijn gesloopt;

V. de gemeente veroordeelt tot vergoeding van de schade als gevolg van het tenietgaan door toedoen van de gemeente van het (economisch) eigendom van de gebouwde onroerende zaken van de erfpachters op de erfpachtpercelen aan [adres 1] , de [adres 5] en de [adres 2] en [adres 3], te begroten door een door de rechtbank te benoemen deskundige,
althansbepaalt dat de schade vastgesteld zal worden in een schadestaatprocedure;

VI. de gemeente veroordeelt tot betaling aan de erfpachters van de overige schade, op te maken bij staat;

VII. voor recht verklaart dat de voorwaarde(n) dat vestiging van ‘Garagebedrijven/ motorvoertuigenwerkplaatsen’ niet is toegestaan in strijd is met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur, met de redelijkheid en billijkheid, de maatschappelijke zorgvuldigheid en/of de op de gemeente rustende zorgplicht;

VIII. voor recht verklaart dat de oppervlakte-eis van minimaal 1.500 m² en het verbod van vestiging van ‘Garagebedrijven/motorvoertuigenwerkplaatsen’ buiten het bestemmingsplan in strijd zijn met de Dienstenrichtlijn;

IX. voor recht verklaart dat de eis van een minimale perceeloppervlakte van 1.500 m² die de gemeente stelt als voorwaarde voor heruitgifte van de erfpacht nietig is, althans misbruik van bevoegdheid oplevert, althans in strijd is met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur, met de redelijkheid en billijkheid, de maatschappelijke zorgvuldigheid en/of de op de gemeente rustende zorgplicht;

X. voor recht verklaart dat de gemeente voor heruitgifte van de erfpacht aan de erfpachters slechts een beroep kan doen op het vigerende bestemmingsplan van 2013, althans het huidige kader van regelgeving dat de wettelijk voorgeschreven procedures heeft doorlopen;

XI. voor recht verklaart dat de gemeente onvoldoende rekening houdt met de belangen van de erfpachters en derhalve in strijd handelt met de redelijkheid en billijkheid en/of de op haar rustende zorgplicht;

XII. voor recht verklaart dat de gemeente in strijd heeft gehandeld met een of meer beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid door niet op zorgvuldige wijze overleg met de erfpachters te plegen over heruitgifte en herontwikkeling;

XIII. voor recht verklaart dat de gemeente gehouden is de kosten en schade te vergoeden ter zake de handelwijze waarvan de rechtbank bepaalt dat deze in strijd is met de wet of het recht;

XIV. de gemeente veroordeelt in de wettelijk verschuldigde buitengerechtelijke kosten;

XV. de gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.

4.2.

De gemeente voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van de erfpachters in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de vijftiende dag na het vonnis.

4.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna, onder de beoordeling, worden ingegaan.

5.De vorderingen in reconventie

5.1.

De gemeente vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht verklaart dat de erfpachtrechten voor [adres 2] , [adres 3] , [adres 5] en [adres 1] zijn geëindigd;

de erfpachters ieder voor zich veroordeelt hun voormalige erfpachtpercelen binnen drie maanden na betekening van het vonnis, althans binnen een door de rechtbank te bepalen termijn, te ontruimen en ontdaan van opstallen ter algehele en vrije beschikking van de gemeente te stellen, op straffe van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van € 5.000,- per dag(deel) dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 100.000,-, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag;

de erfpachters hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de nakosten en de wettelijke handelsrente indien betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft.

5.2.

De erfpachters voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkverklaring van de gemeente in haar vorderingen of tot afwijzing van deze vorderingen, met veroordeling van de gemeente in de proceskosten.

5.3.

Op de stellingen van partijen zal hierna worden ingegaan.

6.De beoordeling

in conventie en in reconventie

Toetsingskader

6.1.

Tussen de gemeente en de erfpachters bestaat een rechtsverhouding van privaatrechtelijke aard. Deze verhouding wordt naast de erfpachtregels beheerst door de redelijkheid en billijkheid. De redelijkheid en billijkheid brengen onder andere mee dat de gemeente rekening moet houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters, ook bij en na het aflopen of opzeggen van de erfpachtrechten. De gemeente moet bovendien de geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht nemen. De algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn algemeen erkende rechtsbeginselen en maken daarnaast deel uit van wat de redelijkheid en billijkheid eisen (artikel 3:12 en 3:14 BW). Tot de algemene beginselen van behoorlijk bestuur behoren het formele en materiële zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel. De gemeente heeft bij het wel of niet (her)uitgeven van grond in erfpacht een zekere vrijheid, bijvoorbeeld om andere of nieuwe voorwaarden te bedingen om vorm te geven aan haar grondbeleid, maar die vrijheid is niet onbeperkt.

6.2.

Het formele zorgvuldigheidsbeginsel houdt in dat een besluit zorgvuldig moet worden voorbereid door het verzamelen van de nodige kennis over de relevante feiten en de af te wegen belangen (artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht (Awb)). Uit het materiële zorgvuldigheidsbeginsel volgt dat het bestuursorgaan de rechtstreeks bij het besluit betrokken belangen moet afwegen (artikel 3:4 lid 1 Awb). Het evenredigheidsbeginsel vergt dat de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen (artikel 3:4 lid 2 Awb).

6.3.

Het gelijkheidsbeginsel verlangt dat gelijke gevallen op gelijke wijze worden behandeld, tenzij een ongelijke behandeling objectief gerechtvaardigd is. In het zogenoemde (eerste)
Didam-arrest (HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778), waarop de gemeente zich beroept, heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de overheid ook bij het aangaan van overeenkomsten tot verkoop of uitgifte in erfpacht van onroerende zaken gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel. Uit dat beginsel vloeit volgens de Hoge Raad voort dat een publiekrechtelijke rechtspersoon bij verkoop of uitgifte van een onroerende zaak mededingingsruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden.

Behandeling van de erfpachters; het zorgvuldigheidsbeginsel

6.4.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat de erfpachtrechten van de erfpachters zijn geëindigd. Zij wil geen nieuwe erfpachtrelatie aangaan met de erfpachters, omdat dat volgens haar niet strookt met het algemeen belang van revitalisering van het bedrijventerrein en de plannen die zij in dat kader heeft. De gemeente heeft toegelicht dat die plannen onder meer bestaan uit de uitgifte van grotere percelen (minimaal 1.500 m²) dan de huidige en dat bij de uitgifte van erfpachtrechten geen plaats is voor garagebedrijven. Ten behoeve van haar plannen heeft de gemeente gebruik willen maken van het feit dat de erfpachtrechten van de erfpachters opzegbaar waren. Daarmee zouden de bewuste erfpachtpercelen vrijkomen voor een nog te concretiseren invulling van het revitaliseringsproject. Voor zover de percelen opnieuw in erfpacht worden uitgegeven, kunnen de erfpachters daarop volgens de gemeente via een
Didam-bestendige mededingingsprocedure inschrijven.

6.5.

De erfpachters willen hun erfpachtrelaties met de gemeente voortzetten ten behoeve van de exploitatie van hun ondernemingen en stellen altijd in de veronderstelling te hebben verkeerd dat de gemeente daarin mee zou gaan. Zij stellen erop te hebben vertrouwd dat de erfpachtrechten aan het einde van de looptijd zouden worden verlengd, zoals gebruikelijk. Geheel onverwacht werden de erfpachters met de aanzegging van de beëindiging of opzegging van hun erfpachtrechten geconfronteerd. Volgens de erfpachters is de gemeente hiermee, zonder voorafgaande communicatie en zonder opgave van redenen, volledig voorbijgegaan aan hun zwaarwegende belangen en handelt de gemeente daarmee onzorgvuldig, onredelijk en onrechtmatig. Ook handelt de gemeente onrechtmatig door de erfpachters geen eerlijke kans op heruitgifte te bieden. De gemeente maakt het mededingingsrecht van de erfpachters bij heruitgifte illusoir met voor hen onhaalbare selectiecriteria, aldus de erfpachters.

6.6.

Uit de onder 6.1 en 6.2 aangehaalde maatstaf volgt dat van de gemeente mag worden verwacht dat zij bij het maken van haar (herontwikkelings)plannen en besluitvorming rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachters, die al lange tijd met hun ondernemingen op het bedrijventerrein zijn gevestigd. Van de gemeente mag ten minste worden verlangd dat zij de belangen van de directe betrokkenen bij dat beleid inventariseert, meeweegt en afzet tegen het door haar gestelde (algemeen) belang. In dat kader lag het op haar weg om ruim van tevoren op eigen initiatief met de erfpachters in gesprek te gaan om hun belangen in kaart te brengen. Ook als de gemeente andere plannen heeft met het bedrijventerrein, moet zij de belangen van de zittende erfpachters afwegen tegen het door haar gestelde algemeen belang bij die (andere) plannen. Dat heeft zij ten onrechte niet gedaan. De gemeente heeft op geen enkele wijze de belangen van de erfpachters in kaart gebracht en bij haar afwegingen betrokken, maar hun vertrek tot uitgangpunt genomen bij het ontwikkelen van haar plannen, waaraan pas na het besluit om de erfpachtrechten niet te verlengen concreter vorm werd gegeven. De erfpachters werden bovendien pas ruim na de aanzegging van het einde van de erfpachtrechten of de opzegging van die rechten mondjesmaat over de uitgiftecriteria geïnformeerd.

6.7.

Van meet af aan is de gemeente naar het oordeel van de rechtbank onzorgvuldig met de belangen van de erfpachters omgegaan. De erfpachters vernamen niet rechtstreeks van de gemeente maar via de pers dat zij weg moesten. De gemeente onderschrijft dat dat niet had mogen gebeuren, maar ook verder heeft zij geen aandacht gehad voor de belangen van de erfpachters. Zij heeft toegelicht dat zij de erfpachtrechten van de erfpachters welbewust heeft laten aflopen dan wel met een opzegtermijn heeft opgezegd, om pas nadat de percelen zouden vrijkomen te beslissen deze al dan niet opnieuw in erfpacht uit te geven. Die beslissing zou dan worden genomen volgens de op te stellen uitgiftecriteria en met inachtneming van het
Didam-arrest. In afwachting van het proces van heruitgifte zouden de zittende erfpachters in de visie van de gemeente alvast moeten vertrekken en hun opstallen op eigen kosten moeten slopen, nog voordat duidelijk wordt of de gemeente ‘hun’ perceel opnieuw wil uitgeven en zo ja, aan wie. Bij die handelwijze van de gemeente zijn de belangen van de erfpachters op geen enkele manier kenbaar meegewogen. De gemeente heeft aangevoerd dat zij aan de erfpachters ter verzachting van de gevolgen van de beëindiging van de erfpachtrechten het aanbod heeft gedaan om een vaststellingsovereenkomst te sluiten, waarin aan de erfpachters een ruimere ontruimingstermijn zou worden gegeven en waarbij de verplichting om de opstallen te verwijderen zou vervallen. Ook heeft de gemeente erop gewezen dat zij bereid was, en is, om de erfpachters in algemene zin ondersteuning te bieden bij het op eigen kosten zoeken naar een nieuwe locatie voor hun onderneming. Dat is echter onvoldoende om te oordelen dat de besluitvorming van de gemeente alsnog voldoet aan de eisen van zorgvuldige besluitvorming. Het aanbod van de gemeente veronderstelt immers het definitieve vertrek van de erfpachters van de huidige percelen en de beëindiging van hun ondernemingen, op eigen kosten, zonder dat zij op dat moment een concreet of reëel uitzicht hebben dat zij hun ondernemingen elders op vergelijkbare wijze kunnen voortzetten. De gemeente geeft er daarmee blijk van dat zij haar besluitvorming over de beëindiging van de erfpachtrechten van de erfpachters niet heeft afgestemd op een inventarisatie en afweging van de belangen van de erfpachters, zoals het belang om hun onderneming voort te zetten op de huidige locatie. Dat voormalige erfpachters van omliggende percelen het aanbod van de gemeente wel hebben geaccepteerd, doet daaraan niet af.

6.8.

De omstandigheid dat de erfpachters geen contractueel geregeld recht op heruitgifte van hun aflopende erfpachtrechten hebben, neemt niet weg dat het zorgvuldigheidsbeginsel eist dat de gemeente eenduidig en transparant is over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan om voor heruitgifte in aanmerking te komen en dat de erfpachter wiens erfpachtrecht afloopt een eerlijke kans krijgt om voor heruitgifte in aanmerking te komen, met behoud van zijn opstallen. De gemeente laat het daarentegen welbewust aankomen op sloop en ontruiming voordat de erfpachters kunnen meedingen naar een eventuele heruitgifte. Dat is onzorgvuldig ten opzichte van de erfpachters, gelet op de onomkeerbare en ingrijpende gevolgen. De toezegging van de gemeente dat bij gelijke geschiktheid de erfpachters voorrang hebben als zij meedingen bij uitgifte van de nieuwe percelen, is in het licht daarvan betekenisloos en ondersteunt de conclusie dat de gemeente ook rondom het heruitgifteproces onzorgvuldig jegens de erfpachters handelt. Ook de
Didam-rechtspraak (zie inmiddels ook HR 15 november 2024, ECLI:NLHR:2024:1661) rechtvaardigt deze handelswijze niet.

6.9.

De conclusie is dat de gemeente haar plannen heeft gemaakt alsof er geen uit de rechtsverhouding met de erfpachters voortvloeiende verplichtingen bestaan, sterker nog, alsof er geen zittende erfpachters bestaan. Dat is onzorgvuldig en jegens de erfpachters onrechtmatig. Dit betekent dat de rechtbank vordering II van de erfpachters in het eindvonnis zal toewijzen, tenzij zij daarbij op dat moment geen belang meer hebben.

Behandeling van de erfpachters; het gelijkheidsbeginsel

6.10.

De rechtbank is verder van oordeel dat de gemeente ten aanzien van [eiser 2] en [eiser 3] het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden door het erfpachtrecht van [eiser 2] op [adres 3] en het erfpachtrecht van [eiser 3] niet en dat van hun ‘buren’ wel te verlengen of opnieuw uit te geven. De rechtbank overweegt daartoe het volgende.

6.11.

Uit door de gemeente verstrekte gegevens blijkt dat het erfpachtrecht op het perceel [adres 4] , dat gelegen is tussen de percelen die [eiser 2] in erfpacht had, waar nota bene een garagebedrijf wordt geëxploiteerd, is verlengd nadat dat erfpachtrecht op 30 juni 2020 eindigde. Wat betreft het erfpachtrecht van [eiser 3] op [adres 5] is van belang dat de erfpachtrechten op de percelen [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] afliepen op 31 december 2018 en dat deze percelen per 1 januari 2019 door de gemeente opnieuw in erfpacht zijn uitgegeven. De gemeente heeft aangevoerd dat die heruitgiften tot stand zijn gekomen nadat de rechthebbenden van de erfpachtrechten contact hadden opgenomen met de gemeente om te informeren naar de plannen van de gemeente na afloop van hun tijdelijke erfpachtrechten.

6.12.

Het erfpachtrecht van [eiser 3] eindigde op 30 juni 2020 en het erfpachtrecht van [eiser 2] op [adres 3] eindigde op 31 augustus 2021. Beide erfpachtrechten zijn daarna doorgelopen totdat de gemeente deze op 13 september 2022 opzegde met een opzegtermijn van ruim een jaar. [eiser 3] en [eiser 2] willen gebruik blijven maken van hun erfpachtrechten, maar zij hebben de gemeente daarover niet actief benaderd voordat zij met de opzegging werden geconfronteerd. Anders dan de gemeente heeft aangevoerd, neemt dit niet weg dat hun situaties materieel gelijk zijn aan de gevallen waarin de gemeente wel een verlenging van de erfpacht toestond. De gemeente heeft [eiser 2] en [eiser 3] dan ook anders behandeld dan hun ‘buren’ zonder daarvoor een geldige reden te geven. De door de gemeente aangevoerde omstandigheid dat de buren van [eiser 3] en [eiser 2] conform paragraaf 3.5 van de nota erfpachtbeleid (zie 3.2) zelf het initiatief hebben genomen om bij de gemeente te informeren naar de mogelijkheid van verlenging of heruitgifte maakt dat niet anders. Dat [eiser 2] en [eiser 3] dit niet hebben gedaan en dat hun erfpachtrechten volgens de gemeente in verband met werkachterstand pas later in beeld zijn gekomen, is geen rechtens relevant onderscheid. Deze werkachterstand komt namelijk niet voor rekening en risico van de erfpachters en hierin is dan ook geen materieel aspect gelegen dat rechtvaardigt dat het erfpachtrecht van de buren wel en dat van [eiser 3] en van [eiser 2] niet is verlengd. De gemeente heeft in reactie op het beroep op het gelijkheidsbeginsel geen andere reden voor het gemaakte onderscheid in behandeling naar voren gebracht.

6.13.

Bij de uitoefening van haar erfpachtbeleid mag bovendien van de gemeente worden verwacht dat zij het initiatief neemt om belanghebbenden te informeren over relevante ontwikkelingen, zeker als het gaat om erfpachters van wie op voorhand kan en zelfs moet worden aangenomen dat deze een (groot) belang kunnen hebben bij verlenging of heruitgifte (zie ook 6.6). Dat de gemeente deze zorgvuldigheid niet heeft betracht, komt voor haar eigen rekening en risico en kan zij niet tegenwerpen aan de erfpachters door te stellen dat zij geen contact hebben opgenomen met de gemeente. Vóór de totstandkoming van het erfpachtbeleid 2015 ging de gemeente daar kennelijk zelf ook van uit, zo leidt de rechtbank af uit de onder 3.4 aangehaalde brief van de gemeente uit 2011, waarin zij niet schrijft over een door de erfpachter te nemen initiatief.

Uit de nota erfpachtbeleid volgt bovendien dat de gemeente zich bewust is van het belang van de erfpachters bij het verkrijgen van informatie: “
Een belangrijk nadeel aan de voorgaande algemene stelregel is de onzekerheid die daaruit voortvloeit voor de erfpachter. (…) Dit kan een nadelig effect hebben op de belangen van de erfpachter, maar kan ook leiden tot het uitstellen van investeringsmaatregelen aan het eind van de erfpachttermijn wat op haar beurt weer kan leiden tot verloedering.”

Zeker wanneer van derden met een erfpachtrecht in dezelfde straat op hetzelfde bedrijventerrein als dat van de erfpachters een verzoek komt om verlenging of heruitgifte van hun erfpachtrecht en dat verzoek vervolgens wordt gehonoreerd, ligt het vanuit het oogpunt van gelijke en zorgvuldige behandeling op de weg van de gemeente om te onderzoeken of er op basis van het op dat moment geldende beleid ook andere erfpachters in aanmerking komen voor en geïnteresseerd zijn in heruitgifte, te meer omdat de gemeente heeft verklaard dat heruitgifte gebruikelijk is als geen sprake is van andere plannen met de percelen.

Het plan van aanpak en het beroep van de gemeente op het (eerste)
Didam-arrest leiden niet tot een ander oordeel, omdat het erfpachtrecht van [eiser 3] en het erfpachtrecht van [eiser 2] op [adres 3] afliepen voor dat arrest en voor de totstandkoming van het plan van aanpak. [eiser 3] en [eiser 2] (wat betreft [adres 3] ) bevinden zich dus in dezelfde situatie als hun buren van wie het erfpachtrecht wel is verlengd. Zij hadden op dezelfde manier behandeld moeten worden. Dat heeft de gemeente ten onrechte (en vaker dan eenmalig) niet gedaan.

6.14.

Het niet gelijk behandelen van gelijke gevallen is bij gebreke van een rechtvaardigingsgrond onrechtmatig. De gemeente heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die de verplichting tot gelijke behandeling in dit geval doorbreken. De gemeente had [eiser 3] en [eiser 2] (wat betreft [adres 3] ) daarom, evenals hun buren, de mogelijkheid van verlenging van de erfpachtrechten moeten aanbieden tegen in beginsel soortgelijke voorwaarden als hun buren. Dit betekent dat vordering I van de erfpachters wat betreft het gebod aan de gemeente om tot heruitgifte over te gaan toewijsbaar is ten aanzien van [eiser 3] en ten aanzien van [eiser 2] voor het erfpachtrecht [adres 3] .

[eiser 2] : samenhangende erfpachtrechten

6.15.

Als de gemeente met [eiser 2] in overleg was getreden over een mogelijke verlenging van de erfpacht van [adres 3] , waartoe de gemeente op grond van het gelijkheidsbeginsel en uit een oogpunt van zorgvuldigheid gehouden was (zie onder 6.13), lijdt het geen twijfel dat [eiser 2] ook het recht van erfpacht op [adres 2] ter sprake had gebracht. Het geslaagde beroep van [eiser 2] op het gelijkheidsbeginsel ten aanzien van [adres 3] is in zoverre ook relevant voor [adres 2] . Als één van deze percelen, in dit geval [adres 3] , opnieuw in erfpacht aan [eiser 2] wordt uitgegeven (zie 6.14), dan moet de gemeente met zwaarwegende argumenten komen om met betrekking tot het andere perceel niet tot heruitgifte aan [eiser 2] te besluiten. Daarvan is vooralsnog niet gebleken. Uit een oogpunt van zorgvuldige behandeling heeft [eiser 2] daarom in elk geval het recht om met de gemeente over heruitgifte van het erfpachtrecht [adres 2] in gesprek te gaan. Tenzij sprake is van zwaarwegende argumenten die zich daartegen verzetten, ligt het ook ten aanzien van [adres 2] op de weg van de gemeente om een aanbod te doen als in 6.14 is omschreven. De hiervoor bij 6.1-6.3 aangehaalde maatstaven gelden daarbij onverkort. Vordering I van de erfpachters is daarom verder toewijsbaar in die zin dat de gemeente met [eiser 2] in gesprek moet gaan over heruitgifte van het erfpachtrecht op [adres 2] ten behoeve van het aldaar exploiteren van zijn garagebedrijf.

[eiser 1] : belangenafweging

6.16.

De gemeente heeft toegelicht dat zij het perceel van [eiser 1] niet opnieuw in erfpacht wil uitgeven, omdat zij (inmiddels) het plan heeft om van dat perceel een groenvoorziening te maken. Dit betekent dat de gemeente ten aanzien van dit perceel geen beroep op het
Didam-arrest toekomt, terwijl aan de belangen van [eiser 1] volledig voorbij is gegaan (zie 6.4-6.9). Daarom is vordering I van [eiser 1] in zoverre toewijsbaar dat de gemeente alsnog een belangenafweging moet maken. Deze afweging moet in ieder geval bestaan uit een heroverweging van het plan om ter plaatse een groenvoorziening te realiseren, gegeven de belangen van [eiser 1] . Daarbij dient de gemeente zorgvuldig te beoordelen of het gestelde algemeen belang bij een openbare groenvoorziening op dit perceel zwaarder moet wegen dan de belangen van [eiser 1] om de erfpacht voort te kunnen zetten en profijt te hebben van de investeringen die hij heeft gedaan, bijvoorbeeld het met vergunning van de gemeente plaatsen van een nieuw gebouw op het perceel.

Schade

6.17.

Het vastgestelde onrechtmatig handelen van de gemeente (zie 6.9 en 6.14) betekent dat zij de schade die de erfpachters als gevolg daarvan lijden moet vergoeden. Het debat over de schade is nog onvoldoende gevoerd en het verdere verloop daarvan zal ook afhangen van hoe de gemeente na dit tussenvonnis handelt. Omdat de gemeente in de komende periode met de erfpachters in gesprek zal moeten gaan (zie 6.29), ligt het in de rede dat partijen het in die gesprekken (uiteindelijk) ook over de schade gaan hebben.

Geldigheid bedingen in erfpachtvoorwaarden

6.18.

Om te voorkomen dat de rechtsgeldigheid van enkele door de erfpachters bestreden bedingen in de erfpachtovereenkomsten in de gesprekken tussen partijen een struikelblok vormt, gaat de rechtbank daar alvast op in.

Duur van de erfpachtrechten

6.19.

De erfpachters beroepen zich op aantastbaarheid van het beding in de erfpachtakte dat de duur van de erfpacht tijdelijk maakt. De erfpachters stellen dat het feit dat de erfpachtrechten niet voor onbepaalde tijd maar tijdelijk zijn overeengekomen, zonder recht op verlenging, in strijd is met artikel 1 van de vanaf 1 januari 2013 geldende “Bancaire richtlijn financierbaarheid erfpachtrechten voor woningen (te vestigen) vanaf 1-3-2013” (hierna: Bancaire Richtlijn) en/of de “Criteria voor de financierbaarheid van erfpachtrechten gevestigd vóór 1-4-2012” (hierna: bancaire criteria), waarvan artikel 1 zou luiden: “
De akte van uitgifte moet helderheid bieden over de looptijd van het erfpachtrecht en de vergoeding voor de erfpachter bij het einde van de erfpacht.” Als banken het erfpachtrecht niet willen financieren wegens de tijdelijkheid van het recht, impliceert dat volgens de erfpachters dat een bepaling die het erfpachtrecht tijdelijk maakt onredelijk is.

6.20.

De gemeente betwist dat de Bancaire Richtlijn van toepassing is en voert daartoe aan dat deze richtlijn van de Nederlandse Vereniging van Banken zich richt tot haar leden en gaat over de hypothecaire financiering van woningen op erfpachtpercelen waarvan de erfpachtrechten na 1 januari 2013 zijn uitgegeven. De gemeente betwist dat de algemene voorwaarden aan de Bancaire Richtlijn moeten worden getoetst. Overigens geven de erfpachtaktes van de erfpachters juist duidelijkheid over de looptijd van 50 jaar en zijn de bepalingen over de duur dus ook niet in strijd met de bancaire criteria, als die criteria al een geldige status zouden hebben, wat de gemeente ook betwist.

6.21.

De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De Bancaire Richtlijn geeft algemene richtlijnen voor de financierbaarheid van vanaf 1 januari 2013 uit te geven erfpachtrechten met betrekking tot woningen. De erfpachtrechten van de erfpachters zijn ruim voor inwerkingtreding van deze richtlijn uitgegeven en bovendien zijn de erfpachtpercelen niet bestemd voor woningen en bebouwd met bedrijfsgebouwen. Dit betekent dat het beroep van de erfpachters op de Bancaire Richtlijn faalt. De bancaire criteria richten zich ook op erfpachtpercelen met woningbouw. Voor zover die criteria ook zouden gelden voor eerder gevestigde erfpachtrechten, hebben de erfpachters hun stelling dat de erfpachtaktes niet voldoen aan artikel 1 van de criteria in het licht van de gemotiveerde betwisting door de gemeente onvoldoende (nader) onderbouwd, zodat de rechtbank deze stelling niet volgt.

Geen vergoedingsrecht waarde opstallen

6.22.

De erfpachters stellen dat artikel 24 van de algemene voorwaarden het in artikel 5:99 BW dwingendrechtelijk geregelde recht op vergoeding van de opstallen bij beëindiging van het erfpachtrecht ten onrechte wegcontracteert (zie 3.23). Dit impliceert volgens de erfpachters dat het beding onredelijk is, ook al is dit artikel formeelrechtelijk niet van toepassing op de erfpachtrelaties van de erfpachters. Volgens de erfpachters is artikel 24 verder in strijd met het wegnemingsrecht van artikel 5:89 BW. Ook zou sprake zijn van een onredelijk bezwarend en daarom vernietigbaar beding als bedoeld in artikel 6:233 onder a BW, gelet op de vrijheid die de gemeente heeft om aan de erfpachter strenge eisen te stellen, wat afhankelijk van de grillige wil van de gemeente in de hand kan werken dat erfpachters hun rechten verliezen. De erfpachters stellen verder dat zij als ondernemers met een zwakkere onderhandelingspositie dan de gemeente in de erfpachtrelatie met de gemeente als consument moeten worden aangemerkt. In dat kader doen zij een beroep op consumentenbeschermende bepalingen zoals de grijze en zwarte lijst en meer in het algemeen op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid.

6.23.

De gemeente betwist dat artikel 24 van de algemene voorwaarden in strijd is met dwingend recht. Verder betwist zij dat de erfpachters (met of zonder reflexwerking) een beroep op consumentenbeschermende bepalingen toekomt. Volgens de gemeente zijn de erfpachters geen consumenten, maar handelen zij in de uitoefening van beroep of bedrijf (artikel 6:193a BW). Ook als zij wel als consument kunnen worden aangemerkt, is volgens de gemeente inhoudelijk geen sprake van een onredelijk bezwarend beding.

6.24.

Aangezien de erfpachtrechten vóór 1 januari 1992 (ten gunste van rechtsvoorgangers van de erfpachters) zijn gevestigd, geldt het huidige artikel 5:99 BW niet. Artikel 773 BW (oud) verklaart de erfpachter zelfs onbevoegd om van de grondeigenaar een waardevergoeding te vorderen. De erfpachter beschikt onder het oude recht slechts over een wegneemrecht (artikel 772 BW oud). Partijen konden hiervan bij overeenkomst afwijken (artikel 782 BW oud), maar hebben dat niet gedaan. Artikel 24 van de algemene voorwaarden bevestigt op het punt van het ontbreken van een waardevergoedingsrecht het recht van toen. Het huidige recht is anders. Op grond van artikel 5:99 BW heeft de erfpachter in beginsel een vergoedingsrecht na het einde van de erfpacht. In lid 2 van dit artikel is echter bepaald dat in de akte van vestiging een uitzondering op deze vergoedingsplicht kan worden opgenomen. Artikel 24 van de algemene voorwaarden voldoet dus ook aan de regels uit het huidige BW. Ook is geen sprake van strijd met het wegnemingsrecht van artikel 5:89 BW. De erfpachters hebben dat niet onderbouwd en het staat partijen in beginsel vrij om een regeling te treffen voor de opstallen van de erfpachter die na het einde van de erfpacht nog aanwezig zijn. Dat het wegnemingsrecht in artikel 24 is versterkt tot een verplichting, valt binnen die vrijheid.

6.25.

De rechtbank oordeelt verder dat de erfpachters in hun erfpachtrelatie met de gemeente niet als consument kunnen worden beschouwd en dat aan hen ook geen reflexwerking toekomt. Als de consumentenbeschermende bepalingen ondanks de datum van hun inwerkingtreding zouden gelden, dan kunnen de erfpachters zich daarop dus niet beroepen. Weliswaar valt het sluiten van een erfpachtovereenkomst op zichzelf buiten de eigenlijke beroeps- of bedrijfsactiviteiten van de erfpachters (in dit geval: de uitoefening van een garage- of technisch installatiebedrijf), het is wel inherent aan en ook essentieel voor het voeren van hun onderneming op het erfpachtperceel. Ook als kleine wederpartij van de gemeente zijn zij materieel te onderscheiden van een consument. Daarbij speelt ook een rol dat in elk geval [eiser 1] zich destijds heeft laten bijstaan door een adviseur en dat [eiser 3] geen natuurlijk persoon is. Voor zover het beding al onredelijk bezwarend is of vermoed wordt te zijn omdat het valt onder de zwarte of grijze lijst van artikel 6:236 of 6:237 BW, wat de gemeente betwist, kunnen de erfpachters zich dus niet op vernietigbaarheid beroepen.

6.26.

Als de erfpachters wel als consument aangemerkt zouden moeten worden, wordt het voorgaande niet anders. Het beroep op artikel 6:237 onder b BW gaat dan niet op, omdat geen sprake is van een wezenlijke beperking. Er bestaat immers geen wettelijke of contractuele verplichting tot vergoeding en uitsluiting van een vergoedingsrecht is onder het huidige BW zelfs expliciet toegestaan bij percelen die niet zijn bestemd voor woningbouw. Het beroep op artikel 6:237 onder c BW faalt, omdat de erfpachters hun stelling dat de gemeente heeft toegezegd de waarde van de opstallen te vergoeden onvoldoende hebben onderbouwd. Verder valt bij gebreke van een concrete onderbouwing niet in te zien op hoe artikel 24 van de algemene voorwaarden leidt tot verval van rechten of de bevoegdheid om verweer te voeren zoals bedoeld in artikel 6:237 onder h BW.

6.27.

De stelling van de erfpachters dat artikel 24 van de algemene voorwaarden op zichzelf onredelijk bezwarend of in strijd is met de redelijkheid en billijkheid is faalt ook. Anders dan de erfpachters betogen, leidt het beding er niet toe dat de gemeente eigenaar wordt van de opstallen, maar dat zij de vrije beschikking (terug)krijgt over haar perceel zonder opstallen. Niet gesteld of gebleken is waarom dat onredelijk bezwarend is en voor het overige is de stelling van de erfpachters onvoldoende concreet onderbouwd.

Conclusie

6.28.

Het voorgaande betekent dat vordering III van de erfpachters bij het eindvonnis zal worden afgewezen.

Vervolg van de procedure

6.29.

In het dictum van dit tussenvonnis worden nog geen vorderingen toegewezen of afgewezen. Ten aanzien van de diverse door de erfpachters gevorderde verklaringen voor recht en de door de gemeente in reconventie ingestelde vorderingen zal in het te zijner tijd te wijzen eindvonnis allereerst worden beoordeeld of de erfpachters en de gemeente daar (nog) voldoende belang bij hebben. Het ligt namelijk in de rede dat de gemeente, vooruitlopend op het eindvonnis, zal handelen naar de toewijsbare verplichtingen tot heruitgifte van de erfpachtrechten aan [eiser 2] (wat betreft [adres 3] ) en [eiser 3] (zie 6.14), het in gesprek gaan over het erfpachtrecht van [eiser 2] op [adres 2] (zie 6.15) en het alsnog maken van een belangenafweging ten behoeve van [eiser 1] (zie 6.16). In het verlengde daarvan gaat de rechtbank ervan uit dat de gemeente in de gesprekken met de erfpachters de gestelde schade-aspecten betrekt (zie 6.17). De rechtbank acht het goed mogelijk dat partijen er na dit tussenvonnis alsnog in slagen om tot volledige of gedeeltelijke overeenstemming te komen en veronderstelt dat de gemeente hangende de gesprekken met de erfpachters geen onomkeerbare sloop- en/of ontruimingsmaatregelen zal treffen, aangezien dat in beginsel onrechtmatig zou zijn.

6.30.

Over de uitkomst van het voorgaande mag de gemeente zich als eerste bij akte uitlaten. De erfpachters mogen daarop bij antwoordakte reageren. Van partijen wordt verwacht dat zij de mogelijk resterende geschilpunten daarbij benoemen.

De rechtbank verwijst de zaak daartoe naar de in de beslissing vermelde roldatum. In het kader van een voortvarende procesvoering gaat de rechtbank ervan uit dat partijen voldoende voortvarend te werk zullen gaan en dat de gemeente op die datum de rechtbank nader zal kunnen informeren. Als een van de partijen meent dat dit op een eerdere datum mogelijk is, mag die partij dat gemotiveerd verzoeken. Als partijen meer tijd nodig hebben, kunnen zij daar gemotiveerd om vragen.

6.31.

Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

7.De beslissing

De rechtbank

in conventie en in reconventie

7.1.

verwijst de zaak naar de rol van
30 juli 2025voor het door de gemeente nemen van de in 6.30 bedoelde akte;

7.2.

bepaalt dat de erfpachters vier weken nadat de gemeente haar akte heeft genomen, bij antwoordakte mogen reageren;

7.3.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van Velzen, mr. R.J.A.M. Cooijmans en mr. J.E. Molenaar, rechters, in aanwezigheid van mr. M. Welter-Dekkers, griffier. Het is in het openbaar uitgesproken op 29 januari 2025.

3268/3194/3152/1694