Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/712509 / KG ZA 25-1284
Vonnis in kort geding van 12 januari 2026
in de zaak van
JOEL INVESTMENTS B.V.,
gevestigd in Voorthuizen,
eisende partij,
hierna te noemen: JOEL,
advocaat: mr. P.A. Bonaparte te Eindhoven,
tegen
GEMEENTE SCHIEDAM,
gevestigd in Schiedam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaten: mr. E.H. van der Kwast en mr. G.A. van der Veen te Rotterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 december 2025;
- de 15 producties van JOEL;
- de 7 producties van de gemeente;
- de mondelinge behandeling op 5 januari 2026;
- de pleitnota van JOEL;
- de pleitnota van de gemeente.
- de mondelinge behandeling op 5 januari 2026;
- de pleitnota van JOEL;
- de pleitnota van de gemeente.
2.De feiten
2.1.
Op 18 januari 2022 heeft JOEL de Heilig Hartkerk (hierna: de Kerk), gelegen in Schiedam, in eigendom verkregen tegen de koopsom van € 950.000,00. Het doel was om de Kerk te transformeren naar 36 zorgappartementen voor dementerende bejaarden.
2.2.
Voor de financiering van de koop en de herontwikkeling heeft JOEL een lening van € 1.388.000,00 verkregen van Solid B.V. (hierna: Solid Finance). Als zekerheid tot terugbetaling hebben JOEL en haar twee indirect bestuurders ten gunste van Solid Finance rechten van hypotheek gevestigd op de Kerk en op twee panden die in bezit zijn van de indirect bestuurders alsook pandrechten op roerende zaken en vorderingsrechten van JOEL jegens derden. Daarnaast hebben de indirect bestuurders zich in privé borg gesteld, ieder tot een bedrag van € 200.000,00. In april 2023 heeft Solid Finance een aanvullende financiering verstrekt aan JOEL, waarna het uitstaande saldo van de geldlening € 2.500.000,00 bedroeg.
2.3.
Bij besluit van 9 juli 2024 heeft de gemeente ten behoeve van de herontwikkeling een subsidie van € 446.000,00 verleend aan JOEL. Van dat bedrag is € 223.200,00 als voorschot aan JOEL uitgekeerd.
2.4.
Bij brief van 17 juni 2025 aan JOEL heeft Solid Finance, vanwege het uitblijven van volledige aflossing, het volledige leenbedrag met boete en rente opgeëist van in totaal € 3,2 miljoen. Daarbij is aangekondigd dat bij het uitblijven van volledige aflossing de executie van de Kerk ter hand zou worden genomen. Vervolgens is JOEL met Solid Finance overeengekomen dat, indien JOEL op of vóór 15 januari 2026 het bedrag van € 3 miljoen voldoet, Solid Finance aan Joel finale kwijting verleent voor het restantbedrag.
2.5.
Bij besluit van 1 oktober 2025 heeft de gemeente de subsidieverlening ingetrokken omdat JOEL zich niet aan de subsidieverplichtingen had gehouden, en heeft zij het uitgekeerde bedrag van € 223.200,00 met daarover verschuldigde rente teruggevorderd van JOEL.
2.6.
Op 11 december 2025 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof verleend aan de gemeente om ten laste van JOEL conservatoir beslag te leggen onder de Kerk. De vordering van de gemeente op JOEL is daarbij begroot op € 325.000,00 (inclusief rente en kosten). De gemeente heeft het beslag op 16 december 2025 doen leggen.
2.7.
Op 20 december 2025 heeft JOEL de Kerk verkocht aan Blossem Care B.V. (hierna: Blossem) tegen de koopsom van € 3 miljoen. De levering vindt uiterlijk op 15 januari 2026 plaats.
3.Het geschil
3.1.
JOEL vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1. de gemeente te bevelen het gelegde conservatoir beslag onder JOEL op de Heilig Hartkerk uiterlijk vrijdag 9 januari 2026 te hebben opgeheven en opgeheven te houden en om na betekening van dit vonnis alle handelingen te verrichten die noodzakelijk zijn voor de daadwerkelijke opheffing van het beslag, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 500.000,00 voor iedere dag of iedere keer dat de gemeente niet aan het gevorderde zal voldoen met een maximum van € 3.500.000,00, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag aan dwangsom;
2. te bepalen dat, indien de gemeente nalaat aan het onder 1. genoemde bevel te voldoen, dit vonnis in de plaats treedt van de voor de opheffing vereiste medewerking van de gemeente;
3. de gemeente te veroordelen in de (proces)kosten van dit geding waaronder de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2.
De gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van JOEL dan wel tot afwijzing van de vorderingen, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van JOEL in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.De beoordeling
JOEL heeft belang bij haar vordering
4.1.
De gemeente betoogt dat JOEL geen belang meer heeft bij haar vordering tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag, omdat het beslag inmiddels is overgegaan in een executoriaal beslag. Zij stelt daartoe dat zij op 31 december 2025 een dwangbevel aan JOEL heeft doen betekenen, met het bevel om, binnen twee dagen, over te gaan tot betaling van € 228.189,00 p.m. Dit dwangbevel levert een executoriale titel op, aldus de gemeente.
4.2.
Hoewel de gemeente het betekeningsexploot van het dwangbevel niet heeft overgelegd, heeft JOEL de gestelde betekening niet betwist. Daarmee is voorshands aannemelijk dat inmiddels sprake is van een executoriaal beslag onder de Kerk. Dat betekent echter niet dat het belang van JOEL bij de vordering is komen te vervallen. Bij de uitleg van een petitum gaat het immers niet alleen om de bewoordingen, maar ook om wat aan de vordering ten grondslag is gelegd, de wijze waarop de wederpartij de eis heeft opgevat en redelijkerwijs heeft moeten opvatten en het overige partijdebat [1] . Duidelijk is dat JOEL met de vordering beoogt het beslag onder de Kerk opgeheven te krijgen, of dat nou een conservatoir beslag is of een executoriaal beslag. Gezien het verweer van de gemeente, heeft de gemeente de vordering ook als zodanig begrepen. JOEL heeft dan ook nog steeds belang bij de behandeling van haar vordering.
4.3.
Daar komt bij dat het voor de beoordeling van de vordering tot opheffing, gelet op het partijdebat, niet uitmaakt of het beslag conservatoir of executoriaal is. In beide gevallen komt het aan op een belangenafweging en de vraag of de gemeente bij handhaving van het beslag en/of de tenuitvoerlegging van de titel misbruik maakt van haar bevoegdheid zoals bedoeld in artikel 3:13 BW Pro.
De gemeente maakt misbruik van haar bevoegdheid
4.4.
JOEL betoogt dat de gemeente geen belang heeft bij het beslag, omdat de opbrengst uit de verkoop van de Kerk eerst moet worden aangewend om de schuld aan hypotheekhouder Solid Finance te betalen en er daarna niets overblijft voor de voldoening van de vordering van de gemeente. Dit betoog slaagt. Aannemelijk is dat het gelegde beslag in geen enkel geval zekerheid biedt aan de gemeente om haar vordering op JOEL te verhalen.
4.5.
De schuld van JOEL aan Solid Finance bedroeg in juni 2025 € 3,2 miljoen. Volgens JOEL is dat nu opgelopen tot € 3,5 miljoen. JOEL wenst over te gaan tot een onderhandse verkoop van de Kerk aan Blossem tegen de koopsom van € 3 miljoen. Haar belang daarbij is dat zij met die koopsom de schuld aan Solid Finance kan aflossen waarna de resterende schuld, conform de afspraak met Solid Finance (zie 2.4.), wordt kwijtgescholden. Dat betekent dat de opbrengst van de onderhandse verkoop onvoldoende is om (ook maar iets van) de schuld aan de gemeente – of andere schuldeisers – te voldoen.
4.6.
JOEL stelt dat de opbrengst uit een onderhandse verkoop het hoogst haalbare is. Ter onderbouwing heeft zij een taxatierapport overgelegd van 30 oktober 2024. In dat rapport is de marktwaarde van de Kerk getaxeerd op € 2.640.000,00 (met als waardepeildatum 11 januari 2024). Niet in geschil is dat de marktwaarde sinds januari 2024 is gestegen, maar de met Blossem overeengekomen koopsom van € 3 miljoen is 13,6% hoger dan de taxatiewaarde van toen. Daarmee lijkt de koopsom zo op het eerste gezicht in de buurt van de (geschatte) huidige marktwaarde te liggen. De gemeente meent dat de Kerk voor een hogere prijs kan worden verkocht, maar heeft dat niet onderbouwd of toegelicht. Verder ligt het voor de hand dat de Kerk bij een openbare verkoop minder gaat opbrengen dan bij een onderhandse verkoop, althans de gemeente heeft niet aannemelijk gemaakt dat dat in dit geval anders zou zijn.
4.7.
Het verwijt van de gemeente dat Blossem bij de beoogde koop van de Kerk bereid is om de vordering van de Regionale Belasting Groep (hierna: de RBG) op JOEL van ongeveer € 125.000,00 te betalen, maar niet de vordering van de gemeente, leidt niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat die keuze aan Blossem is en kennelijk een verkapt onderdeel is van de koop, heeft JOEL toegelicht dat Blossem een eigen belang heeft bij voldoening van die vordering. De facturen van de RBG hebben namelijk betrekking op leges en WOZ-aanslagen. Betaling daarvan is noodzakelijk voor de door Blossem benodigde bouwvergunningen ten behoeve van de herontwikkeling van de Kerk.
4.8.
De gemeente wijst erop dat zij en Solid Finance voldaan kunnen worden bij verkoop van alle vermogensobjecten waarop Solid Finance een recht van hypotheek heeft. Dit betreft, naast de hypotheek op de Kerk, de hypotheek op twee panden van de indirect bestuurders van JOEL (zie 2.2.). Nog daargelaten dat het nog maar de vraag is of een, blijkbaar door de gemeente bedoelde executoriale, verkoop van die panden na aflossing van de hypotheekschuld leidt tot een positieve opbrengst – het is immers een gegeven dat een gedwongen verkoop (veel) minder oplevert dan een onderhandse verkoop –, miskent de gemeente dat Solid Finance zelf mag bepalen hoe zij haar vordering, met de aan haar gegeven zekerheden, op JOEL verhaald krijgt. Solid Finance heeft voor de aflossing van de schuld afspraken gemaakt met JOEL. Dat zij kennelijk genoegen neemt met een bedrag dat lager is dan de hoogte van de totaal uitstaande schuld, is aan haar.
De gemeente heeft daarentegen geen rechtsverhouding met de indirect bestuurders van JOEL en kan dus geen rechten ontlenen aan zekerheden die de bestuurders in privé hebben gegeven ten gunste van Solid Finance of enige andere zekerheden ten laste van de bestuurders.
4.9.
De gemeente wenst dat JOEL alternatieve zekerheid biedt, maar uit de eigen stellingen – de Kerk is naar zeggen van de gemeente het enige vermogensobject van JOEL dat zij heeft kunnen vinden – volgt al dat er geen zekerheid is en volgens JOEL is dat er ook niet.
4.10.
Uit het voorgaande volgt dat het gelegde beslag niet leidt tot enige voldoening van de vordering van de gemeente op JOEL, zodat een belang bij het beslag ontbreekt. Aan de andere kant heeft JOEL alle belang bij opheffing van het beslag. Zij kan de Kerk dan onderhands leveren aan Blossem en met de koopsom haar schuld aan Solid Finance volledig aflossen. Een belangenafweging valt daarom uit in het voordeel van JOEL. Door in die situatie vast te houden aan het beslag, maakt de gemeente misbruik van haar bevoegdheid en handelt zij onrechtmatig jegens JOEL. Dit rechtvaardigt een opheffing van het beslag.
4.11.
Uit praktische overwegingen ziet de voorzieningenrechter af van een veroordeling van de gemeente tot opheffing van het beslag. In plaats daarvan heft de voorzieningenrechter het beslag onder de Kerk op. Het opleggen van een dwangsom kan dan achterwege blijven.
De gemeente moet de proceskosten betalen
4.12.
De gemeente is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van JOEL worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
119,40
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.118,40
4.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
heft het door de gemeente gelegde beslag onder de Heilig Hartkerk ten laste van JOEL op;
5.2.
veroordeelt de gemeente in de proceskosten van € 2.118,40, te betalen binnen 14 dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als de gemeente niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3.
veroordeelt de gemeente tot betaling van de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen 14 dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 12 januari 2026. 2091 / 2009