Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11287412 VZ VERZ 24-7832
datum uitspraak: 4 juli 2025
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
Sagax Industrial 26 B.V.,
vestigingsplaats: Rotterdam
verzoekster,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser,
tegen
[verweerster],
vestigingsplaats: Rotterdam,
verweerster,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel.
De partijen worden hierna ‘Sagax’ en ‘[verweerster]’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- het verzoekschrift (ontvangen op 30 augustus 2024), met bijlagen;
- het verweerschrift van 13 januari 2025, met bijlagen
- de e-mail van de gemachtigde van Sagax van 14 januari 2025, met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [verweerster] van 21 januari 2025, met bijlage;
- de e-mail van de griffier aan de gemachtigden van partijen van 19 februari 2025;
- de e-mail van de gemachtigde van [verweerster] van 19 maart 2025;
- de e-mail van de gemachtigde van Sagax van 1 april 2025.
1.2.
Op 21 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Sagax [naam 1] ([functie]) aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde. Namens [verweerster] was [naam 2] aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[verweerster] huurt sinds 1 september 2019 een bedrijfsruimte. In 2021 is Sagax eigenaar van deze bedrijfsruimte geworden. Partijen zijn het erover eens dat de bedrijfsruimte valt onder een van de categorieën als genoemd in artikel 7:290 lid 2 BW.
2.2.
Sagax wil dat de huurprijs van het gehuurde aangepast wordt op de manier zoals bedoeld in artikel 7:303 BW. Omdat partijen het – naar zeggen van Sagax – niet eens kunnen worden over te benoemen deskundige verzoekt Sagax op grond van artikel 7:304 lid 2 BW de kantonrechter om een deskundige te benoemen.
2.3.
[verweerster] vindt dat het verzoek moet worden afgewezen.
2.4.
De kantonrechter oordeelt dat tussen partijen voldoende overleg heeft plaatsgevonden over de benoeming van een deskundige, zodat is voldaan aan de voorwaarde die de wet stelt aan de toewijzing van het verzoek van Sagax. Uit het arrest Halfords / Dela (HR 4 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:856) volgt dat aan het overleg van partijen geen al te hoge eisen worden gesteld. De Hoge Raad overweegt hierover:
“Voldoende en ook noodzakelijk is dat serieus en - gelet op het belang van degene in wiens voordeel de mogelijke huurprijswijziging is - zonder onnodige vertraging op een uitnodiging tot overleg of op voorstellen van de andere partij wordt ingegaan, zowel wat betreft de huurprijswijziging als wat betreft de eventuele benoeming van een deskundige.
Worden partijen het daarover niet binnen redelijke tijd eens, of blijft een serieuze reactie (onnodig lang) uit, dan kan geconcludeerd worden dat partijen geen overeenstemming hebben bereikt als bedoeld in art. 7:304 lid 2 BW.”
2.5.
Sagax heeft aan [verweerster] voorstellen gedaan voor de verhoging van de huurprijs en voor de te benoemen deskundige. Partijen zijn hierover vanaf medio 2023 in overleg. Sagax heeft bij de door haar voorgestelde huurprijs geen opgave van de gehanteerde vergelijkingspanden gegeven, maar dit wil niet zeggen dat er geen (enigszins) serieus overleg heeft plaatsgevonden. [verweerster] had bezwaren tegen de door Sagax voorgestelde deskundige, maar heeft zelf geen voorstel gedaan voor een deskundige. Dat dat lastig ligt omdat Sagax met veel deskundigen uit de regio samenwerkt, doet daar niet aan af. De kantonrechter vindt dat [verweerster] de boot te veel heeft afgehouden toen Sagax voorstellen deed. Daarom is Sagax ontvankelijk in haar verzoek.
2.6.
De vraag in hoeverre de onderhoudstoestand van het gehuurde van invloed is op de nader vast te stellen huurprijs en wie verantwoordelijk is voor welk deel van het onderhoud, is niet relevant bij de beoordeling van het verzoek tot benoeming van een deskundige. De kantonrechter laat die discussie daarom buiten beschouwing. Ook de discussie over de exacte omvang van het gehuurde is niet iets wat in deze procedure vastgesteld kan worden. Het is ook niet aan de kantonrechter om de deskundige hierover instructies te geven, zoals [verweerster] heeft verzocht. Het is aan partijen om de deskundige alle relevante informatie over het gehuurde te verstrekken. Zoals op zitting besproken zal de deskundige als partijen geen overeenstemming bereiken over de geschilpunten verschillende scenario’s in zijn rapport moeten uitwerken. Deze geschilpunten zullen dan zo nodig in een vervolgprocedure tot vaststelling van de huurprijs ter beslissing voorgelegd kunnen worden.
2.7.
Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling overeenstemming bereikt over de mogelijke deskundigen, namelijk (bij voorkeur) een taxateur werkzaam bij BRIQ Real Estate, Parc Makelaars of Colliers (Valuations). Geen van deze deskundigen bleek in staat of beschikbaar om de opdracht te aanvaarden. De griffier heeft vervolgens aan partijen een vijftal deskundigen voorgesteld van buiten de regio Rotterdam. [verweerster] heeft laten weten dat tegen geen van de voorgestelde deskundigen bezwaar bestaat. Sagax heeft, ondanks meerdere verzoeken daartoe, niet gereageerd. De rechtbank heeft een taxateur van Real Estate Valuations B.V. in Amstelveen bereid en in staat gevonden om het gevraagde onderzoek te verrichten. De deskundige heeft te kennen gegeven geen binding met partijen te hebben en evenmin betrokken te zijn bij dit geschil. De deskundige heeft de aan het onderzoek verbonden kosten voor onderzoek en rapportage begroot op € 7.975,- exclusief btw. Dit is een vaste vergoeding. Indien na het uitbrengen van het rapport nog werkzaamheden verricht zullen moeten worden, bedraagt het tarief € 275,- per uur, te vermeerderen met btw. De kantonrechter zal [naam 3] van Real Estate Valuations op grond van artikel 7:304 lid 2 BW benoemen als deskundige.
2.8.
Aangenomen wordt dat de meest gerede partij (in dit geval Sagax) contact zal opnemen met de deskundige en hem opdracht zal geven tot het uitbrengen van een advies over de huurprijs per de dag van indiening van het onderliggende verzoekschrift (30 augustus 2024) naar de maatstaven van artikel 7:303 lid 2 BW. De deskundige zal bij zijn onderzoek partijen in de gelegenheid moeten stellen (zoveel mogelijk gespecificeerde) voorstellen voor vergelijkingspanden te doen, onder opgave van tenminste de oppervlakte en de geldende huurprijs daarvan. Tevens zal de deskundige van die voorstellen en zijn bevindingen daarover verslag moeten doen in het door hem uit te brengen schriftelijk advies. Tevens zal de deskundige partijen in de gelegenheid moeten stellen opmerkingen te maken over zijn bevindingen en deze opmerkingen in zijn eindadvies moeten opnemen.
2.9.
Voor wat betreft de kosten van het advies van de deskundige oordeelt de kantonrechter als volgt. Artikel 7:304 lid 3 BW bepaalt dat de kosten van het advies proceskosten zijn. Het zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. In de onderhavige procedure dient slechts de deskundige te worden benoemd. Daarmee is deze procedure beëindigd. Als partijen geen overeenstemming in der minne kunnen bereiken over een toedeling of verdeling van de kosten van de deskundige, dient een beslissing daarover te worden gevorderd en genomen in een procedure ex artikel 7:303 BW. In die procedure kan op alle aspecten van de nadere huurprijsvaststelling, inclusief de daarmee gemoeide kosten, worden ingegaan. Als partijen geen overeenstemming bereiken over het dragen van de kosten van de deskundige is het uitgangspunt dat de verzoekende partij die kosten voorlopig, in afwachting van een latere beslissing dienaangaande, draagt.
De proceskosten worden gecompenseerd
2.10.
Gelet op de aard van deze procedure worden de proceskosten gecompenseerd, in die zin dat ieder de eigen kosten draagt.
De beschikking is uitvoerbaar bij voorraad
2.11.
Deze beschikking wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 288 Rv). Dat betekent dat de beschikking meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
benoemt tot deskundige als bedoeld in artikel 7:304 lid 2 BW om onderzoek te doen en een advies uit te brengen over de huurprijs per 30 augustus 2024 met betrekking tot de gehuurde bedrijfsruimte aan de Waalhaven Z.z. 6 in Rotterdam , overeenkomstig de bepalingen in artikel 7:303 BW:
Naam: [naam 3]
Kantoor: Real Estate Valuations B.V.
Adres: [adres]
E-mail: [e-mail]
Telefoonnummer: [telefoonnummer]
3.2.
compenseert de kosten van deze procedure, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
3.3.
verklaart deze beschikking uitvoerbaar bij voorraad;
3.4.
wijst al het andere af.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken.
51909