Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11592367 VV EXPL 25-151
datum uitspraak: 25 april 2025
Vonnis in kort geding van de kantonrechter
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
eiser sub 1
wonende te [woonplaats 1] ,
2.[eiser 2] ,
eiser sub 2,
wonende te [woonplaats 2] ,
gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Rots Bewindvoering B.V.,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer
[persoon A] ,
[persoon A] ,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Shaaban te Rotterdam.
Partijen worden hierna eisers, de bewindvoerder en [persoon A] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 3 april 2025, met producties 1 tot en met 7;
- producties 1 tot en met 4 van de bewindvoerder;
- de spreekaantekeningen van mr. M. Kool (waarnemer van mr. Visser);
- de spreekaantekeningen van mr. Shaaban.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 11 april 2025 plaatsgevonden.
2.De feiten
2.1.
[persoon A] huurt sinds 16 augustus 1999 de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna: ‘de woning’) van eisers. De maandelijkse huur bedraagt in 2025
€ 556,11.
€ 556,11.
2.2.
Eisers hebben [persoon A] in 2019 gedagvaard en vorderden in die procedure – na vermindering van eis – betaling van € 690,80, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. De kantonrechter wees deze vorderingen bij vonnis van 13 maart 2020 af en overwoog in dat vonnis het volgende:
“2.3 (..) Ter comparitie is geconstateerd dat nog altijd niet kon worden vastgesteld wat er
precies verschuldigd was en wat er betaald was, onder andere omdat nog onduidelijkheid bestond over door [eiser 1] gedurende de huurovereenkomst in rekening gebrachte incassokosten. Partijen zijn
daarom in de gelegenheid gesteld alsnog bij akte de nodige duidelijkheid te verschaffen. Ook nu
zijn partijen daarin niet geslaagd. [persoon A] heeft nog altijd onduidelijkheid laten bestaan over
betalingen rondom de huur van september 2018, terwijl [eiser 1] – in tegenstelling tot wat hij ter
comparitie heeft verklaard – blijkens zijn nieuwe overzicht de in rekening gebrachte incassokosten
toch op een andere manier en pas ná de comparitie van partijen heeft verwerkt. Een toelichting
daarop in de akte zelf ontbreekt. Niet vastgesteld kan dan ook worden welk bedrag er thans nog
openstaat.
(..)
2.5
Ten aanzien van de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter nog als volgt. Duidelijk is dat op enig moment een huurachterstand van drie maanden of meer heeft bestaan. Duidelijk is echter ook dat de administratie van [eiser 1] op dit punt niet steeds loepzuiver is geweest, onduidelijkheid heeft bestaan over de incassokosten en last hut not least [persoon A] de achterstand grotendeels heeft ingelopen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde worden daarom afgewezen.(..)”
2.3.
Bij vonnis van 7 mei 2021 heeft de kantonrechter eisers veroordeeld om zorg te dragen voor een deugdelijke aansluiting van de gaskachel en verwarming, conform de geldende normen, van de vertrekken in de woning en zijn eisers veroordeeld tot het verhelpen van schimmel(sporen) in de badkamer (alles op straffe van een dwangsom). De huurprijs is voor 60% verminderd met ingang van 14 februari 2020 tot en met de dag waarop de gebreken in de woning zijn verholpen. Eisers hebben in die procedure geen verweer gevoerd.
2.4.
De goederen van [persoon A] zijn sinds 2022 onder bewind gesteld.
2.5.
[persoon A] heeft een verzoek tot huurprijsverlaging op grond van onderhoudsgebreken ingediend bij de Huurcommissie. Bij uitspraak van 5 augustus 2024 is de huurprijs van € 525,62 vanaf 1 augustus 2023 tot en met 30 mei 2024 voor 60% verlaagd tot € 210,49 per maand, omdat sprake is van een gebrekkig sluitmechanisme van het kozijn in de achtergevel. Dit is een gebrek in de categorie C (nummer D1).
2.6.
Bij vonnis van de kantonrechter van 8 november 2024 is [persoon A] – na vermindering van eis door eisers – veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van
€ 6.558,36 en een bedrag van € 858,72 aan proceskosten. In dit vonnis is tevens de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning uitgesproken als [persoon A] voornoemde bedragen niet binnen een maand na 8 november 2024 betaalt. [persoon A] heeft geen verweer gevoerd in deze procedure.
2.7.
Op 21 februari 2025 is het vonnis van 8 november 2024 aan [persoon A] betekend en is de ontruiming van de woning op 11 maart 2025 aangezegd.
3.Het geschil
3.1.
Eisers vorderen om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. gedaagde (de kantonrechter begrijpt: de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ) te veroordelen om de woning, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, binnen veertien dagen na dit vonnis te ontruimen en leeg en ontruimd op te leveren aan eisers, onder overhandiging van alle sleutels;
II. gedaagde (de kantonrechter begrijpt: de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ) te veroordelen om aan eisers te voldoen een bedrag van € 4.862,14 aan achterstallige huur tot en met april 2025, te verhogen met de daarover verschuldigde wettelijke rente, steeds te berekenen vanaf de dag der verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;
III. gedaagde (de kantonrechter begrijpt: de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ) te veroordelen om aan eisers te voldoen een bedrag van € 556,11 aan maandelijkse huurtermijnen te rekenen vanaf april 2025 tot en met de dag van de ontruiming;
IV. gedaagde (de kantonrechter begrijpt: de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ) te veroordelen om aan eisers te voldoen een bedrag van € 858,72 aan proceskosten conform het vonnis d.d. 8 november 2024;
met veroordeling van gedaagde (de kantonrechter begrijpt: de bewindvoerder, in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van [persoon A] ) in de proceskosten (inclusief nakosten).
3.2.
Eisers leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat het vonnis van 8 november 2024 niet ten uitvoer kan worden gelegd, omdat de bewindvoerder niet was betrokken in de procedure die tot dat vonnis heeft geleid. Er is een aanzienlijke huurachterstand die ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Van eisers kan niet worden verlangd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwachten, omdat er al een bodemprocedure is gevoerd waarin over dezelfde vorderingen is geoordeeld.
3.3.
De kern van het verweer van de bewindvoerder is dat tot 7 mei 2021 de volledige huurprijs is betaald in plaats van het bedrag dat na de huurprijsvermindering verschuldigd was. De huurpenningen die tot heden nog niet (volledig) zijn betaald, moeten worden verrekend met de te veel betaalde bedragen, zodat er per saldo geen sprake is van een huurachterstand en er geen grondslag is voor de verzochte ontruiming.
4.De beoordeling
4.1.
Een gedwongen ontruiming is voor de huurder een ingrijpende gebeurtenis en kan in beginsel alleen worden toegewezen als de partij die hierom vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de vordering in een bodemprocedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat eisers hebben bij toewijzing van de vordering worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [persoon A] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid.
Het vonnis van 8 november 2024
4.2.
De bewindvoerder stelt dat het vonnis van 8 november 2024 niet aan [persoon A] kan worden tegengeworpen, omdat eisers wisten dat de goederen van [persoon A] onder bewind zijn gesteld. De huurpenningen worden immers al jaren door de bewindvoerder (via automatische incasso) voldaan en als er aanmaningen worden verstuurd, sturen eisers die aan de bewindvoerder. Eisers stellen over het hoofd te hebben gezien dat zij de bewindvoerder in de procedure hadden moeten betrekken. Inhoudelijk verandert dit de zaak echter niet, zo menen eisers, omdat de achterstand niet wordt (althans tot dusver niet werd) betwist en een titel tot ontruiming jegens de bewindvoerder slechts een formaliteit is.
4.3.
De Hoge Raad heeft in de uitspraak van 7 maart 2014 (ECLI:NL:HR:2014:525) overwogen dat de bewindvoerder in rechte moet worden betrokken en niet rechthebbende zelf. Indien de andere partij niet met het bewind bekend was of had behoren te zijn, kan het bewind niet aan die partij worden tegengeworpen. In dat geval kan de procedure gevoerd worden tegen de rechthebbende (in dit geval [persoon A] ) zelf. Gelet op het beschermingskarakter van het bewind, brengt een redelijke wetstoepassing mee dat indien de bewindvoerder tijdens de procedure op de hoogte raakt van het verzoek, hij in het geding verschijnt om de positie als formele procespartij over te nemen van de rechthebbende zelf.
4.4.
Overwogen wordt als volgt. Ter zitting is namens eisers toegelicht dat zij wel degelijk bekend waren met het bewind van [persoon A] , maar dat zij dit voor het uitbrengen van de dagvaarding over het hoofd hebben gezien. Omdat de deurwaarder de dagvaarding op het kantooradres van mr. Shaaban heeft betekend, heeft de deurwaarder ook geen melding gekregen van het bewind en kon de vergissing niet worden rechtgezet.
Mr. Shaaban betwist dat de dagvaarding op haar kantooradres is betekend, hoewel het exploot iets anders lijkt in te houden. Dit kan echter in het midden blijven. Het is immers de verantwoordelijkheid van eisers om het beschermingsbewind in acht te nemen, juist vanwege de aard van dat bewind en omdat uit de overgelegde stukken blijkt dat (de gemachtigden van) eisers al jaren bekend zijn met het bewind. De bewindvoerder betaalt al geruime tijd de huurpenningen en ook de communicatie over de huurpenningen wordt met de bewindvoerder gevoerd. Dat mr. Shaaban zich volgens eisers op enig moment heeft gesteld en later weer heeft onttrokken in de procedure die heeft geleid tot het vonnis van 8 november 2024 maakt dit niet anders, nog daargelaten dat niet kan worden vastgesteld dat dit daadwerkelijk zo is gegaan, nu het vonnis daar niets over zegt.
Ook de stelling van eisers dat de achterstand als onbetwist vast staat faalt. De bewindvoerder voert immers in deze procedure inhoudelijk en gemotiveerd verweer tegen de huurachterstand. De kantonrechter in kort geding gaat dan ook voorbij aan het standpunt van eisers dat de huurachterstand niet wordt betwist en het vonnis van 8 november 2024 daarom volgens hen toch waarde heeft.
4.5.
Het voorgaande betekent dat het vonnis van 8 november 2024 [persoon A] niet kan worden tegengeworpen, dat het hier geen (semi)executiegeschil betreft en dat dus in deze procedure een voorlopige inhoudelijke beoordeling wordt gegeven over de huurachterstand als grond voor ontruiming van de woning. Dit leidt tevens tot afwijzing van de vordering onder IV. nu de bewindvoerder in haar hoedanigheid niet in de proceskosten kan worden veroordeeld in de tegen [persoon A] gevoerde procedure.
Is er een huurachterstand?
4.6.
Eisers stellen dat er een huurachterstand is tot en met de maand april 2025 voor een bedrag van € 4.862,14. De bewindvoerder betwist dat er een achterstand is. Het verschil is volgens de bewindvoerder te verklaren, omdat het vonnis van 13 maart 2020 als nulpunt moet gelden en er op dat moment geen achterstand was. Vervolgens heeft de kantonrechter in het vonnis van 7 mei 2021 geoordeeld dat aan [persoon A] een huurprijsverlaging van 60% wordt toegekend vanaf 14 februari 2020 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen. Omdat [persoon A] in de periode 14 februari 2020 tot 7 mei 2021 de normale huurprijs heeft voldaan, heeft hij in die periode te veel huur betaald. [persoon A] is vervolgens de lagere huurprijs te lang blijven betalen, omdat hij een verkeerde rechtsopvatting had over wat de kantonrechter had bepaald ten aanzien van de door eisers te herstellen gebreken in de woning. De achterstand die daarmee is ontstaan, is aangezuiverd door verrekening met de bedragen die eerder zijn betaald en met de proceskosten uit het vonnis van 7 mei 2021 – waardoor per saldo slechts € 4,08 te weinig is betaald en er dus geen relevante achterstand is.
4.7.
Met betrekking tot een geldvordering in kort geding is terughoudendheid bij toewijzing op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is, of een onmiddellijke voorziening vereist is en of er een restitutierisico is. Aan het vereiste spoedeisend belang worden minder hoge eisen gesteld wanneer een vordering in hoge mate aannemelijk is. De vereisten zijn in zoverre communicerende vaten. Van een voldoende harde vordering is echter geen sprake. De kantonrechter in kort geding licht dit als volgt toe.
4.8.
De kantonrechter overwoog in het vonnis van 13 maart 2020 dat niet kan worden vastgesteld welk bedrag [persoon A] nog aan eisers moest voldoen. De vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zijn toen afgewezen. De kantonrechter in kort geding leidt uit die beslissing af dat er destijds geen of een zeer beperkte achterstand aannemelijk was geworden en volgt de bewindvoerder daarmee in de stelling dat dit vonnis als nulpunt kan worden gezien. De bewindvoerder heeft de huidige huurachterstand gemotiveerd betwist en met het overzicht van de bewindvoerder waarop de betalingen vanaf 14 februari 2020 zijn vermeld, kan niet worden vastgesteld dat op dit moment sprake is van een (voldoende omvangrijke) huurachterstand. De vordering onder II. wordt dus afgewezen.
Ontruiming
4.9.
Uit het voorgaande blijkt dat tussen partijen veel discussie bestaat over de feiten. Dat er op dit moment een aanzienlijke huurachterstand is, heeft de bewindvoerder gemotiveerd betwist en is daarmee onvoldoende aannemelijk geworden. Daar komt bij dat [persoon A] de woning al 26 jaar huurt en hij ziek is, althans een kwetsbare gezondheid heeft. Tegen deze achtergrond wordt de vordering tot ontruiming afgewezen, omdat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de vordering tot ontruiming in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Er is voorts nader feitenonderzoek nodig, waar een kort geding zich niet voor leent. De met de ontruiming samenhangende vordering onder III. wordt daarmee ook afgewezen.
4.10.
Eisers krijgen ongelijk en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de bewindvoerder worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 678,00
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt eisers in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe; als eisers niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten eisers ook de kosten van betekening betalen,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 25 april 2025.
[58190/21919]