Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer: C/10/689502 / HA ZA 24-1013
Vonnis van 16 april 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
[eiser],
woonplaats: Rotterdam,
eiser,
advocaat: mr. A. A. Schobben,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: Rotterdam,
advocaat: mr. J.O. Bohr.
De partijen worden hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 6 november 2024, met bijlagen 1 tot en met 5;
- het antwoord, met bijlagen 1 tot en met 5;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de e-mail met de zittingsagenda;
- de spreekaantekeningen van [eiser].
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Wat is er gebeurd?
2.1.
[eiser] heeft van [gedaagde] en haar ex-echtgenoot op 3 december 2018 de
woning aan [adres] (hierna: de woning) gekocht.
2.2.
De reden dat [eiser] de woning kocht was dat hij bevriend was met de ouders van [gedaagde] en hen heeft willen helpen. Om te voorkomen dat [gedaagde] na haar echtscheiding de woning direct moest verlaten heeft [eiser] haar ex-echtgenoot uitgekocht en de woning gekocht met zijn pensioengeld.
2.3.
[gedaagde] is daarna in de woning blijven wonen.
2.4.
[eiser] heeft ten aanzien van het gebruik / de huur van de woning eerder een procedure aanhangig gemaakt tegen [gedaagde] bij de kantonrechter. [eiser] heeft in die procedure - kort samengevat - gevorderd (primair) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd op 30 november 2020. De (meer / uiterst) subsidiaire vorderingen strekten ertoe dat de huurovereenkomst zou worden ontbonden, vernietigd danwel zodanig gewijzigd dat deze eindigde per 1 december 2020. Daarnaast heeft [eiser] aanspraak gemaakt op betaling van achterstallige huur.
In het kader van deze procedure heeft de kantonrechter twee vonnissen gewezen.
2.5.
In het (tussen)vonnis van 13 november 2020 van de kantonrechter staat onder meer:
“4.1 Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] de woning in de periode december 2018 t/m december 2019 heeft bewoond en dat zij daar maandelijks € 475,- voor betaalde. Daarmee kwalificeert de verhouding tussen partijen zich op dat moment als een huurovereenkomst.
4.2
Vast staat verder dat partijen daarna zijn overeengekomen dat [gedaagde] nog tot december 2020 in de woning kon blijven wonen, tegen een verhoogde huurprijs. Daarmee is een tweede periode van tijdelijke verhuur tot stand gekomen, zodat op grond van artikel 7:271 lid 1 BW laatste volzin sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
4.3
Dat is slechts anders indien de werking van artikel 7:271 lid 1 BW ter zijde geschoven kan worden, bijvoorbeeld met een (door [eiser] ook gedaan) beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid c.q. misbruik van recht.”
2.6.
In het (eind)vonnis van 12 maart 2021 van de kantonrechter staat onder andere:
“2.1 De kantonrechter verwijst naar en volhardt bij hetgeen in voornoemd tussenvonnis van 13 november 2020 is overwogen en beslist. Dat betekent dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, tenzij sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid c.q. misbruik van recht (overwegingen 4.1 tot en met 4.3).
2.2
De kantonrechter is van oordeel dat van dit laatste geen sprake is en overweegt daartoe als volgt. Zoals in voornoemd tussenvonnis is overwogen moet met een beroep op de redelijkheid en billijkheid c.q. misbruik van recht terughoudend worden omgegaan, omdat sprake is van een bewuste keuze van de wetgever voor een sterk beschermingsregime voor huurders. Slechts onder bijzondere omstandigheden, zoals opzettelijk en misleidend handelen van de huurder dat (indirect) leidt tot het verstrijken van termijnen met het van kleur verschieten van de huurovereenkomst als gevolg, kan een dergelijk beroep wellicht worden gehonoreerd. Het is aan [eiser] om die bijzondere omstandigheden te stellen en, zo nodig, te bewijzen. Van dergelijke omstandigheden is evenwel niet gebleken.
2.3
Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de woning heeft gekocht van [gedaagde] en haar ex-echtgenoot, met als doel dat [gedaagde] in de woning kon blijven wonen. Verder is tussen partijen niet in geschil dat deze afspraak een tijdelijk karakter had. [eiser] zegt dat is afgesproken dat dit voor maximaal een jaar zou zijn, maar dit wordt door [gedaagde] betwist. Wat precies is afgesproken is echter niet van belang, omdat hierna een andere afspraak is gemaakt. Als er dus in eerste instantie is afgesproken dat [gedaagde] maximaal een jaar in de woning zou blijven, is deze afspraak vervallen. Weliswaar is daarna (weer) een jaar afgesproken, maar zoals al overwogen is hierdoor een huurovereenkomst van onbepaalde tijd ontstaan.
(…)
2.5
Verder heeft [eiser] geen bijzondere belangen of omstandigheden gesteld, die maken dat het beroep op huurbescherming door [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is of misbruik van recht oplevert. [eiser] wil de woning verkopen, maar heeft daar (mede gelet op het feit dat een huurprijs van € 850,- dient te worden betaald) geen bijzonder of spoedeisend belang bij, terwijl [gedaagde] met haar minderjarige kind bij een gedwongen vertrek uit de woning dakloos wordt.
(…)
2.8
Uit bovenstaande overwegingen volgt dat slechts de vordering tot betaling van
achterstallige huur toewijsbaar is. Aan alle overige vorderingen (de verklaring voor recht, de vernietiging dan wel nietigverklaring van de overeenkomst en wijziging van de overeenkomst) heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat partijen de bedoeling hadden een tijdelijke overeenkomst aan te gaan. Zoals reeds overwogen heeft de wetgever die situatie evenwel onderkend en heeft daarbij (desondanks) gekozen voor een sterk beschermingsregime. Voorgaande overwegingen laten zien dat in deze situatie geen aanleiding bestaat van die keuze van de wetgever af te wijken.”
2.7.
Tegen het vonnis van 12 maart 2021 is geen hoger beroep ingesteld.
2.8.
[eiser] heeft geprobeerd om [gedaagde] te bewegen een hogere huurprijs te gaan betalen en/of een andere woning te zoeken. Volgens [eiser] kan hij de woning niet zonder nadeel verkopen zolang [gedaagde] de woning huurt, lijdt hij verlies op de woning omdat [gedaagde] een verliesgevende huurprijs betaalt en wil hij over zijn pensioengeld kunnen beschikken.
Wat is de kern?
2.9.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van de afspraak om de woning slechts tijdelijk - maximaal een jaar - te gebruiken.
Daarnaast heeft [eiser] een beroep gedaan op dwaling, onrechtmatige daad en de redelijkheid en billijkheid. De wettelijke omzetting van huur voor bepaalde tijd naar huur voor onbepaalde tijd, evenals de huurbescherming als gevolg daarvan, vormen volgens hem geen rechtvaardiging, althans zouden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen rechtvaardiging moeten vormen, voor de toerekenbare tekortkoming, de gevolgen van dwaling en/of van een onrechtmatige daad waarmee [eiser] wordt geconfronteerd.
Volgens [eiser] lijdt hij (financiële) schade en/of (financieel) nadeel en is [gedaagde] daarvoor op bovenstaande gronden verantwoordelijk en aansprakelijk. [eiser] begroot zijn totale schade op € 75.000,00 en hij vordert in deze procedure dat [gedaagde] dit bedrag aan hem betaalt, te vermeerderen met rente en (buitengerechtelijke) kosten.
2.10.
[gedaagde] betwist de standpunten van [eiser] en voert gemotiveerd verweer. [gedaagde] heeft onder meer het gezag van gewijsde van het vonnis van de kantonrechter van 12 maart 2021 ingeroepen. Alle vorderingen van [eiser] dienen volgens [gedaagde] te worden afgewezen.
2.11.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eiser] af. Dit oordeel van de rechtbank wordt hierna toegelicht.
Geen tekortkoming in de nakoming
2.12.
[eiser] stelt zich op het standpunt dat de afspraak was dat [gedaagde] de woning voor een bepaalde tijd van een jaar zou kunnen bewonen. Doordat de termijn van de tijdelijke huurovereenkomst van een jaar was verstreken, was [gedaagde] van rechtswege in verzuim volgens [eiser].
[gedaagde] heeft aangevoerd dat partijen zijn overeengekomen dat zij in de woning kon blijven totdat zij een andere woning heeft gevonden en betwist dat een termijn is afgesproken waarbinnen zij de woning zou moeten verlaten.
2.13.
De kantonrechter heeft in haar vonnis van 12 maart 2021 over ditzelfde geschilpunt al beslist en (zie 2.6 r.o. 2.3) vastgesteld dat áls de afspraak al was dat [gedaagde] maximaal een jaar in de woning zou blijven, deze afspraak inmiddels is vervallen. De in het dictum van deze uitspraak gegeven beslissing berust mede op deze beslissing over dat geschilpunt. Deze beslissing heeft dan ook gezag van gewijsde en in deze zaak tussen (dezelfde) partijen bindende kracht. [1] De rechtbank verwerpt het beroep van [eiser] op de door hem gestelde tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de afspraak dat zij de woning maximaal een jaar zou bewonen, omdat vast staat dat deze door [eiser] gestelde afspraak (verbintenis) waar de tekortkoming op ziet is vervallen. Tekortschieten in een niet (meer) bestaande afspraak kan niet.
Geen dwaling
2.14.
[eiser] heeft gesteld dat hij zich niet bewust was van de gevolgen van zijn instemming met het verlengingsverzoek. Hij had geen, althans een onjuiste, voorstelling van de gevolgen en als hij zich van die gevolgen wel bewust was geweest dan had hij nooit ingestemd met het verzoek tot verlenging. Volgens [eiser] is het aannemelijker dat [gedaagde] als huurster kennis heeft van de specifieke bescherming die het huurrecht aan huurders biedt en heeft zij nagelaten bij haar verzoek tot verlenging de gevolgen van dit huurrecht aan [eiser] mee te delen. Zelfs als ook [gedaagde] zou hebben gedwaald acht [eiser] [gedaagde] gehouden het door hem geleden nadeel te compenseren.
2.15.
Het beroep van [eiser] op dwaling in die zin dat [gedaagde] haar mededelingsplicht zou hebben geschonden slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank mocht [gedaagde] er redelijkerwijs vanuit gaat dat [eiser] - die in het vastgoed zit / zat en meerdere panden verhuurde - bekend was met de wettelijke regels omtrent huurbescherming. Omdat zij hier vanuit mocht gaan was [gedaagde] niet verplicht om [eiser] te informeren over de juridische gevolgen van de afspraak om de huurovereenkomst te verlengen tot december 2020.
Ook het beroep van [eiser] op wederzijdse dwaling volgt de rechtbank niet, omdat het naar het oordeel van de rechtbank bij uitstek op de weg van [eiser] als verhuurder had gelegen om onderzoek te doen naar de regels omtrent huurbescherming. Nu [eiser] dat heeft nagelaten dient de onjuiste voorstelling van zaken voor zijn rekening te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW).
Geen onrechtmatige daad
2.16.
Volgens [eiser] leidt het beroep op huurbescherming van [gedaagde] gezien de omstandigheden in deze zaak tot een onrechtmatige daad, omdat het beroep een inbreuk maakt op de tussen partijen gemaakte afspraken, terwijl [gedaagde] precies op de hoogte was van het tijdelijk karakter van het gebruik van de woning, met welk doel zij die afspraak had gemaakt en de gevolgen van het daaraan niet voldoen.
2.17.
De rechtbank overweegt dat de door [eiser] gestelde onrechtmatige daad in feite neerkomt op de stelling dat [gedaagde] door te handelen in lijn met het oordeel van de kantonrechter van 12 maart 2021 onrechtmatig handelt. Dit standpunt kan de rechtbank niet volgen. Aanspraak maken op wettelijke rechten waarop volgens de kantonrechter aanspraak kan worden gemaakt levert geen onrechtmatige daad op. De stellingen van [eiser] lijken bovendien een verkapt hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter te zijn en dat is niet toegestaan. Het beroep van [eiser] op onrechtmatige daad slaagt dan ook niet.
Geen strijd met redelijkheid en billijkheid
2.18.
[eiser] heeft aangevoerd dat de uitkomst van de toepasselijkheid van de omzetting van artikel 7:271 lid 1 BW, van tijdelijke huur in huur voor onbepaalde tijd, leidt tot een disproportioneel nadeel voor hem, tegenover een aanzienlijke verbetering van haar positie voor [gedaagde], zonder dat daar een proportionele vergoeding tegenover staat.
2.19.
Bij de kantonrechter heeft [eiser] ook een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid gedaan (zie 2.5 r.o. 4.3) om te voorkomen dat als gevolg van de regeling in artikel 7:271 lid 1 BW sprake zou kunnen zijn van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Naar aanleiding hiervan heeft de kantonrechter in haar vonnis geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat het beroep op huurbescherming door [gedaagde] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (zie 2.6 r.o. 2.2 en 2.5). Gezien het gezag van gewijsde heeft deze beslissing tussen partijen in deze zaak bindende kracht. De rechtbank verwerpt dan ook het beroep op (strijd met) de redelijkheid en billijkheid.
[eiser] moet de proceskosten betalen
2.20.
De proceskosten komen voor rekening van [eiser], omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De rechtbank begroot de kosten die [eiser] aan [gedaagde] moet betalen op € 87,00 aan griffierecht, € 2.428,00 aan salaris voor de advocaat (2 punten x € 1.214,00) en € 178,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 2.693,00. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
3.De beslissing
De rechtbank:
3.1.
wijst de vorderingen af;
3.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 2.693,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van de betekening.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.L. Spierings en in het openbaar uitgesproken op
16 april 2025.
2459/51909