Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11401074 CV EXPL 24-28343
datum uitspraak: 31 januari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Mert Vastgoed B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: [persoon A] , mr. M.P.A. Knol en [persoon B] ,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
die zelf procedeert, zonder bijstand van een gemachtigde.
Partijen worden hierna ‘Mert Vastgoed’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 1 november 2024, met bijlagen;
- het antwoord.
1.2.
Op 14 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens Mert Vastgoed aanwezig de heer [persoon C] , algemeen medewerker bij Mert Vastgoed. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld door zijn begeleider mevrouw [persoon D] .
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] in Rotterdam van Mert Vastgoed. [gedaagde] heeft de huur niet op tijd betaald waardoor een huurachterstand is ontstaan. Mert Vastgoed wil dat [gedaagde] de huurachterstand en de lopende huur betaalt. Mert Vastgoed wil ook dat de huurovereenkomst eindigt en dat [gedaagde] uit de woning vertrekt.
2.2.
[gedaagde] moet de huurachterstand en de lopende huur inderdaad betalen. Voor de huurachterstand hebben partijen een betalingsregeling afgesproken. Als [gedaagde] zich niet aan die regeling houdt of vanaf vandaag tot het einde van de aflosperiode de huur weer niet op tijd betaalt, eindigt de huurovereenkomst en moet [gedaagde] de woning verlaten. Hierna wordt uitgelegd waarom.
[gedaagde] moet de huurachterstand van € 8.924,00 betalen
2.3.
Partijen zijn het erover eens dat de huurachterstand berekend tot en met februari 2025 € 8.924,00 bedraagt. [gedaagde] wordt veroordeeld om dit bedrag aan Mert Vastgoed te betalen.
[gedaagde] hoeft geen incassokosten en rente te betalen
2.4.
De kantonrechter wijst de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten en de rente af. In artikel 20.6 van de algemene voorwaarden van Mert Vastgoed staat hierover namelijk een oneerlijke bepaling. Omdat die bepaling oneerlijk is, mag Mert Vastgoed daar geen beroep op doen en kan zij ook geen aanspraak maken op de incassokosten en rente uit de wet. [1] De bepaling is oneerlijk, omdat daarin staat dat [gedaagde] een boete van € 25,00 per kalenderdag moet betalen als hij niet aan de verplichtingen uit de overeenkomst voldoet. Daaronder valt ook het op tijd betalen van de huur. Op grond van de wet zou [gedaagde] als hij te laat betaalt alleen de wettelijke rente en incassokosten moeten betalen. Mert Vastgoed wijkt met de boete dus in het nadeel van een consument af van de wet door daarnaast een boete op te leggen. Dat maakt deze bepaling hier oneerlijk.
Er zijn verder geen oneerlijke bepalingen
2.5.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
Partijen hebben een betalingsregeling afgesproken
2.6.
Partijen hebben op de zitting een betalingsregeling afgesproken. Dat betekent dat [gedaagde] de huurachterstand niet in één keer aan Mert Vastgoed hoeft te betalen, zolang hij zich aan de regeling houdt en vanaf vandaag de huur op tijd betaalt (telkens voor de eerste van de maand). Partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de huurachterstand aflost door elke maand € 500,00 extra (bovenop de huur) te betalen. De eerste aflossingstermijn van € 500,00 moet op 15 februari 2025 door [gedaagde] zijn voldaan.
Ontbinding en ontruiming als [gedaagde] zich niet aan de betalingsregeling houdt of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt
2.7.
De kantonrechter mag een huurovereenkomst alleen ontbinden als de huurachterstand ernstig genoeg is. Meestal zal een achterstand van meer dan drie maanden genoeg zijn, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. Van belang is bijvoorbeeld ook of de huur weer wordt betaald en of de achterstand (deels) is ingelopen. [2] In dit geval weegt zwaar mee dat de huur inmiddels al bijna een jaar niet meer door [gedaagde] wordt betaald. De persoonlijke omstandigheden aan de zijde van [gedaagde] die tot de huurachterstand hebben geleid, kunnen – hoe vervelend deze ook zijn – niet aan Mert Vastgoed worden tegengeworpen. Dat geldt ook voor de omstandigheid dat [gedaagde] met zijn twee minderjarige kinderen in de woning verblijft. Op grond van artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK) moet bij een beslissing als de onderhavige, die betrekking heeft op de woonruimte van een minderjarig kind, het belang van het kind weliswaar een eerste overweging zijn, maar dat betekent niet dat de enkele aanwezigheid van minderjarige kinderen zonder meer aan ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in de weg staat. In dit geval is de huurachterstand inmiddels dermate hoog dat naar het oordeel van de kantonrechter van Mert Vastgoed niet kan worden verlangd dat zij de huurovereenkomst blijft voortzetten wanneer de huurachterstand niet (volgens de afgesproken betalingsregeling) wordt afgelost.
2.8.
Gelet op alle omstandigheden in deze zaak wordt de gevraagde ontbinding toegewezen, maar alleen als [gedaagde] zich niet houdt aan de betalingsregeling of tijdens de aflosperiode de huur niet op tijd betaalt. De ontbinding is in zoverre voorwaardelijk.
2.9.
Als de huurovereenkomst eindigt, moet [gedaagde] de woning met al zijn spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum waarop de huurovereenkomst is ontbonden. Tot en met de dag van de ontruiming moet [gedaagde] dan een gebruiksvergoeding van € 823,00 per maand betalen (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur. Omdat ten aanzien van de gebruiksvergoeding bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning het primair gevorderde wordt toegewezen, komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van het subsidiair en meer subsidiair gevorderde.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.10.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat hij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan Mert Vastgoed moet betalen op € 135,97 aan dagvaardingskosten, € 524,00 aan griffierecht, € 678,00 aan salaris voor de gemachtigde (twee punten x € 339,00) en € 135,00 aan nakosten. Dat is in totaal € 1.472,97. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
2.11.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat Mert Vastgoed dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan Mert Vastgoed te betalen € 8.924,00 aan huurachterstand tot en met februari 2025;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van Mert Vastgoed worden begroot op € 1.472,97 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de vijftiende dag nadat dit vonnis is betekend tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
bepaalt dat Mert Vastgoed de hiervoor genoemde bedragen niet kan opeisen zolang [gedaagde] elke maand voor de 15e dag van de maand € 500,00 aflost en daarnaast vanaf vandaag de huur iedere maand op tijd betaalt;
3.4.
wijst al het andere af;
en, als [gedaagde] een maandelijkse aflossingstermijn of de huur tijdens de aflosperiode niet of te laat betaalt:
3.5.
bepaalt dat [gedaagde] het bedrag dat op dat moment open staat direct in één keer aan Mert Vastgoed moet betalen;
3.6.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen met ingang van de dag nadat [gedaagde] de maandelijkse termijn of de huur tijdens de aflosperiode niet op tijd heeft betaald en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na die datum de woning aan de Beijerlandselaan 151-B1 te ontruimen en de sleutels bij Mert Vastgoed in te leveren;
3.7.
veroordeelt [gedaagde] om aan Mert Vastgoed te betalen € 823,00 per maand, met de verhoging die is toegestaan, met ingang van de maand maart 2025 tot en met de dag dat de woning is ontruimd;
3.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.J.J. Wetzels en in het openbaar uitgesproken.
62828