ECLI:NL:RBROT:2025:2357

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/692509 / KG ZA 25-24

Vonnis in kort geding van 26 februari 2025

in de zaak van

CROSSING BORDERS DEVELOPMENT B.V.,

gevestigd te Sliedrecht,

eiseres,

advocaten mr. M.W. Renzen en mr. H.E. Weeda,

tegen

[gedaagde] B.V.,

gevestigd te Sprang-Capelle, gemeente Waalwijk,

gedaagde,

advocaten mr. M.B.A. Alkema en mr. T.A.M. van Alphen.

Partijen worden hierna CBD en [gedaagde] genoemd.

1.Waar gaat de zaak over?

Aannemer [gedaagde] beroept zich op een retentierecht met betrekking tot een appartement. De vordering waarvoor het retentierecht wordt uitgeoefend is voor slechts een gering deel toegewezen door de rechter. Het toegewezen bedrag is inmiddels betaald. [gedaagde] wil het retentierecht niet prijsgeven, (met name) in afwachting van de uitkomst van haar hoger beroep tegen het vonnis. CBD eist opheffing van het retentierecht tegen zekerheidstelling.

2.De procedure

2.1.

Het procesdossier bestaat uit de volgende stukken:

de dagvaarding,
de 6 producties van CBD,
de conclusie van antwoord ten principale, houdende voorwaardelijke incidentele

conclusie tot oproeping in gedwongen tussenkomst ex artikel 118 Rv.,

- de 17 producties van [gedaagde] .

De mondelinge behandeling was op 12 februari 2025. Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen.

3.Het geschil en de beoordeling

de voorgeschiedenis

3.1.

[gedaagde] is een aannemingsbedrijf. [gedaagde] heeft ten behoeve van het project De Glasmeesters aannemingswerkzaamheden verricht in opdracht van Crossing Borders Projecten 10 BV (hierna: CBP 10), een dochterbedrijf van CBD. De aanneemsom was ruim € 11.000.000.

3.2.

Tussen enerzijds CBD en CBP 10 en anderzijds [gedaagde] zijn diverse geschillen gerezen. Er zijn inmiddels twee vonnissen in kort geding gewezen en, op 28 augustus 2024, een (eind)vonnis in een bodemprocedure. In die bodemprocedure vorderde [gedaagde] (in conventie) onder meer, samengevat:

een verklaring voor recht dat zij een retentierecht heeft op het appartement (het laatste nog onverkochte appartement in het in 3.1. bedoelde project),
vernietiging van de overeenkomst tussen CBP 10 en CBD die strekt tot verkoop van het appartement,
betaling van bedragen voor o.a. meerwerk en stagnatieschade (waaronder deelbedragen van ruim € 543.000, € 326.000, ruim € 83.000, ruim € 247.000 en ruim € 23.000).

In reconventie vorderde CBP 10 betaling van ruim € 811.000 van [gedaagde] en opheffing van het retentierecht.

3.3.

De geldvorderingen van [gedaagde] zijn in het eindvonnis in de bodemprocedure toegewezen tot een bedrag van € 30.997,00. Voorts is in dat vonnis geoordeeld dat [gedaagde] een retentierecht heeft op het appartement. De vordering in reconventie van CBP 10 is geheel afgewezen.

3.4.

CBP 10 (althans CBD namens CBP 10) heeft het in 3.3. bedoelde bedrag van

€ 30.997,00 betaald aan [gedaagde] . CBD heeft voorts, namens CBP 10, de nog openstaande aanneemsom van het appartement ad € 164.439,16 aan [gedaagde] betaald. Dat was op 15 januari 2025.

3.5.

[gedaagde] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis.

3.6.

CBD heeft een bedrag van € 35.000 gestort op de derdenrekening van haar advocaten, als zekerheid voor nakoming van haar eventuele verplichting tot dekking van

kosten die [gedaagde] heeft gemaakt voor instandhouding van het retentierecht en tot vergoeding van contractuele rente waarop [gedaagde] aanspraak maakt.

3.7.

[gedaagde] heeft in de openbare registers laten inschrijven dat zij een vordering bij de rechter heeft ingesteld tot vernietiging van de overeenkomst waarbij CBP 10 het appartement heeft verkocht aan CBD, wegens Paulianeus handelen.

de huidige vordering van CBD

3.8.

CBD vordert, samengevat, [gedaagde] te veroordelen om de uitoefening van het retentierecht te staken, en daartoe verschillende (feitelijke) handelingen te verrichten, aan welke opheffing de voorwaarde kan worden verbonden dat CBD zekerheid stelt in de vorm van depotstorting van € 35.000 op de kwaliteitsrekening van haar advocaten.

3.9.

CBD stelt daartoe, samengevat, het volgende:

de vorderingen van [gedaagde] zijn, terecht, grotendeels afgewezen in de inmiddels gevoerde bodemprocedure.
de voorzieningenrechter moet haar oordeel in beginsel afstemmen op het oordeel van de bodemrechter die heeft beslist dat [gedaagde] recht heeft op niet meer dan € 30.997,00, welk bedrag betaald is, evenals de aanneemsom van het appartement (€ 164.439,16),
[gedaagde] heeft hoogstens nog te vorderen 1) kosten van instandhouding van het retentierecht door [gedaagde] en 2) vergoeding van contractuele rente over de aanneemsom (ook al betwist CBD de verschuldigdheid daarvan). Het bedrag van € 35.000 dat CBD in depot heeft gestort, vormt een deugdelijke zekerheid voor het geval CBD nog iets verschuldigd mocht zijn aan [gedaagde] .
CBD heeft een spoedeisend belang. CBD heeft een koper gevonden die € 500.000 wil betalen voor het appartement, wat een aantrekkelijke winst oplevert. Geen koper zal een appartement willen hebben waarop de aannemer nog een retentierecht uitoefent.

3.10.

[gedaagde] voert verweer. Volgens [gedaagde] is in de bodemprocedure ten onrechte geoordeeld dat haar geldvorderingen op CBP 10 slechts beperkt konden worden toegewezen.

[gedaagde] vordert voorwaardelijk dat het haar wordt toegestaan om CBP 10, als derde, op te roepen om in dit geding te verschijnen. Die voorwaarde luidt dat de voorzieningenrechter oordeelt dat CBP 10 thans nog geen partij is in de onderhavige procedure. [gedaagde] stelt namelijk primair dat CBP 10 wel partij is in dit kort geding omdat in de concept dagvaarding CBP 10 als mede-eisende partij wordt genoemd.

oproeping CBP 10?

3.11.

In de concept-dagvaarding stonden twee eisende partijen: CBD en CBP 10. In de definitieve dagvaarding was alleen CBD nog de eisende partij. Nu [gedaagde] uiteindelijk alleen maar door CBD is gedaagd en niet mede door CBP 10, is CBP 10 geen procespartij in deze procedure. Daarmee is de voorwaarde vervuld voor het instellen van de vordering om CBP 10 in dit kort geding te mogen betrekken.

3.12.

De vordering om CBP 10 te mogen betrekken in de procedure wordt afgewezen. [gedaagde] heeft geen rechtens te respecteren belang bij haar vordering. Immers, alle weren in die [gedaagde] als retentiehouder mag voeren tegenover haar opdrachtgever CBP 10, mag zij ook voeren tegen derden, waaronder CBD. [gedaagde] miskent dat, waar zij stelt: “
De stellingen van [gedaagde] jegens CBP 10 en de verweren van CBP 10 tegen die stellingen zijn van belang voor de beoordeling van de vorderingen in kort geding.”

[gedaagde] wil geen vordering instellen tegen CBP 10, dus daarin is geen belang van [gedaagde] gelegen. Toewijzing van deze vordering zou bovendien leiden tot onredelijke vertraging (waartegen de rechter, ook ambtshalve, heeft te waken). Het gaat hier om een kort geding en CBD heeft, zoals hierna wordt geoordeeld, een spoedeisend belang bij een, op korte termijn, te treffen voorlopige voorziening.

3.13.

De (extra) proceskosten in dit incident worden begroot op nihil, zodat op dit onderdeel een proceskostenveroordeling achterwege blijft.

opheffing retentierecht?

3.14.

CBD heeft een spoedeisend belang. Het is voldoende aannemelijk dat CBD een gegadigde heeft gevonden voor het appartement (de verkoopmakelaar bevestigt dit in een recent emailbericht). Aannemelijk is tevens dat die bereid is om € 500.000 te betalen. Dat volgens [gedaagde] in de huidige woningmarkt een andere koper al snel gevonden is, is niet voldoende zwaarwegend voor een ander oordeel. Het appartement is al opgeleverd in 2020 en staat nog steeds leeg. Dat is onwenselijk, niet alleen voor CBD maar ook voor mensen die een woning zoeken. Door tijdsverloop is het spoedeisend belang eerder toe- dan afgenomen.

3.15.

De voorzieningenrechter wijst het gevorderde grotendeels toe, op grond van het volgende.

3.16.

[gedaagde] beroept zich op een retentierecht. Dat zij dit recht heeft staat vast want dat is in de bodemprocedure beslist. Echter, een retentierecht moet in beginsel eindigen als voldoende zekerheid wordt gesteld voor de voldoening van de verbintenis van de wederpartij (artikel 6:55 en artikel 6:57 BW). Beoordeeld moet dus worden hoe hoog de zekerheid moet zijn waarbij wordt opgemerkt dat CBD zich bereid verklaard heeft om meer dan € 35.000 als zekerheid te deponeren, als de rechter dat beslist.

3.17.

De voorzieningenrechter acht het depotbedrag van € 35.000 iets te laag en bepaalt dat CBD € 40.000 aan zekerheid dient te stellen. In dit oordeel weegt ten eerste mee dat in de bodemprocedure is beslist dat [gedaagde] recht heeft op betaling van € 30.997,00 en zij dit bedrag inmiddels heeft ontvangen. Voorts weegt mee dat het appartement zelf inmiddels aan [gedaagde] betaald is. [gedaagde] claimt echter ook nog de volgende bedragen:

a - een hoger bedrag aan meerwerk en stagnatieschade, toe te wijzen in hoger beroep;

b - contractuele rente over de koopprijs van het appartement;

c - kosten van instandhouding van het retentierecht op het appartement.

ad a een hoger bedrag, toe te wijzen in hoger beroep

3.18.

Het verweer van [gedaagde] komt neer op een verkapt appel. [gedaagde] betoogt ten aanzien van verschillende posten dat en waarom zij in hoger beroep een hoger bedrag toegewezen meent te gaan krijgen. Dat betoog stuit echter af op de afstemmingsregel en het prognoseverbod, ook al omdat [gedaagde] niet stelt en onderbouwt dat en waarom zich een uitzondering op die regels voordoet, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van een kennelijke misslag. [gedaagde] betwist ten onrechte dat de afstemmingsregel de toets moet zijn. Het arrest waarop [gedaagde] zich beroept (ECLI:NL:HR:2006:AV1559), is niet gewezen in het kader van een vordering tot opheffing van een retentierecht. Als de toets voor een retentierecht dezelfde zou zijn, dan is van belang dat de uitspraak van de bodemrechter in ieder geval moet worden meegewogen, naast een belangenafweging. Die belangenafweging valt uit in het voordeel van CBD. Zij heeft een spoedeisend belang, de koopsom van het appartement is al voldaan en CBD is bereid zekerheid te stellen voor de hiervoor al meermaals genoemde kosten en rente. De voorzieningenrechter richt zich dan ook naar het oordeel van de bodemrechter en kan en mag zich geen oordeel vormen over de kansen van [gedaagde] in het hoger beroep. Dat betekent dat de door CBD te stellen zekerheid geen dekking hoeft te omvatten voor het bedrag dat [gedaagde] in hoger beroep alsnog wenst en verwacht te ontvangen.

3.19.

Niet voldoende voor een ander oordeel is het betoog van [gedaagde] dat haar contractuele wederpartij CBP 10 een lege huls is. CBD heeft die stelling gemotiveerd weersproken. Volgens CBD heeft haar dochteronderneming CBP 10 een eigen vermogen van meer dan € 344.000 per 31 december 2023 (bron: haar meest recente jaarrekening) en is er na deze balansdatum geen dividendbesluit genomen.

3.20.

Een ander oordeel en hoger bedrag volgt ook niet uit een kort gedingvonnis van 7 februari 2020 op grond waarvan voor een bedrag van € 200.000 aan zekerheid moest worden gesteld voor meerwerk en stagnatieschade. Het beroep van [gedaagde] op dat vonnis faalt omdat het is achterhaald door het nadien gewezen vonnis in de bodemprocedure.

ad b contractuele rente

3.21.

Het gaat hier om de rente die [gedaagde] op grond van de aannemingsovereenkomst die zij met de particuliere kopers afsluit, in rekening wil brengen. Volgens CBD heeft [gedaagde] eigenlijk geen recht heeft op deze rente. Dat maakt echter niet uit niet uit omdat CBD bereid is om hiervoor zekerheid te stellen. De voorzieningenrechter begroot het bedrag aan contractuele rente op € 25.000: € 500 per maand gedurende 50 maanden, gerekend vanaf de maand van oplevering van het appartement (december 2020) tot aan betaling van de aanneemsom voor het appartement op 15 januari 2025, waarbij de eerste en de laatste maand voor een hele gelden.

ad c kosten van instandhouding van het appartement

3.22.

[gedaagde] begroot deze kosten, bestaande uit maandelijkse bezoek-/inspectiekosten en energiekosten, in haar productie 2 op in totaal € 15.559,34, te rekenen vanaf de datum van oplevering van het appartement in december 2020 tot medio oktober 2024. Deze kosten komen wat hoog voor (€ 301,29 voor elk maandelijks bezoek aan het appartement lijkt wat veel) en zij worden in redelijkheid begroot op € 15.000 tot heden.

vorm van zekerheid

3.23.

De voorzieningenrechter acht het storten van het bedrag in depot op de derdenrekening van het advocatenkantoor van CBD een genoegzame vorm van zekerheid. Het verweer van [gedaagde] dat een bankgarantie moet worden verstrekt volgens het Rotterdams Garantieformulier of NVB 1999, wordt verworpen. Het bezwaar tegen de eis dat de beslissing in kracht van gewijsde moet zijn gegaan, miskent dat blijkens de tekst ook aanspraak op uitbetaling gemaakt kan worden krachtens een uitvoerbaar bij voorraad verklaarde rechterlijke uitspraak. De voorzieningenrechter constateert wel dat tekst van artikel 2 van de concept-depotovereenkomst (nog) niet helemaal loopt en er bijvoorbeeld niet in lijkt te voorzien dat het in kracht van gewijsde gaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis ook kan nopen tot uitbetaling aan [gedaagde] . Dat wordt verwerkt in de beslissing.

ingeschreven Pauliana

3.24.

CBD heeft ter zitting verklaard dat zij vanwege een technische storing circa twee weken voorafgaand aan de mondelinge behandeling van dit kort geding geen toegang had tot het Kadaster en dus niet precies wist wat [gedaagde] had laten inschrijven in het Kadaster. Dat is de reden, aldus CBD, waarom zij in deze procedure niet tevens vordert dat de inschrijving m.b.t. het paulianeuze handelen wordt doorgehaald. Dat is niet relevant voor de beslissing ten aanzien van het retentierecht, nog daargelaten dat er onvoldoende duidelijkheid is over die inschrijving. Als CBD het risico wil nemen om het appartement te verkopen terwijl de mogelijkheid bestaat dat de koopovereenkomst op grond van de Pauliana wordt vernietigd, dan is dat haar zaak.

3.25.

De gevorderde termijn om te voldoen aan opheffing van het retentierecht (binnen 24 uur na betekening van het vonnis) is krap en wordt iets ruimer gesteld. Bij de toewijzing worden alleen de feitelijke handelingen zoals opgesomd in de vordering genoemd. Eventuele andere nog benodigde handelingen, waar (mogelijk) de woorden “onder meer” op zien, vallen daar niet onder, alleen al niet omdat ze op dit moment niet bepaalbaar zijn.

proceskosten

3.26.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van CBD worden begroot op:

- dagvaarding € 122,35

- griffierecht € 714,00

- salaris advocaat € 1.661,00 (tarief complex kort geding)

- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 2.675,35

Afgewezen wordt de vordering om de
beslagkostenvergoed te krijgen. Deze vordering is niet onderbouwd. Het is niet duidelijk om welk beslag het gaat. Dat wordt niet uitgelegd in de dagvaarding en ook niet in de pleitnota.

3.27.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

uitvoerbaarverklaring bij voorraad

3.28.

De beslissing wordt, zoals gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Het spoedeisend belang van CBD bij haar vordering is een voldoende rechtvaardiging voor toewijzing van deze vordering. Het is niet goed denkbaar dat een vordering in kort geding een spoedeisend belang heeft en er toch een goede reden bestaat om af te zien van uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Het verweer van [gedaagde] tegen deze deelvordering wordt dus verworpen.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen twee werkdagen na betekening van dit vonnis de feitelijke toestand van de uitoefening van het retentierecht te staken en gestaakt te houden, door het verwijderen van de A4-tjes op het Appartementsrecht en (indien van toepassing) het uitschrijven van het vermeende retentierecht uit het Kadaster en alle sleutels van de sloten die [gedaagde] van dan wel met betrekking tot het Appartementsrecht heeft af te geven,

en indien [gedaagde] geen tijdige en correcte uitvoering geeft aan dit vonnis,

machtigt CBD het in het Kadaster ingeschreven retentierecht op kosten van [gedaagde] te laten uitschrijven, waarbij dit vonnis heeft te gelden als een opdracht van [gedaagde] ex art. 3:300 BW, en om de sloten van het Appartementsrecht te vervangen en op die manier zelf de macht over het Appartementsrecht te verkrijgen, onder de voorwaarde dat er op de kwaliteitsrekening van de Stichting Beheer Derdengelden YUR Advocaten een depot aanwezig is van € 40.000,-, dat daar in beheer wordt gehouden op basis van de concept-depotovereenkomst die als productie 4 aan de dagvaarding is gehecht, welke overeenkomst er ook in moet voorzien dat het in kracht van gewijsde gaan of het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van het vonnis ook kan nopen tot uitbetaling aan [gedaagde] ,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.675,35 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

4.4.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 26 februari 2025.

[2517/2009]