Uitspraak
RECHTBANK Rotterdam
Team handel en haven
Zaaknummer: C/10/711350 / KG ZA 25-1218
Vonnis in kort geding van 23 december 2025 (bij vervroeging)
in de zaak van
MAHLER VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: MVO,
advocaat: mr. E. Smits,
tegen
[gedaagde],
wonende te Capelle aan den IJssel,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
advocaat: mr. H.C. Uittenbogaart.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] is eerder veroordeeld om binnen een bepaalde termijn zijn medewerking aan de levering van twee percelen te verlenen. [gedaagde] heeft dit niet binnen de gestelde termijn gedaan. De omstandigheden die [gedaagde] aanvoert in deze procedure zijn nagenoeg allemaal meegewogen in de vorige procedure. De nieuwe omstandigheden waar [gedaagde] in deze procedure een beroep op doet, maken niet dat [gedaagde] zijn medewerking niet hoeft te verlenen. Aan [gedaagde] wordt in dit vonnis een dwangsom opgelegd als hij niet meewerkt aan de levering. Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, moet hij ook de proceskosten van MVO betalen.
2.De procedure
2.1.
Het dossier bestaat uit de volgende stukken:
- de dagvaarding van 8 december 2025, met producties 1 tot en met 3;
- producties 1 tot en met 23 van [gedaagde];
- producties 4 tot en met 9 van MVO;
- de pleitnotities van mr. Uittenbogaart.
2.2.
De mondelinge behandeling vond op 15 december 2025 plaats.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] is eigenaar van een perceel aan de [adres 1] (perceel A).
3.2.
Bouwbedrijf Valkenburg B.V. is eigenaar van een perceel aan de [adres 2] (perceel B). Valkenburg heeft zich bereid verklaard om perceel B op eerste afroep aan MVO over te dragen.
3.3.
Op de hoek van de Bermweg en de Capelseweg in Capelle aan den IJssel ontwikkelt MVO vastgoed (zeven woningen). Omdat een deel van de te realiseren woningen op het perceel van [gedaagde] komt te staan, hebben MVO en [gedaagde] in 2022 afgesproken om perceel A en een deel van perceel B te ruilen. Ook is afgesproken dat MVO op het te leveren perceeldeel een bedrijfsloods bouwt waarin [gedaagde] zijn bedrijf kan voorzetten. MVO en [gedaagde] hebben hun afspraken op 31 oktober 2022 vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Nadien hebben MVO en [gedaagde] nog aanvullende afspraken gemaakt.
3.4.
MVO heeft in een eerder kort geding nakoming gevorderd van de medewerking van [gedaagde] aan de effectuering van de ruilovereenkomst. Deze procedure heeft geleid tot het vonnis van 18 november 2025 (hierna: het vonnis). In het vonnis staat, voor zover van belang, het volgende:
“
spoedeisend belang
spoedeisend belang
4.1.
MVO heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen, nu zij stelt dat de uitvoering van fase 2 van het project Boss met de dag onzekerder wordt en zij als gevolg van de handelwijze van [gedaagde] schade lijdt. Volgens MVO heeft zij vier van de zeven nog te bouwen woningen verkocht onder de ontbindende voorwaarde dat zij binnen een bepaalde termijn over, onder andere, perceel A beschikt, waarna vervolgens de start van de bouw kan worden bepaald. In drie gevallen is de termijn verlopen, waardoor de koopovereenkomsten van rechtswege zijn ontbonden. De kopers willen pas na de effectuering van de ruilovereenkomst beslissen of zij opnieuw een koopovereenkomst met MVO aangaan. Voor de vierde koopovereenkomst geldt dat de termijn binnen afzienbare tijd verstrijkt. De overige drie woningen zijn nog niet verkocht, omdat geïnteresseerden zijn afgehaakt vanwege de bestaande onzekerheid over de start van de bouw.
(..)
rechtsgeldige overeenkomst
(..)
4.4.
De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aanbod en aanvaarding behoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en besloten liggen in een of meer gedragingen (onder meer HR 17 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1889).
4.5.
In 2022 zijn partijen een grondruil overeengekomen, die zij hebben vastgelegd in de overeenkomst. In de overeenkomst staat dat [gedaagde] perceel A aan MVO levert in de huidige staat en dat MVO/Valkenburg een deel van perceel B aan [gedaagde] levert met daarop een nieuw gebouwde gebruiksklare bedrijfsloods met een begane grondoppervlak van 240 m2 NVO. Verder zijn in de overeenkomst bepalingen opgenomen die ertoe strekken om tot een realisatie van de grondruil te komen. Zo staat in de overeenkomst dat levering van het gedeelte van perceel B met daarop de loods plaatsvindt binnen zes maanden nadat MVO onherroepelijke omgevingsvergunningen heeft verkregen voor de bouw van de zeven woningen én de loods (artikel 5). Vervolgens dient [gedaagde] perceel A uiterlijk binnen drie maanden in de zomerperiode of drieënhalve maand in de winterperiode na de levering van het deel van perceel B te ontruimen en leeg op te leveren (artikel 9).
Anders dan [gedaagde] betoogt, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een overeenkomst tussen partijen tot stand gekomen. Hoewel in een bijlage bij de overeenkomst het woord ‘intentieovereenkomst’ wordt gebruikt, heeft ook [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling bevestigd dat partijen in 2022 hebben afgesproken dat zij grond gingen ruilen en dat hij de gemaakte afspraken wil nakomen, mits MVO dat ook doet. Afgezien van het feit dat partijen een aantal punten niet geregeld hebben, is voldoende duidelijk wat de verwachtingen van partijen over een weer waren bij de te sluiten overeenkomst. De kernbepalingen hebben zij vervolgens in de overeenkomst vastgelegd, waaruit blijkt welke verbintenissen zij op zich hebben genomen.
4.6.
In het najaar van 2024, na het verkrijgen van de omgevingsvergunningen, hebben partijen aanvullende afspraken met elkaar gemaakt. Zo staat in de brief van 20 september 2024 dat binnenkort met de bouw van de loods wordt gestart en dat de ruil van de percelen zal plaatsvinden zodra de loods door MVO is gerealiseerd. Vervolgens is tijdens het overleg op 2 oktober 2024 als richtdatum voor de oplevering van de loods 15 februari 2025 genoemd. Anders dan [gedaagde] betoogt zijn de verbintenissen die partijen daarbij op zich hebben genomen voldoende bepaalbaar. Hoewel uit de brief en de notulen ook blijkt dat sprake was van een aantal openstaande punten, waren de voorwaarden en termijnen voor de ruil van de percelen op dat moment duidelijk.
(..)
opschortingsrecht [gedaagde] ontbreekt
4.7.
[gedaagde] meent dat MVO in verzuim is. Daarom heeft hij de nakoming van zijn verplichtingen opgeschort totdat MVO aan haar verplichtingen voldoet.
(..)
4.9. (..)
De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet in zijn standpunt dat de loods niet gebruiksklaar is. Uit het rapport van oplevering (zie 2.8.) blijkt dat vier opleverpunten naar voren zijn gekomen, die aan het gebruik van de loods niet in de weg staan. Daar komt bij dat deze punten eenvoudig kunnen worden opgelost en misschien al grotendeel zijn opgelost.
(..)
4.13.
Gelet op de hiervoor geschetste omstandigheden en het feit dat in de brief van 4 oktober 2024 staat dat MVO niet aansprakelijk is voor de tekeningen die [gedaagde] zal indienen om de
“inpassing gebouwen”te realiseren, rechtvaardigt het niet-verkrijgen door MVO van de vergunning om minimaal 60% bebouwing te realiseren geen opschorting van de verbintenis tot levering door [gedaagde] van perceel A aan MVO. Daarvoor bestaat onvoldoende samenhang tussen die verbintenissen. Daarnaast kunnen partijen alsnog met elkaar in overleg treden om te bewerkstelligen dat een vergunning wordt verleend. De ruil van de percelen staat daar niet aan in de weg.
“inpassing gebouwen”te realiseren, rechtvaardigt het niet-verkrijgen door MVO van de vergunning om minimaal 60% bebouwing te realiseren geen opschorting van de verbintenis tot levering door [gedaagde] van perceel A aan MVO. Daarvoor bestaat onvoldoende samenhang tussen die verbintenissen. Daarnaast kunnen partijen alsnog met elkaar in overleg treden om te bewerkstelligen dat een vergunning wordt verleend. De ruil van de percelen staat daar niet aan in de weg.
(..)
4.15.
Hoewel niet in geschil is dat er geen vergunning is om minimaal 60% bebouwing te realiseren, heeft [gedaagde] niet nader toegelicht waarom de kwaliteit van de bodem in de weg zou staan aan de start van de bouw.(..)
4.17.
[gedaagde] betoogt verder dat het buitenterrein nog niet is opgehoogd en voorzien is van verharding, de toegangsweg niet voldoende breed is aangelegd en er slechts sprake is van een voorlopige rioolaansluiting. Wat hier verder van zij, tussen deze veronderstelde op MVO rustende verplichtingen en de verplichting tot het verlenen van medewerking aan de ruil onvoldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Partijen dienen deze punten, voor zover dat nog niet gebeurd is, voorafgaand aan of na het effectueren van de grondruil te regelen.
(..)
4.19.
Uit een opgave van het Kadaster van 24 oktober 2025 blijkt dat er kabels en leidingen in de grond liggen voor elektra, data en water. Het gaat om de aansluitingen van de nieuwgebouwde loods voor [gedaagde] en twee waterleidingen van het buurperceel. Hoewel deze volgens MVO in dezelfde sleuf liggen, heeft MVO toegezegd de leidingen te zullen verplaatsen voordat levering van het perceel aan [gedaagde] plaatsvindt. Verder is de conceptakte van ruiling inmiddels gewijzigd, in die zin dat voor de toegangsweg een erfdienstbaarheid ten behoeve van [gedaagde] is opgenomen. Ook dit levert derhalve geen grond op om de verbintenis tot levering van perceel A op te schorten.
(..)
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen tien werkdagen na betekening van dit vonnis zijn medewerking te verlenen aan de volgende gelijktijdige leveringen:
a. de levering door [gedaagde] aan MVO van het perceel, kadastraal bekend als gemeente [perceel 1], groot circa 1000m2, in huidige staat, zoals de grond is,
b. de levering door of namens MVO aan [gedaagde] van een deel van het perceel, kadastraal bekend als [perceel 2], groot circa 1400 m2. gelegen aan de Hoofdweg 52-60 te Nieuwerkerk aan den IJssel met de daarop gerealiseerde opstal met een begane grondoppervlak groot 240 m2 NVO,
(..)
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,”
3.5.
Het vonnis is op 19 november 2025 aan [gedaagde] betekend.
3.6.
Minnelijk overleg tussen (de advocaten van) partijen heeft niet tot een oplossing
geleid.
4.Het geschil
4.1.
MVO vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te gebieden om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis, uitvoering te geven aan het vonnis, gewezen door de voorzieningenrechter op 18 november 2025 met zaaknummer C/10/708057 / KG ZA 25-1009, door medewerking te verlenen aan de gelijktijdige levering als bedoeld in rechtsoverweging 5.1 van dat vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250.000,- ineens en
€ 10.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] daarna niet aan dit gebod voldoet met een totaal maximumbedrag van € 500.000,-;
€ 10.000,- per dag of dagdeel dat [gedaagde] daarna niet aan dit gebod voldoet met een totaal maximumbedrag van € 500.000,-;
II. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van dit geding, te vermeerderen met rente en kosten.
4.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van MVO.
5.De beoordeling
De zaak is geschikt voor kort geding
5.1.
[gedaagde] stelt dat de vordering van MVO ongeschikt is voor kort geding, omdat de vordering feitelijk neerkomt op een definitieve beslissing over de kern van het geschil, namelijk de vraag of de overeenkomst tot stand is gekomen en of op basis daarvan tot levering moet worden overgegaan. Volgens [gedaagde] moet dit tot niet-ontvankelijkheid van MVO leiden. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. In tegenstelling tot wat [gedaagde] stelt, leidt het oordeel dat een zaak ongeschikt is om in kort geding te worden beslist niet tot niet-ontvankelijkheid, maar tot weigering van de voorziening (artikel 256 Rv). [gedaagde] heeft de ongeschiktheid echter niet aannemelijk gemaakt. Bovendien staat de omstandigheid dat de gevolgen van een in kort geding gegeven voorziening feitelijk onomkeerbaar zijn, volgens vaste jurisprudentie aan het geven daarvan niet in de weg.
MVO heeft een spoedeisend belang bij haar vorderingen
5.2.
MVO stelt dat zij een spoedeisend belang bij haar vordering heeft, omdat [gedaagde] ondanks de veroordeling, zijn medewerking niet verleent aan het effectueren van de ruilovereenkomst. MVO lijdt door de niet-nakoming van [gedaagde] schade en die schade loopt op zolang [gedaagde] niet meewerkt aan de levering. Met deze stellingen is het vereiste spoedeisend belang voldoende gegeven, nog daargelaten dat de betwisting van het spoedeisend belang neerkomt op een verkapt appel tegen het oordeel van de voorzieningenrechter in randnr. 4.1. van het vonnis. Voor een verkapt appel is in een executiegeschil geen plaats.
De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden leiden niet tot een ander oordeel in deze procedure
5.3.
De voorzieningenrechter stelt voorop dat een groot deel van de standpunten die [gedaagde] in deze procedure inneemt, zien op de stelling dat de voorzieningenrechter onjuist heeft geoordeeld, dan wel dat sprake is van misslagen. Het lag op de weg van [gedaagde] om een daarbij passende (tegen)vordering in deze procedure in te stellen. Door dat na te laten, komt het overgrote deel van het verweer neer op een verkapt appel tegen het vonnis. Daarvoor is, zoals hiervoor al is overwogen, in deze procedure geen plaats.
5.4.
[gedaagde] stelt dat er sprake is van een onvoldoende bepaalbare overeenkomst, dat er nog discussie bestaat over veel openstaande punten, dat MVO minstens op zeven punten toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst en in verzuim verkeert. Volgens MVO heeft [gedaagde] al deze omstandigheden in de vorige procedure al aangevoerd en zijn deze allen meegewogen in de procedure die tot het vonnis van 18 november 2025 heeft geleid. De voorzieningenrechter overweegt als volgt.
5.5.
De voorzieningenrechter heeft in r.o. 4.5. van het vonnis al overwogen dat afgezien van het feit dat partijen een aantal punten niet hebben geregeld, voldoende duidelijk is wat de verwachtingen van partijen over en weer waren bij de te sluiten overeenkomst en dat zij de kernbepalingen in de overeenkomst hebben vastgelegd, waaruit blijkt welke verbintenissen zij op zich hebben genomen. Daar komt bij dat de stellingen van [gedaagde] zich ook richten op wat er onjuist is aan de overwegingen in het vonnis.
5.6.
Ten aanzien van de gestelde openstaande punten overwoog de voorzieningenrechter in r.o. 4.6. van het vonnis al dat de verbintenissen die partijen daarbij op zich hebben genomen voldoende bepaalbaar zijn. Hoewel uit de brief en de notulen blijkt dat sprake was van een aantal openstaande punten, waren de voorwaarden en termijnen voor de ruil van de percelen op dat moment duidelijk. De correspondentie met de notaris die partijen wijst op de openstaande punten is in de vorige procedure overgelegd en de voorzieningenrechter heeft dit meegewogen in zijn oordeel.
5.7.
In r.o. 4.7. tot en met 4.20. van het vonnis oordeelt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] zich niet op een opschortingsrecht kan beroepen vanwege de gestelde tekortkomingen van MVO. Voorzover de stellingen van [gedaagde] zien op een onjuist oordeel, gaat de voorzieningenrechter hieraan voorbij, omdat dit een verkapt appel is. Daar komt bij dat MVO onbetwist heeft gesteld dat de door [gedaagde] overgelegde foto’s van het terrein zijn gemaakt vanaf de door MVO aangelegde verharde weg. Ten aanzien van de loods heeft de voorzieningenrechter overwogen dat de vier opleverpunten niet aan het in gebruik nemen van de loods in de weg staan (r.o. 4.9.).
5.8.
MVO stelt dat de verplichtingen uit de bestaande erfdienstbaarheden (het recht tot het hebben van leidingen, kabels en een uitweg) er niet meer zijn en dat de bepalingen die hierover gaan in de akten, in overleg met de notaris kunnen worden geschrapt. Immers, de kabels die nog in de grond liggen, mogen er ook liggen op basis van de KLIC-melding bij het Kadaster. Dit geldt niet voor één waterleiding, maar MVO heeft onbetwist gesteld dat zij deze leiding al heeft verplaatst. Voor de nog te vestigen erfdienstbaarheid heeft MVO een tekstvoorstel aan [gedaagde] toegezonden, maar heeft zij hierop nog geen reactie ontvangen. [gedaagde] heeft dit ter zitting niet betwist.
5.9.
Vervolgens stelt [gedaagde] dat MVO asbesthoudende puinverharding niet heeft gemeld bij ILT, hij deze melding alsnog heeft gemaakt en de beschikking van het ILT moet worden afgewacht. MVO stelt dat enkel de correspondentie met [gedaagde] nieuw is, maar dat [gedaagde] dit standpunt in de eerdere procedure al heeft ingenomen en dat dit punt is meegewogen in het oordeel. De voorzieningenrechter overweegt dat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt welke gevolgen verbonden moeten worden aan de overgelegde correspondentie. [gedaagde] heeft zijn stelling dus onvoldoende onderbouwd. Bovendien was de correspondentie met ODMH op 10 december 2025, vijf dagen voor de zitting in dit kort geding. Dat [gedaagde] de correspondentie pas in de pleitnota noemt (en plakte) en niet tijdig als productie, net als alle andere producties, voorafgaand aan de zitting heeft overlegd, geeft ook geen pas.
5.10.
Al het voorgaande betekent dat de omstandigheden die [gedaagde] aanvoert, niet leiden tot een ander oordeel. [gedaagde] moet zijn medewerking verlenen aan het effectueren van de ruilovereenkomst. De gevorderde termijn van vijf werkdagen na betekening van dit vonnis acht de voorzieningenrechter een redelijke termijn.
De gevorderde dwangsom wordt toegewezen
5.11.
De rechter kan een dwangsom opleggen wanneer niet aan de hoofdveroordeling wordt voldaan (artikel 611a Rv). Hoewel [gedaagde] al is veroordeeld zijn medewerking te verlenen aan de levering van de percelen, heeft hij die medewerking tot nu toe niet verleend. Een dwangsom als prikkel tot nakoming is dus noodzakelijk. De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om de dwangsommen te matigen, zoals [gedaagde] verzoekt. De gevorderde dwangsom wordt als een noodzakelijke prikkel tot nakoming geacht.
[gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten
5.12.
[gedaagde] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van MVO worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
120,21
- griffierecht
€
714,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.119,21
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
gebiedt [gedaagde] om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis, uitvoering te geven aan het vonnis, gewezen door de voorzieningenrechter op 18 november 2025 met zaaknummer C/10/708057 / KG ZA 25-1009, door medewerking te verlenen aan de gelijktijdige levering als bedoeld in rechtsoverweging 5.1 van dat vonnis (van 18 november 2025),
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan MVO een dwangsom te betalen van € 250.000,- ineens en € 10.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 6.1 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 500.000,- in totaal is bereikt,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.119,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 23 december 2025. 3608/2009