Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11534572 CV EXPL [huisnummer A] -2737
datum uitspraak: 21 november 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres] B.V.,
vestigingsplaats: [plaats] ,
eiseres,
gemachtigden: mr. V.T. Acar en mr. M. Dibbets,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [plaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Roos.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding van 4 februari 2025, met bijlagen;
- het antwoord, met bijlagen;
- de akte overlegging producties van [eiseres] , met bijlagen;
- de e-mail van de gemachtigde van [gedaagde] van 21 oktober 2025, met bijlage;
- de spreekaantekeningen van [eiseres] .
1.2.
Op 23 oktober 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij waren namens [eiseres] aanwezig de heer [persoon A] (directeur) en de heer [persoon B] (relatiebeheerder), bijgestaan door mr. Dibbets. Namens [gedaagde] was mr. Roos aanwezig. Zij verklaarde dat [gedaagde] had gezegd naar de zitting te komen, maar [gedaagde] is zonder bericht (toch) niet verschenen. In de loop van de zitting meldde zich kortstondig een vriendin van [gedaagde] , die vertelde dat zij haar ook niet te pakken kreeg.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[gedaagde] huurt een woning (appartement) van [eiseres] . [eiseres] heeft van omwonenden meldingen gekregen over overlast die wordt veroorzaakt door [gedaagde] en/of haar bezoek. De overlast concentreert zich rondom ruzies tussen [gedaagde] en haar partner. De partner is geen (mede)huurder van de woning. Volgens [eiseres] is de overlast zo ernstig, dat de huurovereenkomst met [gedaagde] ontbonden moet worden. Daarnaast is in de loop van deze procedure een huurachterstand ontstaan. Op de zitting heeft [eiseres] uitgelegd dat zij deze huurachterstand nu mede aan de ontbindingsvordering ten grondslag legt. Zij had al een veroordeling van [gedaagde] geëist om de huurprijs vanaf 1 februari 2025 te (blijven) betalen, zodat de eis zelf niet gewijzigd is.
2.2.
[gedaagde] betwist dat er sprake is van objectieve, structurele en actuele overlast. Volgens haar is dat wel nodig om tot ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Daarnaast heeft [gedaagde] hulp gezocht bij Fivoor. De huurachterstand heeft zij niet betwist.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst
2.3.
De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst, omdat sprake is van objectief vaststaande, structurele overlast die ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Het belang van [eiseres] om haar andere huurders (omwonenden van [gedaagde] ) weer het rustig huurgenot te kunnen geven weegt zwaarder dan dat van [gedaagde] om in het gehuurde te kunnen blijven wonen. De kantonrechter licht zijn oordeel hieronder toe.
De overlast staat voldoende (objectief) vast
2.4.
De kantonrechter oordeelt dat voldoende (objectief) vast staat dat [gedaagde] overlast aan omwonenden van het gehuurde heeft veroorzaakt. Die overlast bestaat uit geluidsoverlast, met name in de nachtelijke uren, uit gedrag van [gedaagde] en haar partner dat omwonenden bang maakt, en (als gevolg van ruzies in het gehuurde) politie-inzet, wat voor onrust in het complex zorgt.
2.5.
Uit het overzicht dat [eiseres] heeft overgelegd blijkt dat verschillende omwonenden overlast ervaren. In dit overzicht is immers te zien dat niet alleen geklaagd wordt door verschillende bewoners van hetzelfde complex (het overzicht bevat vier huisnummers [huisnummer A] met weggelakte letteraanduidingen), maar ook door degene die direct naast het appartement van [gedaagde] woont ( [huisnummer B] ). Door omwonenden wordt vooral geklaagd over geluidsoverlast in de nacht en door de inbreuk die daarmee op hun nachtrust wordt gemaakt.
2.6.
Anders dan [gedaagde] betoogt, volgt uit de overgelegde berichten (en met name het Whatsappgesprek tussen [gedaagde] en een omwonende) niet dat het gaat om een omwonende die bijzonder gevoelig is voor geluid, waardoor er in objectieve zin geen sprake is van overlast. Als een omwonende tussen 2.00 en 5.00 uur in de nacht berichten stuurt over gillen en muziek die te hard staat, kan dat niet worden afgedaan met een beroep op overgevoeligheid voor geluid. In die uren moet het stil zijn en het is duidelijk dat [gedaagde] zich daar niet aan heeft gehouden. Daarnaast klagen meerdere omwonenden over verschillende ruzies tussen [gedaagde] en haar partner in het holst van de nacht, met de nodige geluidsoverlast en zelfs politie-inzet tot gevolg. Dit alles gaat verder dan geluid dat hoort bij het wonen in een uitgaansgebied.
2.7.
Hiernaast blijkt uit de berichten van omwonenden dat zij bang zijn voor [gedaagde] (en/of haar partner); zij vinden haar agressief en onvoorspelbaar. Als het gedrag van een huurder zodanig is dat bewoners in hetzelfde complex bang worden, levert dat ook gedrag op in strijd met goed huurderschap en daarmee is het een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2.8.
Tot slot levert ook de politie-inzet overlast op. [gedaagde] heeft geprobeerd een beeld te schetsen waaruit zou volgen dat die inzet niet noodzakelijk zou zijn geweest en met name zou zijn ingegeven door zorgen van haar vader, maar de kantonrechter beoordeelt dat anders. Uit berichten van omwonenden blijkt dat (ook) zij regelmatig contact hebben opgenomen met de politie vanwege overlast en zorgen vanwege huiselijk geweld. Het is daarmee het gedrag van [gedaagde] en haar partner dat de aanleiding is geweest voor meerdere bezoeken van de politie. Daarmee kan er niet vanuit worden gegaan dat al die bezoeken onterecht waren. De gevolgen daarvan, de onrust onder omwonenden, komen daarom ook voor haar rekening en risico.
2.9.
De omstandigheid dat een omwonende aan [eiseres] heeft gevraagd of het nog nodig is om te melden dat de partner van [gedaagde] in of rond het gehuurde wordt gesignaleerd, is geen reden om aan te nemen dat sprake is van een gerichte actie tegen [gedaagde] . [eiseres] heeft toegelicht dat de partner van [gedaagde] enige tijd een straatverbod heeft gehad en in dat licht geeft die vraag de kantonrechter geen aanleiding om de overlastmeldingen anders te beoordelen dan hij hiervoor heeft gedaan.
2.10.
De gedragingen van de partner van [gedaagde] worden aan haar toegerekend op grond van artikel 7:219 BW. Haar partner bevindt zich, op de momenten dat hij overlast veroorzaakt, met goedvinden van [gedaagde] in het gehuurde. Voor zover dat niet steeds het geval is geweest, had het op de weg van [gedaagde] gelegen om stappen te nemen om te voorkomen dat haar partner toegang kreeg tot het gehuurde. Dat heeft zij echter niet gedaan en ook die omstandigheid komt voor haar rekening en risico.
De overlast is voldoende ernstig
2.11.
De kantonrechter oordeelt dat de vaststaande overlast voldoende ernstig is om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Uit de berichten van omwonenden blijkt dat er sprake is van regelmatig terugkerende overlast. Daarmee is de overlast structureel.
Dat [eiseres] geen overlastmeldingen heeft overgelegd van na mei 2025, betekent niet dat de tekortkomingen van [gedaagde] niet ernstig genoeg zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. [eiseres] heeft er terecht op gewezen dat de tekortkomingen uit het verleden niet ongedaan kunnen worden gemaakt. De eis dat sprake moet zijn van ‘actuele’ overlast, volgt niet uit het door [gedaagde] aangehaalde arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). Voor zover die eis in de lagere rechtspraak wordt gebruikt, overweegt de kantonrechter dat de eis van actualiteit niet betekent dat als er een paar maanden geen overlast is veroorzaakt, daarmee een ontbindingsvordering niet meer zou kunnen worden toegewezen. Er zullen situaties zijn waarin overlast uit het verleden niet meer aan een ontbindingsvordering ten grondslag kan worden gelegd, bijvoorbeeld als de omstandigheden inmiddels gewijzigd zijn, maar daarvan is in dit geval geen sprake. [gedaagde] heeft wel hulp gezocht, bij Fivoor, maar in de verklaring van Fivoor die zij heeft overgelegd staat dat de hulp ten tijde van de zitting, eind oktober 2025, nog ‘werd opgestart’ en dat er nog gewerkt moet worden aan de relatie tussen [gedaagde] en haar partner. Daarmee is geen sprake van gewijzigde omstandigheden die maken dat er nu vanuit moet worden gegaan dat de overlast definitief is geëindigd en dat de overlast die tot nu toe is veroorzaakt geen reden meer kan zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daarnaast is de overlast die [gedaagde] heeft veroorzaakt wel degelijk actueel te noemen, nu er zelfs nog meldingen zijn gedaan van overlast die is veroorzaakt nadat deze procedure door [eiseres] is gestart, waaronder de laatste melding uit mei 2025.
2.12.
Nu het met name gaat om overlast in de nachtelijke uren, met grote invloed op de nachtrust van omwonenden, en bovendien sprake is van angst bij die omwonenden, weegt het belang van [eiseres] bij beëindiging van de huurovereenkomst (en daarmee het waken voor de belangen van die omwonenden) zwaarder dan het woonbelang van [gedaagde] . De huurovereenkomst wordt daarom ontbonden.
2.13.
Omdat het gaat om ernstige overlast en uit de verklaring van Fivoor volgt dat niet op korte termijn een verbetering van de situatie is te verwachten – zeker niet zo lang de relatie tussen [gedaagde] en haar partner blijft bestaan – ziet de kantonrechter geen aanleiding voor een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, zoals subsidiair door [gedaagde] gevraagd.
De huurachterstand weegt mee
2.14.
Er staat niet alleen vast dat sprake is van (voldoende ernstige) overlast, maar ook dat er een huurachterstand is. Uit het door [eiseres] verstrekte overzicht en de door haar gegeven toelichting blijkt dat alle betalingen die zijn gedaan door (althans, namens) [gedaagde] tot en met 8 september 2025 zijn verwerkt, dus inclusief twee betalingen van elk € 1.325,-.
2.15.
De huurachterstand is lager dan door [eiseres] genoemd, maar dit neemt niet weg dat ook na herberekening van de achterstand deze nog steeds zodanig is dat die – zeker in samenhang met de overlast – de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. [gedaagde] is immers verplicht om de huur op tijd te betalen en dat heeft zij niet gedaan en daarmee is sprake van een tekortkoming (artikel 6:265 BW). Een huurachterstand van drie maanden of meer is in de regel ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen, maar de kantonrechter moet rekening houden met alle omstandigheden. [1] De kantonrechter heeft er in dit geval rekening mee gehouden dat er naast de achterstand sprake is van overlast en dat [gedaagde] geen verklaring heeft gegeven voor het niet betalen van de huurprijs.
2.16.
Over de hoogte van de huurprijs die [gedaagde] had moeten betalen overweegt de kantonrechter het volgende. Het opslagbeding dat is opgenomen in artikel 5.2 van de huurovereenkomst is oneerlijk. Daarin is namelijk bepaald dat de huurprijs jaarlijks kan worden geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI) met daarbovenop een opslag van maximaal 5%. De kantonrechter oordeelt dat het opslagbeding oneerlijk is, omdat zo’n hoge opslag niet nodig is om kostenstijgingen die uitgaan boven de inflatie te compenseren en om de huurprijs in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Een jaarlijkse huurstijging met dit opslagpercentage blijft niet binnen aanvaardbare grenzen. [eiseres] heeft niet uitgelegd waarom dat in dit geval anders zou zijn. De kantonrechter vernietigt daarom het opslagbeding. [2] Wel mocht [eiseres] de huurprijs jaarlijks per 1 maart indexeren volgens de CPI. In de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, staat dat deze verhoging wordt doorgevoerd, ook als daarvan geen aparte mededeling aan de huurder wordt gedaan.
2.17.
[eiseres] heeft op de zitting toegelicht met welke percentages de kale huurprijs vanaf 1 maart 2023 jaarlijks verhoogd had mogen worden volgens de CPI, namelijk respectievelijk 4,1% (1 maart 2023), 1,6% (1 maart 2024) en 4,0% (1 maart 2025). De kantonrechter constateert dat de kale huurprijs die [eiseres] in mei 2025 aan [gedaagde] in rekening brengt lager is dan het bedrag dat na deze CPI-verhogingen had mogen worden berekend, zodat de vernietiging van het opslagbeding in zoverre geen gevolgen heeft. De kale huurprijs bedroeg op 1 mei 2025 € 1.416,57. Uit de facturen die [eiseres] heeft overgelegd blijkt dat zij vervolgens per 1 augustus 2025 de kale huurprijs heeft verhoogd. Onduidelijk is op grond waarvan deze verhoging heeft plaatsgevonden en waarom dit per 1 augustus 2025 is gedaan, terwijl de huurovereenkomst uitgaat van een indexering per 1 maart van elk jaar. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen dat [gedaagde] vanaf 1 juli 2025 een totaalbedrag (inclusief servicekosten) van € 1.526,69 verschuldigd was in plaats van het tot en met juli 2025 berekende totaalbedrag van € 1.468,61. De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om met ingang van 1 februari 2025 € 1.468,61 te (blijven) betalen aan [eiseres] , tot en met de datum waarop het gehuurde zal worden ontruimd.
[gedaagde] moet de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen
2.18.
Omdat de huurovereenkomst is ontbonden, moet [gedaagde] de woning met al haar spullen verlaten. Dat moet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis. De kantonrechter ziet in de ernst van de overlast en de gevolgen daarvan voor omwonenden geen reden om een langere ontruimingstermijn toe te kennen. Bovendien is sprake van een betalingsachterstand en heeft [eiseres] er belang bij om die niet verder te laten oplopen; [gedaagde] moet immers tot en met de datum van ontruiming een gebruiksvergoeding betalen die gelijk is aan de huur (artikel 7:225 BW). Voor het verhogen van de gebruiksvergoeding gelden dezelfde regels (artikel 7:248 BW) als voor het verhogen van de huur.
2.19.
De gevorderde dwangsom voor het geval [gedaagde] niet zelf ontruimt wordt afgewezen. [eiseres] kan met deze uitspraak namelijk zelf een gedwongen ontruiming laten uitvoeren. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld die het nodig maken dat er daarnaast een extra prikkel voor [gedaagde] moet zijn om het gehuurde te ontruimen.
2.20.
Ook de gevorderde (toekomstige) ontruimingskosten worden afgewezen. Het staat nog niet vast of er kosten gemaakt gaan worden voor een ontruiming door een deurwaarder en zo ja, hoe hoog die kosten zijn.
[gedaagde] moet € 360,- aan boetes betalen
2.21.
[gedaagde] moet een bedrag van € 360,- aan contractuele boetes betalen. In artikel 11.1 onder a van de huurovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] een bedrag van € 20,- per kalenderdag per overtreding moet betalen in geval van overlast, met een maximum van € 4.000,-. De kantonrechter vindt deze bepaling niet oneerlijk. Het bedrag per overtreding is redelijk, het betreft een gemaximeerd beding en voor deze specifieke tekortkoming (het veroorzaken van overlast) zijn geen andere financiële sancties opgenomen in de huurovereenkomst en/of algemene bepalingen.
2.22.
De kantonrechter oordeelt dat ten minste achttien overtredingen van het verbod om overlast te veroorzaken zijn komen vast te staan. Het gaat om geluidsoverlast die is gemeld door omwonenden en die blijkt uit de overgelegde WhatsAppberichten (aan [eiseres] of aan [gedaagde] zelf) en mails (aan [eiseres] ) en uit de overgelegde politieregistraties. Het gaat dan om meldingen over geluidsoverlast op 21 november 2022, 29 november 2022, 20 februari 2023, 20 september 2023, 5 oktober 2023, 20 januari 2024, 9 mei 2024 en 7 juni 2024. Anders dan [gedaagde] vindt de kantonrechter dat vast staat dat sprake is geweest van geluidsoverlast als de politie afkomt op een melding en niet uit het overzicht blijkt dat deze vervolgens niet door de politie zelf is geconstateerd. Daarom gaat de kantonrechter ervan uit dat op 21 maart 2023, 26 april 2023, 20 december 2023, 8 januari 2024, 27 januari 2024, 21 augustus 2024, 4 oktober 2024 en 15 november 2024 (op die datum was er een steekpartij) sprake is geweest van (geluids)overlast.
Tot slot is gebleken van overlast op 7 april 2025 en 22 mei 2025. Deze overlast blijkt uit meldingen van omwonenden, de bevestiging van de politie en de door [eiseres] overgelegde filmpjes.
Op de data dat er melding is gemaakt van overlast door een verward persoon en niet vast staat dat het gaat om [gedaagde] of haar partner, is volgens de kantonrechter geen sprake van overlast waarvan vast staat dat die aan [gedaagde] moet worden toegerekend. Voor die incidenten is dus geen boete berekend.
[gedaagde] moet de schade van € 650,80 te betalen
2.23.
[gedaagde] moet de kosten voor het vervangen van een gebroken ruit aan [eiseres] vergoeden. Deze schade is ontstaan bij de inzet van de politie op 7 mei 2024. Deze inzet was het gevolg van een melding over een ruzie tussen [gedaagde] en haar partner in het gehuurde. Aan de partner van [gedaagde] is hierop een huisverbod opgelegd. Hoewel de zaak tegen de partner van [gedaagde] is geseponeerd wegens gebrek aan bewijs, staat hiermee naar het oordeel van de kantonrechter vast dat het politie-optreden op 7 mei 2024 rechtmatig is geweest. Het optreden was daarnaast gericht tegen een persoon die zich met goedvinden van [gedaagde] in het gehuurde bevond. Zij is daarmee op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de schade die door het handelen van deze derde (haar partner) aan het gehuurde is veroorzaakt (Hof Den Haag 19 mei 2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:1461).
2.24.
[gedaagde] heeft de hoogte van de kosten van vervanging van de ruit niet betwist. Deze kosten komen de kantonrechter niet onredelijk hoog voor. Het bedrag van € 650,80 wordt daarom toegewezen.
Verder geen oneerlijke bepalingen
2.25.
De kantonrechter heeft onderzocht of er nog andere oneerlijke bepalingen zijn, maar die zijn er niet. Daarbij is alleen gekeken naar bepalingen die voor deze zaak van belang zouden kunnen zijn. Bepalingen die voor de beoordeling van de eis niet relevant zijn, heeft de kantonrechter dus niet getoetst.
[gedaagde] moet rente betalen
2.26.
De rente over de vervallen huurtermijnen en de toekomstige gebruiksvergoeding wordt toegewezen, omdat [eiseres] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde] dat niet heeft betwist. De rente wordt toegewezen op de manier zoals hierna vermeld. Ook de rente over de schadevergoeding van € 650,80 en de contractuele boetes van in totaal € 360,- wordt toegewezen.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
2.27.
De proceskosten komen voor rekening van [gedaagde] , omdat zij voor het grootste deel ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot de kosten die [gedaagde] aan [eiseres] moet betalen op € 120,21 aan dagvaardingskosten, € 135,- aan griffierecht, € 408,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 204,-) en € 102,- aan nakosten. Dat is in totaal € 765,21. Hier kan nog een bedrag bij komen als dit vonnis wordt betekend.
Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad
2.28.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [eiseres] dat eist en [gedaagde] daar geen bezwaar tegen heeft gemaakt (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen de partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning aan [adres] in [plaats] te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en het gehuurde met alle sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt aan [eiseres] te betalen € 1.468,61 per maand met de verhoging die is toegestaan, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de vervaldata tot de dag dat volledig is betaald;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 1.010,80 met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 4 februari 2025 tot de dag dat volledig is betaald;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres] worden begroot op € 765,21;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken.
51909